UBi - Cheffes

UBi
Chapitre 2
DISPOSITIONS APPLICABLES A LA ZONE UBI
GENERALITES
Caractère de la zone
La zone UBi caractérise les secteurs d’extension du bourg, à vocation essentiellement
résidentielle, sous forme pavillonnaires.
Les constructions sont implantées spontanément ou bien organisées en lotissements
ou groupements d’habitations.
Elle présente un tissu urbain moins dense, plus épars et dont le bâti est, globalement
plus récent que celui du bourg.
La zone UBi est située en zone inondable. Les constructions nouvelles seront très
limitées et réservées à certains vides urbains, elles pourront comporter des règles
spécifiques liées au caractère inondable de la zone.
Pour les secteurs situés dans le périmètre de protection d’un Monument
Historique, l’avis de l’architecte des Bâtiments de France sera requis pour toute
construction nouvelle, modification ou transformation d’une construction existante,
déboisement ou démolition.
Au sein de la zone UB, toute construction est soumise à permis de démolir, en
application de la délibération du Conseil Municipal du 23 novembre 2007,
conformément à l’article R.421-27 du code de l’urbanisme.
Objectif recherché
Cette zone urbaine destinée essentiellement à l’habitat doit pouvoir offrir un cadre
de vie agréable et harmonieux.
Ainsi le règlement doit permettre une harmonisation des constructions et du paysage
urbain, une qualification et une valorisation des espaces publics.
Une bonne intégration d’éventuels équipements publics doit également être
envisagée.
Section I
NATURE DE L’OCCUPATION ET DE L’UTILISATION DES SOLS
Article UBi
1
Les Occupations et Utilisations des Sols Interdites
Toute occupation ou utilisation du sol qui nuirait au caractère
spécifique de la zone, à l’environnement ou aux habitants ou qui
serait incompatible avec le caractère inondable de la zone est
interdite.
Sont notamment interdits :
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Les ouvrages, remblaiements ou endiguements nouveaux qui
ne seraient pas justifiés par la protection des lieux fortement
urbanisés ou qui ne seraient pas indispensables à la
réalisation de travaux d’infrastructure publique,
Les installations classées pour la protection de
l’environnement soumises à autorisation ou à déclaration
préalable,
Les sous-sols,
Les parcs d’attraction,
Les dépôts de véhicules usagés, de vieilles ferrailles et les
décharges d’ordures,
L’aménagement de terrains de camping et de caravaning,
Les activités industrielles de toute nature,
Les bâtiments d’exploitations agricoles,
Le stockage et la fabrication de produits dangereux ou
polluants, etc.
Article UBi
2
Les Occupations et Utilisations des Sols Soumises à des
Conditions Particulières
Les constructions pourront comporter des règles spécifiques liées
au caractère inondable de la zone.
Sont admis sous conditions particulières :
Les ouvrages techniques d’intérêt public, de toute nature
sous réserve d’une bonne intégration dans le site.
Les constructions à usage d’artisanat non classées, à
condition de ne pas porter atteinte aux lieux avoisinants et
de ne pas générer de nuisances,
L’aménagement des installations classées existantes à
condition que les travaux soient de nature à diminuer les
nuisances et à améliorer l’aspect des installations et sous
réserve de leur maintien dans leur classe initiale,
La construction de nouveaux équipements collectifs d’intérêt
général à l’exclusion de ceux destinés aux corps de sapeurs
pompiers, les hôpitaux, les cliniques, les maisons de
retraites, centres de postcure, et centres accueillant de façon
permanente des personnes à mobilité réduite,
Les constructions nouvelles à usage d’habitation, leurs
annexes ainsi que les extensions de ces constructions, sous
réserve qu’elles comportent un premier niveau de plancher à
0.50 m au moins au-dessus du niveau du terrain naturel et
un étage habitable au-dessus du niveau des plus hautes eaux
connues doté d’ouvertures suffisantes aisément accessibles
de l’intérieur et de l’extérieur, pour permettre l’évacuation
des habitants en cas d’inondation, d’une surface au moins
égale à 15 % de la surface hors œuvre nette totale projetée
PLU de CHEFFES – Règlement – Titre II : Zones urbaines
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avec un minimum de 12 m² par logement. Dans le cas
d’immeubles collectifs, l’obligation d’un étage peut être
remplie par la réalisation d’appartements en duplex, lorsque
des logements sont prévus en rez-de-chaussée,
Les ouvrages techniques d’intérêt public, que leurs fonctions
rendent impossible leur implantation hors de la zone, de
toute nature sous réserve d’une bonne intégration dans le
site, que toutes les mesures soient prises pour ne pas
aggraver les risques et effets de crues,
Les reconstructions, sinistrées pour des causes autres que
l’inondation, sans augmentation d’emprise au sol et sous
réserver d’en réduire la vulnérabilité. Elles comporteront un
niveau habitable situé au-dessus des plus hautes eaux
connues doté d’ouvertures suffisantes aisément accessibles
de l’intérieur et de l’extérieur, pour permettre l’évacuation
des habitants en cas d’inondation, d’une surface au moins
égale à 15 % de la surface hors œuvre nette totale projetée
avec un minimum de 12 m² par logement. Dans le cas
d’immeubles collectifs, l’obligation d’un étage peut être
remplie par la réalisation d’appartements en duplex, lorsque
les logements sont prévus en rez-de-chaussée,
La surélévation des constructions d’habitants qui ne
comportent pas déjà un étage habitable au-dessus des plus
hautes eaux connues doit conduire à doter ces constructions
d’un tel étage, avec des ouvertures suffisantes aisément
accessibles de l’intérieur et de l’extérieur, pour permettre
l’évacuation des habitants en cas d’inondation. Cet étage
doit être doté d’une surface au moins égale à 15 % de la
surface hors œuvre nette totale avec un minimum de 12 m²,
Le changement de destination d’une construction existante
en habitation n’est admis que s’il est possible de créer un
étage au-dessus des plus hautes eaux connues, avec des
ouvertures suffisantes aisément accessibles de l’intérieur et
de l’extérieur, pour permettre l’évacuation des habitants en
cas d’inondation. Cet étage doit être doté d’une surface au
moins égale à 15 % de la surface hors œuvre nette totale
avec un minimum de 12 m²,
Les clôtures implantées en limite du domaine public, à
condition d’être soumises à déclaration préalable, en
application de la délibération du Conseil Municipal du 23
novembre 2007 prise conformément à l’article R.421-12 du
code de l’urbanisme, et d’être conformes aux règles de
l’article 11,
La démolition de toute construction, à la condition de faire
l’objet d’une demande de permis de démolir, conformément
à la délibération du conseil municipal en date du 23
novembre 2007.
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Section II
CONDITIONS DE L’OCCUPATION DU SOL
Article UBi
3
Accès et Voirie
3.1 Accès
Tout terrain enclavé est inconstructible à moins que son
propriétaire n’obtienne un droit de passage sur les fonds voisins
constitué dans les conditions fixées par l’article 682 du Code Civil.
L’espace permettant l’accès d’une parcelle à partir d’une voie
publique ou privée doit satisfaire aux règles minimales de
desserte défense contre l’incendie, protection civile, ramassage
des ordures ménagères, etc.
L’accès doit être aménagé de façon à ne pas entraîner de risques
de sécurité des usagers des voies publiques ou pour celles des
personnes utilisant ces accès. Cette sécurité doit être appréciée
compte tenu, notamment de la position des accès, de leur
configuration et du trafic de la voie que laquelle ils débouchent.
3.2 Voirie
Les voies nouvelles ouvertes à la circulation doivent présenter
des caractéristiques correspondant au trafic qu’elles sont
amenées à supporter.
Les voies nouvelles en impasse doivent être aménagées dans leur
partie terminale de façon telle que les véhicules puissent faire
aisément un demi-tour en effectuant au plus une marche arrière.
Article UBi
4
Desserte par les Réseaux
4.1 Eau potable
Toute construction ou installation doit être raccordée
obligatoirement au réseau public de distribution d’eau potable.
4.2 Eaux usées
Toute construction ou installation doit être raccordée au réseau
public d’assainissement. Le rejet des eaux non domestiques dans
ce réseau peut être autorisé dans le cadre d’une convention de
raccordement et sous certaines conditions, notamment un
prétraitement approprié, après avis favorable des services
compétents et conformément à la législation.
En l’absence d’un réseau public, la construction est interdite.
4.3 Eaux pluviales
Toute construction ou installation doit être raccordée
obligatoirement par gravitation au réseau public en respectant
ses caractéristiques.
Les aménagements réalisés sur un terrain ne doivent pas faire
obstacle au libre écoulement des eaux pluviales, conformément à
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l’article 641 du Code Civil.
Tout rejet au réseau public autre que celui des eaux de pluies est
soumis à autorisation préalable et peut être soumis à un
prétraitement approprié conformément aux règles en vigueur.
En l’absence de réseau ou dans l’attente de sa réalisation, des
dispositions provisoires pourront être prises, sous réserve
qu’elles permettent les raccordements au réseau futur.
4.4 Autres réseaux
Lorsque les réseaux publics électriques et téléphoniques sont
souterrains, les branchements particuliers doivent l’être
également.
Pour les lotissements ou groupements d’habitations, tous les
réseaux devront être mis en souterrain y compris les réseaux
d’éclairage public et alimentation en basse et moyenne tension,
et les réseaux de téléphone ou télédistribution éventuelle.
Article UBi
5
Superficie minimale des terrains
Les règles relatives à la superficie minimale des terrains ne sont
pas réglementées.
Article UBi
6
Implantation des constructions par rapport aux voies
et emprises publiques
Les constructions nouvelles devront avoir une partie de la façade
ou un pignon du volume principal de la construction du bâtiment
principal implanté en limite sur rue.
Une fois ces conditions respectées, le reste des constructions
peuvent s’implanter ponctuellement et de façon très limitée avec
un recul de 3 mètres maximum par rapport à la limite sur rue.
Les constructions des annexes et des bâtiments secondaires sont
autorisés dans une marge de recul comprise entre 0 et 2 mètres.
Les extensions des bâtiments seront possibles dans la marge de
recul de 0 à 5 mètres.
Lorsque l’opération fait l’objet d’un projet ensemble et justifie de
dispositions architecturales ou urbanistiques, des implantations
différentes des prescriptions définies ci-dessus sont possibles.
Des implantations différentes pourront être admises pour des
constructions nécessaires au fonctionnement des services publics
si des contraintes techniques l’exigent et à condition que le projet
ne nuise pas à l’environnement.
Article UBi
7
Implantation des constructions par rapport aux limites
séparatives
Sauf indications particulières portées sur les documents
graphiques, les constructions seront implantées :
Soit sur une ou plusieurs limites séparatives,
Soit en observant une marge de recul de 3 mètres minimum.
Lorsque l’opération fait l’objet d’un projet ensemble et justifie de
dispositions architecturales ou urbanistiques, des implantations
différentes des prescriptions définies ci-dessus sont possibles.
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Des implantations différentes pourront être admises pour des
constructions nécessaires au fonctionnement des services publics
si des contraintes techniques l’exigent et à condition que le projet
ne nuise pas à l’environnement.
Article UBi
8
Implantation des constructions les uns par rapport aux
autres sur une même propriété
Les constructions non contigües sur une même propriété doivent
être édifiées de manière à laisser entre elles une marge
d’isolement au moins égale à 4 mètres.
Cette distance peut être réduite à 2 mètres lorsque les façades en
vis-à-vis ne possèdent pas d’ouverture de pièces habitables et à la
condition que puissent être satisfaites par ailleurs les exigences de
la sécurité et de la défense contre l’incendie.
Article UBi
9
Emprise au sol
L'emprise au sol de l'ensemble des constructions ne peut excéder
50% de la surface de l'unité foncière. Cette limite ne s'applique
pas aux constructions à usage d'activité économique de proximité
(artisanat, commerces et services nécessaires à la vie quotidienne
des habitants) qui ne peuvent être implantées ailleurs que dans la
zone.
Pour les constructions régulièrement autorisées ayant atteint ou
dépassé l'emprise au sol de 50% de la surface de l'unité foncière,
l'extension pourra être autorisée pour:
25m2 maximum d'emprise au sol pour les constructions à
usage d'habitation. Cet accroissement pourra être porté à
40m2 en vue de l'édification de locaux annexes accolés ou
non, dans ce cas, l'accroissement de l'emprise au sol des
pièces d'habitation ne pourra excéder 25m2.
30% d'augmentation de l'emprise au sol de la construction
existante pour les bâtiments à usage d'activités économiques
et de services, ainsi que pour les équipements collectifs
d'intérêt général.
Pour les constructions régulièrement autorisées n'ayant pas
atteint l'emprise au sol de 50% de la surface de l'unité foncière,
l'extension pourra être autorisée:
Pour les constructions à usage d'habitation, soit dans la limite
de 50% d'emprise au sol de la surface de l'unité foncière, soit
25m2 maximum d'emprise au sol portés à 40m2 en vue de
l'édification de locaux annexes accolés ou non, dans ce cas,
l'accroissement de l'emprise au sol des pièces d'habitation ne
pourra excéder 25m2.
Pour les constructions à usage d'activités économiques et de
services et les équipements collectifs d'intérêt général, soit
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dans la limite de 50% d'emprise au sol de la surface de l'unité
foncière, soit dans la limite de 30% d'augmentation d'emprise
de la construction existante.
Les règles de calcul de l'emprise au sol sont supprimées pour
l'extension des activités économiques de proximité (artisanat,
commerces et services) nécessaires à la vie quotidienne des
habitants.
Article UBi
10
Hauteur des constructions
10.1 Définition de la hauteur
La hauteur est mesurée à partir du sol existant (moyenne des
points altimétriques le plus haut et le plus bas) jusqu'au faîtage,
pris dans l'axe de la façade principale. Ne sont pas pris en compte
dans la hauteur les cheminées, lucarnes ou divers éléments
annexes à la construction.
10.2 Hauteur absolue
La hauteur maximale des constructions ne doit pas excéder 10
mètres au faîtage.
Des implantations différentes pourront être admises pour des
constructions nécessaires au fonctionnement des services publics
su des contraintes techniques l’exigent et à condition que le
projet ne nuise pas à l’environnement.
En cas d’aménagement d’immeubles existants, la hauteur
d’origine peut être conservée, à l’égout des toitures et au faîtage,
si elle excède la hauteur maximale définie ci-dessus, et à
condition de rester cohérent avec l’homogénéité de l’ensemble
des constructions du secteur.
Article UBi
11
Aspect extérieur : Prescriptions architecturales et
paysagères
11.1 Dispositions générales
L’aspect esthétique des constructions nouvelles ainsi que des
adjonctions ou modifications de constructions existantes, ne
doivent pas être de nature à porter atteinte au caractère ou à
l’intérêt des paysages urbains et naturels environnants.
Les différents murs et toitures d’un bâtiment ou d’un ensemble de
bâtiments aveugles ou non, visibles ou non de la voie publique,
doivent présenter une unité d’aspect.
Les citernes à combustibles à usage domestique, visible depuis les
voies, cheminements et espaces publics doivent être dissimulées
par une haie d’essences locales variées.
11.2 Les Façades
Les enduits et revêtements de façade doivent être de teintes
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naturelles correspondant aux sables utilisés localement
traditionnellement.
Les bardages métalliques ou fibres ciment ainsi que les parements
en pierre éclatée posés en opus sont interdits.
11.3 Les Toitures et Couvertures
Les toitures qui ne s'apparentent pas avec le style traditionnel
régional, tant par la forme que par la teinte, sont privilégiées.
Peuvent être autorisées les toitures terrasses partielles ou totales,
accessibles ou non, les toitures végétalisées ou de formes et
matériaux divers si elles s’s’insèrent dans le tissu environnant
compte tenu de ses caractéristiques dominantes ou lorsque les
choix architecturaux s’inscrivent dans une démarche de
développement durable (économie d’énergie, constructions
bioclimatiques..).
Les toitures et couvertures des constructions nouvelles avec une
pente minimale de 37° seront privilégiées.
11.4 Les Matériaux
Sont interdits pour les façades et les murs :
tout pastiche d'une architecture archaïque ou étrangère à la
région,
l'emploi à nu de matériaux destinés à être recouverts
(carreaux de plâtre, briques creuses, agglomérés de
ciment,...),
les enduits ciment ou plastiques pour la rénovation du bâti
ancien,
les bardages métalliques ou fibro-ciment,
les parements en pierres éclatées posées en opus,
les clairis en ardoise.
Sont interdits pour les toitures
les ardoises posées en losange,
les bardages métalliques ou fibro-ciment,
11.5 Les Capteurs Solaires, Vérandas et Paraboles
La réalisation de vérandas et la mise en place de capteurs
solaires/paraboles peuvent être refusées si par leur situation, leur
volume ou leur aspect, ils sont de nature à porter atteinte au
caractère des lieux environnants.
Les paraboles ne devront pas être visibles du domaine public.
11.6 Les Clôtures
Rappel : Les clôtures ne sont pas obligatoires.
Les clôtures et portails devront par leur aspect, leur nature et
leurs dimensions, s'intégrer harmonieusement à l'environnement
urbain.
Les clôtures devront avoir une hauteur maximale de 1.50 mètre
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sur la voie publique et 1.80 mètres sur les limites latérales.
Les clôtures peuvent être constituées :
en alignement des voies, d'un mur plein ou d'un muret en
pierres de pays ou enduit, surmonté d'un dispositif à clairevoie dont la couleur et la matière devront s'intégrer
harmonieusement dans l'environnement urbain,
en limites séparatives, elles peuvent avoir une conception
identique à celles citées précédemment, ou être par des
grillages accompagnées d'une haie vive de végétaux locaux,
à l'intérieur des propriétés, d'un mur plein ou d'un muret en
pierres de pays ou enduit,
le revêtement des clôtures opaques doit être de même
nature ou présenter le même aspect que le revêtement des
façades de constructions auxquelles elles se raccordent.
Sont interdits :
Les clôtures opaques (ex : mur plein…),
Les haies opaques.
Article UBi
12
Stationnement
Le stationnement doit être réalisé hors des voies publiques et être
adapté à la destination, à l'importance et à la localisation des
constructions ainsi qu'aux conditions de stationnement et de
circulation du voisinage.
Les aires de stationnement, par leur implantation, leur
organisation leur traitement paysager, doivent s'intégrer à leur
environnement.
Article UBi
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Espaces Libres, Plantations et Espaces Boisés Classés
13.1 Plantations
Les arbres existants doivent être conservés dans la mesure du
possible. Tout arbre abattu devra être remplacé par une
plantation de même nature.
Les espaces non bâtis à usage de stationnement ou laissés libres
doivent être plantés d'arbres « haute tige ». II s'agira d'essences
locales et variées.
Dans le cas de construction en retrait de l'alignement, les surfaces
libres en bordure de voie ainsi que les délaissés des aires de
stationnement doivent faire l'objet d'un traitement paysager.
Section III
POSSIBILITES MAXIMALES D’OCCUPATION DU SOL
Article UBi
14
Coefficient D’Occupation des Sols
Le C.O.S. n'est pas fixé.
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