copropriete

Mars 2012
Loi n° 2012-387 du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à
l’allègement des démarches administratives
- Volet immobilier -
COPROPRIETE – GESTION LOCATIVE – TRANSACTION
La loi du 22 mars 2012 relative à la simplification du droit et à l’allègement des démarches
administratives a été publiée au Journal officiel du 23 mars.
Cette loi a pour objet de simplifier le droit français dans de nombreux domaines et notamment dans
celui de l’immobilier. C’est ainsi qu’elle comporte, outre une disposition de coordination insérée dans
la loi Hoguet, des mesures relatives :
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à l’emprunt bancaire du syndicat des copropriétaires
aux baux commerciaux et aux cessions de fonds de commerce
aux meublés de tourisme
à la protection des vendeurs dans le cadre de promesses de longue durée.
COPROPRIETE
L’EMPRUNT BANCAIRE SOUSCRIT PAR UN SYNDICAT DE COPROPRIETAIRES
C’est la première fois qu’un texte intervient pour réglementer l’emprunt susceptible d’être souscrit par
un syndicat des copropriétaires auprès d’une banque. Pour ce faire, la loi du 22 mars 2012 introduit
dans la loi du 10 juillet 1965 les articles 26-4 et suivants.
La Commission Relative à la Copropriété est à l’initiative de cette nouvelle réglementation, en réaction
contre la pratique tendant à imposer un emprunt collectif « obligatoire» dont la souscription était
imposée à tous les copropriétaires. L'unanimité est en effet requise dans ce cas.
Par ailleurs, assimilant à un emprunt le paiement différé des améliorations prévues à l’article 33 de la
loi du 10 juillet, la loi complète cette disposition afin d’en préciser les modalités.
I/ L’emprunt bancaire souscrit par le syndicat des copropriétaires
 L’objet de l’emprunt (nouvel art. 26-4)
L’emprunt bancaire doit servir au financement :
- de travaux régulièrement votés concernant les parties communes,
- de travaux d'intérêt collectif sur parties privatives régulièrement votés,
- d’actes d'acquisition conformes à l'objet du syndicat et régulièrement votés.
Il peut également servir au préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la
réalisation des travaux votés.
 La majorité requise (nouvel art. 26-4)
En principe, la décision de l’assemblée générale de souscrire un tel emprunt est prise à l'unanimité
des voix de tous les copropriétaires.
Toutefois :
- si l’emprunt a pour objet le préfinancement de subventions publiques accordées pour la réalisation
de travaux votés, sa souscription est votée à la même majorité que ces travaux.
- si seuls certains copropriétaires souhaitent recourir à cet emprunt, la majorité requise est celle
nécessaire au vote des travaux ou de l’acquisition à financer.
 Les modalités de souscription (nouvel art. 26-4)
Le projet de contrat de prêt (conditions générales et particulières) doit être joint à l'ordre du jour de
l'assemblée envoyé lors des convocations.
Les copropriétaires qui souhaitent adhérer à l'emprunt doivent notifier leur décision au syndic en
précisant le montant de l'emprunt (qui est limité à leur quote-part des dépenses) dans un délai
de deux mois qui court :
- à compter de la notification du procès-verbal d'assemblée générale pour les copropriétaires
opposants ou défaillants,
- à compter de la tenue de l'assemblée générale, pour les autres copropriétaires.
Ce délai doit être respecté sous peine de forclusion.
Les copropriétaires sont libres d’adhérer à cet emprunt. Ceux qui n’y participeront pas peuvent
financer les travaux par eux-mêmes ou par un emprunt personnel.
 Les caractéristiques du prêt (nouveaux art. 26-5 et 26-6)
Le prêt est conclu entre le syndicat des copropriétaires, qui est le seul à avoir la qualité d’emprunteur,
et l’établissement bancaire.
Il est signé par le syndic après l'expiration du délai de recours de deux mois qui court à compter de la
notification du procès-verbal de l’assemblée ayant voté la souscription de l’emprunt.
Le montant de l'emprunt est limité au montant total des quotes-parts de dépenses des copropriétaires
décidant d'y participer. Il est versé par la banque au syndic représentant le syndicat des
copropriétaires.
Seuls les copropriétaires bénéficiant de l'emprunt sont tenus de contribuer à son remboursement
(capital, intérêts, frais et honoraires y afférents).
Ils versent les montants à rembourser au syndicat qui les reverse à la banque.
Concernant le capital, le remboursement de chacun est fonction du montant pour lequel il participe et
est fixé selon la grille générale établie pour la répartition des quotes-parts de dépenses (art. 10, 10-1
et 30 de la loi du 10 juillet 1965).
Concernant les intérêts, frais et honoraires, ceux-ci sont fonction du montant souscrit et fixés selon la
grille spécifique établie pour la répartition des accessoires.
 Les garanties (nouvel art. 26-7)
Un cautionnement solidaire (sans bénéfice de discussion et de division) doit être fourni (nécessité
d’un écrit) au syndicat des copropriétaires par une entreprise d'assurance spécialement agréée, un
établissement de crédit ou une institution mentionnée à l'article L 518-1 du Code monétaire et
financier (notamment la Banque de France ou La Poste).
En cas de défaillance d'un copropriétaire bénéficiant de l'emprunt, le syndicat est garanti en totalité,
sans franchise et sans délai de carence pour les sommes dues (accessoires compris).
Après mise en œuvre de la caution, celle-ci est subrogée de plein droit dans l'exercice du privilège du
syndicat des copropriétaires (art. 2374 1° bis du code civil) en cas de vente du lot du débiteur. En
effet, dans ce cas, les sommes dues (remboursement de l'emprunt et accessoires) sont assimilées au
paiement des charges et travaux.
 Quid en cas de mutation de lot ? (nouvel art. 26-8)
En cas de mutation entre vifs du lot (vente, donation, apport en société) d'un copropriétaire bénéficiant
de l'emprunt, l’ensemble des sommes restant dues (capital, intérêts, accessoires, etc) deviennent
immédiatement exigibles.
Toutefois, si le nouveau copropriétaire le souhaite, l’obligation de payer ces sommes peut lui être
transmise sous réserve de l’accord du prêteur et de la caution.
Le notaire informe alors le syndic de cette substitution.
II/ Le paiement différé des améliorations (nouvelle rédaction de l’art. 33)
L’article 33 de la loi du 10 juillet 1965 permet au copropriétaire n’ayant pas donné son accord
(opposant, abstentionniste, absent) lors du vote d’une amélioration (art. 30 de la loi) d’étaler dans le
temps le paiement de sa quote-part.
Ainsi, sa part peut n’être payée que par annuités égales au dixième de cette part.
Se pose alors la question de savoir quand et comment le copropriétaire doit faire part de son souhait
de bénéficier du paiement différé. La jurisprudence est divergente sur ce point (respect ou non du
délai de contestation de deux mois, délai raisonnable, etc).
La nouvelle rédaction de l’article 33 répond à cette question.
Le copropriétaire souhaitant bénéficier de cette possibilité doit, à peine de forclusion, notifier sa
décision au syndic dans le délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal d'assemblée
générale.
Entrée en vigueur : L’ensemble de ces dispositions entreront en vigueur à l’expiration d’un délai deux
mois suivant la publication d’un décret à venir devant préciser leurs modalités d’application.
GESTION LOCATIVE
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Les dispositions impactant les baux commerciaux et les cessions de fonds
de commerce
1/ La tacite prolongation du bail commercial
Jusqu’à présent, le Code de commerce employait le terme « reconduction » pour évoquer la situation
du bail commercial qui se poursuit après avoir dépassé son terme contractuel du fait qu’aucune des
parties n’ait délivré de congé ou de demande de renouvellement.
Doctrine et jurisprudence se sont accordées pour dénommer cette situation « prolongation » plutôt
que tacite reconduction.
La loi du 22 mars 2012 met en cohérence les dispositions du Code de commerce qui évoque
désormais la prolongation du bail.
Entrée en vigueur : immédiate.
2/ Période pour laquelle le congé doit être donné
La loi du 4 aout 2008 de modernisation de l’économie avait modifié l’article L 145-9 du Code de
commerce pour y préciser que les baux commerciaux ne cessent que par l’effet d’un congé « donné
pour le dernier jour du trimestre civil et au moins six mois à l’avance. »
Cette référence au dernier jour du trimestre civil a donné lieu à de multiples interrogations et
incertitudes.
C’est la raison pour laquelle la loi du 22 mars 2012 modifie à nouveau l’article L 145-9 en vue de le
clarifier.
Celui-ci prévoit désormais que :
- le congé délivré en cours de bail (pour une échéance triennale) ou pour son terme contractuel doit
être donné six mois à l’avance. La référence « au dernier jour du trimestre civil » est supprimée.
- le congé délivré en cours d’une tacite prolongation du bail « doit être donné au moins six mois à
l'avance et pour le dernier jour du trimestre civil. »
Entrée en vigueur : immédiate.
3/ Cessions de fonds de commerce
L’article L 141-1 du Code de commerce prévoit que l’acte de cession de fonds de commerce doit
comporter, à peine de nullité, un certain nombre d’informations comptables fournies par le cédant.
Parmi elles, figuraient les bénéfices commerciaux réalisés pendant les trois derniers exercices.
Désormais, le vendeur doit indiquer les résultats d’exploitation réalisés pendant cette même période,
information jugée plus utile pour l’acquéreur du fonds.
Par ailleurs, l’article L 141-12 est modifié afin de rendre concomitantes les publications de la cession
de fonds dans un journal d’annonces légales et au BODACC. Auparavant, un délai de 15 jours
séparait ces deux publications.
Enfin, le cédant dispose d’un délai de quarante-cinq jours (au lieu de soixante jours) pour aviser
l'administration fiscale de la cession du fonds (art. 201 modifié du Code général des impôts).
Entrée en vigueur : Ces nouvelles dispositions s’appliquent aux cessions de fonds de commerce
conclues à compter du 23 mars 2012.
4/ Droit de préemption des communes sur les fonds artisanaux, les fonds de commerce, les
baux commerciaux et les terrains faisant l'objet de projets d'aménagement commercial
L’article L 214-1 du Code de l’urbanisme prévoit que le conseil municipal d’une commune peut
délimiter un périmètre de sauvegarde du commerce de proximité à l'intérieur duquel sont soumises au
droit de préemption les aliénations à titre onéreux de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de
baux commerciaux.
Jusqu’à présent, dans un tel périmètre, toutes les cessions de fonds (commerciaux ou artisanaux) et
de baux commerciaux étaient concernées par le droit de préemption de la commune.
Dorénavant, il s’agit des aliénations à titre onéreux ce qui vise essentiellement les ventes de fonds ou
de droit au bail à l’exclusion des aliénations à titre gratuit (donation notamment).
Par ailleurs, la commune dispose désormais de deux ans (au lieu d’un an auparavant) pour rétrocéder
le fonds ou le bail commercial à un commerçant ou à un artisan (art. L 214-2 modifié du Code de
l’urbanisme).
Pendant ce laps de temps de deux ans, la réglementation relative au bail commercial est inapplicable
aux fonds ou aux baux commerciaux préemptés (art. L 145-2 modifié du Code de commerce).
Entrée en vigueur : immédiate.

Les meublés de tourisme
1/ La décision de classement
Jusqu’à présent, la décision de classement appartenait au préfet du département au vu du certificat
de visite délivré par l’organisme évaluateur.
Désormais, la décision de classement revient à l’organisme évaluateur qui a effectué la visite de
classement (art. L 324-1 modifié du Code de tourisme).
Entrée en vigueur : immédiate.
2/ Accueil des animaux familiers des locataires
L’article 10 de la loi n° 70-598 du 9 juillet 1970 répute non écrite toute stipulation tendant à interdire la
détention d'un animal familier dans un local d'habitation.
ère
La cour de cassation (Civ 1 , 3 février 2011) a appliqué de manière extensive cette disposition en
considérant que les baux de meublés de tourisme étaient concernés par l’obligation d’accueillir les
animaux familiers des locataires.
Afin de contrer cette position de la Cour de cassation, la loi du 22 mars 2012 exclue expressément les
contrats de location saisonnière de meublés de tourisme du champ d'application de cette obligation.
Ainsi, il est possible d’insérer une clause interdisant la présence d’animaux familiers dans les meublés
de tourisme.
Entrée en vigueur : immédiate.
TRANSACTION
LES PROMESSES DE LONGUE DUREE
L’article L 290-1 du Code de la construction et de l’habitation, institué par la loi n°2009-323 du 25
mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion (dite loi MOLE), rend
obligatoire la forme authentique pour toute promesse de vente, consentie par une personne physique,
ayant pour objet la cession d'un bien immobilier si sa validité est supérieure à dix-huit mois.
Cette obligation, prescrite à peine de nullité, concerne également toute prorogation d'une telle
promesse portant sa durée totale à plus de dix-huit mois.
Il est également prévu, à peine de nullité, que cette promesse de vente stipule une indemnité
d'immobilisation d'un montant minimal de 5 % du prix de vente et versée entre les mains du notaire.
Dorénavant, cette indemnité d'immobilisation ne concerne plus toutes les promesses (art. L 190-2
modifié). Elle est exigée uniquement pour les promesses unilatérales de vente.
Entrée en vigueur : immédiate.
LOI HOGUET
er
Suite à l’entrée en vigueur du traité de Lisbonne le 1 décembre 2009, l’Union européenne a
remplacé la Communauté européenne. L’article 8-1 de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 dite loi Hoguet
est modifié en conséquence.
Rappelons que l’article 8-1 traite de l’exercice en France d’une activité relevant de la loi Hoguet par un
ressortissant de l’Union européenne.
Entrée en vigueur : immédiate.