Vente de bien immobilier neuf Les étapes en détail :

Vente de bien immobilier neuf La vente d’un immeuble neuf ou en rénovation peut se faire : -­‐ soit en vente à terme -­‐ soit en VEFA Ces 2 procédés diffèrent sur les modalités de paiement et sur le transfert de propriété. En VEFA, le transfert de propriété et le paiement est échelonné au fur et à mesure de la construction, alors qu’en vente à terme, transfert et paiement se fait à terme (au moment de la livraison). La plupart des ventes immobilières dans le neuf se fait en VEFA. Les étapes en détail : 1. Contrat de réservation Le contrat de réservation est un avant-­‐contrat constaté par écrit, et qui comporte des mentions obligatoires (sous peine de nullité): Il précise notamment les obligations des deux parties : -­‐ Le réservant (vendeur) est tenu de ne pas vendre à autrui, et engage sa responsabilité à défaut de respecter cette obligation -­‐ Le réservataire (client) est tenu de verser un dépôt de garantie. o
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Si le délai de réalisation de la vente ne dépasse pas 1 an, ce dépôt ne peut excéder 5 % du prix de vente prévisionnel Si le délai de réalisation de la vente est entre 1 et 2 ans, le dépôt de garantie ne peut excéder 2% Si le délai est de plus de 2ans, aucun dépôt de garantie ne peut être exigé. Le délai de rétractation est de 10 jours pour l’acquéreur. Pendant ce délai de rétractation, l’acquéreur peut renoncer au projet sans aucune justification ou raison particulière, et sur simple LRAR. 2. Financement du projet Passé ce délai de rétractation, l’acquéreur dispose de 45 jours pour obtenir une offre de financement de son projet. (Il convient bien évidemment de s’assurer de la faisabilité du projet au préalable et notamment vérifier sa capacité d’emprunt) 3. Réception du projet d’acte de vente La date de l’acte de vente est très variable, mais il faut compter en moyenne 3 mois entre la date de réservation et l’acte de vente. Le réservant devra notifier au réservataire le projet d’acte de vente au moins 1 mois avant la signature de l’acte. En cas de changement de la consistance du projet, il devra en aviser le réservataire. 4. Acte authentique de vente : La vente est obligatoirement faite sous forme d’acte authentique et doit présenter des mentions obligatoires, propres à la vente d’immeuble à construire : o mesurage des lots en copropriété, o révision du prix indexé sur l’indice BT01, o annexes (docs techniques, règlement de copropriété, éléments techniques sur les caractéristiques de l’immeuble). 5. Versements : En VEFA, les versements sont échelonnés et plafonnés à : 35 % du prix à l’achèvement des fondations 70 % à la mise hors d’eau 95 % à l’achèvement La consignation du solde du prix (5% habituel) permet la levée des réserves et de la livraison d’un ouvrage conforme et purger les défauts de conformité dénoncés à la réception. Certaines pénalités peuvent être appliquées en cas de retard de paiement mais elles ne peuvent excéder 1% par mois de retard. La restitution du dépôt de garantie : Le dépôt de garantie peut être restitué au réservataire, sans retenue, ni pénalités dans plusieurs cas : -­‐ Pendant le délai de rétractation, sur simple demande de l’acquéreur, et sans justification -­‐ Passé le délai, o Si le contrat de vente n’est pas conclu du fait du vendeur dans le délai convenu par le contrat préliminaire o Si le prix de vente excède de plus de 5 % le prix prévisionnel o Si le prêt prévu au contrat préliminaire n’est pas obtenu o Si l’un des éléments d’équipement prévu au contrat préliminaire ne doit pas être finalement réalisé o Si l’immeuble à construire voit sa consistance ou la qualité des ouvrages réduite de valeur de plus de 10%. Dans ces conditions, le réservataire notifiera sa demande de remboursement au réservant par LR et au dépositaire des fonds (établissement bancaire ou caisse des dépôts). Garanties: Pour éviter tous les risques de surcoût et de non livraison, le vendeur est dans l’obligation de fournir ses garanties : intrinsèque et extrinsèque. -­‐ Garantie intrinsèque : garantie propre à l’immeuble et à l’opération -­‐ Garantie extrinsèque d’achèvement : garantie bancaire obligatoire, fournie par un établissement bancaire, une assurance, une mutuelle de cautionnement.. Elle peut être soit sous forme d’ouverture de crédit, soit sous forme de cautionnement solidaire. Le risqué couvert par cette garantie extrinsèque est une garantie d’achèvement qui permet de mettre à disposition du vendeur (en cas de défaillance du promoteur) les sommes nécessaires pour payer les entreprises et réaliser ainsi les travaux jusqu’à achèvement de l’immeuble. -­‐ Garantie extrinsèque de remboursement de dépôt de garantie : Initiée au stade de la réservation, elle permet de prouver et garantir au réservataire la restitution de son dépôt de garantie, dans les cas particuliers autorisés.