achat sur plan - Cabinet immobilier De Rocquigny

CABINET IMMOBILIER DE ROCQUIGNY
Hervé RICHARD & Gilles DRESCH
22 place du vieux marché – ORLEANS 45000
Tél. +33 (0)2 38 53 57 42
Cabinetderocquigny.com
ACHAT SUR PLAN
L'achat sur plan ou vente en l'état futur d'achèvement (Vefa) est strictement réglementé. La Vefa est ainsi
clairement définie par le Code civil. Il s'agit d'un « contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à
l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir
deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l'acquéreur est tenu d'en payer
le prix à mesure de l'avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l'ouvrage
jusqu'à la réception des travaux » (article 1601-3).
Concrètement, cela signifie que l'on achète un logement avant sa construction. Le paiement s'effectue au
fur et à mesure de l'achèvement des travaux. Les pourcentages maximaux du montant de l'achat dus à
chaque étape de la construction sont fixés par la loi :
•
35% du prix de vente lors de la pose des fondations
•
70% à la mise « hors d'eau » (lors de la pose de la toiture)
•
95% du prix à la fin des travaux
•
Solde de 5% à la livraison.
Lorsque l'on fait construire une maison individuelle, ces pourcentages maximaux diffèrent :
•
20% du prix de vente à l'achèvement des fondations
•
45% à la mise « hors d'eau »
•
85% à l'achèvement de la maison
•
Solde de 15% à la livraison.
L'assurance dommages-ouvrage
L'assurance dommages-ouvrage, comprise dans le prix d'achat du logement, est souscrite par le vendeur
pour le compte de l'acquéreur. Obligatoire lorsque l'on fait appel à un promoteur immobilier, elle couvre, dix
ans après l'expiration de la garantie de parfait achèvement, les désordres relevant de la garantie
décennale.
L'assurance dommages-ouvrage permet à l'acquéreur de faire effectuer les réparations nécessaires plus
rapidement, puisque c'est l'assureur qui prend en charge le paiement des travaux. Celui-ci se tourne
ensuite vers l'entrepreneur défaillant pour qu'il règle le montant de la facture. L'assurance évite ainsi aux
propriétaires les faux-fuyants ou les retards de travaux pour cause d'expertise des entrepreneurs auteurs
de malfaçons.
Problèmes à la réception du logement : que faire ?
Des défauts de peinture, une fenêtre qui ne s'ouvre pas, une douche à la place d'une baignoire ... Dès
qu'une malfaçon, un vice apparent ou une non-conformité entre le contrat signé et ce qui a été reçu
apparaît, il faut envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur du bien. Car en
signant le contrat de vente en l'état futur d'achèvement, l'acquéreur bénéficie d'un certain nombre de
garanties.
La garantie de parfait achèvement oblige pendant un an l'entrepreneur et le constructeur à réparer tous
types de désordres (fuite de radiateur, travaux de peinture, robinetterie défaillante, huisseries mal posées,
etc.)
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La garantie biennale : l'entrepreneur et le constructeur sont tenus de réparer tous les éléments
d'équipement qui ne fonctionnent pas pendant deux ans à compter de la date de réception du logement.
Par éléments d'équipement, on entend tout ce qui peut être détaché, remplacé ou enlevé du bâtiment
(fenêtres, volets, baignoire, cuisine équipée, etc.)
La garantie décennale couvre pendant dix ans les défaillances du gros oeuvre (maçonnerie, charpente,
couverture) et oblige l'entrepreneur et le constructeur à réparer ce qui peut compromettre la solidité du
bâtiment.
La garantie d'isolation phonique est due au premier occupant du logement vendu. L'habitation doit répondre
à des normes acoustiques définies par la loi (Code de la construction et de l'habitation article L111-11). Si le
logement ne possède pas une isolation phonique suffisante (isolation qu'il faudra préalablement faire
mesurer par un expert si on la juge insuffisante), l'entrepreneur et le constructeur se doivent d'y remédier
dans l'année qui suit la prise de possession du logement.
Si les réparations ne sont pas effectuées, le juge de grande instance doit être saisi avant l'expiration du
délai lié à chaque garantie (un, deux ou dix ans).