étude dédiée - Murs de Boutique

Transcription

30 juin 2011
Etat du marché français
de l’investissement
en centres commerciaux, parcs d’activités
commerciales et commerces de pieds
d’immeuble
Christopher M. Wicker, BA Frics
PDG
[email protected]
Fabrice Fubert
Associé - Directeur général délégué
[email protected]
Ludovic Samyn
Associé – Directeur
Conseil en asset management
et commercialisation
[email protected]
Nadia Mackenzie
Directrice
Expertises boutiques et MSS
[email protected]
Valérie Parmentier, Mrics
Directeur
Expertises centres commerciaux
et parcs d’activités commerciales
[email protected]
Nathalie Caillaud
Directrice
Département Etudes
[email protected]
Carlos Rodriguez, Mrics
Directeur Général
Expertises Espagne
[email protected]
Typhaine Gaillard
Directrice
Expertises Espagne
[email protected]
Antonio Biggi
Directeur Général
Expertises Italie
[email protected]
Nadège Ganne
Directrice
Expertises Italie
[email protected]
THE RETAIL CONSULTING GROUP
Forte de son expérience en immobilier de commerce depuis plus de 45 ans
et de sa quarantaine de collaborateurs, RCG reste attachée à une vision qualitative et spécialisée de son métier de conseil. RCG, compagnie indépendante
et internationale, jouit d’une équipe expérimentée capable de réaliser des
missions pan-européennes pour des clients internationaux.
4 métiers sous un même toit : études, expertises, conseil en asset management et commercialisation, conseil en investissement, nous mettons
un point d’honneur à intégrer les exigences de nos clients pour saisir chaque
problématique dans ses moindres détails, et concevoir des réponses sur
mesure.
RCG Expertise, France
En 1989, RCG a créé un département expertise qui, en 2007, est
devenu une structure indépendante nommée The Retail Consulting
Group Expertise (RCGE). RCGE travaille en France et en Europe en tant
qu’expert indépendant sur tous types d’actifs commerciaux.
RV Ibérica
RCG exerce ses compétences sur le marché Ibérique depuis plus de 10 ans par
la réalisation de missions de conseil, d’études et d’évaluation. Notre département dédié à l’expertise, est présent à Madrid depuis 2007 et a ouvert en 2009
une filiale Retail Valuation Ibérica, sous la responsabilité de Carlos Rodriguez
Otero et de Typhaine Gaillard.
RV Italia
Après plus de 10 ans d’expérience en Italie, RCG poursuit son expansion avec
l’ouverture en 2010 d’une filiale à Milan : Retail Valuation Italia, couvrant l’Italie
et la Grèce, sous la responsabilité d’Antonio Biggi et de Nadège Ganne.
L’activité de RV Ibérica et RV Italia est majoritairement orientée vers le conseil et
l’expertise d’actifs commerciaux tels que hypermarchés, centres commerciaux,
retail parks, murs de magasins, et moyennes surfaces spécialisées. Nos évaluations sont réalisées selon les règles et principes de la RICS, garantissant une
application homogène des standards et méthodes d’évaluation sur l’ensemble
de nos missions.
Nous avons développé notre outil de valorisation « FAIRPLAY ». Celui-ci est
adapté aux actifs commerciaux et a la particularité d’être lié à notre base
de données, nous permettant l’analyse cohérente des actifs avec d’autres
comparables.
30 juin 2011 éTAT DU MARCHé français DE L’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER DE COMMERCE
I1
état du marché français de l’investissement
en immobilier de commerce au 30 juin 2011
:
4 : SYNTHèSE – LES éLéMENTS ESSENTIELS à RETENIR
La conjoncture économique
1
10 :COMMENTAIRES GéNéRAUX
10 :PRINCIPAUX INDICATEURS éCONOMIQUES
11 :PERSPECTIVES ET CONCLUSIONS
2
Le marché de l’immbobilier de commerce
3
Les tendances du commerce
4
Le marché de l’investissement
en centres commerciaux
14 : volumes investis en immobilier de commerce
16 : Le point de vue expert de Malherbe Retail Design
22 : le contexte général
28 :VALEURS LOCATIVES ET TAUX DE VACANCE
29 :LE MARCHé DE L’INVESTISSEMENT
EN NOMBRE ET EN VOLUME au PREMIER SEMESTRE 2011
30 :éVOLUTION DES TAUX ET ANALYSE SECTORIELLE
30 :ANALYSE DES TRANSACTIONS DE CENTRES COMMERCIAUX
32 :LES TAUX DE RENDEMENT POUR LES DIVERSES CATéGORIES
DE RISQUE
33 :Les principales transactions
2I
éTAT DU MARCHé français DE L’INVESTISSEMENT EN IMMOBILIER DE COMMERCE
30 juin 2011
en parcs d’activités commerciales
5
36 : le contexte général
36 :le Volume d’investissement
38 : Les acteurs
39 : les taux de rendement
40 : les principales transactions
Les opérations d’externalisation
de murs d’enseignes
6
42 : Le contexte général
42 :Le volume d’investissement 43 : Les acteurs
43 : Les taux de rendement
Le marché locatif et de l’investissement
en commerces de pieds d’immeuble
7
46 : Le contexte général
46 :Le marché locatif 48 : LE VOLUME D’INVESTISSEMENT
49 : L A TYPOLOGIE DES ACTIFS
50 : LES ACTEURS
50 : LES TAUX DE RENDEMENT
51 : Les principales transactions
I3
:
1.
synthèse - les éléments essentiels à retenir
: Une légère reprise économique attendue pour 2011, mais des problèmes structurels
persistants concernant, en particulier, le niveau de la dette publique.
Selon l’OCDE, la croissance du PIB réel devrait en 2011
se redresser lentement pour atteindre un rythme
annualisé de 2 % d’ici à 2012, grâce à l’investissement
des entreprises et à l’exportation. D’après la même
source, la pression sur les prix devrait rester modérée
2.
sur l’année avec une inflation tendancielle de 1 %
environ par an. La dette publique reste le point
faible de la France et l’un des axes prioritaires de
redressement économique du pays.
Le marché de l’immobilier de commerce
: Un premier semestre en demi-teinte en termes de volumes d’investissement ;
des performances décevantes compte tenu des liquidités sur le marché et de la forte reprise
constatée en 2010 ; des perspectives très prometteuses pour le second semestre 2011.
Si le premier semestre 2010 avait enregistré des
performances encourageantes, avec 1,8 Md €,
le premier semestre 2011 a connu une baisse
sensible du volume investi, malgré les liquidités sur
le marché et l’appétit marqué des investisseurs.
La part de l’immobilier de commerce a ainsi diminué
et atteint désormais 17 % du total investi en immobilier
d’entreprise, contre 34 % en 2010. L’engouement
des investisseurs s’est davantage reflété sur le
marché de l’immobilier d’entreprise qui a totalisé
plus de 5 Mds €.
En effet, les engagements concrétisés sur les six
premiers mois de l’année atteignent environ 830 M€
en immobilier de commerce toutes classes d’actifs
confondues, soit une baisse de plus 50 %.
3.Les tendances du commerce
Le point de vue expert de Malherbe Retail Design
: La mondialisation et l’utilisation des mêmes business models et études de cas ont été
génératrices d’uniformité dans le monde du commerce. Il existe cependant plusieurs
exemples d’enseignes réellement novatrices telles que Grand Frais, une enseigne
indépendante française spécialisée dans les produits frais, et Argos, le spécialiste des
produits électroniques au Royaume-Uni. Le quotient émotionnel, plutôt que le quotient
intellectuel, constitue la nouvelle compétence essentielle qui pourrait fournir la clef
du futur succès commercial.
RCG a interviewé Francis Gosset de Malherbe Retail
Design et les principales tendances suivantes ont
été identifiées.
4I
Au-delà des enjeux « CLEFS » pour Connecté,
Low-Cost, Ecologique, Féminin et Spectaculaire,
les enseignes doivent se pencher sur leur propre
30 juin 2011
culture d’entreprise et évoluer d’une culture de
logistique à une culture d’expérience client.
proximité et faible coût », sont autant d’exemples
d’offres commerciales réellement novatrices.
L’utilisation des mêmes méthodes et best-practices
a conduit à un nivellement des performances et des
avantages concurrentiels des enseignes, tandis que
la tendance à la mondialisation a accéléré la course
à l’uniformité.
Le CRM (Customer Relationship Management ou
gestion de la relation client) est le symbole des
enjeux du commerce du futur. Les enseignes sont
passées d’un quotient intellectuel à un quotient
émotionnel. Il faut du courage pour privilégier
les émotions plutôt que la stratégie uniquement,
et pourtant, ceci semble être la clef du futur succès,
comme les magasins Apple le démontrent.
Certaines catégories d’enseignes se sont cependant
démarquées par la qualité de leurs innovations :
des spécialistes indépendants français de
l’alimentation tels que Grand Frais, ou Argos au
Royaume-Uni qui présente une approche originale
des produits électroniques à travers sa maîtrise
totale du commerce transcanal en combinant
trois règles essentielles du commerce, « rapidité,
4.
Il est indispensable que les enseignes, pour définir
leur future stratégie commerciale, commencent
par bien comprendre leurs produits et leurs clients,
et cherchent des solutions simples et authentiques.
Le marché de l’investissement en centres commerciaux
: Un monde marqué par les changements et les bouleversements, avec en toile de fond
la dette souveraine européenne, engendre chez les investisseurs une aversion au risque
et un certain attentisme. Malgré leur sentiment de risques accrus, les enseignes font preuve
de dynamisme, et les valeurs locatives sont à la hausse dans les centres commerciaux
français, tandis que les taux de vacance baissent. Les investisseurs conservent leurs
centres commerciaux les meilleurs, ce qui génère une pression sur les taux à la baisse pour
les meilleurs centres, tandis que les taux des moins bons des centres secondaires restent
stables pour le moment. Nous prévoyons qu’il y aura à l’avenir une pression sur les taux
à la hausse pour les centres secondaires les moins bons.
Les bouleversements politiques au Moyen-Orient,
une conjoncture macro-économique morose,
de nouvelles règles et lois, un changement
générationnel et une révolution numérique qui se
poursuit, sont autant de facteurs marquants de la
période actuelle caractérisée par une aversion des
investisseurs au risque et un certain attentisme.
Les enseignes font preuve d’une grande réactivité
face à l’évolution des modes de consommation et
répondent de façon dynamique aux changements
survenus dans les habitudes des consommateurs.
Le retour au centre-ville, le renouveau marqué
du commerce de proximité et la renaissance du
30 juin 2011 concept d’hypermarché, ainsi que de nouveaux
projets de développement de grands magasins,
témoignent de la contre-attaque vigoureuse
des enseignes.
Le shopping sur les réseaux sociaux et le concept
du e-drive sont emblématiques de la progression
du commerce électronique dans les habitudes de
consommation des Européens. Le concept du e-drive
aura un impact certain sur le futur environnement
de l’immobilier de commerce, en exacerbant la lutte
concurrentielle pour les parts de marché,
non seulement en ce qui concerne les magasins
en dur mais aussi le commerce sur internet.
I5
:
synthèse - les éléments essentiels à retenir
Dans les centres commerciaux, les valeurs locatives
sont à la hausse et les taux de vacance à la baisse,
deux facteurs positifs qui indiquent que le pire de la
crise économique qui a débuté en 2007 est passé.
Alors que le volume total investi en centres
commerciaux a sensiblement baissé par rapport au
premier trimestre 2010, le nombre des transactions
et le nombre des centres vendus affichent une
hausse qui indique que les investisseurs ont dû se
reporter sur les petits centres secondaires proposés
sur le marché, dans un contexte où l’intérêt des
investisseurs (tant nationaux qu’internationaux) reste
marqué. Cet intérêt s’explique par l’attractivité de la
France dont les fondamentaux économiques sont
sains, l’amélioration des facteurs macro-économiques
à l’échelon national, la vigueur renouvelée des
enseignes et du merchandising et une vision positive
de la progression de l’économie numérique en
synergie avec l’environnement commercial physique.
Les taux initiaux nets ont baissé de 4,5 % au premier
semestre à catégorie comparable de centres
commerciaux. La fourchette de taux de rendement
retenue par RCG est restée stable sur le premier
semestre, avec des taux commençant à 4,8 % pour
les meilleurs centres commerciaux et 7,9 % pour la
catégorie Opportunistes.
5.Le marché de l’investissement en parcs d’activités
commerciales
: Une demande forte sur les produits dits structurés et sans risque, des vendeurs
souhaitant surperformer et atteindre des prix bien au-dessus des valeurs d’expertise,
un marché dominé par les acteurs français et belges, le franchissement de la barre
psychologique des 6 % sur les produits « prime ».
Malgré la demande de plus en plus forte des
investisseurs, les performances n’ont pas été
satisfaisantes en termes de volumes investis lors
du premier semestre 2011. En effet, en excluant la
cession en VEFA par Icade à Altaréa du projet de
développement du futur retail park Costières
à Nîmes (28.500 m2), les engagements concrétisés
atteignent environ 65 M€, soit -38 % par rapport
au premier semestre 2010.
Ce premier semestre a également confirmé le retour
des investisseurs sur les produits en VEFA, délaissés
depuis la crise financière.
6I
La tendance à la baisse des taux de rendement
« Prime » se confirme. Certaines transactions
signées en 2011 ont affiché des taux de rendement
avoisinant la barre des 6 %, voire légèrement
en dessous.
Après avoir atteint 7 %, les taux de rendement sur
les produits structurés et sans risque ont baissé
de 100 à 125 points de base. Les taux de rendement
« prime » sont désormais compris entre 5,75 et 6 %.
La prime de risque entre les actifs prime et l’OAT
est en train de se réduire pour atteindre 230 points
de base.
30 juin 2011
6.Les opérations d’externalisation de murs d’enseignes
: Des interrogations sur l’impact des nouvelles normes comptables, une offre toujours
insuffisante face à la demande accrue des investisseurs, un premier semestre atone en
matière de volume investi, des perspectives très encourageantes pour le second semestre.
Peu d’enseignes se sont décidées à lancer un
processus d’externalisation de leurs murs lors
des six premiers mois de l’année, bien que le
dispositif fiscal de l’article 210 E du Code Général
des Impôts risque de ne pas être reconduit après
le 31 décembre 2011.
L’application de nouvelles normes comptables,
et notamment celle de l’IAS 17 relative au contrat
de location, risque également de rendre difficile
les processus d’externalisation immobilière à terme.
A notre connaissance, une seule opération
d’externalisation a été concrétisée sur les six
premiers mois de l’année. L’enseigne But a en effet
externalisé un magasin à Clayes-sous-Bois pour un
montant légèrement supérieur à 15 M€, à Grosvenor.
Le marché du Sale & Leaseback a ainsi comptabilisé
un volume d’investissement de 15,3 M€ contre
190 M€ en 2010. Néanmoins, les consultations en
cours laissent présager une forte hausse des volumes
d’investissement, qui devrait permettre de dépasser
les performances de ces trois dernières années.
7.Le marché locatif et de l’investissement en commerces
de pieds d’immeuble
: Bonne tenue du commerce de pieds d’immeuble dans un marché étroit.
Dans un environnement conjoncturel morose où
l’on constate une forte contraction des volumes
investis en immobilier de commerce, le volume
financier du commerce de pieds d’immeuble au
premier semestre représente 184 M€, soit une
baisse de 25 % par rapport au premier semestre 2010.
Toutefois la part allouée au commerce de pieds
d’immeuble continue de progresser et s’élève à 22 %,
contre 15 % l’année dernière à la même époque.
Sur la trentaine de transactions recensées, cinq
ventes de portefeuilles ont représenté 63 % du
volume investi en pieds d’immeuble, pour des
montants par portefeuille n’excédant pas 40 M€.
La valeur unitaire moyenne par transaction n’excède
pas 5 M€.
Les acteurs français restent les plus actifs sur ce
marché. Notamment, les SCPI et OPCI, qui disposent
30 juin 2011 de liquidités et de fonds propres, sont à l’origine des
principales transactions du moment, suivis par les
institutionnels.
Le déséquilibre entre l’offre disponible de locaux
bénéficiant d’emplacements de qualité et la
demande accrue de la part des investisseurs qui
apprécient le bon rapport du couple rendement/
risque, maintient sous pression les taux de
rendement.
Il est ainsi constaté une baisse de 20 points de base
environ des bons et très bons actifs quand les actifs
« secondaires » restent stables.
A Paris, les taux de rendement des actifs prime se
trouvent maintenant compris dans une fourchette
de 4,5 % à 5 %. La fourchette des taux de rendement
en province est de l’ordre de 5 % à 5,40 %.
I7
8I
30 juin 2011
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1
30 juin 2011 La conjoncture
économique
1.1 :COMMENTAIRES GéNéRAUX
1.2 :PRINCIPAUX INDICATEURS éCONOMIQUES
1.3 :PERSPECTIVES ET CONCLUSIONS
Ce chapitre de notre rapport de marché de juin 2011 a été rédigé à la fin du mois de mai sur
la base des données de marché disponibles à cette date.
I9
1
1.1Commentaires généraux
La France devrait enclencher une légère reprise, même si la crise a largement sanctionné
: iles
finances publiques et l’emploi. En outre, les politiques de réduction des déficits enclenchées
par les autres pays européens risquent de sanctionner la demande étrangère adressée à la France.
Si la consommation des ménages reste un support de
croissance pour le pays, elle reste modeste.
Le gouvernement devra mettre en place de nouvelles
mesures d’assainissement visant à stabiliser le ratio
dette/PIB d’ici à 2013 (avant qu’il n’atteigne 95 %). L’objectif étant de freiner les dépenses et d’élargir les bases
d’imposition. Des réformes dans la santé et l’administration publique devront être poursuivies.
Au premier trimestre 2011 par rapport au même trimestre
2010, les prix à la consommation en glissement annuel
en France ont progressé de 2,2 % (IPCH 1 ) contre 3,1 %
pour l’Union européenne. Cette inflation inférieure à la
moyenne de l’UE s’explique par une augmentation des
prix de l’alimentation et des autres biens de consommation (hors énergie), moins élevée que dans les autres
pays européens.
En mars 2011, le taux de chômage en France était de
9,5 % (données corrigées des variations saisonnières)
pour 9,5 % dans l’UE27. Le nombre de demandeurs d’emploi inscrits à Pôle emploi en catégorie A (sans aucune
activité professionnelle) s’établit à 2.680.000 en France
métropolitaine fin mars 2011. Ce nombre est en baisse
par rapport à la fin février 2011 (-0,8 %, soit -21.100) mais
sur un an, il croît de 0,7 %. Ainsi le taux de chômage
reste relativement contenu compte tenu de la situation
économique du pays.
En termes de commerce, alors que le volume des
ventes du commerce de détail dans l’UE27 a enregistré
une baisse de -0,8% entre février et mars 2011, après
une évolution de 0,1 % entre janvier et février, la France,
après avoir connu un léger rebond de la consommation
(+1,4 % entre décembre 2010 et janvier 2011 et +1,9 %
entre janvier et février 2011), enregistre au mois de mars
une baisse de la consommation par rapport à février 2011
de -1,0 %, soit plus significative que celle enregistrée au
niveau de l’UE27 (-0,8 %).
1. Indice des prix à la consommation harmonisé.
1.2Principaux indicateurs économiques
La France semble connaître une légère reprise, même si les finances publiques et l’emploi restent
: ides
points durs de l’économie du pays.
indicateurs 2010
france UNION EUROPéENNE
Habitants PIB par tête en SPA 64.716.310
501.105.661 p 26.320
23.600
Comparaison France/UE 27**
108
100
Croissance PIB 2011* (Prévisions)
1,6 %
1,7 %
Dettes Publiques (en % du PIB) 81,7 %
80,0 %
Déficit Public (en % du PIB) -7,0 %
-6,4 %
Inflation
1,7 %
2,1 %
Chômage 9,7 %
9,6 %
58,4 %
58,3 %
Dépenses de consommation des ménages 2011* (en % du PIB) (p) valeur provisoire ; *Prévisions Eurostat ; **Données 2009
10 I
source : Eurostat avril 2011
30 juin 2011
Produit Intérieur Brut
Prévisions pour 2011 : 2.012.328,8 M€
(prix de marché – prix courants)
croissance du pib
taux d’Inflation
+3 %
+3,5 %
+2,4 %
+2 %
+2,2 %
+1,8 %
+1,6 %
+3,0 %
3,0
2
1
+2,0 %
+0,2 %
0%
+3,2 %
+2,5 %
+1,6 %
+1 %
3,5
3
2,5
+1,9 %
+1,5 %
1,5
+1,6 %
-1
– 1%
2,0
+1,7 %
0
1,0
+1,0 %
+0,5 %-2
– 2%
0,5
–2,6 %
– 3%
2006
2007
2008
2009
(p) : prévisions
2010 (p) 2011 (p) 2012 (p)
Source : Eurostat, avril 2011
taux de chômage
+0 % -3
+0,1 %
2006
2007
2008
0,0
2010
2009
évolution de la consommation privée
2,5
10
+2,5 %
10 %
9,2 %
9,5 %
+2,2 %
9,7 %
9%
8,4 %
8
8%
+1,6 %
7,8 %
1,5
+1,5 %
+1,5 %
7%
6%
2,0
+2,0 %
2006
2007
2008
2009
2010
6
+1 %
2010
(p) : prévisions
2011 (p)
1,0
2012 (p)
source : OCDE perspective n°88
Rappel pour 2009 : 1.112,6 Mds e (prix courants)
1.3Perspectives et conclusions
gouvernement devra mettre en place de nouvelles mesures d’assainissement visant à réduire
: Llaedette.
La France doit rompre avec la dérive des comptes publics
afin d’éviter que la stabilité macroéconomique ne soit
menacée. L’objectif étant de freiner les dépenses et
30 juin 2011 d’élargir les bases d’imposition. Des réformes dans la
santé et l’administration publique devront également
être poursuivies.
I 11
12 I
30 juin 2011
2
30 juin 2011 Le marché de
l’immobilier
de commerce
: volumes investis en immobilier de commerce
I 13
2
Le marché de l’immobilier de commerce
n premier semestre en demi-teinte en termes de volumes d’investissement ; des performances
: Udécevantes
compte tenu des liquidités sur le marché et de la forte reprise constatée en 2010 ;
des perspectives très prometteuses pour le second semestre 2011.
Le premier semestre 2011 a enregistré des performances
décevantes en termes de volumes transactés. En effet,
les engagements concrétisés sur les six premiers mois
de l’année atteignent environ 830 M€ en immobilier de
commerce toutes classes d’actifs confondues, soit une
baisse de plus 50 %.
volumes investis en immobilier de commerce
En milliards d’euros
5,3
Si le premier semestre 2010 avait enregistré des performances encourageantes, avec 1,8 Md €, le premier
semestre 2011 a connu une baisse sensible du volume
investi, malgré les liquidités sur le marché et l’appétit
marqué des investisseurs.
• Une hausse des taux d’intérêt et de la marge appliquée par les banques. Cette hausse n’est pas encore
réellement pénalisante, les investisseurs qui se positionnent sur les actifs “Core” faisant un appel très limité à
l’endettement.
14 I
2,1
1,4
1
0
3
1,9
2
2,2
2007
2
1,5
1
1,8
1,0
0,4
0,6
2008
2009
0,8
2010
2011
Source : RCG
• L’allongement de la durée de négociation sur les produits dits Valeur Ajoutée et Opportunistes : l’aversion
au risque des investisseurs est de plus en plus forte.
Ainsi, les investisseurs institutionnels sont beaucoup
plus attentistes s’il existe des risques locatifs (vacance,
surloyer, etc.), et beaucoup focalisés sur la qualité des
emplacements et leur devenir. Ils n’hésitent plus à renégocier les prix lors d’une période de Due Diligence ou à
abandonner une transaction si le risque découvert est
trop significatif ou en cas de problème technique.
• La plupart des transactions, toutes classes d’actifs
confondues, ont porté sur des tailles moins significatives, inférieures à 20 M€.
Ainsi, avec 830 M€, la part de l’immobilier de commerce
a diminué et atteint désormais 17 % du total investi en
immobilier d’entreprise contre 34 % en 2010. L’engouement des investisseurs a été plus bénéfique au marché
de l’immobilier d’entreprise qui totalise plus de 5 Mds €
lors du premier semestre 2011.
5
4
3,7
3,1
3
Cette baisse est liée principalement à :
• La recherche du Flight to Quality : les investisseurs
disposent de liquidités mais sont désormais très sélectifs
en termes d’allocations d’actifs. Ils sont à la recherche
de produits dits Core et Core + sans risque ; or ces
produits sont rares à la vente lors du premier semestre
et ne sont pas suffisants pour satisfaire cette demande
spécifique des investisseurs.
Second semestre
Premier semestre
5
4
• Une absence de transactions significatives de centres
commerciaux : cette classe d’actifs, qui représentait
73 % des volumes investis totaux en 2010, a enregistré
un net ralentissement en termes de volume d’investissement. Lors du premier semestre 2010, des transactions
significatives (Cap 3000 et Saint-Quentin-en-Yvelines,
Limoges Saint-Martial, etc.) avaient largement contribué à la liquidité des centres commerciaux, permettant
d’atteindre 1,3 Md € à la fin juin. En 2011, le volume
d’investissement sur cette classe d’actifs est de 555 M€,
soit une baisse de plus de 55 %.
6
6
30 juin 2011
0
Les tendances du commerce
Francis Gosset, Malherbe Retail Design
3
30 juin 2011 :le point de vue expert de Malherbe Retail Design
I 15
3
les tendances du commerce
« Les enseignes ont des QE déficients »
Le point de vue expert de Malherbe Retail Design
: RCG a interviewé Francis Gosset de l’agence Malherbe Retail Design.
: Bonjour Francis Gosset, l’agence Malherbe
Retail Design travaille pour de grandes enseignes
de distribution sur leurs concepts de magasins
et à ce titre vous êtes confrontés aux évolutions
de la consommation, et vous devez relever des
enjeux stratégiques... Quelle est votre perception
de ces enjeux justement ?
Bien que les enseignes de distribution soient toutes différentes et aient à faire face à des contextes concurrentiels
spécifiques, il y a effectivement une série d’enjeux clés
auxquels les enseignes doivent se confronter sous peine
de perdre pied. Nous avions énuméré dans le dernier
Rapport de marché de The Retail Consulting Group les
enjeux CLEFS : C pour CONNECTÉ, L pour LOW-COST,
E pour ÉCOLOGIQUE, F pour FÉMININ et S pour SPECTACULAIRE. Tous ces enjeux sont aujourd’hui au cœur
des problématiques d’enseignes qui veulent améliorer
l’expérience client et leurs performances.
Au-delà de ces enjeux clairement identifiés il y a cependant un enjeu plus difficile à appréhender mais qui conditionne de façon cruciale la capacité d’une enseigne à
acquérir ou conserver son leadership, à rencontrer le
succès et à être performante. Cet enjeu porte sur la
culture d’entreprise de l’enseigne qui doit radicalement
changer pour passer d’une culture de logisticien à
une culture de l’expérience client. En effet, toutes les
enseignes modernes qui ont survécu aux crises de ces
dernières années sont peu ou prou performantes sur les
fondamentaux de la Value Chain depuis les achats jusqu’à
la logistique et la gestion des ressources humaines ainsi
que des actifs.
Ces derniers se sont à la fois concentrés en globalisant
leurs achats et leurs coûts et se sont déployés en
mode multicanal. Certains se sont aussi diversifiés en
appliquant avec succès leur modèle à d’autres métiers
connexes.
On peut considérer que les business models du commerce sont arrivés à une forme de maturité et d’optimisation ultime. Mais toute cette convergence ne va
pas sans une forme de pensée unique et en particulier des modèles standards qu’il est très difficile de
remettre en cause ou de faire évoluer.
:
Vous pensez qu’il n’y pas d’innovation dans
le commerce ?
Si mais il y en a au final très peu. D’ailleurs il est remarquable de voir comme certaines innovations ont rencontré des succès foudroyants, preuve que les autres
acteurs étaient complètement décrochés.
: A qui pensez-vous ?
Eh bien pour prendre deux exemples très différents je
citerai en premier l’émergence rapide et spectaculaire
des Spécialistes Frais (Grand Frais et autres) en France il y
a 6 ou 7 ans, au nez et à la barbe des grandes enseignes
historiques de la distribution alimentaire, qui n’ont quasiment pas vu venir le coup.
Le business model était pour le moins exotique voire « folklorique » au regard des standards des enseignes nationales : plusieurs commerçants indépendants qui se
regroupent sous un même toit pour offrir un marché
traditionnel (avec souvent la boucherie incluse) et un
encaissement unique pour le client. Le tout en phase
Les mêmes méthodes enseignées et partagées sous
forme de best-practices ont conduit
à un nivellement des performances
« Les mêmes méthodes enseignées et
et des avantages concurrentiel
partagées sous forme de best-practices ont
des enseignes. La mondialisation
a accéléré ce processus à l’échelle
conduit à un nivellement des performances
planétaire tout en donnant un avanet des avantages concurrentiel des enseignes.»
tage certain aux plus gros acteurs.
16 I
30 juin 2011
avec des attentes grandissantes de la population : du
frais, du bio ou du naturel, du local et même une touche
d’équitable (puisque le caractère local des produits
était affirmé et qu’il donnait un parfum de « direct du
producteur au consommateur », très éloigné de ce que
faisait la grande distribution au même moment). Mais il
est à peine croyable que les enseignes nationales n’aient
pas identifié plus tôt cette opportunité et qu’en plus elles
aient tardé à réagir en sous-estimant le phénomène.
dans les stocks de e-commerce) et plus souple (on peut
adapter le nombre de pickers aux heures d’affluence en
magasin ou aux pics de commande sur internet).
:
On est très loin de votre métier de retail designer
non ?
Quand on parle de modèles de distribution à nos clientsenseignes il y a parfois des sourires qui veulent dire « On
fait des magasins depuis 20 ans et vous n’allez pas nous
apprendre notre métier... Contentez-vous de nous créer
un beau décor qui plaira à nos clients... » Mais le retail
design ne se limite pas à faire un joli décor sur un concept
de magasin fatigué voire obsolète.
Dans un tout autre domaine je citerai Argos qui connaît
un développement spectaculaire au Royaume-Uni avec
un business model très original : des magasins de taille
réduite (moins de 150 m2), qui fonctionnent comme des front-offices de
« Le retail design ne se limite pas à faire
vastes stocks, en totale complémenun joli décor sur un concept de magasin
tarité d’un site de e-commerce comparable à un site comme Pixmania.
fatigué voire obsolète. »
Les clients peuvent indifféremment
commander chez eux sur le site, puis passer prendre l’arMais c’est pourtant ce qu’on vous demande
ticle au magasin le plus proche dès que le produit arrive
le plus souvent...
ou immédiatement si le produit y est déjà en stock; ils
Oui et non, car on ne peut pas dire que les concepts de
peuvent passer au magasin et consulter le site sur place,
nos prospects et de nos clients soient obsolètes mais
commander et partir avec les produits stockés sur place
cependant il est vrai que la demande porte souvent sur
ou attendre la livraison au magasin ou à leur domicile ; ils
un « lifting » qui tient plus de la décoration que du remopeuvent aussi décider d’aller à un autre magasin voisin
delage opérationnel. Cela tient au fait que la plupart des
si celui-ci dispose du produit en stock. On a affaire à
enseignes ont un modèle opérationnel efficace pour les
une enseigne hyper agile qui abat toutes les barrières
raisons qu’on a évoquées au début de cet entretien :
historiques matérielles et culturelles entre le commerce
essentiellement dû à l’alignement des best-practices et
traditionnel et le e-commerce. Ils ont complètement
à la mondialisation.
ré-inventé leur modèle de distribution en partant des
avancées technologiques et en formatant l’expérience
Cela ne permet toutefois aux enseignes que d’être à
autour des valeurs cardinales actuelles : FAST, CLOSE,
niveau sans leur donner d’avantage concurrentiel. Tout
CHEAP.
se passe comme si les enseignes avaient toutes un
excellent QI, mesurable et quantifiable, dont l’expresUn détail qui montre à quel point ils ont été jusqu’au
sion même est cartésienne et caricaturale : pie charts,
bout d’un modèle efficace est le système de picking en
tableaux Excel, Powerpoint chartés et pré-formatés,
temps réel dans le stock pour livrer un client qui vient de
arbres de décisions modélisés et autre mind-maps forpasser commande dans le petit magasin en front office :
matés (un paradoxe), profils de clients bien définis et
les employés parcourent les allées et les racks du stock
poids des segments bien mesurés, etc.
en mode « oreillette » (ils reçoivent les références par
une oreillette et valident oralement le picking – et en
Et pourtant ces 20 dernières années on a assisté à des
profitent pour signaler oralement les fins de stock), le tout
ruptures décisives sur des business models qui ont amepour garder les mains libres et ne pas perdre de temps
né des avancées spectaculaires : Zara et H&M ont révoluà déchiffrer un bordereau. Le ballet est impressionnant.
tionné le business du prêt-à-porter en se positionnant sur
Et le système est aussi rapide que des robots (utilisés
le discount chic avec de vraies ruptures (nouveaux arri-
:
I 17
3
vages tous les 15 jours, sans réassort, investissements
lourds sur des magasins flagships de très haut standing
dans les meilleurs emplacements, etc.), Internet bien sûr
avec des pure players qui ont révolutionné le marché,
Internet encore avec des pure players qui cherchent
à bousculer la donne en prenant des emplacements
mortar. Enfin l’exemple d’Apple dont la stratégie arrive
finalement à payer et même à payer énormément avec
des gammes de produits « compatibles » (qui se tirent les
unes les autres) et des sources de business qui se diversifient (iTunes music store, App store pour les applications
iPhone et iPad (et maintenant aussi pour le Mac), commissions sur les ventes générées (opérateurs, éditeurs,
etc.), le tout mis en valeur de façon magistrale dans un
réseau d’Apple Stores qui n’a commencé d’exister que
depuis une dizaine d’années. Il faut se rappeler comment
les premiers Apple Stores ont été dénigrés par les retailers traditionnels (« trop beaux, trop grands, trop chers,
pas assez marchands », etc.) mais aussi que le record
historique de performance commerciale tous réseaux
confondus a été pulvérisé par Apple sur la Ve Avenue
avec 375.000 $/m2 /an (le record était précédemment
détenu par Tiffany sur la Ve Avenue avec 195.000 $/m2/an
et ces chiffres sont vérifiables sur Bloomberg.com).
Selon certaines études le Quotient Intellectuel (QI) n’intervient qu’à 20 % dans la réussite d’un individu. Il ne suffirait pas de posséder une bonne culture générale, de faire
preuve de logique, de détenir de fortes connaissances
techniques et des aptitudes mathématiques. Le Quotient
Émotionnel (QE), c’est-à-dire la capacité à percevoir ses
propres émotions et à identifier celles des autres, jouerait
un rôle encore plus important. C’est amusant comme
on est d’ailleurs formaté pour mettre un conditionnel
« jouerait » alors que nous savons tous intuitivement
que c’est vrai. Mais on n’en a pas facilement la preuve
alors on met un conditionnel, préalable à un oubli qui
rassure nos esprits cartésiens. Quoi qu’il en soit, ce qui
est vrai dans la vie courante, dans la vie professionnelle,
en politique et dans le show-business n’a aucune raison
de ne pas être vrai dans le commerce qui est le plus vieux
métier du monde.
En fait, il faut avoir l’audace et le talent de jouer le cœur
plutôt que la stratégie, l’âme plutôt que le marketing, le
rêve plutôt que la logique. Ces dimensions étrangères aux
esprits cartésiens deviennent prépondérantes justement
parce que l’esprit cartésien a montré ses limites. Pire
même, il devient presque suspect pour les masses car
il peut déboucher sur l’intelligence
froide, la manipulation et le men« Le QI (des enseignes de distribution) étant
songe. On l’a vu avec les scandales
au maximum dans la classe des bons élèves,
et les fiascos retentissants de ces
vingt dernières années : Jean-Marie
c’est sur le QE que va se faire la différence ! »
Messier menant Vivendi au bord de la
ruine, la faillite d’Enron, l’arnaque de Madoff, mais aussi
Sans aller jusqu’à ces ruptures radicales il reste des
la crise de la vache folle, et plus récemment l’incurie et
potentialités énormes d’amélioration de la performance
les dissimulations de Tepco à Fukushima (et sans doute
commerciale mais cela passe beaucoup par un chanailleurs) au Japon, etc. Et l’humain dans tout ça ? Et
gement de mentalité pour aller vers plus de créativité
l’humanisme ? Et le respect des citoyens / clients ? Et le
dans les business models mais aussi dans les fondaplaisir ? Ce changement de perspective a été décrit et
mentaux du commerce : contact client, accueil client,
analysé dans quelques ouvrages récents : Stratégie de
théâtralisation des offres, discours d’enseigne, gestion du
l’Océan Bleu / Comment créer de Nouveaux espaces straCRM (Customer Relationship Management), sans oublier
tégiques (par W. Chan Kim et Renée Mauborgne), Génébien sûr les « design » des offres elles-mêmes, mais à
ration Q.E. / Le quotient émotionnel arme anti-crise (par
condition de sortir des schémas types et de faire plus
Christophe Haag et Jacques Séguéla), mais ils ont surtout
confiance à l’intuition qu’aux statistiques. En d’autres
porté sur les stratégies des entreprises industrielles avec
termes on peut synthétiser ça de la façon suivante : le
un focus sur l’innovation produit, les marques, voire les
QI (des enseignes de distribution) étant au maximum
RH. Ils nous en apprennent peu sur les changements
dans la classe des bons élèves, c’est sur le QE que va
dans le retail.
se faire la différence !
18 I
30 juin 2011
:
Oui, alors concrètement,
« Seuls les dirigeants d’une enseigne peuvent
pour les enseignes, cela implique
quels changements ?
piloter le projet de retail design du concept
Prenons l’exemple d’Apple et des
car eux seuls sont en mesure de faire le pari
Apple Stores : c’est beau, c’est
de ruptures fondamentales. »
aéré, les vendeurs sont volants, ce
sont surtout des démonstrateurs,
enseignes. Seul un magasin pilote est capable d’imposer
les clients eux-mêmes sont des démonstrateurs, les
avec la force de la réalité une expérience nouvelle à des
encaissements se font n’importe où dans le magasin
clients qui seront souvent perplexes au début mais éven(comme dans un restaurant ce qui ne devrait donc pas
tuellement emballés et enthousiastes après une période
nous paraître extra-ordinaire), on ne voit plus de files
d’apprentissage du concept.
d’attente, on peut prendre rendez-vous pour une démo
ou s’inscrire pour un cours. Tout ça est terriblement
Enfin, cela signifie aussi que nous devons rechercher en
nouveau mais correspond à ce que les clients auraient
permanence la plus grande simplicité dans le fond et
probablement exprimé comme souhaits si eux-mêmes
la plus grande fluidité dans la forme. Edward de Bono,
n’avaient pas été conditionnés. On peut dire qu’il a fallu
le pape de la créativité après des ouvrages étonnants
beaucoup de culot et d’anticonformisme, et de perséet inspirants a conclu sa carrière monumentale avec
vérance pour imposer ce concept innovant, même si
deux livres intitulés I am right ! You are wrong ! / From
aujourd’hui il paraît aller de soi.
rock logic to water logic et Simplicity, qui devraient être
rangés parmi les bréviaires du business. Dans Simplicity
Mais que peut-on apprendre de ce concept
particulièrement, il montre combien les marques, les
et de beaucoup d’autres qui ont introduit avec
entreprises, les gouvernements, les organisations de
succès des ruptures performantes ?
toutes sortes compliquent à l’infini le monde dans lequel
On peut dire que la créativité doit s’exercer non seunous vivons et combien la Simplicité devient une valeur
lement sur l’enveloppe, le design (au sens français du
rare, essentielle, capable de faire la différence. Ikea et
terme) mais aussi sur les fonctionnalités, l’organisation
ses notices de montage illustrées, Apple et l’interface
des espaces, les circulations, les services proposés, la
simplissime et tactile de l’iPhone, en sont deux exemples
relation enseigne-client, l’ergonomie de cette relation.
probants.
Dans chacune de ces dimensions d’un projet il faut laisser la créativité et l’imagination s’exprimer et s’interdire
Si on comprend bien que l’intuition devient stratéde censurer prématurément les idées, même les plus
gique, il faut aussi en tirer les conséquences et doniconoclastes.
ner plus de pouvoir de décision aux femmes dans les
enseignes. Sans faire de sexisme simpliste, elles sont
Cela signifie aussi que seuls les dirigeants d’une
souvent plus portées par l’intuition et la conviction
enseigne peuvent piloter le projet de retail design
sans avoir nécessairement à se rassurer par des stadu concept car eux seuls sont en mesure de faire le
tistiques et des tests.
pari de ruptures fondamentales. Un nouveau concept
ne peut pas être délégué à un groupe de travail ou à
Enfin, le rôle du designer doit être renforcé à tous les
une personne isolée, loin des décideurs ultimes, car ils
niveaux de décisions, y compris au plus haut niveau.
seront forcément enclins à privilégier les solutions les
Ce n’est pas un hasard si Apple a une capitalisation
plus rassurantes, celles qui ont fait leurs preuves ailleurs
boursière plus importante que Microsoft, c’est surtout
et de préférence chez les concurrents directs.
parce que Apple séduit, plaît, rend fan, en particulier
grâce à un style, un design extrêmement poussé voire
Cela signifie aussi qu’on peut difficilement tester des
maniaque. Jonathan Ives, le designer par qui tout a été
concepts dans des focus groups car les clients sont parformalisé, et Steve Jobs, le rêveur qui a tout imaginé en
fois encore plus conformistes que les équipes-projet des
:
I 19
3
amont, ont tous les deux créé de formidables produits,
un succès phénoménal et un cas d’école sans équivalent.
Les entreprises qui mettent le design au centre de
leur culture d’entreprise réussissent mieux que les
autres et plus durablement. C’est vrai pour les produits
grand public. C’est vrai pour les produits industriels aussi.
Et c’est vrai pour la distribution. Regardez comme Ikea
a largement gagné contre tous ses concurrents. Plus
près de nous Décathlon est aussi un formidable exemple.
Chez Malherbe nous faisons le pari que les concepts de
magasins doivent être designés et non décorés. Et nous
en apportons la preuve tous les jours en remettant en
cause les habitudes de nos clients, en cherchant plus loin
que le premier coup d’œil, en ne nous satisfaisant pas
d’une expérience shopper réduite à la vue.
Enfin, nous envisageons notre métier comme une vision
globale du point de vente, bien sûr de l’espace de vente
mais aussi de ce qui s’y vend, des services qu’on y trouve,
des possibilités multi-canal qui y sont offertes, des comportements humains, des méthodes commerciales. Cela
nous amène à conseiller certains de nos clients sur une
20 I
forme de direction artistique d’enseigne où l’on aborde
aussi bien le design produit que la communication et la
promotion. C’est un des aspects qui explique que certains de nos clients nous suivent depuis plus de 8 ans.
Et aussi que notre croissance est de 30 %/an depuis
plusieurs années.
Merci Francis, je crois que Malherbe a obtenu en
2011 un Janus du Commerce pour les nouvelles
boutiques « star » d’Orange dans les métropoles
régionales. Cela vient après une longue série de
récompenses et juste après le Janus du Commerce
pour Carrefour Planet, l’an dernier. Bravo et à
bientôt.
Je vous remercie et je vous invite à consulter le site web
de l’agence où Hubert de Malherbe a posté un deuxième
vidéo-mail concernant les recrutements en cours de
l’agence, et vous verrez qu’à sa façon il traite du même
sujet : http://www.malherbedesign.com/fr/features/
recrutos-2/
30 juin 2011
en centres commerciaux
4
30 juin 2011 4.1 : le contexte général
4.2 :VALEURS LOCATIVES ET TAUX DE VACANCE
4.3 :LE MARCHé DE L’INVESTISSEMENT
EN NOMBRE ET EN VOLUME au premier semestre 2011
4.4 :éVOLUTION DES TAUX ET ANALYSE SECTORIELLE
4.5 :ANALYSE DES TRANSACTIONS DE CENTRES COMMERCIAUX
4.6 :LES TAUX DE RENDEMENT POUR LES DIVERSES CATéGORIES
DE RISQUE
4.7 :Les principales transactions
I 21
4
Le Marché de l’Investissement
en Centres Commerciaux
4.1Le contexte général
e premier semestre de l’année 2011 a été marqué par une multitude de facteurs, généraux ou
: Lplus
spécifiques, positifs ou négatifs, qui rendent les acteurs du marché pour la plupart prudents,
tout en offrant des opportunités alléchantes pour les plus intrépides. Parmi ces facteurs
figurent ainsi la dette souveraine ou la possibilité d’une hausse de l’inflation, de nouvelles
sources de capitaux en provenance de Chine et des Tigres asiatiques, et l’évolution incertaine
des révolutions démocratiques des pays nord-africains au printemps.
Des efforts, compréhensibles mais peu satisfaisants, ont été faits pour mettre en place de
nouvelles règles et lois afin d’éviter une future défaillance financière, et les règles de marché
régulant les marchés de l’investissement s’en trouveront changées. La nouvelle génération
de dirigeants est bien préparée pour affronter ces changements de réglementation
et les innovations technologiques engendrées par la révolution continue du numérique.
En ce qui concerne l’immobilier de commerce, le renouveau des centres-villes et du commerce
de proximité, les nouvelles ouvertures de grands magasins et les évolutions du commerce
électronique, incluant le shopping sur les réseaux sociaux, les e-drives et les ventes flash, offrent
un contraste optimiste et fascinant avec les incertitudes économiques et politiques mondiales.
: les
facteurs globaux
Le premier semestre de l’année 2011 a été le témoin
d’un certain nombre d’événements cruciaux qui auront
sans nul doute un impact sur la future conjoncture économique.
La crise européenne de la dette souveraine se poursuit,
et des institutions telles que le FMI, la Banque Centrale
Européenne et la Commission Européenne, semblent
avoir trouvé divers moyens de la circonscrire. Le risque
d’une défaillance du système persiste néanmoins, et
les principaux pays d’Europe adoptent des mesures
comprenant des combinaisons diverses d’impôts et de
mesures plus ou moins Keynésiennes pour relancer leur
économie. Des améliorations en matière de productivité
et de réduction des dépenses publiques semblent être
les éléments clefs d’une reprise européenne.
Les révolutions nord-africaines survenues au printemps
et leur potentiel de création de démocraties offrent la
perspective tentante d’un nouvel ordre économique
qui constituerait un atout considérable pour l’Europe
et notamment pour les pays sud-européens, d’un côté,
tandis que de l’autre figure la crainte que tout ceci tourne
mal et produise un extrémisme et une instabilité accrus
au Moyen-Orient et dans le monde en général.
La Chine et les autres Tigres asiatiques n’ont pas oublié
l’Europe dans leur appétit croissant pour les investissements directs étrangers. L’acquisition par des sociétés
chinoises du port du Pirée en Grèce et le sauvetage de
Saab sont autant d’exemples de leur présence croissante.
Sur le marché des centres commerciaux, l’investisseur
coréen National Pension Services a acquis le centre
commercial O’Parinor au cours de l’année 2010.
: réglementation et législation
La possibilité d’une hausse de l’inflation est évoquée,
sans qu’il y en ait de réelles preuves tangibles en France,
bien que la plupart des économistes aient intégré dans
leurs prévisions une hausse modérée pour la fin de l’année ou le début de l’année prochaine. L’immobilier, et
notamment l’immobilier de commerce, continue dans ce
contexte à être considéré comme un antidote à l’inflation.
22 I
Les législateurs et les organisations professionnelles
mettent en place une série de lois et de règlements tels
que Bâle III pour les banques et Solvency II pour les
compagnies d’assurance, qui ont pour but de réduire
de façon globale le risque d’une future défaillance
financière.
30 juin 2011
Sur le plan national, les effets de la mondialisation
et de la consolidation des enseignes sur le merchandising des centres-villes, avec la disparition des petits
commerces indépendants qui font place à des banques
et des agences immobilières, ont récemment conduit au
vote de la LME (Loi de Modernisation de l’Economie) dont
certaines clauses concernent l’urbanisme commercial
des centres-villes.
le commerce de proximité en France, avec la puissance
de frappe de 7.000 magasins de proximité aux marques
Leader Price, Franprix et Monoprix, face aux 3.000 magasins de Carrefour avec des marques actuelles (un processus de refonte est en cours) telles que Shopi, Marché
Plus et 8 à 8, ou face à Francap et ses 1.500 magasins,
pour ne citer que les plus grands groupes français de
commerce de proximité.
: changement générationnel, anticipation
Il y a quinze ans, il était impossible de faire des achats à
toute heure du jour et de la nuit dans des petits magasins
généralistes de moins de 400 m2 où l’on ne fait pas la
queue et situés à moins de 15 minutes à pied de son
domicile. Le concept d’hypermarché prédominait et les
magasins de coin de rue si présents au Royaume-Uni
étaient rares en France.
des comportements des consommateurs
dans un contexte de morosité économique
Face à une conjoncture économique globale morose,
des économistes tels que Xerfi parlent d’une nouvelle
règle des 1 %, selon laquelle l’économie française peut
espérer, dans un proche avenir, une croissance du PNB
de 1 %, une croissance de la consommation de 1 % et une
croissance des surfaces commerciales de 1 %.
Les commerçants contre-attaquent. Que ce soit à travers
la vigueur de toute évidence renouvelée du commerce
de proximité, le retour aux centres-villes, ou la quête
continue d’authenticité, les commerçants, d’une façon
générale, s’efforcent de comprendre et de suivre, voire
même d’anticiper, les changements de comportement
des consommateurs. Il ne faut pas oublier que, nonob
stant les changements économiques qui ont fait suite
à la crise financière de 2007, un immense changement
générationnel est en cours, la génération du baby boom
arrivant à la retraite et la génération Y (leurs enfants,
nés avec une aisance et une compréhension innées
de la technologie) arrivant sur le marché du travail. Les
changements de mode de vie de ces deux générations
auront des impacts considérables tant sur les besoins
immobiliers que sur le commerce.
: LE commerce de proximité
Jean-Charles Naouri, principal actionnaire et PDG du
Groupe Casino, a déclaré, dans sa présentation des
résultats de Casino, que la stratégie du groupe reposait
essentiellement sur deux axes majeurs de développement : l’expansion à l’international et le commerce de
proximité. Historiquement, la force du groupe reposait sur
30 juin 2011 Aujourd’hui, une proportion plus importante des
consommateurs est à la retraite, les familles mono
parentales sont fréquentes et tout le monde est de plus
en plus pressé par le temps. Nous achetons en plus petite
quantité et, plus souvent, nous apprécions la convivialité
nouvellement trouvée de connaître le commerçant et ses
efforts pour nous procurer des produits bien adaptés à
nos goûts et modes de vie personnels.
Dans les années 80 nous consacrions d’une heure et
demie à deux heures à faire les courses. Aujourd’hui,
ce temps a été divisé par deux, voire plus, et ne représente plus que 45 minutes. Nous voulons aussi faire le
maximum pour vivre sainement dans un environnement
durable. De ce fait, nous utilisons moins la voiture pour
consommer moins d’essence, dont le prix augmente
quotidiennement.
Cette tendance est renforcée par les nouvelles réglementations d’urbanisme concernant le développement
de commerces et qui ont pour but de faciliter, pour les
commerçants, le retour au centre-ville, loin des zones
périphériques qui ont vu le jour au cours des 30 dernières
années. Pour répondre à cette tendance, les groupes
d’hypermarchés ont créé un certain nombre de nouvelles marques de supermarchés, telles que U Express,
Carrefour City, Intermarché Express, Marché d’à Côté
et Chez Jean.
I 23
4
De nouvelles enseignes de proximité telles que Carrefour
City, Marché Plus ou Chez Jean ont développé la gamme
des services proposés à leur clientèle. Parmi ces services
figurent une plage horaire d’ouverture étendue, des distributeurs de billets, un service de pressing, la vente de
tabac, de jeux et de presse, ou, pour Carrefour City, la
possibilité de s’asseoir pour lire son journal en sirotant
un café.
En 1980, les magasins de proximité représentaient 30 %
du montant total des dépenses dans le commerce de
détail en France. En 2005, leur part était tombée à 5 %.
Il y a donc là un potentiel de croissance, et bien que les
coûts liés à l’immobilier et au personnel soient plus élevés
que ceux des concepts de plus grande taille implantés
en périphérie, il semble que les consommateurs soient
maintenant prêts à payer davantage en échange d’un
accès plus facile et d’un service accru. Un comparatif
récent entre les prix pratiqués par les hypermarchés de
périphérie et ceux des commerces de proximité montre
que, tandis que l’écart de prix atteignait 15 % en faveur
des hypermarchés dans les années 90, il s’est réduit pour
ne plus représenter que 5 %.
: le retour au centre-ville
Paris mène la danse dans le retour du commerce au
centre-ville, la capitale ayant historiquement été souséquipée en surfaces commerciales suite au refus des
politiciens d’y autoriser l’implantation d’hypermarchés.
Parmi les nouvelles mesures annoncées par la Mairie de
Paris on notera le désir de favoriser une concurrence plus
importante sans créer de nouvelles surfaces de commerce, ce qui devrait soutenir le niveau des valeurs locatives des emplacements secondaires considérés comme
adaptés au commerce de proximité. Les enseignes de
supermarchés se battent actuellement pour ouvrir des
magasins dans la capitale, avec des concepts toujours
plus attractifs tels que le nouveau Monop’ au 88 rue
Lafayette ou le premier A 2 Pas d’Auchan à Ménilmontant
au nord-est de Paris.
En province, une restructuration de centre-ville à usage
mixte connue sous le nom d’Espace Saint-Christophe
et réalisée par Altarea a récemment ouvert à Tourcoing
avec un nouvel Auchan City, un concept de grand super-
24 I
marché offrant des produits de qualité à prix attractif,
avec un large assortiment de produits frais dans un
environnement particulièrement convivial, tandis que la
mode, la décoration, les produits de beauté et les livres
sont exclus de leur offre commerciale.
En ce qui concerne les produits frais, Auchan annonce
sa volonté de redonner au consommateur le plaisir
d’acheter en lui redonnant le temps de choisir plutôt que
de chercher.
: les grands magasins recommencent
à se développer
L’enseigne de grands magasins Le Printemps a annoncé
vouloir ouvrir de nouveaux magasins après une longue
période de sommeil. Des magasins devraient ainsi ouvrir
à Béziers et plus tard dans le projet Les Portes de Gascogne, initié par Simon Property à Toulouse et maintenant
réalisé par Unibail-Rodamco.
Les Galeries Lafayette, groupe dominant de grands magasins présent dans toutes les grandes villes de France,
subissent actuellement une restructuration importante
incluant souvent une réduction des surfaces de vente
et la location de l’espace rendu vacant à des tiers. Ainsi
le spécialiste de culture/loisirs Fnac quitte le centre
commercial Saint-Jacques dans le centre-ville de Metz
pour réouvrir sur le site restructuré des Galeries Lafayette
situé à quelques centaines de mètres mais bénéficiant
d’une meilleure façade donnant sur la rue Serpenoise
(la principale artère commerçante de la ville). D’autres
projets similaires sont prévus pour les magasins Galeries
Lafayette de Bron près de Lyon, de Tarbes et du Centre
Bourse à Marseille.
: le commerce électronique
Le commerce électronique continue à progresser, comme
en attestent les dernières statistiques de la Fevad :
• un chiffre d’affaires en progression de 24 % par rapport
à 2009 pour s’établir à 31 Mds € ;
• des ventes à l’occasion de Noël 2010 également en
progression de 24 % pour atteindre 6,2 Mds € ;
• une dépense moyenne par transaction en progression
de 1,1 % pour atteindre 91 €, contre 90 € en 2009 ;
30 juin 2011
• un nombre de cyber-acheteurs en progression de
11,9 % pour atteindre 27,3 millions de personnes, soit une
progression supérieure à celle des internautes qui est
pour sa part de 9 % ;
• un chiffre d’affaires qui selon les prévisions devrait progresser de 20 % par an sur les deux prochaines années
pour atteindre 45 Mds € en 2013. Pour mémoire, le chiffre
d’affaires total du commerce en France était en 2009 de
457 Mds €.
Aujourd’hui, le principal challenge pour les acteurs du
e-commerce (e-commerce devant être entendu dans sa
forme générique, c’est-à-dire incluant le e-tailing) est de
fidéliser les consommateurs en leur offrant un service
client crédible sur internet, à mettre en parallèle avec la
relation humaine qui s’établit en magasin entre un vendeur et un client. Un magasin traditionnel convertit en
acheteurs jusqu’à 20 % des personnes qui franchissent
le seuil de sa porte. Pour le commerce en ligne, cette
proportion est généralement de 2 %.
Trois autres tendances majeures caractérisent l’industrie
du e-commerce :
• le shopping sur les réseaux sociaux ou f-shopping ;
• le shopping à travers les applications pour téléphone
portable ;
• les ventes privées en ligne.
: le shopping sur les réseaux sociaux
Le shopping sur les réseaux sociaux ou f-shopping pour
Facebook shopping cherche à atteindre trois buts :
• récompenser la fidélité des clients ;
• attirer des clients potentiels en communiquant sur la
marque, l’offre et les services de l’enseigne ;
• et finalement, réaliser des ventes supplémentaires sur
les réseaux sociaux eux-mêmes.
Le shopping sur les réseaux sociaux offre en outre la
possibilité d’échanger des opinions entre consommateurs sur le produit à travers un blog communautaire.
Mais le réseau social doit différencier son offre de celle
du magasin et du site web. Pour ce faire, il doit analyser
le profil des clients de son réseau afin d’offrir, autant
que faire se peut, le produit qui correspond le mieux aux
caractéristiques identifiées du client en ligne.
30 juin 2011 Un autre moyen de différenciation peut être de traiter le
client du réseau social comme un fan privilégié bénéficiant de réductions exclusives, d’organiser des achats de
groupe à des prix attractifs ou de proposer la découverte
exclusive, en avant-première, de nouveaux produits ainsi
que Louis Vuitton l’a récemment fait en donnant à ses
fans l’occasion de découvrir en avant-première sa collection d’hiver.
La connaissance nouvellement acquise en matière de
marketing par l’analyse des blogs des consommateurs
et de leurs réactions immédiates aux produits et promotions s’est avérée inestimable pour les spécialistes
du marketing des enseignes.
Le shopping sur les réseaux sociaux est un bon exemple
de shopping transcanal de type e-tailing :
• dans une première phase de recherche du produit, il
permet la création de groupes d’acheteurs pour sélectionner et choisir la marchandise par le biais de comparatifs et d’opinions de consommateurs ;
• pendant la phase d’achat elle-même, on accède au site
web via le réseau social, des promotions sont communiquées par Twitter et des ventes flash sont organisées
sur Facebook ;
• finalement, dans la phase qui suit l’achat, l’avis du client
et l’assistance via les blogs des réseaux sociaux apportent une réponse souvent plus détaillée et plus rapide à
beaucoup de problèmes relevant du service après-vente.
: le concept du e-drive
Le concept du e-Drive ou « Drive » tout court, est la
réponse du e-tailing aux problèmes logistiques de la
livraison des marchandises achetées en ligne. Sous sa
forme la plus simple le client, après avoir cliqué sur le
web, va chercher son achat en voiture dans un Drive,
exactement comme un McDrive pour ceux qui achètent
leurs hamburgers depuis leur siège conducteur, et il n’est
pas même nécessaire de sortir de sa voiture, un employé
du Drive chargeant la marchandise directement dans
le coffre.
Les surfaces des Drives sont généralement de 1.000
à 1.200 m2 et sont classées en France comme entrepôts.
I 25
4
De ce fait, elles échappent à toute forme de restriction
liée à l’urbanisme commercial. Le premier Drive a été
un Auchan Drive qui a ouvert en 2006 à côté du centre
commercial où est implanté son hypermarché à FâchesThumesnil.
Actuellement, il existe un peu moins de 500 Drives en
France :
Enseigne
Nombre
de Drives
System U
230
Leclerc Drive
65
Casino
62
Auchan Drive
31
Chronodrive (groupe Auchan)
28
Intermarché
6
Carrefour
2
Au cours des 12 à 24 prochains mois, près de 800 Drives
supplémentaires devraient ouvrir, Leclerc, Carrefour et
Système U étant les groupes les plus dynamiques.
Le concept n’est pas seulement intéressant d’un point
de vue opérationnel. Il permet également à un groupe
d’hypermarchés de s’implanter juste à côté d’un concurrent. Les groupes d’hypermarchés de type coopérative
Leclerc, Intermarché et Système U permettent actuellement à leurs adhérents d’ouvrir deux Drives pour chacun
de leurs hypermarchés, l’un situé à côté de leur propre
hyper et le second à côté de l’un de ses concurrents.
: les ventes flash des centres
commerciaux
Hammerson a récemment créé une structure pour organiser des ventes flash à partir de son site web pour les
locataires de son centre commercial Italie 2 situé dans
le 13e arrondissement de Paris. L’idée combine de façon
artistique deux grands succès du commerce, les ventes
privées mais ouvertes au public comme celles réalisées
dans le Marais à l’approche de Noël, et les ventes flash
en ligne telles que celles pratiquées par la célèbre société
française vente-privee.com qui vient de signer un accord
de partenariat avec American Express aux Etats-Unis.
Les ventes flash de Hammerson à Italie 2 ont pour but
d’aider ses locataires à liquider leur stock plus efficacement, de générer du passage et de réaliser des ventes
supplémentaires. L’association des commerçants, le GIE,
finance ces sites web. Les ventes flash portent presque
exclusivement sur l’équipement de la personne, et si l’on
considère qu’Hammerson réalise 37 % du total des ventes
de ses centres avec des produits d’équipement de la
personne, et que 44 % des clients internautes réalisent
des achats supplémentaires lorsqu’ils viennent chercher
en boutique les achats qu’ils ont effectué par internet, il
est permis de penser que cette initiative a effectivement
de l’avenir. En effet, la société bénéficie d’une bonne
couverture médiatique depuis qu’elle a lancé son site
web en fin d’année dernière.
: l’investissement commercial
Un Drive ne stocke que 10 % de la marchandise d’un
hyper, privilégiant les produits qui sont le plus consommés. Actuellement, les ventes de produits alimentaires
des Drives représentent 0,5 % de celles d’un hyper
marché, mais il est prévu que cette proportion augmente
pour atteindre 15 %.
Enfin, il est concevable que ce concept soit utilisé initialement par un groupe étranger pour pénétrer un marché,
en testant tout d’abord ses produits dans ces relais qu’il
est facile d’ouvrir.
26 I
➔ Points négatifs :
• 2010 a vu le chiffre d’affaires des hypermarchés et du
hard discount baisser.
• Les boutiques ont vu leur chiffre d’affaires progresser
davantage que celui des moyennes surfaces spécialisées, stoppant leur déclin avec +1,6 % de chiffre d’affaires
en 2010 contre -1,6 % en 2009. Les moyennes surfaces
spécialisées ont vu leur chiffre d’affaires continuer à
décliner avec -1,6 % en 2010, ce qui est cependant mieux
que les -5,5 % enregistrés en 2009.
• Comme on pouvait s’y attendre dans des conditions
économiques difficiles, un certain nombre de centres
ouverts au cours des deux dernières années et qui
30 juin 2011
avaient été conçus avant 2007, ont des difficultés à
atteindre leurs objectifs.
• Bien que les propriétaires et les associations représentant les locataires, telles que le CNCC et Procos, aient fait
preuve de bonne volonté en créant le nouvel indice ILC
d’indexation des loyers, il est regrettable, mais peut-être
pas surprenant, que les relations entre propriétaires et
locataires, encouragés par des groupes de lobbying,
deviennent plus agressives sur les loyers.
Il y a eu une baisse de la fréquentation des centres
commerciaux, le CNCC avançant le chiffre de -1,3 % de
visites en 2010. Malgré cela, les ventes ont progressé de
+0,7 %. Les statistiques de RCG, qui portent sur 116 des
700 centres commerciaux français, font apparaître une
hausse des revenus, à base constante, de 0,5 % et une
stabilité du taux de vacance à 5 %, ce qui correspond
cependant à moins de 5 % en termes financiers.
➔ Points positifs :
• Les marchés de l’investissement et les valeurs vénales
ont enregistré de bonnes performances, les taux de
rendement ayant recommencé à baisser, renversant la
tendance à la hausse constatée depuis 2008, preuve
que l’immobilier de commerce français et notamment
les centres commerciaux restent des actifs tout à la fois
prisés et difficiles à obtenir.
Comme l’a dit récemment un reporter britannique:
« Cette année la définition de “prime“ va être difficile ».
Alors que les meilleurs actifs « prime » sont conservés
par leurs propriétaires et que l’appétit des investisseurs
reste d’autant plus marqué pour les investissements en
immobilier de commerce que ceux-ci ont enregistré de
bonnes performances, comme le rappelle IPD chaque
année, l’immobilier de commerce en France reste un
bon investissement.
• une offre en termes de merchandising qui devient plus
segmentée donc mieux adaptée aux goûts individuels ;
• une économie numérique dynamique qui contribue à
l’augmentation globale des ventes.
: petits et grands sont bons
s’ils sont dominants !
Une étude récente du European Research Group de l’ICSC
concernant les chiffres d’affaires globaux des enseignes
et les performances en termes de revenu d’une sélection
de centres pan-européens de grande et moyenne/petite
taille montre que bien que les centres de grande taille
enregistrent globalement de meilleures performances,
l’écart entre les catégories s’avère très faible.
: le challenge de l’asset management
Selon RCG, la bataille des investissements s’est reportée
sur le milieu de terrain, désertant les extrêmes avec les
produits Core et les meilleurs Core + d’un côté et les
Opportunistes de l’autre, et se tient désormais autour
des produits de la catégorie Valeur Ajoutée. Les investisseurs doivent identifier les produits Valeur Ajoutée offrant
des profils de risque susceptibles de devenir Core + d’ici
quelques années, après avoir bénéficié d’une bonne gestion d’actif. A l’inverse, ils doivent se séparer des produits
Valeur Ajoutée dont le profil de risque est tel qu’ils sont
susceptibles de tomber dans la catégorie Opportunistes
si l’économie et le marché ne s’améliorent pas sensiblement. C’est la raison pour laquelle l’on constate que les
meilleurs produits deviennent encore meilleurs et les
moins bons, pires.
Il offre les caractéristiques suivantes :
• une économie qui ne détruit plus d’emplois ;
• de faibles mouvements sociaux ;
• une consommation qui se maintient, même si l’on
attend une baisse dans les mois qui viennent ;
• des marques qui font preuve d’une vigueur renouvelée
et des produits qui, lorsqu’ils offrent une valeur ajoutée,
se vendent bien ;
I 27
4
4.2Valeurs locatives et taux de vacance
: valeurs locatives
évolution du loyer total à périmètre constant (en millions d’euros)
ÉVOLUTION DES LOYERS SUR 6 MOIS ET SUR 1 AN
2011
Nbre de
Client
centres
2009
Loyer total Croissance Croissance Loyer total Loyer total Croissance Loyer total Croissance Croissance
31/12/10
12 mois
31/12/09
18 mois
30/06/11
6 mois
30/06/10
6 mois
12 mois
après
après
avant
après
après
après
après
après
après
indexation indexation indexation indexation indexation indexation indexation indexation indexation
(Me)
(%)
(Me)
(%)
(Me)
(%)
(Me)
(%)
(%)
-
A
2010
-
+ 1,75 %
+ 2,03 %
-
-
+ 0,28 %
-
+ 0,77 %
+ 2,53 %
B
-
-
+ 0,23 %
+ 0,22 %
-
-
- 0,00 %
-
+ 0,19 %
+ 0,41 %
C
-
-
- 0,13 %
- 2,84 %
-
-
- 2,72 %
-
- - D
-
-
+ 1,20 %
+ 3,64 %
-
-
+ 2,41 %
-
+ 2,81 %
+ 4,04 %
E
-
-
- 0,03 %
+ 0,13 %
-
-
+0,16 %
-
- 0,06 %
- 0,09 %
104
272,231
+ 0,99 %
+ 1,26 %
269,563
268,850
+ 0,27 %
266,158
+ 0,62 % *
+ 1,62 % *
Total
* Ces évolutions ne tiennent pas compte du client C.
Source : RCG
Les valeurs locatives à périmètre constant figurant dans
notre base de données comprenant cinq portefeuilles
représentant 104 centres commerciaux institutionnels
français, affichent une bonne progression, de + 0,99 % sur
six mois (en juin 2010, la progression était de + 0,09 %)
et de + 1,26 % sur douze mois, contre + 0,8 % au cours
des douze mois précédents. Le taux d’inflation annuel a
été estimé à environ 1,45 % sur la base des six premiers
mois de l’année.
Malgré les conditions économiques difficiles, les centres
commerciaux ont su préserver, voire dans certains cas,
faire progresser leur revenu locatif.
: taux de vacance
évolution de la vacance à périmètre constant (en m2)
ÉVOLUTION DE LA VACANCE 2010-2011
Client
2011
Surface
Vacance
totale
30/06/11
30/06/11
(m2)
(m2)
2010
Taux de
vacance
30/06/11
Surface
Surface
Croissance Croissance
Vacance Taux de
Vacance Taux de
totale
Totale
vacance
vacance
31/12/10 vacance
30/06/10 vacance
31/12/10
30/06/10
6 mois
12 mois
2
2
(m )
(m )
31/12/10
30/06/10
(m2)
(m2)
(%)
(%)
4,71 %
-
-
-
2,93 %
-
-
2,13 %
-
11,54 %
-
-
11,54 %
-
-
0,62 %
-
-
1,01 %
-
-
-
1,48 %
-
-
0,89 %
-
31 972
3,65 %
878 657
39 916
4,54 %
877 952
A
-
-
B
-
C
-
D
E
Total 875 659
2009
7,40 %
-
Surface
totale
31/12/09
(m2)
Vacance Taux de
31/12/09 vacance
(m2)
31/12/09
-
7,05 %
- 36,41 %
-
-
2,60 %
-
-
8,82 % -
1,61 %
- 38,20 %
- 61,27 %
0,00 %
-
-
0,58%
+67,41 %
+ 156,82 %
0,99%
- 78,26 %
40 287
4,59 %
- 19,63 %
- 20,43 %
4,34 %*
+ 2,75 %*
- 33,17 %
7,76 %
- 4,50 %
+ 37,13 %
+ 12,74 %
1,77 %
+ 19,84 %
+0,00 % +30,83 % -
889 218
38 601
*Ces évolutions ne tiennent pas comptent du client C
28 I
Croissance
vacance
12 mois
(%)
Source : RCG
30 juin 2011
Alors qu’en juin 2010 notre sélection de portefeuilles
de centres commerciaux affichait une amélioration du
taux de vacance qui s’était réduit de 6 % par rapport
à décembre 2009, ainsi qu’une légère dégradation sur
douze mois entre juin 2009 et juin 2010, les chiffres de
juin 2011 sont nettement meilleurs, avec une baisse du
taux de vacance global de - 19,63 % sur six mois et de
- 20,43 % sur douze mois. Notre portefeuille de centres
affiche maintenant un taux de vacance global de 3,65 %.
Cette nouvelle occupation d’espaces précédemment
vacants devrait contribuer à la stabilisation et même aux
futures perspectives de croissance locative des centres
commerciaux. Il convient de se rappeler que notre base
de données n’est pas restreinte aux meilleurs centres
régionaux et super régionaux institutionnels, mais comprend un large panel représentatif de toutes les catégories et tailles de centres commerciaux.
4.3Le marché de l’investissement, en nombre
et en volume, au premier semestre 2011
nombre de transactions et volume d’investissement
30/06/09
30/06/10
Différence (%)
30/06/11
Différence (%)
2009-2011
Nombre de transactions
8
8
+ 0,0 %
13
+ 62,5 %
+ 62,5 %
Nombre de centres
15
12
- 20,0 %
14
+ 16,7 %
- 6,7 %
Volume (Me)
604,9
1.296,000
+ 114,3 %
555,50
- 57,1 %
- 8,2 %
Moyenne par centre (Me)
40,327
108,000
+ 167,8 %
39,68
- 63,3 %
- 1,6 %
Moyenne par transaction (Me)
75,613
162,000
+ 114,3 %
42,73
- 73,6 %
- 43,5 %
Source : RCG, 30 juin 2011
Un marché qui s’est fortement restreint comparativement
à la même période de l’année passée, essentiellement du
fait de l’absence de transaction de centres régionaux et
super régionaux. Il ne faut pas oublier que la France ne
compte qu’un petit nombre de propriétaires de centres
commerciaux d’une taille supérieure à 40.000 m2, qu’ils
disposent de capitaux et sont donc peu enclins dans les
conditions actuelles du marché à se séparer de leurs
investissements stables. Malgré une recherche évidente
de qualité, qui s’accompagne d’une compression équivalente des taux, les propriétaires restent totalement
opposés à la mise sur le marché de ces actifs « prime ».
Le volume par centre et par transaction s’est ainsi
beaucoup réduit, de l’ordre de - 63 % par centre comparativement au premier semestre 2010, mais seulement
de - 1,6 % comparativement au premier semestre 2009,
et de - 73 % par transaction comparativement au premier
semestre 2010 et - 43 % comparativement au premier
semestre 2009.
Les grands investisseurs conservent donc leurs meilleurs
actifs. Actuellement, seuls les petits centres les moins
stratégiques sont mis sur le marché, reflétant ainsi
l’attentisme qui règne toujours sur le marché institutionnel
français des centres commerciaux.
En dépit d’une diminution importante du volume investi
comparativement au premier semestre 2010 et, dans
une moindre mesure, à celui de 2009, le nombre de
centres transactés a progressé de 17 % et le nombre de
transactions de 62 %.
I 29
4
4.4Évolution des taux et analyse sectorielle
pourcentage de centres dans diverses fourchettes de taux
4 % - 5 %
2011 (1er semestre) *
1
9 %
5,1 % - 6 %
3
27 %
6,1 % - 7 % 7,1 % - 8 %
4
36 %
2
18 %
8,1 % - 9 %
0
0 %
1
> 9 % 9 %
Nombre de centres
11
2010
2
8 %
9
35 % 10
38 %
4
15 %
0
0 %
1
4 %
26
29
2009
0
0 %
6
21 % 14
48 %
9
31 %
0
0 %
0
0 %
2008
1
8%
6
46 %
4
31 %
2
15 %
0
0 %
0
0 %
13
2007
14
26 %
14
26 % 21
40 %
4
8 %
0
0 %
0
0 %
53
2006
3
9 %
5
15 % 15
45 % 10
30 %
0
0 %
0
0 %
33
2005
1
3%
7
23 % 12
39 %
7
23 %
3
10%
1
3 %
31
Total
22
11 % 50
26 % 80
41 % 38
19 %
3
2 %
3
2 %
196
* Pour deux des centres transactés, nous n’avons pas eu connaissance des taux initiaux net.
Bien que notre tableau compare le premier semestre de
l’année aux années précédentes entières, il est intéressant de constater que la répartition des taux enregistrés
au premier semestre 2011 est remarquablement similaire
à celle de 2010. La fourchette la plus haute (plus de 9 %)
est l’exception qui confirme la règle, une transaction
représentant à elle seule 9 % du total, contre 2 % en
moyenne pour les 7 années précédentes. Ceci pourrait
être le présage d’une future augmentation des ventes
des actifs les moins qualitatifs.
4.5Analyse des transactions de centres
commerciaux
réduction importante du volume, mais le nombre de centres transactés s’est maintenu
: Uaunecours
du premier semestre comparativement à l’année précédente. Les taux initiaux nets
des petits et grands centres transactés ont baissé de 4,5 % à catégories comparables.
Les fourchettes de taux de rendement retenues par RCG sont restées stables sur le semestre
mais la médiane s’est réduite de 2,3 % sur douze mois (de juin à juin).
analyse des transactions en centres commerciaux : 2010 et 2011
Catégorie
Nbre
2009
Rendement
Volume
initial moyen
(Me)
(%) (RIM
2009
2009)
Nbre
2010
Rendement
Rendement
Volume
Nbre
Volume
initial moyen
initial moyen
(Me)
2011
(Me)
(%) (RIM
(%) (RIM
2011
(1er sem.)
2010
2010*)
2011*)
(1er sem.)
Différence
Taux
moyens
2010/2011
Centres régionaux
> à 40.000 m2
6
433,6
6,04 %
10
1.498,0
5,26 %
10
0,0
n/c
n/c
Grands centres
de 20.000
à 40.000 m2
13
552,6
6,53 %
14
678,3
6,54 %
6
387,7
6,17 %
- 5,7 %
Petits centres
< 20.000 m2
20
478,6
6,78 %
10
550,9
6,11 %
8
167,8
5,91 %
- 3,3 %
Total
39
1.464,8
6,46 %
34
2.727,2
5,74 %
14
555,5
6,11 %
6,4 %
* hors VEFA
Bien que The Retail Consulting Group ait fait tout son possible pour vérifier ces informations, elles dérivent de sources externes et nous ne pouvons donc pas garantir leur exactitude
30 I
30 juin 2011
Aucun centre régional ou super régional (centres de plus
de 40.000 m2 GLA) français n’a été transacté au cours du
premier semestre. En 2010, 10 centres de ce type avaient
changé de mains pour un taux initial net moyen de 5,26 %.
Cinq grands centres (si l’on exclut une transaction en
VEFA) ont été transactés au premier semestre 2011,
contre 14 pour l’ensemble de l’année 2010. Le calcul du
taux initial net moyen s’établit à 6,17 %, en baisse de 5,7 %
sur le taux initial net moyen de 2010, qui était de 6,54 %.
Ceci indique que les taux sont en légère baisse, la qualité
des centres transactés au cours du premier semestre
2011 étant légèrement meilleure que l’année précédente
dans la catégorie des grands centres.
transactées en 2011, il y aurait eu de bonnes chances
que le taux moyen diminue encore plus.
L’analyse des taux initiaux selon la date de transaction
a montré, au cours de ces dernières années, que les
taux transactés aux deuxième et troisième trimestres
de l’année sont plus faibles que ceux des premier et
quatrième trimestres. Le graphique suivant montre que
cette tendance semble se poursuivre, les transactions
du second trimestre 2011 affichant globalement des taux
plus faibles que celles du premier trimestre.
TAUX INITIAUX NETS
sur la base des TRANSACTIONS 2010-2011
Taux initial net
Il convient de noter que le tableau ci-dessus comprend
4 transactions en VEFA pour lesquelles l’analyse du taux
n’est pas pertinente dans ce contexte. Ceci explique les
écarts constatés plus loin dans ce chapitre.
Cinq petits centres (si l’on exclut 3 transactions en VEFA)
ont été transactés au cours du premier semestre 2011
contre 10 pour l’ensemble de l’année 2010. Le taux initial
net moyen s’établit à 5,91 % contre 6,11 % en 2010, soit
une baisse de 3,3 %. Ceci montre que les taux restent
stables pour cette catégorie des petits centres.
Par ailleurs, la plupart des centres transactés en 2010
étaient des galeries de centre-ville, tandis que la répartition entre centre-ville et périphérie sur le premier
semestre 2011 est de 50/50. Un centre de périphérie
présente un profil de taux habituellement plus élevé que
celui d’une galerie de centre-ville, car il est généralement
moins dominant sur sa zone de chalandise. En d’autres
termes, s’il y avait eu plus de galeries de centre-ville
30 juin 2011 ♦ 2010 n 2011
Source : RCG, 30 juin 2011
Un graphique linéaire fait apparaître une tendance à la
baisse très claire sur les six premiers mois de l’année.
TAUX INITIAUX NETS
sur la base des TRANSACTIONS 2010-2011
Tendances sur 18 mois
Taux initial net
L’analyse du taux moyen fait à première vue apparaître
une hausse de 6,4 %, le taux passant de 5,74 % à 6,11 %.
Cependant, cette hausse n’est pas significative, car il
n’y a pas eu de centre régional transacté en 2011. Si l’on
exclut de l’analyse les centres régionaux transactés en
2010, le taux initial net moyen de 6,11 % en 2011 est à
rapprocher du taux initial net moyen des petits et grands
centres transactés en 2010, soit 6,4 %. Nous obtenons
alors une baisse sur le premier semestre de 4,5 %.
Mois de l’année
Année 2011
Année 2010
Mois de l’année
♦ 2010 n 2011
I 31
4
4.6Les taux de rendement pour les diverses
catégories de risque
Afin de refléter notre croyance en l’adage que les bons
centres deviennent meilleurs et les moins bons, pires,
tout en tenant compte du fait qu’il n’y a pas eu de transaction de centre véritablement secondaire, nous avons
maintenu nos fourchettes de taux de rendement au
même niveau qu’en décembre 2010. Cependant, comme
on peut le constater sur le tableau suivant qui montre
l’évolution des taux de rendement de juin à juin, nous
avons réduit notre fourchette Core de 4,7 %, Core + de
2,5 % et Valeur Ajoutée de 0,7 %, la catégorie Opportunistes restant inchangée à 7,9 %.
Il convient de conserver à l’esprit que ces fourchettes
concernent des taux de rendement et non des taux
initiaux nets.
Évolution des fourchettes de taux de rendement
pour les centres commerciaux français
Entre le 30 juin 2010 et le 30 juin 2011
Juin
2010
Juin
2011
Evolution
médiane
Core
5,1 % - 5,6 %
4,8 % - 5,4 %
- 4,7 %
Core+
5,7 % - 6,4 %
5,5 % - 6,3 %
- 2,5 %
Valeur ajoutée
6,5 % - 7,8 %
6,4 % - 7,8 %
- 0,7 %
Opportunistes
> 7,9 %
> 7,9 % 0,0 %
- 2,3 %
Médiane
Ce dernier graphique fait apparaître nos fourchettes
de taux de rendement comparativement aux données
transactionnelles de 2010 et 2011, et montre que les deux
suivent la même tendance à la baisse.
Évolution des taux de rendement et des taux initiaux nets
Entre juin 2010 et juin 2011
Barême des taux de rendement au 30/06/2011
♦ Transactions 2010
n Transactions 2011
32 I
30 juin 2011
4.7Les principales transactions
: PREMIER SEMESTRE 2011
Centres Valeur Ajoutée : de 6,4 % à 7,8 %
Les transactions suivantes sont rapportées par ordre
croissant de taux.
• En mars, Klépierre a vendu à un investisseur privé
un petit centre de périphérie dont la locomotive est un
Carrefour à Aires-sur-la-Lys. Klépierre a vendu 100 %
des 2.300 m2 de la galerie de ce petit centre de 11.000 m2
pour un prix que l’on dit être de 5,7 M€ et un taux initial
net de 6,6 %.
Centres Core : de 4,8 % à 5,4 %
• En juin, Unibail a finalisé la vente à Grosvenor de deux
centres faisant partie de leur portefeuille Quid 2. L’un
des centres, Marseille Bonneveine, un grand centre de
27.000 m2 dont une galerie de 8.700 m2, a été vendu pour
98 M€ à un taux initial net de 4,85 %. Grosvenor a acquis
la totalité de la galerie.
• En janvier, Grosvenor a acquis auprès de Corio une
galerie bénéficiant d’une situation intéressante dans le
centre de Paris, entre les grands magasins Printemps et
Galeries Lafayette. Cette galerie de 2.000 m2, connue
sous le nom de Galerie Provence Opéra, a été vendue
par Corio à Grosvenor pour un prix de 23,5 M€ à un taux
initial net de 5,4 %.
• En juin, Corio a acquis auprès de 15 copropriétaires
la galerie de centre-ville Saint-Jacques située à Metz.
Cette galerie de 27.000 m2 a pour locomotive un Simply
Market. Corio a acquis 90 % de la galerie (avec une option
supplémentaire pour l’acquisition des 10 % restants) pour
un prix que l’on dit être de 96,4 M€ et un taux initial net
de 6,6 %. L’acquisition réalisée par Corio portait sur 75,8 %
(15.762 m2) de la totalité du centre.
• En février, Immorente a acquis auprès d’un vendeur non
identifié une galerie située sur la ZAC de la Guénaudière
à Fougères. Cette galerie de 2.700 m2 a été acquise pour
un prix de 11,3 M€ et un taux initial net estimé à 6,9 %.
Centres Core + : de 5,5 % à 6,3 %
• La seconde galerie du portefeuille Quid 2 vendue par
Unibail à Grosvenor concerne le centre commercial Croix
Dampierre à Châlons-en-Champagne. Ce grand centre
provincial de périphérie offre une surface de 26.000 m2
dont une galerie de 11.000 m2. La totalité de la galerie a
été vendue pour un prix que l’on dit être de 50 M€ et un
taux initial net de 5,6 %.
• En mars, Axa a acquis auprès d’Unibail Shopping
Etrembières, un centre situé à proximité de Genève et
qui ne faisait pas partie du portefeuille Quid. Ce petit
centre de périphérie d’une surface de 18.500 m2, dont
une galerie de quelque 9.000 m2, a été acquis par Axa qui
en possédait déjà 50 % et dont la part est ainsi passée
à 100 %. Le volume de cette transaction est estimé à
environ 40 M€ pour un taux initial net de 5,75 %.
30 juin 2011 • En juin, Paref Gestion, via sa SCPI Novapierre 1, a
acquis après d’un investisseur privé le centre commercial
Les Arcades à Limours. Cette galerie de 1.780 m2 a été
vendue pour un prix que l’on dit être de 3,25 M€ et un
taux initial net que nous estimons à environ 7 %.
• En janvier, Proudreed a acquis en VEFA le projet de
centre-ville connu sous le nom de Carré Feydeau et situé
à Nantes. Cette future galerie de centre-ville de quelque
13.000 m2 a été acquise, dit-on, pour un prix de 33 M€
sur la base d’un taux cible compris entre 7,5 % et 8 %.
• En mars, Patrimoine et Commerce a acquis en VEFA un
projet de centre commercial situé au Palais des Congrès
à Antibes. Ce futur centre commercial de 7.500 m2 a été
acquis pour un prix que l’on dit être de 25 M€ et un taux
cible de 7,6 %.
I 33
4
Centres opportunistes : > 7,9 %
• En février, Hammerson et Codic (50 % chacun) ont
acquis auprès de la SNC Parc Culturel Urbain d’Animation Permanente le centre commercial Sqy Ouest situé
à Saint-Quentin-en-Yvelines. Ce centre de loisirs de
31.000 m2, situé à côté du centre commercial Espace
Saint-Quentin appartenant à Hammerson et Allianz, a
été acquis pour un montant de 38 M€ et un taux initial
net publié de 9,2 %.
Fort heureusement, il est devenu rare que des investisseurs communiquent leurs transactions sans donner de
détail sur le prix ou le taux. Cependant, une petite galerie
connue sous le nom de Pince-Vent et située à Ormessonsur-Marne a été acquise par Adyton. Cette galerie de
1.300 m2 fait partie d’un centre commercial de 30.000 m2.
Ormesson-sur-Marne est situé en Ile-de-France.
Deux autres transactions en VEFA ont été réalisées
pour lesquelles, de façon tout à fait compréhensible,
les acquéreurs n’ont pas souhaité communiquer le taux
cible. Le centre commercial Les Eléis à Cherbourg a été
acquis par Foncière Patrimoine et Commerce, la Caisse
des Dépôts et Carrefour Property. Ce projet de 30.000 m2
a été acquis pour un prix publié de 102 M€.
La galerie de centre-ville Place Sainte-Catherine qui
doit être développée à Bordeaux par Redevco sur le site
précédemment détenu par le journal Sud-Ouest a été
acquise en janvier 2011 pour un prix publié de 26 M€.
Cette galerie de centre-ville offrira 18.000 m2 à son ouverture prévue pour 2014.
34 I
30 juin 2011
© Sergey Kolesnikov - Fotolia.com
en parcs d’activités
commerciales
5
30 juin 2011 5.1 : le contexte général
5.2 :le Volume d’investissement
5.3 : Les acteurs
5.4 : les taux de rendement
5.5 : les principales transactions
I 35
5
: Une demande de plus en plus forte sur les produits NPAC sécurisés.
Le premier semestre 2011 a confirmé le retour des
investisseurs sur cette classe d’actifs. Les investisseurs
disposent de liquidités mais sont en revanche difficiles
quant au choix du produit. Leurs cibles d’investissement
s’orientent désormais vers les produits dits structurés
nouvelle génération (Retail Park) avec une taille plus
significative comprise entre 15 et 50 M€.
Or, la raréfaction des produits dits « Prime » est la
principale tendance de ces six premiers mois, liée à un
attentisme des vendeurs, qui recherchent surtout à surperformer en termes de taux de rendement.
Ce premier semestre a également confirmé le retour des
investisseurs sur les produits en VEFA, délaissés depuis
la crise financière.
Cette raréfaction a ainsi généré une baisse des taux de
rendement sur les produits prime.
Quant aux produits secondaires, la demande des investisseurs est plus réduite compte tenu de leur forte aversion au risque.
5.2Le volume d’investissement
: Des performances insuffisantes compte tenu de l’appétit des investisseurs.
Malgré la demande de plus en plus forte des investisseurs,
les performances n’ont pas été satisfaisantes en termes
de volumes investis lors du premier semestre 2011. En
effet, en excluant la cession en VEFA par Icade à Altaréa
du projet de développement du futur retail park Costières
à Nîmes (28.500 m2), les engagements concrétisés atteignent environ 65 M€, soit - 38 % par rapport au premier
semestre 2010.
En anticipant et en incluant la promesse de vente sur
Nîmes, les volumes d’investissement dépassent les
125 M€, ce qui représente une hausse de plus de 20 %.
Le volume investi est encore faible et reste inférieur à celui
atteint lors du premier semestre 2008. Néanmoins, les
consultations en cours laissent présager des perspectives
encourageantes pour le second semestre 2011.
EVOLUTION DES VOLUMES D’INVESTISSEMENT EN PAC (1er semestre) *
2006
445 Me
2007
275 Me
2008
145 Me
2009
50 Me
2010
105 Me
2011
65,5 Me
* Ces volumes n’incluent pas la transaction de Nîmes. 36 I
Source : RCG
30 juin 2011
Il est important de souligner que, compte tenu du manque
de transparence de l’information sur ce marché, notamment pour les « petites » transactions (inférieures à 5 M€),
le montant de l’investissement en PAC est certainement
légèrement sous-estimé.
répartition du volume investi en mss/npac
au 1er semestre 2011 en excluant nîmes
63 %
NPAC
D’une manière générale, le marché a été caractérisé par :
• Une demande plus forte des investisseurs institutionnels qui sont très sélectifs, privilégiant les actifs neufs
sécurisés.
37 %
MSS
Source : RCG
• Une insuffisance de produits dits NPAC à la vente ; les
propriétaires n’ont pas de réelle contrainte de céder leurs
actifs et attendent encore une compression des taux de
rendement. Leur objectif est de sur-performer en termes
de prix et de taux de rendement.
• Les transactions signées sur les actifs d’une taille
supérieure à 20 M€ sont peu nombreuses (deux seulement avec la cession du NPAC à Crêches-sur-Saône et la
promesse de vente sur Nîmes). En revanche, en volumes
d’investissement, la part des NPAC est importante avec
63 % des volumes investis (et même 81 % en incluant la
promesse signée sur Nîmes Costières).
• Un retour des investisseurs sur les produits en VEFA,
délaissés ces trois dernières années. Plusieurs opérations
ont été signées : Costières Nîmes, Le Pontet, Varennessur-Seine, etc.
30 juin 2011 • Une offre plus abondante en moyennes surfaces
indépendantes, souvent proposées sous forme de portefeuilles. L’exigence et la grande prudence des investisseurs ont eu pour conséquence l’abandon de certains
portefeuilles lors des six premiers mois de l’année. En
termes d’appréciation de prix, les investisseurs n’hésitent
plus à appliquer des capex en fonction de la vétusté des
bâtiments.
• Un allongement des négociations sur toute typologie de
produits. En effet, sur les produits « Prime », les bailleurs
s’interrogent sur la meilleure façon d’arbitrer afin d’atteindre des rendements agressifs et la barre psychologique des 6 %. Ils privilégient des approches hors marché
ou des consultations très restreintes. Sur les produits dits
secondaires, les acheteurs sont de plus en plus hésitants
et renégocient même durant la période de Due Diligence
et appliquent des primes de risque si des doutes persistent sur la qualité du locataire, le risque locatif et/ou des
capex si les bâtiments souffrent de vétusté.
I 37
5
5.3Les acteurs
Un retour marqué des institutionnels et des foncières.
: Les OPCI/SCPI ont été très peu actifs sur les six premiers
mois de l’année, avec une part de 3 % seulement, alors
que ces mêmes acteurs étaient en nette progression sur
les deux dernières années (18 % en 2009 et 37 % en 2010).
Les acteurs domestiques sont très actifs en nombre
de transactions, et notamment sur les petites tailles.
En termes de volume investi, la part de marché est
identique entre les acteurs français et les acteurs
belges (49 % chacun). Cette forte proportion est liée
principalement à l’activité d’Ascencio (foncière belge).
En se portant acquéreur du Parc des Bouchardes (20 M€)
et d’un projet en VEFA au Pontet près d’Avignon(6 M€), cet
acteur a absorbé 40 % des volumes investis. La foncière
Aurora très active depuis 2008 a acquis un portefeuille
de moyennes surfaces (Mozaïque), pour un montant
de 5,7 M€.
répartition DU volume investi en PAC par typOLOGIe
d’acQUéreur
1er semestre 2011
répartition DU volume investi en PAC par nationalité
d’acQUéreur
1er semestre 2011
La part des institutionnels a fortement augmenté au
premier semestre 2011. Ils ont absorbé 81 % des volumes
totaux sur le marché de la périphérie. La part des privés
a sensiblement diminué en termes de volume d’investissement. En effet, les opérations signées de plus grande
taille ont été réalisées par des foncières cotées ou non,
comme par exemple Ascencio.
Utilisateurs
3%
SCPI/OPCI
11%
5 % Privés
2%
nc
49 %
Français
49 %
81 %
Belges
Foncières
Source : RCG
38 I
Source : RCG
30 juin 2011
5.4Les taux de rendement
: Les taux de rendement « Prime » légèrement en dessous de la barre psychologique des 6 %.
La tendance à la baisse des taux de rendement « Prime »
se confirme. Certaines transactions signées en 2011 ont
affiché des taux de rendement avoisinant la barre des
6 %, voire légèrement en dessous.
En effet, Ascencio a acquis le Parc des Bouchardes à
Crêches-sur-Saône sur la base d’un taux de rendement
légèrement en dessous des 6 %. Une autre consultation
lancée sur des actifs localisés sur la Patte d’Oie d’Herblay
(ZAC des Copistes) a également permis d’atteindre un
taux avoisinant les 5,9 %, seule la promesse de vente
étant signée pour le moment.
Après avoir atteint 7 %, les taux de rendement sur les
produits structurés et sans risque ont baissé de 100 à
125 points de base. Les taux de rendement « prime »
sont désormais compris entre 5,75 % et 6 %. La prime de
risque entre les actifs prime et l’OAT est en train de se
réduire pour atteindre 230 points de base.
Le marché a été également marqué par le retour des
VEFA, avec notamment une prime de risque qui se réduit
entre les produits existants et ceux en VEFA. Altaréa a
signé une promesse de vente avec Icade sur le projet
de développement de Nîmes Costières, sur la base d’un
taux de rendement de 6 %.
La forte aversion au risque des investisseurs sur les
produits secondaires s’est traduite par une stabilisation
des taux de rendement sur cette catégorie de risque,
augmentant ainsi l’écart de taux entre les produits
« Prime » et « Secondaires ». Les taux de rendement
sur les produits plus risqués sont au-dessus de la barre
des 7 %.
Evolution des taux de rendement « prime »
9
8
Taux prime PAC
Taux Core CC
OAT à 10 ans
Euribor 3 mois
8,00
7,00
7
6,25
6
5
4
6,00
6,00
5,30
4,22
3,48
3,43
3,71
0,71
1,02
1,32
4,80
3
4,80
2
1
2,09
0
Janv. 04
Juil. 04
Janv. 05
Juil. 05
Janv. 06
Juil. 06
Janv. 07
Juil. 07
Janv. 08
Juil. 08
Janv. 09
Juin 09
Janv. 10
Janv. 11
Juil. 11
Source : RCG
I 39
5
A notre connaissance, les principales transactions sur l’année 2011, par ordre croissant de taux, sont les suivantes :
• La société Ascencio, société Belge, a acquis le Parc
des Bouchardes à Altarea Cogedim, retail park situé à
Crêches-sur-Saône (71), pour un montant de 20,7 M€,
sur un taux de rendement légèrement en dessous de
6 %. Ouvert au printemps 2009, le Parc des Bouchardes
est un retail park de 11.618 m² GLA comprenant 18 commerces. Avec près de 700 places de parking, ce centre
s’intègre dans le premier pôle commercial périphérique
de Mâcon-Sud, aux côtés de l’hypermarché Carrefour et
de sa galerie marchande, dans une zone de chalandise
de 180.000 habitants.
• Altaréa a signé une promesse d’achat pour le retail park
Costières Sud à Nîmes (30). Cet ensemble accueillera des
magasins tels que Boulanger ou Décathlon, une quinzaine
de boutiques, restaurants et 11 moyennes surfaces. Le
but d’Altaréa est de le faire évoluer vers son concept de
Family Village. Le début des travaux est prévu pour le
4e trimestre 2011, la livraison pour fin 2012 et l’ouverture
pour début 2013. Le taux de rendement avoisinerait les 6 %
et la valorisation de l’immobilier serait de 62 M€.
40 I
• La foncière Aurora a acquis le portefeuille Mozaïque
auprès de MRM pour un montant de 5,7 M€ à un taux de
rendement de 7,18 %. Ce portefeuille était constitué de
6 moyennes surfaces localisées sur 4 communes (Barjouville, Chambray-lès-Tours, Moulins-lès-Metz, Vineuil).
• Le Groupe Erdec a acquis auprès de Vares Immo un
bâtiment de 2.450 m2 dont 1.960 m2 de vente dans l’Espace commercial du Bréau à Varennes-sur-Seine (Miss
Coquines, Jour de Fête, Optical Center, ouverture prévue
en septembre 2011). Le prix de cette transaction est de
3,2 M€ et le taux est de 8 %. Après cette acquisition, Erdec
détient 18.953 m2 SHON sur ce site d’environ 34.000 m2
réalisé autour d’un hypermarché Leclerc, d’une galerie
commerciale, neuf salles de cinéma et de plusieurs restaurants.
30 juin 2011
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Les opérations d’externalisation
de murs d’enseignes
6
30 juin 2011 6.1 : Le contexte général
6.2 :Le volume d’investissement 6.3 : Les acteurs
6.4 : Les taux de rendement
I 41
6
Les opérations d’externalisation de murs d’enseignes
: Une offre toujours insuffisante face à la demande accrue des investisseurs.
Bien que l’article 210 E du Code Général des Impôts
prévoie un dispositif temporaire de taxation au taux
réduit de 19 % des plus-values nettes réalisées jusqu’au
31 décembre 2011 et que ce dispositif risque certainement de ne pas être reconduit, peu d’enseignes se sont
décidées à lancer un processus d’externalisation de leurs
murs lors des six premiers mois de l’année.
générées par l’introduction de nouvelles normes comptables IFRS, compliquent désormais la concrétisation des
opérations d’externalisation réalisées dans un objectif
de désendettement. La nouvelle norme IAS 17 relative
au contrat de location rend de plus en plus difficile la
déconsolidation en cas de maintien d’un contrôle sur les
actifs externalisés (durée longue des baux...).
Même si la valeur des actifs immobiliers a un véritable impact sur le bilan de ces entreprises, dans une
période où les fonds propres sont rares, l’intérêt pour les
enseignes devient de plus en plus discutable en matière
d’externalisation immobilière, et notamment d’un point
de vue comptable. En effet, de nouvelles contraintes,
Ainsi, malgré la demande sur le marché de l’investissement avec une abondance de capitaux prêts à être
investis dans les opérations de Sale and Leaseback, le
premier semestre a été atone avec une seule opération
enregistrée, ce qui contraste avec le premier semestre
encourageant de l’année passée.
6.2Le volume d’investissement
: Malgré l’appétit très marqué des investisseurs, un semestre très décevant.
Les opérations d’externalisation ont été lancées tardivement lors du premier semestre 2011. A notre connaissance, certaines enseignes telles que But ou Carrefour
ont initié des processus de Sale and Leaseback sur des
portefeuilles de taille significative.
L’enseigne But avait entamé sa démarche en signant en
début d’année la cession d’un bâtiment implanté sur la
zone commerciale de Plaisir-Clayes-sous-Bois, avec la
mise en place d’un contrat de bail d’une durée de 9 ans
ferme, pour un montant de 15,3 M€ à Grosvenor. Il s’agit
de la seule opération signée sur les six premiers mois
de l’année.
Ainsi, ce segment du marché a été confronté clairement
à une certaine morosité liée à un attentisme des
42 I
enseignes en matière d’externalisation, les acquéreurs
étant confrontés clairement à une insuffisance en termes
d’offre.
Le volume d’investissement en Sale & Leaseback s’est
par conséquent effondré pour atteindre 15,3 M€ contre
190 M€ lors du premier semestre 2010, et se trouve
désormais à un niveau identique à ceux des premiers
semestres 2008 et 2009.
Néanmoins, les consultations en cours laissent présager un second semestre très prometteur et un volume
d’investissement certainement bien supérieur à
celui enregistré lors de l’année 2010, notamment
si Carrefour concrétise la cession des murs de ses supermarchés.
30 juin 2011
6.3Les acteurs
: Grosvenor, seul acheteur du premier semestre 2011.
Les SCPI/OPCI, acteurs majeurs du marché de l’externalisation immobilière en 2010 avec 83 % des volumes investis, n’ont pas pu satisfaire leur appétit aiguisé lors des deux
premiers trimestres faute d’une offre insuffisante.
En se portant acquéreur du bâtiment à Clayes-sous-Bois,
Grosvenor est le seul acheteur du premier semestre,
en matière de Sale and Leaseback.
: Légère compression des taux de rendement à court terme.
La tendance est à la baisse des taux de rendement.
Si en 2009 et 2010, les opérations de Sale and Leaseback affichaient des taux de rendement compris entre
7 % et 7,5 % en fonction de la typologie du portefeuille,
les taux devraient avoisiner les 6,5 % voire légèrement
moins à la fin de l’année. Cette compression devrait être
essentiellement liée à la raréfaction de ces opérations
et aux fortes capacités d’investissement des acquéreurs.
30 juin 2011 Selon nos sources, l’opération de Sale and Leaseback
réalisée par But à Clayes-sous-Bois avec Grosvenor s’est
réalisée sur la base d’un taux de rendement légèrement
en dessous des 6,5 %.
Les consultations en cours sur deux opérations réalisées par
la même enseigne sur deux portefeuilles distincts devraient
faire apparaître des taux compris entre 6,5 % et 7 %.
I 43
44 I
30 juin 2011
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Le marché locatif et de
l’investissement en commerces
de pieds d’immeuble
7
30 juin 2011 7.1 : Le contexte général
7.2 :Le marché locatif 7.3 : LE VOLUME D’INVESTISSEMENT
7.4 : L A TYPOLOGIE DES ACTIFS
7.5 : LES ACTEURS
7.6 : LES TAUX DE RENDEMENT
7.7 : Les principales transactions
I 45
7
Le Marché locatif et de l’Investissement
en Commerces de Pieds d’Immeuble
7.1 Le contexte général
: Le commerce de pieds d’immeuble reste bien orienté dans une conjoncture morose.
La France se positionne clairement dans un scénario de
reprise économique bien que l’essor soit timide. En effet,
plusieurs incertitudes limitent cet élan, elles portent sur
des problématiques de finances publiques et d’emploi
au niveau national, sur le financement de la dette des
états au niveau européen.
Pour l’instant, la consommation des ménages reste le
principal vecteur de la croissance française soutenue par
des prix à la consommation dont l’augmentation plafonne
à 2,2 % quand en moyenne à l’échelle européenne on
observe une augmentation de 3,1 %.
Ce contexte morose se manifeste directement sur les
marchés de l’investissement où nous observons :
• un attentisme et une prudence de la part des investisseurs, qui se trouvent renforcés à l’approche d’élection
présidentielle ;
• une compression des volumes transactés.
D’un point de vue micro-économique, le constat est en
fait plus positif dans la mesure où la part allouée par
les investisseurs à l’immobilier de commerce en pieds
d’immeuble ne cesse de croître en raison de ses bonnes
performances dans cette conjoncture plutôt incertaine.
Compte tenu des caractéristiques de ce marché qui sont
développées ci-après, il apparaît que le commerce de
pieds d’immeuble continue sa progression.
7.2Le marché locatif
Maintien du niveau des valeurs locatives.
:
La stabilité des valeurs locatives constatée au premier
semestre est liée à l’intérêt des enseignes pour le
commerce de centre-ville soutenu par le plébiscite des
consommateurs pour le commerce de proximité.
Nous constatons toutefois l’allongement des durées
de négociation à l’issue desquelles des mesures
d’accompagnement sont généralement consenties
par les bailleurs sous forme de franchises, loyers paliers
et/ou participations financières aux travaux.
 à paris*
Le marché locatif en immobilier commercial de la Capitale
semble peu sensible aux facteurs exogènes et seules la
qualité de l’emplacement et l’offre disponible rythment
les valeurs locatives.
Les valeurs locatives des emplacements n° 1, les plus
recherchés par les enseignes, restent au pinacle et s’inscrivent généralement entre 3.500 € et 7.300 €. Sur les
Champs-Elysées, elles peuvent même s’affranchir de la
barre symbolique des 10.000 €.
Sur les emplacements n° 1 bis, qui jouissent toujours
pour certains d’un effet report lié au manque d’offre en
emplacement n° 1, les valeurs locatives n’évoluent guère
et restent comprises entre 1.000 € et 2.500 €.
Enfin, en ce qui concerne les emplacements secondaires,
la timide baisse des valeurs locatives constatée en 2010
semble contenue depuis le début de l’année 2011 en dépit
des durées de commercialisation toujours importantes.
Les valeurs locatives sont comprises entre 400 €
et 700 €.
* Les loyers sont exprimés en € HT-HC/m2 zone A/an.
46 I
30 juin 2011
Quelques exemples de transactions locatives à Paris :
• 19, rue de la Paix, Paris 2e arrondissement. Le joaillier
Waskoll a pris à bail 207 m2, pondérés à 76 m2 zone A,
moyennant 189.000 € de loyer et 920.000 € de cession
de droit au bail. La valeur locative de marché ressort à
3.697 €/m2 zone A/an (transaction de février 2011).
• 59, rue de Rivoli, Paris 1er arrondissement. L’enseigne
de maquillage professionnel Mac a pris à bail 290 m2, pondérés à 151 m2 zone A, moyennant 145.000 € de loyer et
2.500.000 € de cession de droit au bail. La valeur locative
de marché ressort à 2.616 €/m2 zone A/an (transaction
de mars 2011).
encore de belles opportunités de développement. Nous
observons toutefois qu’en période de sortie de crise où la
consommation des ménages reste fragile, les enseignes
restent vigilantes quant aux postes de dépenses, en ce
compris les coûts immobiliers.
Les sommets locatifs constatés dans certaines villes de
province, il y a quelques années, semblent aujourd’hui
hors d’atteinte pour les enseignes.
• 7, rue Pavée, Paris 4e arrondissement. L’enseigne de
prêt à porter El Ganso a pris à bail 45 m2, pondérés à
45 m2 zone A, moyennant un loyer pur de 170.000 €. La
valeur locative de marché ressort à 3.778 €/m2 zone A/
an (transaction de mars 2011).
Ainsi les meilleurs emplacements trouvent leur limite
et les valeurs locatives constatées pour les meilleurs
linéaires commerciaux dépendant des métropoles régionales (plus de 180.000 habitants) s’inscrivent généralement entre 1.300 € et 2.100 €. Elles peuvent dépasser
ponctuellement les 2.500 € sur des emplacements
exceptionnels ou sur des cellules de très faible surface.
Dans ces métropoles régionales, les valeurs locatives des
emplacements n° 1 bis sont généralement comprises
entre 700 € et 1.000 €.
• 34, rue de Rivoli, Paris 4e arrondissement. L’enseigne
alimentaire Monop’ a pris à bail 400 m2, pondérés à 160 m2
zone A, moyennant 260.000 € de loyer et 400.000 € de
cession de droit au bail. La valeur locative de marché ressort à 1.875 €/m2 zone A/an (transaction de janvier 2011).
Pour les villes de province de taille moyenne, sur les
meilleurs emplacements, les valeurs locatives relevées
s’inscrivent entre 700 € et 1.000 €, voire légèrement
plus pour les villes qui s’intègrent comme la centralité
commerciale de l’aire urbaine.
• 43, avenue de l’Opéra, Paris 1er arrondissement.
L’enseigne de téléphonie SFR a pris à bail 249 m2, pondérés à 117 m2 zone A, moyennant 200.000 € de loyer
pur. La valeur locative de marché ressort à 1.709 €/m2
zone A/an (transaction d’avril 2011).
En ce qui concerne les petites villes de province, les
valeurs locatives dépassent difficilement les 500 €.
• Rue de Lévis, Paris 17e arrondissement. L’enseigne de
prêt à porter Etam a pris à bail 220 m2, pondérés à 83 m2
cession de droit au bail. La valeur locative de marché
ressort à 1.349 €/m2 zone A/an.
A titre d’illustration :
• Rue de la Grande Chaussée, Lille (59). L’enseigne de
prêt à porter Claudie Pierlot a pris à bail 40 m2 zone A,
2.175 €/m2 zone A/an (transaction d’avril 2011).
Le marché locatif commercial de province fait toujours
preuve d’une bonne animation.
• Rue de la Grande Chaussée, Lille (59). Le joaillier Mauboussin a pris à bail 70 m2, pondérés à 50 m2 zone A,
2.970 €/m2 zone A/an (transaction d’avril 2011).
En effet, pour les enseignes qui poursuivent une stratégie
de maillage systématique du territoire, la province offre
* Les loyers sont exprimés en € HT-HC/m2 zone A/an.
 EN PROVINCE*
I 47
7
• 12, rue Emile Zola, Lyon (69). L’enseigne de prêt à
porter Maje a pris à bail 150 m2, pondérés à 115 m2 zone A,
moyennant 53.000 € de loyer et 1.000.000 € de cession
1.330 €/m2 zone A/an (transaction de février 2011).
• 16, rue Emile Zola, Lyon (69) : L’enseigne de prêt à
porter Sandro a pris à bail 96 m2, pondérés à 77 m2 zone A,
1.416 €/m2 zone A/an (transaction de mars 2011).
• 92, rue Sainte-Catherine, Bordeaux (33) : L’enseigne
de surfwear Volcom a pris à bail 240 m2, pondérés à
115 m2, moyennant 74.924 € de loyer et 850.000 € de
cession de droit au bail. La valeur locative de marché ressort à 1.391 €/m2 zone A/an (transaction de mars 2011).
• Rue Saint-Jacques, Le Mans (72) : L’enseigne de prêt
à porter Ikks Enfant a pris à bail 80 m2, pondérés à 69 m2
cession de droit au bail. La valeur locative de marché
ressort à 852 €/m2 zone A/an (transaction de mars 2011).
• Rue de la Pomme, Toulouse (31) : L’enseigne d’ustensiles de cuisine La Bovida a pris à bail 190 m2, pondérés à
100 m2 zone A, moyennant 75.000 € de loyer et 300.000 €
de cession de droit au bail. La valeur locative de marché
ressort à 1.050 €/m2 zone A/an (transaction de juin 2011).
7.3Le volume d’’investissement
: Volume d’investissement en baisse mais progression de la part de marché.
2007
(12 mois)
2008
(12 mois)
2009
(12 mois)
2010
(12 mois)
2011
(6 mois)
1.000
350
194
468
184
Evolution (%)
- 65 %
- 45 %
141 %
- 25 %
% Immobilier de commerce
22 %
9 %
13 %
22 %
Année
Montant investi (M€)
16 %
L’année 2010, avec un volume investi de 468 M€ s’était
révélée comme la meilleure année pour l’investissement
en commerce de pieds d’immeuble depuis l’exceptionnelle année 2007 (1 Md €).
Au premier semestre 2011, 170 M€ (hors transactions
portant sur des immeubles mixtes) ont été investis en
murs de commerces de pieds d’immeuble, quand l’année dernière et sur la même période, le volume investi
représentait déjà 245,5 M€. Le montant global investi
s’élève à 184 M€ si l’on tient compte des transactions
concernant des immeubles mixtes.
L’engouement des investisseurs pour cette catégorie
d’actifs n’est pas en cause puisqu’en dépit de la compression des volumes investis en immobilier de commerce,
la part consacrée aux commerces de pieds d’immeuble
ne cesse de croître. Elle représente désormais 22 % du
volume financier global sans pour autant parvenir à
48 I
concurrencer sérieusement la part allouée aux centres
commerciaux (68 %).
Nous observons en fait que ce marché, jusque-là plutôt
l’apanage d’investisseurs spécialisés, se trouve victime
de son succès. Nombre d’investisseurs s’intéressent à
présent à cette catégorie d’actifs qui offre un couple rendement/risque appréciable, auquel s’ajoutent parfois des
opportunités de revalorisation (locative ou en capital).
De fait, les facteurs limitant l’investissement en commerces de pieds d’immeuble sont doubles :
• La rareté de l’offre disponible en produits de qualité
(limitant l’exposition de l’investisseur au risque), et la
compression corrélative des taux de rendement ;
• Les actifs correspondant aux critères recherchés
sont proposés à des prix peu attrayants, ce qui limite le
nombre d’acquéreurs potentiels.
30 juin 2011
7.4La typologie des actifs
: Les portefeuilles de commerces toujours plébiscités.
En ce début d’année, nous avons recensé une trentaine
de transactions significatives (hors transactions concernant des immeubles à usage mixte).
Dans la droite ligne de l’exercice 2010, les principales
transactions ont été réalisées sous le couvert de ventes
en portefeuille. C’est ainsi que les cinq ventes de portefeuilles recensées ont représenté près de 77 % du volume
investi en murs de commerces.
Néanmoins, par rapport à l’an passé, nous remarquons
l’absence de transaction de grande envergure (> 50 M€)
comme celle du 50, rue Sainte-Catherine à Bordeaux
(67 M€) ou celle du 65 boulevard de la Croisette à Cannes
(75 M€).
De fait, le volume financier par transaction s’est réduit à
un peu plus de 5 M€ contre plus de 7 M€ un an plus tôt.
concentré, compte tenu de la rareté des produits prime,
sur des emplacements de qualité 1 bis, voire 2.
En ce qui concerne la province, les acquéreurs ont privilégié les magasins de cœur de ville bénéficiant d’emplacements de qualité n° 1.
Il est toutefois important de signaler qu’au-delà de
la répartition géographique constatée à partir des
transactions intervenues sur les 6 premiers mois de
l’année, l’engouement des investisseurs pour des actifs
de qualité reste constant, qu’ils soient localisés à Paris
ou en province.
Pour cette catégorie d’actifs en province, la localisation
reste primordiale et les emplacements secondaires peu
recherchés par les enseignes sont de fait également
délaissés par les investisseurs.
L’analyse des transactions fait ressortir un marché plutôt
parisien (72 % des actifs arbitrés sont situés à Paris)
RéPARTITION GéOGRAPHIQUE
RéPARTITION par type d’actif
23 %
28 %
Par lot
isolé
Province
72 %
Paris
77 %
Par portefeuille
Source : RCG
I 49
7
7.5Les acteurs
Les investisseurs français dominent le marché sous l’égide des SCPI.
:
Avec des taux de collecte records, les SCPI restent les
principaux animateurs du marché tant en nombre de
transactions (22 %) qu’en volume financier (67 %).
Suivent les investisseurs institutionnels (foncières,
compagnies d’assurance, etc.) dont les investissements
représentent 28 % du volume financier engagé, mais pour
seulement 9 % du nombre total de transactions.
Enfin, notons le dynamisme des investisseurs privés
et des utilisateurs qui interviennent respectivement dans
31 % et 19 % du nombre total de transactions, mais sur des
montants unitaires généralement inférieurs à 1.000.000 €.
En termes de volume financier, leur participation ne représente plus que 3 % et 1 % respectivement.
: Baisse des taux de rendement sur les bons emplacements.
La tendance baissière des taux de rendement engagée
depuis déjà trois semestres s’est poursuivie sur les six
premiers mois de l’année 2011.
La compression des taux concerne tous les actifs de
pieds d’immeuble, à l’exception toutefois des produits
considérés comme à risque (emplacements de qualité
secondaire, situation de surloyer avérée etc.).
En ce qui concerne les emplacements secondaires qui
ont connu une forte volatilité en 2010 et malgré l’intérêt des acquéreurs principalement utilisateurs ou SCPI
spécialisées, les taux de rendement sont restés stables
et supérieurs à 5,5 %.
L’écart entre les taux de rendement des actifs parisiens
et ceux de province se limite symboliquement à 50 points
de base.
 EN PROVINCE
Au regard des transactions dont nous avons eu connaissance, nous constatons, à l’image de la Capitale, une
baisse des taux de rendement pour les meilleurs actifs
quand ceux des actifs secondaires restent stables.
 à paris
Les actifs parisiens ont suscité tout au long des 6 premiers
mois de l’année, un vif intérêt de la part des investisseurs,
y compris ceux bénéficiant d’emplacement 1 bis, voire
secondaire.
Ainsi, pour les emplacements « prime » et 1 bis des
grandes villes de province, les taux de rendement s’inscrivent dans une fourchette comprise entre 5 % et 5,9 %.
Notons toutefois que la partie basse de cette fourchette
se trouve réservée aux murs de magasin situés dans des
métropoles de province telles que Bordeaux ou Lyon.
L’analyse des transactions fait ressortir des taux de
rendement pour les emplacements « prime » et 1 bis,
compris entre 4,5 % et 5,5 %, soit une évolution semestrielle maximale de 20 points de base.
50 I
Pour les emplacements secondaires, les taux de rendement restent supérieurs à 6 %.
30 juin 2011
A titre d’illustration, nous citerons quelques transactions
qui ont eu lieu au cours du premier semestre 2011,
par critère géographique et par ordre croissant de taux
de rendement.
 à paris
• 13/15, rue du Commerce, Paris 15e arrondissement.
Les murs de magasin exploités par les enseignes H&M
et Zara ont été acquis par la SCPI Ciloger moyennant
28,7 M€. Le taux initial net de cette transaction est de
l’ordre de 5 %.
• Un portefeuille de 15 boutiques dépendant d’emplacements n° 1 bis et n°2 (boulevard Sébastopol, rue d’Artois,
rue Daguerre, avenue Parmentier), louées majoritairement à des indépendants, a été acquis par la SCPI Sofidy
moyennant 15 M€. Le taux initial net ressort à 5,5 %.
• Un portefeuille de 17 boutiques dépendant d’emplacement n° 1 bis et n°2, louées majoritairement à des
indépendants, a été acquis par le fonds d’assurance
Generali pour 15 M€. Le taux initial net de cette transaction ressort à 5,5 %.
30 juin 2011 • 13, place de la République, Paris 3e arrondissement.
Quatre magasins développant 2.277 m2 utiles au total et
loués aux enseignes Camaieu, Orange, Grand Optical et
Wall Street Institute ont été acquis par l’OPCI Vendôme
Capital Partners moyennant 40 M€. Le taux initial net
ressort à un niveau un peu supérieur à 5,6 % en raison
d’une situation de surloyer sur certains lots.
 EN PROVINCE
• Centre-ville de Bordeaux (33), emplacements n° 1
et 1 bis. Un portefeuille composé de 9 actifs a été acheté
30,6 M€ par la foncière hollandaise Vastned. Le taux initial net de cette transaction ressort à 5 % et tient compte
du caractère mixte des immeubles. En effet, bien que le
revenu généré par ces actifs provienne en grande partie
des locations commerciales au profit d’enseignes nationales (Bata, Etam, Jules, Zapa, etc.), une partie est liée à
la location des bureaux et des appartements.
• Place du Colombier, Rennes (35). Un local commercial
de 4.826 m2 utiles exploité par l’enseigne Monoprix a été
acquis par la SCPI Sofidy moyennant 10,2 M€.
I 51
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