Comment fonctionne une promotion immobilière?

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L’ AV I S D E L’ E X P E R T E N
FINANCEMENT IMMOBILIER
Entreprise générale, mandat d’architecte ou promotion 2/2
Comment fonctionne
une promotion immobilière?
Dans notre dernière chronique (Prestige Immobilier No 21), nous avons évoqué les deux
partenaires principaux d’un projet, soit l’architecte et l’entreprise générale. Tentons maintenant
de comprendre le fonctionnement des promotions immobilières.
T
rès souvent, il est difficile de trouver un terrain
afin d’y construire son logement, surtout en cette
période. En revanche, de nouveaux projets qui se
développent. Cela peut être des constructions de maisons, tout comme d’immeubles de logements en PPE.
Pour ces promotions, on retrouve principalement des
entreprises générales. On pourrait simplement faire le
lien avec la situation traitée dans la première partie de
cette chronique, mais ce n’est pas tout à fait le cas. En
effet, on distingue deux types d’objets:
La construction d’une maison
(individuelle, jumelle ou autre)
Dans cette optique, il est bien facile de déterminer le
coût de construction par villa, ainsi que la quote-part
afférant à la maison. On se retrouve ainsi proche de la
construction standard par EG, bien qu’il soit difficile,
pour le promoteur, d’ouvrir un compte dans chacune
des banques des clients. Selon l’envergure du projet,
pour des raisons administratives et de gestion des
coûts, il devra sûrement rationaliser ses comptes, afin
d’avoir une gestion plus simple. Il concentrera ainsi ses
comptes sur un nombre restreint d’établissements financiers.
La construction d’un appartement
Dans ce cas, il est plus difficile de déterminer le coût
exact de chaque corps de métier. En effet, le plancher de
notre appartement est également le plafond du voisin
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inférieur et le toit du bâtiment ne couvre pas uniquement l’appartement du dernier étage, car il est primordial à la construction, et ainsi de suite… Il va donc être
impossible pour le promoteur de décortiquer chaque
facture par appartement. Ce dernier étudie donc le budget global du projet et va en répartir le coût en fonction
de la surface et de la situation de chaque lot. Afin de
rationaliser l’utilisation de ces fonds, il va porter son
choix sur un seul établissement bancaire. Ce choix est
important pour les acheteurs, car ils devront s’adresser
à cette même banque pour le crédit de construction.
Parallèlement, l’établissement financier exigera du promoteur le respect de certains critères afin de démarrer
la construction (nombre de lots vendus avant de pouvoir commencer la construction, fonds propres qui doivent être investis, etc.).
Force est de constater qu’un important nombre de paramètres changent lors d’une promotion. Mais on peut
se rassurer en songeant que tous ces points sont étudiés en amont, avant que la promotion soit proposée
sur le marché. Ce n’est donc pas à l’acquéreur de s’inquiéter de tous ces éléments.
Par contre, il est fort probable que le promoteur impose
une banque. Mais qu’en est-il si le client final ne veut
pas travailler avec cet établissement ou que son financement lui est refusé? Dans la plupart des promotions,
l’acheteur a quand même la possibilité de s’adresser à
une autre banque. Il peut éventuellement y gagner sur
le taux d’intérêt ou sur son confort personnel, car il a
sans doute déjà un banquier qui s’occupe de la gestion
de ses divers comptes. Attention toutefois, car aussi
bénéfique que cela puisse paraître, il y a quand même
Dans la plupart
des promotions, l’acheteur
a la possibilité de choisir
sa banque.
des risques. En effet, le banquier n’aura pas de vue sur
le compte de l’EG, ouvert auprès d’un autre établissement. Il lui est donc impossible de contrôler la destination des paiements. Sans contrôle à proprement parler
du plan financier, il va se dégager de toute responsabilité liée au suivi pécuniaire de la construction, en faisant
signer un document de désengagement. Si quelque
complication (travail mal effectué, gros retard, artisans
non payés ou pire encore, faillite de l’EG) survient, le
client se retrouvera face à sa banque et devra gérer une
situation fortement tendue avec l’EG, pour autant que
cette dernière existe encore. A contrario, l’acheteur
qui se sera financé auprès de la banque du promoteur
pourra plus facilement se reposer sur une réaction de
l’établissement financier responsable du projet, car le
banquier sera tellement impliqué dans la construction
qu’il sera obligé de trouver des solutions afin de finaliser l’opération.
Il existe encore un moyen de favoriser son banquier
personnel: l’acte de revers. Il s’agit d’un document établi par la banque du promoteur, par lequel elle s’engage envers l’acheteur (ou son établissement financier)
à contrôler l’utilisation des fonds qui lui seront versés.
Cela compense ainsi le «document de désengagement»
susmentionné. La banque du promoteur n’a rien à y gagner, au contraire, c’est elle qui prend tous les risques.
Pour conclure, il n’y a pas une option systématiquement meilleure que l’autre. Il s’agit très souvent d’une
opportunité ou d’un choix personnel. Dans ce cas, il
faut tenir compte de tous les paramètres évoqués afin
de parvenir au résultat escompté. n
M A I – J U I N 2010
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