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Les notes d’information juridiques
SOCIETES CIVILES IMMOBILIERES
09/08/2016
La société civile immobilière est une forme de société civile dont les opérations sont
relatives aux immeubles. Cependant, il ne peut s'agir de toutes les activités immobilières.
En effet, une société civile doit impérativement avoir un objet civil.
Les sociétés civiles immobilières étant une forme de société civile, elles relèvent du droit
commun des articles 1832 à 1870 du code civil.
Une SCI est un excellent outil de gestion d’un patrimoine immobilier. Il y a plusieurs types
de SCI qui existent, par exemple SCI de gestion, SCI d’attribution, SCI de construction-vente
…
Seules les règles applicables à la constitution et au fonctionnement de toutes les sociétés
civiles seront abordées dans cette note.
I.
CONSTITUTION DE LA SCI
II.
FONCTIONNEMENT DE LA SCI
Avertissement : cette note a pour but de donner une information générale
et ne peut remplacer une étude juridique personnalisée.
Droits de reproduction réservés "CCI Alsace"
Les notes d’information des CCI d’Alsace sont régulièrement mises à jour.
Nous vous invitons à vérifier sur le site www.alsaeco.com que vous êtes bien en possession de la dernière version.
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I. CONSTITUTION DE LA SCI
A. Les conditions de fond
1. Les associés
• Le nombre : il doit y avoir au minimum deux associés ; il n’y a pas de nombre maximum.
• La capacité : il peut s’agir de personnes physiques ou morales ;
Le mineur émancipé ayant la même capacité civile qu'un majeur peut entrer librement dans
une société civile.
Le mineur non émancipé peut également être membre d'une société civile. Toutefois il
devra être représenté par la personne qui gère ses biens (administrateur légal ou tuteur s'il
n'a plus de parents).
Chacun des époux, mari ou femme, peut devenir membre d'une société civile sans avoir à
solliciter de l'autre son autorisation expresse de devenir associé au sein d'une société.
Deux époux peuvent être associés dans une même société et participer ensemble ou non à
la gestion sociale.
2. Le capital social
Il n’y a pas de capital social minimum, il est librement fixé par les associés.
• Les apports en numéraire : ils sont généralement faibles dans une SCI. Toutefois, s’ils
existent, il est généralement prévu que les associés ne doivent pas forcément verser les
fonds avant la signature des statuts mais à la première demande du gérant. Si un associé
ne paie pas, les sommes porteront intérêt au taux légal. Si le non-paiement cause un
préjudice à la SCI, celle-ci pourra attaquer l’associé en dommages et intérêts.
• Les apports en nature : ils constituent la majorité du capital d’une SCI. Cela équivaut à la
vente par l’associé de son bien immobilier à la société. Contrairement à une vente ordinaire,
l’associé qui vend son bien ne perçoit pas un prix mais des parts de la société. La SCI devient
alors propriétaire du bien. Il faut faire attention à ne pas sous-évaluer ou surévaluer la valeur
du bien : cela pourrait être considéré par l’administration fiscale comme une donation
déguisée ou comme une réalisation de plus-value par l’associé.
• Les apports en industrie : L'associé qui s'est obligé à apporter son industrie à la société lui
doit compte de tous les gains qu'il a réalisés par l'activité faisant l'objet de son apport.
Le capital social est constitué par les apports en numéraire et nature et est divisé en parts
sociales d’un montant égal, dont la valeur est librement déterminée par les associés.
B. Les conditions de forme
1. Les statuts
Les statuts doivent être établis par écrit. Ils doivent déterminer les apports de chaque
associé, la forme, l'objet, l'appellation, le siège social, le capital social, la durée de la société
et les modalités de son fonctionnement. Ils peuvent être faits par acte notarié mais
également par acte sous seing privé. La forme authentique est seulement imposée lorsqu'il
y a apport en nature d'immeubles.
Avertissement : cette note a pour but de donner une information générale
et ne peut remplacer une étude juridique personnalisée.
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Les statuts doivent comporter certaines mentions obligatoires. En effet, ils doivent indiquer
la forme de la société, son objet, sa dénomination sociale, son siège social, son capital, sa
durée, les apports effectués, ainsi que les modalités de fonctionnement de la société.
A défaut d'indication de l'une de ces mentions obligatoires, tout intéressé peut demander
en justice la régularisation de la constitution sous astreinte.
Il y a lieu de prévoir au moins quatre originaux.
Les statuts doivent être signés par tous les associés (personnellement ou par un mandataire
spécialement habilité).
L’objet social doit nécessairement être civil, il ne peut en aucun cas être commercial.
2. La publicité
Les statuts doivent être enregistrés dans le mois qui suit leur signature. La création de la
société doit ensuite être publiée dans un journal d’annonces légales, avant son
immatriculation. Le dossier d’immatriculation doit ensuite être déposé au greffe du tribunal
commercial (ou du Tribunal d'Instance en Alsace-Moselle).
II. Fonctionnement de la SCI
A. La gérance
1. Le statut du gérant
• Le choix du gérant : Le ou les gérants peuvent être une personne physique ou morale,
associé ou non de la société, de nationalité française ou non. Il doit être majeur ou mineur
émancipé. Les statuts peuvent prévoir des conditions particulières pour pouvoir devenir
gérant de la SCI.
• La nomination du gérant : Le ou les premiers gérants sont en général désignés par les
statuts. Si ce n’est pas le cas, ils pourront également être désignés par un acte annexé aux
statuts et signé par tous les associés ou par une décision collective des associés. La loi
prévoit que sauf disposition contraire des statuts, le gérant est nommé par une décision des
associés représentant au moins la moitié du capital. Les statuts peuvent toutefois prévoir
une majorité différente.
• Les effets de la nomination du gérant : En l’absence de clause contraire dans les statuts,
le ou les gérants sont nommés pour la durée de la société.
• La rémunération du gérant : Il n'existe aucune réglementation en cette matière. Les
associés sont libres de la créer et d'en fixer le montant. Etant lié à la société par un contrat
de mandat, le gérant ne peut se prévaloir d'un salaire soumis à la législation du travail (sauf
cumul des fonctions de gérant avec un contrat de travail).
• Le terme du mandat de gérant : Le terme peut intervenir soit par l’expiration du délai, soit
par la démission du gérant, soit par la révocation de celui-ci, par les associés ou judiciaire.
Sauf disposition contraire des statuts, le gérant est révoqué par une décision des associés
représentant plus de la moitié des parts sociales. La révocation doit être décidée pour un
juste motif. Si ce n’est pas le cas, le gérant révoqué pourra obtenir des dommages et
intérêts. Le gérant peut également être révoqué par les tribunaux à la demande d’un
associé.
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2. Les relations du gérant avec la société
A défaut de stipulation contraire, le gérant peut accomplir tous les actes de gestion que
demande l'intérêt de la société. Le gérant engage la société par tous les actes qui entrent
dans l’objet social. S’il y a plusieurs gérants, chacun d’eux détient ce pouvoir. Si un gérant
s’oppose à un acte d’un autre gérant, cette opposition est sans conséquence à l’égard des
tiers, sauf si ceux-ci en avaient connaissance. Si des clauses des statuts limitent les pouvoirs
du ou des gérants, celles-ci sont inopposables aux tiers.
De manière générale, le gérant agit concernant la gestion courante des affaires de la
société. Son rôle est ainsi de convoquer les associés aux assemblées générales, d’établir
les procès-verbaux d’assemblée, d’établir un rapport sur l’activité de la société au moins
une fois par an, de répondre aux questions écrites des associés et enfin de rendre des
comptes annuels.
B. Les associés
1. La situation des associés
Les associés ont un droit d’information. Au moins une fois par an, ils doivent pouvoir se faire
communiquer, à leur demande, les livres et les documents sociaux. Ils peuvent également
poser des questions écrites au gérant sur la gestion sociale, lequel devra y répondre dans
un délai d’un mois.
A l'égard des tiers, les associés répondent indéfiniment des dettes sociales à proportion de
leur part dans le capital social. Société de personnes, la société civile ne saurait en effet
limiter à leurs apports la responsabilité de ses membres. A la différence des associés en
nom collectif, ceux de la société civile en revanche ne sont pas solidairement responsables.
Les conséquences de cette obligation peuvent être très importantes.
* En effet, les créanciers de la société peuvent saisir les biens personnels de l'associé après
avoir vainement poursuivi la société.
* Les associés sont obligés de réaliser leurs apports, c'est-à-dire de les mettre à la
disposition effective de la société.
2. Les décisions collectives des associés
Les décisions qui excèdent les pouvoirs reconnus aux gérants sont prises selon les
dispositions statutaires ou, en l'absence de telles dispositions, à l'unanimité des associés
réunis en assemblée. Les statuts peuvent aussi prévoir qu'elles résulteront d'une
consultation écrite.
Les décisions peuvent également résulter du consentement de tous les associés exprimé
dans un acte.
C. Les cessions de parts sociales
En principe, l'agrément par tous les associés est requis quel que soit le cessionnaire. Des
dérogations peuvent toutefois être apportées à ce principe.
En premier lieu, certaines cessions sont dispensées d'agrément. Il s'agit :
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* des cessions consenties à des ascendants ou descendants du cédant, sauf disposition
contraire des statuts,
* des cessions consenties à des associés ou au conjoint de l'un d'eux, mais seulement si les
statuts le prévoient.
En second lieu, les statuts peuvent préciser qu'au lieu d'être donné par tous les associés,
l'agrément pourra être décidé par voie majoritaire ou être donné par le gérant.
La cession des parts sociales doit être constatée par écrit (cet écrit peut être un acte
authentique ou un acte sous seing privé) et enregistrée dans un délai d’un mois.
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