165 - Asloca

Le journal de l’ASLOCA www.asloca.ch
Pages 12-13
Postecode 1
Rue Jean-Jacques-Cart 8
1006 Lausanne
DROIT AU LOGEMENT
Journal de
L’ASSOCIATION SUISSE
DES LOCATAIRES
fédération romande
N° 165 / Juin 2004
Tirage: 85 500
JAB
1006 Lausanne
Droit au
lodement
g
ASLOCA
État des lieux
Des pratiques à contrecarrer
Protection de
l’environnement
et taxe sur le CO2
Pages
4-5
COMMENT
CONCILIER LES
INTÉRÊTS DES
LOCATAIRES ET
PROPRIÉTAIRES?
Droit d
u bail e
France n
Une lé
gisla
plus so tion
ciale,
mais...
Pa g e s
8-9
FIASCO DU
PAQUET FISCAL
ET MAINTENANT?
Editorial
L
BRAVO!
Valérie Garbani a été
brillamment élue à
l’exécutif de la ville
de Neuchâtel.
Nous lui adressons
toutes nos félicitations.
Rédaction de DAL
2
Droit au logement n° 165
Juin 2004
e 16 mai 2004, tous les cantons et 69% de la population
ont rejeté le paquet fiscal.
Dans son dernier journal,
l’ASLOCA a appelé ses
membres à glisser un non dans l’urne.
Son volet «modification du système
d’imposition de la propriété» était éhontément favorable aux propriétaires habitant leur propre logement et bénéficiant
de revenus élevés. Les recettes fiscales
de la Confédération et des cantons
auraient été réduites d’au moins 1,6
milliards. Ces pertes auraient dû être
compensées par des coupes budgétaires,
ce au détriment de la majorité de la population, dont les locataires.
Après le fiasco du paquet fiscal, le
monde politique a réagi en insistant sur
la nécessité de remettre sur le tapis la
question de l’imposition de la famille et
en renvoyant à plus tard l’épineux dossier de l’imposition de la propriété du
logement. Nous sommes d’avis qu’il ne
faut pas repousser aux calendes grecques
une nouvelle réflexion sur ce thème car
nous admettons que le système actuel est
imparfait. Il est difficile d’accepter que
celles et ceux qui ont amorti leur dette
hypothécaire soient encore imposés sur
la valeur locative d’autant que ce sont
souvent les rentières et rentiers AVS aux
revenus modestes qui se trouvent dans
une telle situation. A l’inverse, il n’est
pas tolérable de continuer de favoriser
l’endettement hypothécaire car cela
signifierait admettre une exonération
totale de plus de la moitié des propriétaires vivant dans leur logement. Finalement, en rester au statu quo, signifierait
encourager le lobby immobilier à multiplier, dans les cantons, les tentatives
d’obtenir une réduction du taux d’imposition de la valeur locative.
Sur la base des critiques émises concernant le volet «logement» du paquet fiscal, la voie la plus simple consisterait à
supprimer l’imposition de la valeur locative tout en interdisant – à l’inverse de ce
qui a été soumis en votation le 16 mai
2004 – toutes déductions des intérêts passifs et des frais d’entretien. Une telle proposition comporte cependant plusieurs
défauts. Si les nouveaux propriétaires qui
sont débiteurs de lourdes hypothèques
auprès de leurs banquiers ne peuvent plus
déduire les intérêts, ils seront dans une
situation difficile. On peut en outre imaginer que, après quelques années, les
milieux immobiliers reviennent à la charge, soit au Parlement, soit par le biais
d’une initiative populaire, pour exiger ce
qui a été refusé le 16 mai 2004: la suppression de l’imposition de la valeur
locative et, à nouveau, la possibilité de
déduire les intérêts passifs et les frais
d’entretien.
Pour aboutir rapidement à une révision
susceptible d’être soutenue tant par les
milieux de défense des locataires que par
ceux immobiliers, il serait peut-être plus
judicieux de se contenter de corriger ses
imperfections plutôt que de supprimer
l’imposition de la valeur locative.
Pour les retraité-e-s qui ont payé leur
dette hypothécaire, il serait envisageable
de limiter le taux d’imposition de la valeur locative en fonction de leurs revenus.
Pour les autres propriétaires de leur
logement, on pourrait imaginer limiter la
déduction autorisée des intérêts passifs et
des frais d’entretien à hauteur de la
valeur locative, afin que cette dernière
soit effectivement imposée. Et ce, éventuellement, en prévoyant des exceptions
pour les nouveaux propriétaires, souvent
de jeunes ménages.
Valérie Garbani
TRAVAUX DE RÉNOVATION
Devoirs, droits
et conseils
L’article 257 h du Code des
Obligations fixe les règles en
matière de travaux. Selon ce
dernier:
Suisse
> Le locataire doit tolérer les
travaux nécessaires à l’entretien
des locaux.
> Le locataire ne peut pas
s’opposer à l’inspection, avant
travaux, de l’appartement.
> Le bailleur à l’obligation
d’avertir les locataires de sa
visite et du début des travaux.
La loi ne prévoit aucun délai
précis, mais il est admis que
plus les travaux sont importants, plus l’annonce doit être
faite à l’avance. En cas de travaux urgents, le délai peut être
réduit.
3
Droit au logement n° 165
Juin 2004
> Le bailleur doit tenir compte des intérêts du locataire : exécution rapide et respect du planning. Pas de travaux tôt le
matin, à midi et le soir. On évitera le changement des fenêtres
ou de la chaudière en hiver.
> Dans la mesure du possible,
les travaux impliquant l’utilisa-
tion de produits toxiques sont à
éviter dans un appartement
occupé.
> Le bailleur est responsable
des agissements des entreprises qu’il mandate, donc des
ouvriers.
> L’appartement est un espace privé. Sauf cas de force
majeure (dégât d’eau, incendie,
etc.), personne ne peut pénétrer
dans l’appartement sans la présence ou l’accord express du
locataire. Ce dernier n’a donc
aucune obligation de laisser sa
clé au concierge, contremaître
ou autre.
> De fait, le locataire qui
s’oppose aux travaux, peut
interdire l’entrée de son appartement à tout ouvrier qui se présenterait. Dans ce cas, il faut
être certain que l’on a des
motifs justes et objectifs à faire
valoir. Cela n’est possible que
pour les travaux dans son
appartement. Pour les autres,
dans et/ou à l’extérieur de l’immeuble, le seul moyen est de
saisir le Tribunal compétent qui
décidera de leur arrêt ou interdiction. Si vous êtes dans cette
situation, prenez très rapidement contact avec l’ASLOCA
de votre région.
> De manière générale, le
locataire peut plus facilement
s’opposer à des modifications
dans son appartement. Cependant, il est difficile d’échapper
aux conséquences de travaux
concernant tout l’immeuble.
Par exemple, en cas de changement des conduites sanitaires, il
sera ardu de conserver le même
carrelage de la salle de bain et
éventuellement les mêmes
appareils. Par contre, une modification de la distribution des
pièces ou un nouvel agencement de cuisine ne peuvent pas
être imposés au locataire.
> L’exécution de travaux
donne en principe droit à une
réduction de loyer en compen-
sation des nuisances subies.
Elle se calcule de cas en cas
(art. 259 a CO). Pour cette raison il vaut toujours la peine de
tenir un journal des travaux, où
l’on notera leur évolution et surtout les événements/éléments
particulièrement dérangeants.
> Ce n’est qu’une fois que
tout est terminé, que l’on pourra se déterminer sur les nuisances subies. Attention à ne pas
accepter une offre forfaitaire
avant la fin des travaux.
> Bien que la loi ne le prévoie
pas, il est fort apprécié, lors de
gros travaux, que le bailleur
organise une séance d’information commune pour tous les
locataires. A cette occasion, il
est important de poser toutes les
questions qui vous préoccupent. En l’absence d’une telle
séance, réunissez-vous avec des
voisins et demandez qu’elle soit
organisée.
> Dans certains cantons,
notamment Vaud et Genève, les
gros travaux sont soumis à
autorisation. Les locataires ne
sont généralement pas avertis,
mais soyez attentifs et, le cas
échéant, prenez contact avec
l’ASLOCA, un recours est peutêtre possible (alors payant).
En résumé, le locataire dispose de cerains droits en cas de
travaux et ne doit pas hésiter à
les exercer. Le bailleur a tendance à dire que c’est son droit
de rénover. Pas toujours...
Le plus sage est sans doute de
demander conseil auprès de
l’ASLOCA de votre région.
Sébastien Theisen
Taxe sur le CO2
Suisse
Comment concilier les
intérêts des locataires
et des propriétaires?
Afin de réduire les
émissions de CO2, la
Suisse envisage d’introduire, en 2005, une
taxe d’incitation sur
les énergies fossiles.
Quelles solutions permettraient d’unir sur
un front commun
locataires et propriétaires dans l’intérêt de
la protection de l’environnement? Pistes
explorées…
4
Droit au logement n° 165
Juin 2004
(photo: OFEFP/Docuphot)
Dans le prolongement du
Protocole de Kyoto, la Suisse
a décidé de réduire de 10%
ses émissions de CO2 d’ici
2010 dans trois domaines: les
transports, l’activité économique et le bâtiment. 80% des
émissions de gaz à effet de
serre et de CO2 sont imputables à la consommation
d’énergies fossiles (pétrole,
mazout, charbon, gaz).
Selon la loi fédérale sur le
CO2, si les instruments découlant de la politique énergétique actuelle (notamment une
utilisation rationnelle de l’énergie et le recours aux énergies renouvelables) apparaissent être insuffisants pour
atteindre cet objectif, la
Confédération pourra percevoir une taxe d’incitation sur
les énergies fossiles. Celle-ci
pourrait être introduite en
2005 car le but fixé sera, sans
cela, difficile à atteindre.
Le produit de la taxe serait
réparti entre la population et
les milieux économiques. Une
exemption du paiement de
cette taxe – en réalité un rem-
boursement – est prévue pour
celles et ceux qui s’engagent,
par conventions, à limiter
leurs émissions de CO2.
Réduire les émissions d’énergies
fossiles
60% de l’utilisation de
l’énergie dans les bâtiments
résulte du chauffage et de la
production d’eau chaude. Si la
taxe entre en vigueur, on peut
Suisse
craindre que les bailleurs tenteront de la facturer aux locataires dans le cadre des frais
accessoires. Pour être exemptés du paiement de la taxe, les
propriétaires devront installer,
par exemple, des compteurs
individuels de chauffage, des
isolations thermiques, et
assainir les anciens bâtiments.
Au mois de décembre
2002, le conseiller national
Hegetschweiler, directeur de
la Fédération alémanique des
propriétaires immobiliers
(HEV) a déposé une initiative
parlementaire. Il entend permettre aux propriétaires qui
prennent des mesures en vue
de limiter la consommation
d’énergies fossiles d’être non
seulement libérés du paiement
de la taxe, mais également
d’être dispensés de la rembourser à leurs locataires. Ce,
pour autant que la preuve soit
apportée que cette dernière a
été investie dans des mesures
d’économie d’énergie. Il est
d’avis que la loi sur le CO2
n’est pas propre à favoriser les
économies d’énergie fossiles
dans les bâtiments car les propriétaires sont lésés et les
locataires doublement favorisés. Si des travaux sont effectués pour réduire la consommation, leurs coûts ne peuvent, selon le droit du bail,
être répercutés qu’à raison de
50 à 70% sur les loyers. En
revanche, les locataires bénéficieront d’une réduction de
leurs frais accessoires puisque
les frais de chauffage seront
moins élevés et qu’ils n’auront
pas à payer la taxe sur le CO2
car les propriétaires, par leurs
travaux d’assainissement, auront rempli les conditions pour
en être exemptés.
Différentes variantes à l’étude
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Droit au logement n° 165
Juin 2004
La Commission de l’environnement, de l’aménagement
du territoire et de l’énergie
du Conseil national partage
l’analyse du peu d’effet incitatif de la loi sur le CO2.
En revanche, elle n’est pas
convaincue par la solution
proposée par M. Hegetschweiler. Son principal défaut:
contrôler que la taxe a bel et
bien été investie par les propriétaires dans des mesures
d’économies d’énergie engendrera d’énormes coûts administratifs qui réduiront la part
du produit de la taxe à redistribuer à la population. La Commission a ainsi décidé d’étudier deux autres variantes.
La première, une modification du droit du bail pour augmenter le pourcentage (actuellement 50 à 70%) de report
sur les loyers des travaux
nécessaires aux économies
d’énergies fossiles. Cette voie
n’est cependant pas idéale.
D’une part parce qu’un
consensus entre locataires et
propriétaires est improbable
et, d’autre part, parce qu’appliquer un taux unique
conduirait à une inégalité de
traitement entre les locataires.
Appliquer un taux différent
pour chaque mesure d’économie d’énergie occasionnerait
également un coût administratif élevé et rendrait le droit du
bail complexe.
La deuxième variante : créer
un fonds qui serait alimenté,
annuellement jusqu’en 2012,
de 100 millions de francs prélevés sur la part de la taxe sur
le CO2 revenant à la population. Ces recettes seraient utilisées pour encourager les
assainissements améliorant
l’efficacité énergétique des
bâtiments résidentiels existants.
L’avantage du fonds est qu’il
n’engendre que de faibles
frais administratifs tout en
encourageant de manière
directe et ciblée les économies d’énergies fossiles dans
les bâtiments. La solution
«fonds» est celle qui présente
le moins d’inconvénients et
qui est donc la plus susceptible de réunir locataires et propriétaires dans une politique
commune de protection de
l’environnement.
Valérie Garbani
L’ASLOCA romande cherche
UN-E SECRÉTAIRE GÉNÉRAL-E
en collaboration avec le comité, représente et anime
la Fédération romande de l’Association suisse des locataires.
Mandat indépendant. Travail à temps partiel.
Entrée en fonction: 3 septembre 2004.
Qualités requises:
Expérience de la vie associative et bonne connaissance
de la vie politique suisse
Bonne connaissance du droit du bail et
de la défense des locataires
Bonnes connaissances de l’allemand.
Les candidatures avec la documentation usuelle doivent
être adressées jusqu’au 10 juillet 2004 à:
Michel Bise, président de l’ASLOCA romande
passage Max-Meuron 1, case postale, 2001 Neuchâtel
tél. 032 727 37 47; fax: 032 725 44 29
Le cahier des charges et les conditions financières
actuellement en vigueur peuvent être demandés à la
même adresse.
Chauffage des immeubles
Suisse
Gaspillage garanti !
Dans la plupart des
baux, le locataire doit
payer un acompte
mensuel pour les frais
de chauffage et d’eau
chaude. A la fin de
l’exercice, sur la base
d’un décompte, soit il
reçoit une ristourne,
soit il s’acquitte d’un
supplément. Ce système provoque un
gaspillage d’énergie
gigantesque.
6
Droit au logement n° 165
Juin 2004
Si la Constitution fédérale
préconise une consommation
économe et rationnelle de
l’énergie, le droit du bail n’est
pas du tout incitatif. Il favorise
le bailleur qui fait supporter les
frais de chauffage et d’eau
chaude au locataire.
Les milieux immobiliers prétendent pourtant que ce système
incite le locataire à ne pas
gaspiller chauffage et eau chaude. Dans la pratique, rares sont
les logements équipés de vannes
thermostatiques ou d’un autre
moyen de réglage efficace.
Souvent, l’installation ne permet pas de gérer la température
à l’intérieur d’une pièce. S’y
ajoutent des déséquilibres: certains logements sont surchauffés par rapport à d’autres. La
famille X se plaint-elle d’avoir
trop froid? Le gérant ne peut
qu’augmenter la température et
la consommation dans tout
l’immeuble. X est satisfaite
mais bon nombre de ses voisins
sont dès lors surchauffés. Leurs
plaintes n’y changent rien: il ne
leur reste plus qu’à ouvrir les
fenêtres. Ce n’est guère que sur
sa consommation d’eau chaude
que le comportement du locatai-
re a une influence significative.
La plupart des locataires sont
prêts à adapter leur mode de vie
et attitude pour diminuer la consommation d’énergie sous réserve: qu’ils disposent d’une installation permettant des réglages
efficaces, qu’ils soient correctement informés des moyens susceptibles de générer des économies, qu’ils soient traités
comme des partenaires et non
comme du bétail. On en est loin.
Bailleur négligeant
Avec le système actuel, le
bailleur n’a pas d’intérêt direct
à faire des économies. S’il entreprend des travaux d’isolation
de l’immeuble ou de transformation de l’installation de
chauffage, il ne pourra pas répercuter l’entier du coût engendré sur les loyers. Les mesures
efficaces qu’il prend, investissements, frais d’entretien, exploitation plus rationnelle, ne profiteront qu’aux seuls locataires.
C’est la porte ouverte aux
négligences et aux gaspillages.
Il est fréquent qu’un gérant
conclut des contrats luxueux ou
inutiles: télégestion, contrats
d’entretien, appareils de traitement de l’eau, détartrage du
boiler trop fréquent ou à un
coût prohibitif, etc. Le locataire
est à la merci de la conscience
professionnelle et de la bonne
volonté du bailleur, existante
certes, mais loin d’être la règle.
Le locataire n’a guère d’autres
moyens que de payer.
Décompte individuel
Pour les immeubles récents
équipés de compteurs individuels de la consommation
d’énergie (DIFC), le droit fédéral prescrit un modèle basé sur
le principe du consommateurpayeur. Les compteurs permettent de ne facturer au locataire
que ce qu’il a consommé. Mais
ce système, pour éviter injustices et aberrations, est très compliqué. Les frais d’administration mangent les économies
d’énergie théoriques. Souvent,
le décompte ne respecte pas les
règles en vigueur et sa présentation est telle que le destinataire
n’y comprend rien. En théorie,
le système est juste et transparent. Dans la pratique, c’est à
peu près l’inverse qui se produit.
Réactions de lecteurs
Dernier journal
Mises au point
Loyer tout compris
Cette méthode, la plus simple,
consiste à prévoir un loyer
comprenant toutes les charges,
y compris celles relatives au
chauffage et à l’eau chaude. Le
bailleur est alors fortement
incité à prendre des mesures
efficaces pour supprimer excès
et gaspillage. Il n’est plus
nécessaire d’établir un décompte annuel, ce qui simplifie le
travail du gérant, évite au locataire consciencieux de perdre
du temps pour comprendre le
bien-fondé du décompte et
finalement élimine tout risque
de litige. Seul inconvénient du
système: il n’incite pas le locataire à faire des efforts, d’où
risques de négligence. Mais
entre le décompte traditionnel et
le loyer tout compris, la dernière option est la meilleure, car
le bailleur est beaucoup mieux
placé que le locataire pour exercer une action efficace.
Taxe sur le CO2
C’est une épée de Damoclès
qui guette tout gaspilleur. Elle
devrait provoquer une prise de
conscience des bailleurs, les
incitant à prendre de réelles
mesures d’économie. Ils sont
en fait bien plus intéressés à
trouver le bon moyen pour mettre cette taxe à la charge des
locataires, le moment venu!
De nouvelles voies
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Droit au logement n° 165
Juin 2004
Pour économiser efficacement l’énergie dans un immeuble, il faut que propriétaire et
locataires y soient incités et y
trouvent leur intérêt. Une solution consisterait à limiter la part
des frais de chauffage et d’eau
chaude pouvant être facturée
séparément au locataire, par
exemple la moitié. Malheureusement, par inertie et par intérêt, les bailleurs préfèrent le
statu quo. Et comme ce sont
eux qui rédigent les baux…
Jacques-André Mayor
Dossier sur les ramoneurs
Le monopole des ramoneurs
est donc justifié pour des raisons économiques et de sécurité. Celui qui est victime d’un
abus d’un ramoneur peut et doit
se plaindre à l’autorité communale, qui rappellera le fautif à
l’ordre, voire confiera le monopole à un confrère correct.
Jacques-André MAYOR
« Le tirage gagnant »
Un lecteur vaudois a réagi
auprès de la rédaction pour critiquer le monopole exercé par
les ramoneurs vaudois.
Le ramoneur remplit une
double activité: il nettoie les
cheminées et autres canaux
d’évacuation des gaz de combustion. Il doit aussi contrôler
que l’installation réponde aux
normes de sécurité et de protection de l’air contre la pollution. Il doit dénoncer, si nécessaire, les fautifs à l’autorité.
Le canton de Vaud a institué
depuis longtemps un monopole
aux ramoneurs. Les municipalités donnent à tel ou tel ramoneur le mandat d’exercer son
activité sur tout ou partie du
territoire communal. Le canton
prescrit le nombre de ramonages qui doivent être effectués
par année, en fonction de l’importance et du type d’installation, et il fixe les tarifs maximaux que le ramoneur peut
facturer. Comme il est en
mesure de rationaliser son travail sans changer de quartier au
cours d’une journée, le tarif ne
comprend quasi pas de frais de
déplacements.
Si ce monopole était supprimé, un ramoneur devrait constamment se déplacer et, à l’instar des autres artisans, facturer
des frais dépassant souvent
cent francs pour un seul déplacement. Les prix de ramonage
augmenteraient et il faudrait
mettre en place une administration coûteuse chargée de vérifier que tel propriétaire a bien
fait ramoner son installation.
Article sur la sous-location
«Mythes et réalité»
Suite à la parution de ce
texte, Monsieur Jacques
Ansermet, responsable du
Service juridique de la
Chambre vaudoise immobilière, nous prie de préciser
que l’art. 22 des Règles et
usages locatifs vaudois
(RULV) prévoit que: «Le locataire ne peut pas sous-louer
l’entier de la chose pour une
durée indéterminée. Il est
possible de déroger à ce principe, moyennant l’accord
écrit du bailleur principal».
Les RULV constituent un
contrat-cadre de bail à loyer,
déclaré de force obligatoire à
partir du 1er décembre 2001,
c’est-à-dire qu’ils s’imposent
à tout contrat de bail portant
sur une chose située dans le
canton de Vaud.
On précisera tout de même
que ces RULV ont été signés
en date du 24 décembre 1998,
soit avant l’Arrêt du Tribunal
fédéral du 30 août 2000,
mentionné dans notre précédent article.
L’art. 262 CO étant de nature impérative, on peut se poser
la question de la validité d’une
clause d’un contrat-cadre dérogeant à l’interprétation du
Tribunal fédéral d’une disposition impérative.
François Zutter
Droit du bail en France
12 lois, 15 décrets : depuis les
années 90, la France s’est dotée
d’une série de règlements
définissant dans le détail sa
politique du logement. Une
politique plutôt favorable aux
locataires représentant un peu
plus d’un tiers de la population.
«Dans l’ensemble, ceux-ci
bénéficient d’une législation
plus sociale et sont mieux protégés qu’en Suisse» constate
Béatrice Métraux, juriste chargée du droit français et
d’Afrique
francophone
à
l’Institut suisse de droit comparé. «Qu’il s’agisse de la durée
du bail, de la fixation des loyers
ou encore des modalités d’expulsion, les propriétaires sont
soumis à différents contrôles
propres à offrir des garanties
aux locataires.» Sans être une
spécialiste de la question,
Béatrice Métraux fonde son
affirmation sur une analyse
fouillée des droits et devoirs des
deux parties.
Liberté de prix
A quelle sauce sont
mangés les locataires
français? Regard sur
la question avec l’aide
de l’Institut suisse de
droit comparé.
Parmi les 38% de locataires
que compte la France (contre
69% en Suisse), 17% vivent
dans des habitations à loyer
modéré (HLM). Contrôlés et
financés par la collectivité
publique, ces logements sont
soumis à un régime juridique
particulier liant le bailleur à une
convention avec l’Etat en
contrepartie de l’aide obtenue.
Les 21% restants louent leur
habitation à des sociétés civiles
immobilières (6%) ou à des particuliers. Dans le secteur social,
les loyers sont en moyenne
inférieurs de 30% à ceux du
secteur libre, ce qui représente
environ 135 euros de moins par
mois. Le prix de logements
neufs ou ayant été entièrement
rénovés relevant du parc privé
est fixé librement. Pour les autres objets locatifs du secteur
libre, le principe des loyers
comparatifs prévaut: le bailleur
doit citer un certain nombre de
loyers équivalents exigés pour
des logements similaires, situés
dans le voisinage. La durée de
bail s’étend généralement à
trois années. Le loyer peut être
révisé une fois par an mais
uniquement si une clause du
contrat le prévoit. «Les augmentations éventuelles ne peuvent, quant à elles, être supérieures à l’indice du coût de la
construction fixé par l’Institut
national de la statistique et des
études économiques (INSEE).»
Les hausses éventuelles doivent
être échelonnées dans le temps:
inférieures à 10% de l’ancien
loyer, sur trois ans; excédant ce
taux, sur six ans.
Risques
d’expulsion limités
Preuves de solvabilité et dépôt
de garantie précèdent la prise de
bail. Les cessations sont, pour
leur part, soumises aux règles
suivantes. Le locataire qui
donne son congé doit le faire
par lettre recommandée avec un
préavis de trois mois, sauf circonstances professionnelles ou
sociales particulières. De son
côté, le bailleur ne peut se
défaire d’un locataire avant
l’expiration du bail. A cette
échéance et sous réserve de
(photo: Sonya Mermoud)
Les dossiers de DAL
Une législation plus
sociale, mais...
l’avoir informé six mois au
préalable, il pourra agir dans les
situations suivantes: il souhaite
vendre son logis (la priorité doit
alors être donnée à son locataire), y habiter ou le céder à quelqu’un de sa famille. Autre cas
de figure: le bailleur fait valoir
des motifs légitimes et sérieux
liés aux non-paiement du loyer
et/ou des charges du locataire
ou à un défaut d’assurance. Si
des menaces d’expulsion pèsent
sur les locataires violant leurs
obligations, des gardes-fous les
limitent. «Cette finalité existe
mais seulement au terme de
toute une procédure judiciaire.
Elle n’interviendra en outre que
deux mois après réception d’un
commandement de quitter les
lieux et jamais, sans relogement
effectif, entre le 1er novembre et
le 15 mars» précise Béatrice
Métraux. Les personnes âgées
ou en situation de détresse
financière peuvent prétendre à
des protections. Différents
organismes comme le Fonds
de solidarité logement sont
susceptibles de les aider.
Chaque département dispose
d’une Commission de suren-
Des accès au logement facilités
Destiné à faciliter l’accès à un logement locatif, le «loca-pass» consiste à aider certains locataires en :
8
Droit au logement n° 165
Juin 2004
> contribuant à la constitution du dépôt de garantie. Il s’agit d’une avance accordée au preneur de bail sous
forme de prêt remboursable sans intérêt;
> offrant une garantie en cas d’impayés pour une période de location de trois ans d’un montant maximum
de 18 mois de loyers et de charges.
En bénéficient notamment et sous certaines réserves les personnes de moins de 30 ans en recherche ou
en situation de premier emploi, en formation, au chômage, aux études et certaines catégories de salariés.
Brèves
Selon une étude de l’INSEE
parue en 2003, 7% de ménages à
bas revenus ne bénéficient pas
d’un confort sanitaire minimum:
eau courante, WC intérieur et
douche ou baignoire.
Si la population dans l’Hexagone
reste stable, le nombre de ménages s’accroît (228 000 de plus
chaque an). Un facteur lié à l’explosion des familles recomposées
et au vieillissement de la population.
(photo: Bertrand Cottet)
A Paris, les prix locatifs au m2
sont deux fois plus élevés qu’en
proche banlieue ou en province.
dettement. Sans proposer des
prêts ou donner des fonds,
cette dernière est toutefois
autorisée à accorder des facilités financières. Le juge peut
octroyer des délais de paiement jusqu’à deux ans pour
apurer la dette. Revers de la
médaille: certains propriétaires hésitent à louer leurs biens
par crainte des impayés et de
la longueur des procédures.
Non sans conséquences au
regard de la pénurie de logements tout particulièrement
sensible dans les villes de plus
de 100 000 habitants et dramatique à Paris.
Pas vraiment rose
9
Droit au logement n° 165
Juin 2004
En dépit de l’important
dispositif mis en place par
l’Etat français pour assurer un
toit à chacun, assorti de différentes aides au logement, la
situation sur le terrain n’est de
loin pas toute rose. Dans son
rapport 2004 sur l’état du
mal-logement, la Fondation de
l’Abbé Pierre estime à
600 000 le nombre de logements manquants. Selon cette
dernière, plus de 3 millions de
personnes vivent dans des
habitations inconfortables ou
insalubres, occupent des
hébergements provisoires qui
s’éternisent ou font partie des
sans-abri. Sont principalement
touchés par cette crise des
ménages pauvres résidant en
milieu urbain mais aussi des
salariés au revenu modeste,
des jeunes contraints à la
cohabitation familiale ainsi
que des immigrés. Les habitations bon marché, en recul ne
couvriraient plus que la moitié
des besoins estimés. Listes
d’attente et délais d’attributions s’allongent. La pénurie
génère dans le secteur privé
une flambée des loyers
contraignant un nombre croissant de ménages à se tourner
vers le logement HLM. La
proportion
d’appartements
vacants dans l’ensemble du
parc, estime pour sa part
l’INSEE dans un rapport 03,
n’a jamais été aussi faible
depuis les années soixante:
moins de 7% dont plus d’une
moitié de logements, construits avant la seconde guerre
mondiale, vétustes et inadaptés aux besoins.
Contre les
discriminations
Selon la législation française,
l’accès à un logement décent
est un droit fondamental. Un
droit qui doit être garanti à
toute personne, indistinctement de son origine, de son
sexe, de son âge, de son
apparence physique, de son
état de santé, de sa situation
familiale, de son appartenance politique… Pour lutter
contre toutes formes de discriminations, une nouvelle loi
(no 2002-73 du 17 janvier
2002) est venue renforcer le
dispositif existant. Celle-ci a
introduit dans le droit régissant les rapports entre locataires et bailleurs des dispositions qui réaffirment l’interdiction des inégalités de traitement.
Sonya Mermoud
Sources: site du gouvernement
français, Code des Loyers, Insee,
Fondation Abbé Pierre, magazine
«60 millions de consommateurs».
Consignation du loyer
Tribunaux
Quels sont les
risques de congé?
Le locataire qui veut
faire pression sur son
bailleur pour qu’il
exécute des travaux
d’entretien dispose
d’un moyen
de pression légal:
la consignation
du loyer.
Eclairages.
Depuis la révision du droit de
bail de 1990, le locataire qui
veut faire pression sur son
bailleur pour qu’il exécute des
travaux d’entretien dispose
d’un moyen de pression légal:
la consignation du loyer. Cela
signifie que le locataire paie
son loyer auprès d’un Office,
désigné par chaque canton, au
lieu de le verser à son bailleur.
Pour ce faire, le locataire doit
respecter une procédure relativement stricte: il doit d’abord
fixer à son bailleur, par écrit, un
délai raisonnable pour la réparation du défaut et lui indiquer
qu’en l’absence de remise en
état dans le temps imparti, les
loyers futurs seront consignés.
Si le locataire respecte cette
procédure, les loyers consignés
sont réputés payés et le bailleur
ne peut pas résilier le contrat
pour défaut de paiement.
Notons encore que la consignation est le début d’une procédure judiciaire, puisque le
locataire doit saisir l’Autorité
de conciliation d’une demande
en exécution de travaux, voire
en réduction de loyer, dans les
30 jours qui suivent l’échéance
du premier loyer consigné.
Selon notre expérience, la
consignation du loyer, voire
même la menace de consignation, est une mesure très efficace pour obtenir l’exécution de
travaux.
Une affaire de
bonne foi
10
Droit au logement n° 165
Juin 2004
Qu’en est-il maintenant si le
Juge décide, au bout de la procédure, que les travaux demandés par le locataire n’étaient pas
à la charge du bailleur? Peut-on
considérer que les loyers consignés l’étaient à tort? Cette procédure permet-elle au bailleur
de résilier le contrat ou de valider une résiliation, si celle-ci a
déjà été donnée? Le Tribunal
fédéral a répondu par la négative (ATF 4C.264/2003 du
3 dé-cembre 2003).
En effet, lorsqu’un locataire a
consigné son loyer en croyant
de bonne foi que la chose louée
présentait un défaut dont la
réparation incombait au bailleur, il mérite que sa bonne foi
soit reconnue et protégée. Un
éventuel congé donné par le
bailleur pour défaut de paiement sera considéré comme
nul.
Disproportionné
Dans le même contexte, le
Tribunal fédéral a récemment
eu à juger un cas où une locataire avait consigné tardivement
son loyer et s’était vu notifier
une résiliation de bail pour
défaut de paiement (ATF
4C.65/2003 du 23 septembre
2003). La locataire demandait
la réparation d’un défaut, soit
des dégâts causés par une inondation provenant d’un jacuzzi
situé dans l’appartement du
dessus. Elle réclamait également une réduction du loyer.
Si le bailleur avait réagi rapidement pour réparer les
défauts, la Régie, en revanche,
se faisait «tirer l’oreille» pour
accorder une réduction du
loyer, se contentant de renvoyer la locataire à l’indemnité
offerte par l’Assurance du bâtiment.
Le Tribunal fédéral a estimé
que le congé qui avait été donné
pour défaut de paiement du
loyer était contraire à la bonne
foi et devait être annulé, en raison du fait que le montant réellement dû était nettement moins
élevé que celui réclamé au moment de l’avis comminatoire,
tenant compte de la réduction
de loyer due à la locataire.
Concrètement, la Régie avait
réclamé le paiement de 2 mois
de loyer, alors qu’en réalité la
locataire, même dans l’hypothèse la plus défavorable pour
elle, n’en devait qu’un quart.
Résultat aléatoire
C’est le lieu de rappeler que
même les congés donnés pour
défaut de paiement (art.
257 d CO) peuvent être annulés lorsqu’ils contreviennent
aux règles de la bonne foi,
selon l’art. 271 CO, qui s’applique généralement aux
congés ordinaires donnés pour
l’échéance du contrat.
Selon le Tribunal fédéral et à
titre d’exemples, un tel congé
doit être annulé dans les cas
suivants:
> lors de la fixation du délai
comminatoire, le bailleur réclame au locataire une somme largement supérieure à celle en
souffrance, sans être certain du
montant effectivement dû;
> le montant impayé est insignifiant;
> l’arriéré a été réglé très peu
de temps après l’expiration
du délai alors que le locataire
s’était toujours, jusqu’ici,
acquitté à temps du loyer;
> le bailleur résilie le contrat
longtemps après l’expiration du
délai comminatoire.
Cela étant, le résultat de telles
contestations est aléatoire. On
ne peut dès lors que recommander au locataire de régler
l’intégralité de l’arriéré de
loyer, lorsqu’il fait l’objet d’un
avis comminatoire, avec menace de résiliation du bail.
François Zutter
BAILLEUR AU TAPIS
Tribunaux
Entrée d’un immeuble
négligée, loyer baissé !
Un locataire peut
obtenir une baisse de
loyer parce que l’entrée de son immeuble
est mal entretenue par
le propriétaire. C’est ce
qu’a décidé le Tribunal
fédéral dans un arrêt
du 28 octobre 2003.
Histoire d’une
moquette
usagée…
11
Droit au logement n° 165
Juin 2004
Mme A. a loué un appartement de cinq pièces à Pully en
1984. Dès la fin du mois de juin
1994, elle s’est plainte auprès
de sa gérance de l’état dégradé
de la moquette posée dans le
hall et les escaliers de l’immeuble par des locataires, avec l’accord de la précédente propriétaire. Le tapis était taché, usé et
déchiré par endroit, et plusieurs
personnes s’étaient «encoublées». Malgré des courriers
répétés de Mme A., ce n’est qu’à
fin décembre 1999 que la
moquette défectueuse a été
remplacée par la gérance. Mme
A. a alors demandé une réduction de son loyer depuis le mois
de juin 1994 jusqu’à celui de
décembre 1999. Déboutée par
le Tribunal des baux et le
Tribunal cantonal vaudois, elle
a obtenu gain de cause devant
le Tribunal fédéral (TF). Ce
dernier, dans un arrêt du
28 octobre 2003 (4C.97/2003),
lui a accordé une réduction de
loyer de 2% par mois pendant
cinq ans et demi.
Un défaut d’importance moyenne
Les juges fédéraux ont rappelé la notion de défaut: il y a
défaut lorsque la chose louée ne
présente pas une qualité que le
bailleur avait promise ou sur laquelle le locataire pouvait légitimement compter. La chose
louée comprend également les
parties communes de l’immeuble. Comme la moquette litigieuse était posée lorsque Mme
A. a conclu son bail en 1984,
elle pouvait normalement s’attendre à ce que le bailleur l’entretienne.
Notre Haute Cour précise que
la loi distingue, d’une part, les
petits travaux qui sont à la char-
ge du locataire (comme par
exemple remplacer un flexible
de douche) et, d’autre part, les
défauts de moyenne importance
ou les défauts graves auxquels
le bailleur est tenu de remédier.
Pour qu’une réduction de loyer
soit accordée, l’objet loué doit
être affecté d’un défaut de
moyenne importance au moins
et remplir l’une des deux conditions suivantes : soit l’usage de
la chose louée est restreint dans
une mesure de l’ordre de 5% au
moins, soit un défaut mineur se
prolonge sur une longue période sans que le bailleur, informé,
ne prenne les mesures nécessaires. En l’espèce, la situation a
duré pendant cinq ans et demi
avant que la gérance ne se décide à remplacer le tapis usagé.
L’état déplorable de la moquette pendant une si longue
période a restreint l’usage de la
chose et doit être qualifié de
défaut d’importance moyenne,
justifiant ainsi une diminution
de loyer.
2% de loyer de
moins
S’agissant de la quotité de la
réduction, les juges fédéraux
rappellent qu’elle doit être proportionnelle au défaut. Dans un
arrêt du 29 mai 1997
(4C.527/1996), le TF a réduit
un loyer de 15% en raison d’un
environnement et d’accès dégoûtants: la cour intérieure, le
hall d’entrée de l’immeuble et
le parking souterrain étaient
excessivement sales, des immondices jonchant la cour intérieure et les murs étant aussi
souillés.
Dans
l’affaire
touchant
Mme A., l’usage de la chose n’a
été que peu restreint, puisqu’il
n’a affecté qu’un lieu de passage, et non l’endroit où vit la
locataire. Ce cas est beaucoup
moins grave que celui décrit
dans l’arrêt du 29 mai 1997 –
qui concernait trois lieux distincts atteignant un degré de
saleté très élevé – de sorte que
la réduction de loyer s’est limitée à 2% par mois.
Le TF a alloué la diminution
de loyer depuis le 1er juillet
1994, à savoir dès le moment
où la gérance a été informée du
défaut par Mme A., jusqu’au
remplacement de la moquette
usagée, soit jusqu’au 31 décembre 1999.
Nicole Tille
État des lieux de sortie
Certains préposés
aux gérances
n’hésitent pas à user
de stratagèmes pour
amener les locataires
quittant leur logement
à signer
des «conventions de
sortie» équivalentes à
des reconnaissances
de dette. Ne tombez
pas dans le piège.
Résistez!
12
Droit au logement n° 165
Juin 2004
Les permanences juridiques
de Neuchâtel et de La Chauxde-Fonds enregistrent un nombre croissant de plaintes relatives à la mise en œuvre, par
certaines gérances du canton,
de stratégies agressives visant à
extorquer une reconnaissance
de responsabilité, voire une
reconnaissance de dette pour
des montants parfois faramineux, aux locataires quittant
leur logement.
Le scénario mis au point pour
y parvenir est réglé comme du
papier à musique, à tel point
qu’on est en droit de se demander s’il n’est pas le résultat d’un
cours ad hoc, concocté par des
«psycho-spécialistes» à l’intention des milieux immobiliers.
marque sur un mur d’un meuble
laissé cinq ans à la même place,
est relevée.
Deuxième acte: le locataire,
après cette culpabilisante mise
en train, est invité à signer l’état
des lieux de sortie, voire, de
plus en plus souvent, une
«convention de sortie». Il reconnaît ainsi prendre à sa charge un certain nombre de remises en état jusqu’à concurrence
de montants précisément indiqués.
Coûts artificiellement gonflés
Par ce biais la gérance tente le
plus souvent de faire endosser
au locataire sortant la responsabilité de réparations qui ne lui
incombent pas. Tel est notamment le cas si les prétendus
dégâts ne sont en réalité que le
résultat d’un usage normal de la
chose louée, voire de défauts
déjà existant à l’entrée dans le
logement (mais «oubliés» dans
le procès-verbal établi à cette
occasion). De plus, fréquemment, les coûts des réparations
envisagées sont artificiellement
gonflés et ne tiennent absolument pas compte de l’amortissement de l’installation concernée, dans tous les cas à la
charge du bailleur.
Signée, une telle «convention
de sortie» équivaut à une reconnaissance de dette. Autrement
dit, le cas échéant, elle permettra au bailleur d’obtenir, par la
voie des poursuites, le paiement
des sommes qui y ont été inscri-
Traque au moindre
grain de poussière
Premier acte: il consiste immanquablement dans une mise
en scène dont le seul but est de
déstabiliser le locataire sortant.
Le préposé de la gérance (souvent une préposée…) traque
avec zèle le moindre grain de
poussière dans les recoins les
plus inattendus du logement,
tout en se permettant des appréciations méprisantes («C’est de
l’huile de coude qui manque ici,
Madame»), voire carrément
insultantes («Quelle porcherie!»). Toute trace d’usure normale, telle, par exemple, la
(photo: Interfoto)
Neuchâtel
DES PRATIQUES À
CONTRECARRER
tes (sans forcément effectuer
les travaux de remise en état!).
Et ce quand bien même son
contenu ne serait pas conforme
à la réalité.
L’éventail
13
Droit au logement n° 165
Juin 2004
La signature de ce papier ne
va bien sûr pas de soi. Quelques
locataires, toutefois soulagés de
constater que, parmi l’avalanche des reproches formulés à
leur encontre dans la première
phase de l’entretien, seule une
partie d’entre eux a en définitive été retenue à leur charge,
succombent sans autre forme de
combat.
D’autres, bien qu’assommés
par le procès qu’ils viennent de
subir et les propos arrogants
dont ils ont fait l’objet, ne
cèdent pas (encore).
Aussi, lors du troisième et
dernier acte, le préposé de la
gérance mettra en œuvre toutes
sortes de stratagèmes, afin de
venir à bout des dernières résistances de son interlocuteur. A ce
stade, les stratégies peuvent
diverger en fonction des circonstances. Toutes néanmoins
se fondent sur des arguments
trompeurs auxquels, pourtant,
plusieurs locataires succombent. En voici un bref aperçu.
> La menace de faire intervenir un notaire (dont les coûts
annoncés à titre d’honoraires
sont exorbitants et sans commune mesure avec la réalité)
aux frais du locataire récalcitrant. En réalité, la gérance
pourrait utilement faire appel à
un notaire seulement si le locataire refuse de manière totalement injustifiée de signer un
procès-verbal de sortie correctement établi, afin de faire
constater dans un document
officiel l’état réel de l’appartement au moment de sa sortie.
> L’affirmation selon laquelle
le logement ne pourra pas être
remis au locataire entrant tant et
aussi longtemps que le sortant
n’aura pas signé le document
soumis par la gérance. En réalité, en refusant de permettre au
locataire entrant de prendre
possession des lieux à la date
contractuellement prévue, la
gérance s’expose à devoir payer
(photo: Interfoto)
Neuchâtel
des stratagèmes
un dédommagement à ce même
locataire.
> L’affirmation selon laquelle
la signature du document en
question est indispensable à la
libération de la garantie de
loyer en faveur (sic!) du locataire. En réalité, un tel document vise à en faciliter le déblocage en faveur… du bailleur, du
moins jusqu’à concurrence du
montant reconnu.
> L’affirmation selon laquelle
le montant inscrit dans la
«convention de sortie» ne sera
vraisemblablement jamais réclamé puisqu’il s’agit d’une
estimation «maximale», «au cas
où…» En réalité, un tel document a valeur de reconnaissance de dette et sa signature expose le locataire à une poursuite à laquelle il ne pourra que
très difficilement s’opposer.
> L’affirmation selon laquelle, à défaut de signature, l’assurance RC refusera toute prise en
charge des dommages provoqués. Cette affirmation est
manifestement fallacieuse.
Signature: prudence de rigueur
Qu’ils soient menaçants ou
rassurants, ces arguments sont
mensongers! Ne tombez donc
pas dans le piège: ne signez sous
aucun prétexte une «convention
de sortie» mettant à votre charge
la remise en état de telle ou telle
installation pour un montant
« estimatif » donné.
Il en va différemment pour ce
qui est du «procès-verbal de
sortie» (état des lieux de sortie),
même si, dans ce cas également, la prudence s’impose. Ce
document est une «photographie» du logement au moment
de la remise des clés. Comparé
à celui établi au début du
contrat, il permet au bailleur de
vérifier si le locataire en a usé
avec soin et de lui réclamer, le
cas échéant, un dédommagement pour les dégâts provoqués
par un usage qui dépasse l’usure
normale de la chose louée (ex.
brûlure de cigarette sur le
tapis), une fois l’amortissement
déduit.
Dans la mesure où ce document correspond à la réalité, le
locataire a tout intérêt à le
signer. Si, en revanche, tel n’est
pas le cas, le locataire doit
demander à ce que son contenu
soit corrigé. En cas de refus, il
est impératif d’ajouter la mention «contesté» à côté des
remarques que l’on estime fausses ou inexactes.
En agissant de la sorte, le
locataire est parfaitement dans
son droit.
Beatrice Sorgesa Miéville
ENFIN!
La Banque Cantonale
Neuchâteloise a enfin
annoncé, le 30 avril
2004, une baisse du
taux hypothécaire de
référence de 3 ½ à
3 ¼% dès le 1er juin
2004.
Elle s’aligne ainsi sur
les autres cantons
romands qui ont baissé
leur taux en 2003 déjà.
Valérie Garbani
BCV et taux
hypothécaire
Bruit ou moisissures:
des locataires
contraints de choisir
Vaud
Suite à une apparition de moisissures dans un
logement humide et mal chauffé, une famille entame une procédure pour défaut de la chose louée.
En guise de défense, la régie qui se dit la plus grande de la Côte (mais pas la meilleure), reproche à
ses locataires de fermer les fenêtres la nuit, en
hiver. Outre le bruit important de la route, il faut
savoir que la température de ce logement descend
souvent durant cette saison au-dessous de 17 degrés. C’est aussi pour maintenir une atmosphère
supportable que cette famille doit dormir les fenêtres fermées.
Pire, les locataires ferment la nuit la bouche d’aération. Elle fait paraît-il un bruit de tambour
assourdissant. Les locataires veulent se protéger de
ce tintamarre et ils commettent là une grave erreur :
la gérance estime en effet que leur comportement
est la cause de la trop grande humidité de leur
appartement. Alors que, d’après nous, la cause de
cette humidité est due à un problème d’isolation
des murs extérieurs. Situation ubuesque qui ne fait
rire personne. La gérance n’assume pas ses responsabilités et oblige le la sorte les locataires à
entamer une procédure pour obtenir un entretien
minimal d’un logement. La plus grande régie de la
Côte n’en sort pas grandie.
14
Droit au logement n° 165
Juin 2004
Vous l’avez lu dans la presse, la Commission
d’enquête parlementaire du Grand Conseil (CEP) a
rendu son rapport ces derniers jours sur la BCV. La
CEP était notamment chargée d’étudier les relations de l’Etat et de la Banque. En parcourant ses
conclusions, on peut lire qu’elle estime en particulier que la BCV a, de part la loi, un certain nombre
de missions et que l’Etat doit faire en sorte qu’elle
les remplisse. Une de ses missions est la pratique
d’une politique modératrice des taux hypothécaires
dans la mesure permise par les conditions du marché et par les exigences économiques de la banque.
La commission estime que cette disposition légale
relève du truisme et qu’elle devrait être modifiée.
Il ne sert à rien d’avoir dans une loi des dispositions de ce type si, de son côté, l’Etat ne fait rien
pour s’assurer que la banque pratique bel et bien
une politique modératrice en matière de taux hypothécaire.
La CEP semble dire qu’au contraire la loi ne
devrait plus contenir de telles dispositions déclamatoires sans les associer avec d’autres mesures,
précisant comment l’Etat s’assure que la banque
fait bien ce qu’on lui demande.
Il y a belle lurette que l’ASLOCA réclame ce
changement mais, jusqu’à maintenant, elle a plutôt
l’impression de s’égosiller dans le désert.
Espérons que la Commission soit entendue aussi
bien par le Conseil d’Etat que par le Grand Conseil
et que cette recommandation soit suivie d’effets
concrets. Cela fait longtemps que les locataires de
ce canton les attendent.
Anne Baehler Bech
Charles Schmid
Broye: hausses de
loyer abusives
Certains propriétaires ou gérances peu scrupuleux ont planché sur la manière d’appliquer de
nouvelles hausses de loyer injustifiées. Ne pouvant
le faire grâce ou à cause du taux hypothécaire et/ou
d’un IPC trop bas, ils ont pris en compte le rendement à la surface des appartements, comme pour
les locaux commerciaux. Comment se fait le calcul? Mystère! C’est tout nouveau. Cela prouve que
le droit du bail n’est pas encore assez restrictif en
matière de protection contre les abus. Tout est bon
pour gruger les locataires et contourner la loi.
Attention si vous recevez des hausses de ce type, il
faut impérativement les contester dans les 30 jours
auprès de la commission de conciliation de votre
district ou demander conseil à l’ASLOCA qui se
fera un plaisir de vous aider. Il est de notre devoir
d’association de protection des locataires de mettre
en garde la population contre ces pratiques intolérables.
Albert Konrad
Nos permanences
à votre service
FRIBOURG
ASLOCA-Fribourg (canton)
Adresse: Case 36, 1700 Fribourg
ASLOCA-Fribourg
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Tél. 0848 818 800
Permanence téléphonique:
Lundi et jeudi de 8 h 30 à 11 h.
Lundi, mardi et jeudi de 13 h 15
à 16 h 15.
Consultations juridiques:
Uniquement sur rendez-vous.
Consultations sans rendez-vous:
Fribourg: Hôpital des Bourgeois,
mercredi de 19 h à 20 h.
Bulle: Centre médico-social, place de
la Gare 5, 3e étage, 1er et 3e lundis du
mois dès 20 h.
Romont, Café de l’Ange, 1er et
3e jeudis du mois de 19 h à 20 h.
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Fribourg chaque 1er jeudi du mois
de 19 h à 20 h.
GENEVE
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Tél. 022 716 18 00 et 737 21 21
Fax 022 716 18 05
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permanence du lundi au vendredi,
entre 17 et 18 heures.
VALAIS
ASLOCA-Jura
Adresse: Case 46, 2800 Delémont 1
Consultations en Ajoie:
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tél. 032 466 47 09.
Consultations à Delémont: case postale 2, 2800 Delémont 1.
Consultations sur rendez-vous 032
422 74 58 (répondeur automatique).
Franches-Montagnes: p.a. M. Walker,
rue des Tilleuls, 2875 Montfaucon,
tél. 032 955 13 88 ou
J. Mouche 032 484 90 09.
ASLOCA-Valais
Secrétariat: 27, av. des Mayennets
CP 15, 1951 Sion - Tél. 027 322 92 49.
Fixation des rendez-vous et contacts:
lundi de 9 h à 11 h et de 14 h à 17 h
et jeudi de 14 h à 11 h.
Sion: sur rendez-vous lundi de 14 h à
17 h. Tél. 027 322 92 49.
Martigny: consultations 14, rue de
l’Hôtel-de-Ville, mardi de 18 h 30 à
20 h. Tél. 027 322 92 49.
(Courrier et administration: à Sion)
Monthey: consultations au Café du
Valais, 63, av. de la Gare, mardi sur
rendez-vous de 19 h à 21 h.
Tél. 024 471 17 01 ou 024 471 37 48.
Sierre: consultations au Café-bar Le
Président, 1, route de Sion. Lundi de
18 h 30 à 20 h 30.
Brig: Rest. Diana, Kapuzinerstr. 23,
2e et 4e mercredi du mois de 18 h à
20 h. Tél. 027 923 36 91.
JURA BERNOIS
ET BIENNE
ASLOCA-Courtelary-Moutier
Secrétariat case postale 8,
2740 Moutier. Tél. 032 493 42 27
Permanence téléphonique au 032
493 37 89, le mardi et le vendredi de
8 h 30 à 11 h 30, sur rendez-vous le
vendredi de 14 h à 16 h 30.
ASLOCA-Bienne
c/o ASLOCA du canton de Berne
Case postale, 3000 Berne 23.
Consultations: Bâtiment du SIB, 33,
route de Morat (3e étage), Bienne,
tous les mardis et jeudis de 15 h à
18 h, sur rendez-vous 0848 844 844.
NEUCHATEL
ASLOCA-Neuchâteloise
Adresse: 1, rue des Terreaux
2000 Neuchâtel
Neuchâtel:
1, rue des Terreaux
2000 Neuchâtel
Tél. 032 724 54 24 Fax 032 724 37
26 [email protected]
Consultations sur rendez-vous.
La Chaux-de-Fonds:
71, rue Jardinière
Case postale 35
2301 La Chaux-de-Fonds
Tél. 032 913 46 86
Fax 032 914 16 26
Consultations juridiques
uniquement sur rendez-vous.
L’ASLOCA-VAUD
recherche
des juges-assesseurs représentant les locataires au Tribunal
des baux domiciliés dans les districts respectivement d’Aigle,
d’Avenches, de Morges, de Nyon, de Rolle. Il s’agit d’une activité occasionnelle (environ 2 demi-jours/mois), indemnisée et
demandant une bonne connaissance du droit du bail.
des assesseurs représentant les locataires pour les
Commissions de conciliation en matière de baux à loyer, présidées par les Préfets, domiciliés respectivement dans les districts d’Echallens, de Morges, de Rolle et d’Yverdon. Il s’agit
d’une activité occasionnelle, indemnisée et demandant là
aussi une connaissance du droit du bail.
Le secrétariat cantonal (021 617 50 36) est à votre disposition
pour tous renseignements supplémentaires.
VAUD
ASLOCA-Broye vaudoise
Adresse: 10, route de Moudon
1522 Lucens
Tél. 021 906 60 45.
Fax 021 906 60 45.
Consultations à Lucens sur rendezvous. Permanence tél. mardi, mercredi et jeudi de 14 h à 17 h.
ASLOCA-Lausanne
Adresse: 8, rue Jean-Jacques-Cart
1006 Lausanne
Tél. 021 617 10 07.
Fax 021 617 11 48.
Consultations: lundi, mardi, jeudi
et vendredi. Permanence sans rendez-vous: lundi de 16 h à 17 h 30
et vendredi de 10 h à 11 h 30.
ASLOCA-MontreuxEst vaudois
Adresse: Case 1024, 1820 Montreux,
Aigle: consultations à l’Hôtel de
Ville, jeudi matin de 8 h à 12 h sur
rendez-vous: 021 962 78 66.
Montreux: consultations uniquement
sur rendez-vous au 021 962 78 66:
lundi, mardi, mercredi matin et mardi
soir, 18, av. Alpes.
Fax 021 962 78 68.
ASLOCA-Morges
Adresse: Case 24, 1110 Morges 1
Tél. 021 802 23 40.
Consultations: 3, rue de la Gare, mercredi après-midi et vendredi sur rendez-vous et tous les mardis de
18 h 30 à 20 h sans rendez-vous.
ASLOCA-Nord vaudois
Adresse: Case 92
1401 Yverdon-les-Bains
Yverdon: permanence téléphonique
024 423 69 74, fax 423 69 03.
Consultations: 8, rue des Pêcheurs
(Centre social). Consultations sur
rendez-vous lundi de 8 h à 12 h et de
14 h à 18 h ainsi que de 19 h 30 à
21 h.
Orbe: tél. 024 441 35 19
de 19 h à 20 h.
ASLOCA-Nyon
Adresse: 13a, Les Plantaz
1260 Nyon.
Rendez-vous par téléphone les lundis, mardis et jeudis de 8 h 15 à 10 h
15; mardis et jeudis de 15 h
à 17 h au 022 361 32 42. Consultations: 13a, Les Plantaz (Gais-Logis).
ASLOCA-Renens
Adresse: 31b, rue de Lausanne
1020 Renens
Tél. 021 635 29 52.
Consultations: lundi de 18 h à 20 h
sans rendez-vous, mardi et jeudi sur
rendez-vous.
ASLOCA-Rolle-Aubonne
Adresse: Case 201, 1180 Rolle
Rolle: Consultations lundi soir par
rendez-vous 022 361 32 42 les lundis, mardis et jeudis de 8 h 15 à 10 h
15; mardis et jeudis de 15 h à 17 h.
Aubonne: M. Philippe Decrausaz,
tél. 021 808 54 17.
ASLOCA-VeveyLa Tour-de-Peilz
Adresse: Case 38, 1800 Vevey
tél. 021 922 79 62.
fax 021 922 53 62.
Consultations: 40, rue du Simplon,
lundi de 18 h à 20 h, jeudi de 17 h
à 19 h ou sur rendez-vous.
ASLOCA-Vaud (canton)
Adresse: 8, rue Jean-Jacques-Cart
1006 Lausanne
Tél. 021 617 50 36.
Fax 021 617 11 48.
SUISSE
ASLOCA romande
p.a. Valérie Garbani
2, rue du Concert
Case 2273, 2001 Neuchâtel
Tél. 032 724 63 23.
Fax 032 721 46 18.
Site Internet
de l’ASLOCA
www.asloca.ch
Le Droit au logement
paraît cinq fois par année
Impressum
ASLOCA
JURA
Editeur:
ASLOCA
8, rue Jean-Jacques-Cart
1006 Lausanne 1
Diffusion:
Membres des sections
de l’ASLOCA romande
et abonnés.
Abonnement simple:
Fr. 13.— par année.
Rédactrice responsable:
Sonya Mermoud
Av. de Rosemont 3
1006 Lausanne
E-mail:
[email protected]
Imprimerie
Atar Roto Presse SA,
Genève.
Vente d’immeubles de la BCG
Genève
CANTON ET COMMUNES
MANQUENT LE COCHE
Le canton et les communes ont joué
la carte de la frilosité,
n’achetant que très
peu d’immeubles à la
BCG. Une situation
regrettable, sachant
que le maintien de
locatifs en main
publique permet
d’éviter l’explosion
des loyers et les
problèmes financiers
et sociaux qui
en découlent pour
les ménages.
16
Droit au logement n° 165
Juin 2004
Retour sur image… Au
moment de l’éclatement de la
bulle spéculative immobilière,
la Banque cantonale de Genève
(BCG), née de la fusion de
la Banque Hypothécaire de
Genève et de la Caisse d’épargne, s’est retrouvée au bord de
la faillite. Les manœuvres de
tout genre, comme la constitution de sociétés de portage, n’y
firent rien. Plus de 5 milliards
de francs de créances douteuses
grevaient ses comptes. Les
autorités politiques décidèrent
d’éviter la débâcle qui se serait
transformée en une crise majeure pour l’économie locale. Le
Grand Conseil créa une fondation de droit public – la
Fondation de valorisation des
actifs de la BCG – afin d’y
transférer les créances douteuses et libérer la BCG du fardeau
issu d’acoquinements spéculatifs de la direction et du président de la banque, avec les
sombres sbires du marché
immobilier local.
Les locataires, à
nouveau victimes
L’idée était bonne. Toutefois,
en centrant les objectifs de la
Fondation de valorisation des
actifs, donc sur la vente au plus
haut prix de centaines d’immeubles directement ou indirectement en sa possession, le
risque était grand que les locataires – qui avaient payé un
lourd tribu pendant la période
de spéculation suite à des majorations abusives de loyer – fassent à nouveau les frais de la
«valorisation» en raison de la
résiliation des baux ou de nouvelles majorations après la
vente des immeubles. Cela n’a
pas manqué!
Les revendications émises à
l’époque en vue de protéger les
locataires avaient été écartées.
Elles restent donc aujourd’hui
d’actualité dès lors que
l’ASLOCA doit se battre contre
des dizaines de congé. Ainsi, il
faudrait favoriser la revente
des immeubles à des coopératives d’habitation constituées
par les locataires eux-mêmes,
lesquels seraient dirigés vers
des services de l’Etat pour
obtenir les conseils juridiques
et les éventuels crédits nécessaires au rachat de leur
immeuble. Seul moyen: changer la loi.
Frilosité regrettable
Lors de l’adoption de la loi sur
la Fondation, le Grand Conseil
avait introduit un droit de
préemption de l’Etat de Genève
et des communes du lieu de
situation des immeubles. Celuici leur permet de racheter tout
immeuble qui s’avérerait intéressant. La Fondation va même
au-delà dès lors qu’elle propose,
avant toute vente à des tiers, les
objets au canton et aux communes. Malheureusement, ceux-ci
se sont montrés très frileux et
n’ont que peu acheté d’immeubles. Leur maintien en main
publique permet pourtant d’éviter l’explosion des loyers et les
problèmes financiers et sociaux
qui en découlent pour les ménages, et si couteux aux pouvoirs
publics.
On ne peut que regretter cette
frilosité qui se retournera tôt ou
tard contre les locataires.
Plus de mille logements estudiantins
manquants
La vente de l’Hôtel Carlton,
son occupation et le référendum
contre la loi du Grand Conseil
autorisant sa vente à un investisseur étranger s’inscrivent
dans ce débat. La cristallisation
du mécontentement populaire
sur cet immeuble, qui s’est
exprimée par l’aboutissement
d’un référendum en deux
semaines sans appui logistique
d’une organisation de masse,
s’explique facilement.
Tout d’abord, l’Hôtel Carlton
n’est autre que la jonction de
deux allées de studios et non
pas un hôtel à proprement parler.
Deuxièmement, cet immeuble
est resté longtemps vide.
Troisièmement, nombre de
jeunes en formation, comme les
étudiants, n’ont pas de quoi
se loger; il manque près de
1000 logements estudiantins.
Quatrièmement, la Fondation
est un acteur important dans le
marché qui profite des prix de
vente élevés résultant de la
crise du logement actuel.
Volonté populaire
à considérer
L’éventuelle acceptation du
référendum par le peuple ne
permettra pas automatiquement
de voir l’immeuble être affecté
à du logement social. Toutefois,
le canton devra tenir compte de
la volonté populaire. Et trouver
le moyen d’en faire du logement, en s’appuyant sur le fait
que, pendant l’occupation, il est
clairement apparu qu’il s’agissait de studios idéalement
conçus pour le logement estudiantin. Cette réaffectation
légale permettra de réduire le
prix car un hôtel se vend plus
cher et ainsi favoriser l’achat
par une coopérative ou une fondation.
Affaire à suivre.
Carlo Sommaruga