Un marché prudent

MARKETVIEW
France, Le Havre, Bilan 2014 / Perspectives 2015
Un marché prudent
L O C AU X D ’ A C T I V I TÉ S E T
E N T REPÔTS
B U R E A UX
Demande placée
10 000 m² ( - 44 %)
Demande placée
60 000 m² ( + 9 %)
Offre immédiate
35 000 m² ( + 16 %)
Offre immédiate
100 000 m² ( - 9 %)
Loyer « prime »
150 €
Loyer « prime »
70 €
Évolutions / fin 2013
BUREAUX
Les faits marquants en 2014
•
La première pierre de l’Hydro (École Nationale
Supérieure Maritime du Havre) a été posée le 21
janvier 2014 et son ouverture est programmée pour
septembre 2015
•
Élection Municipale d’Edouard Philippe ( UMP )
•
Ouverture de la galerie commerciale de Auchan
Grand Cap en mars 2014. Les travaux de l’entrée
de ville continuent et sont dans leur deuxième
phase
Données générales bureaux
2013
Évol.
Évol.
2014
Parc
106 000 m²
+
110 000 m²
Offre immédiate*
30 000 m²
62 %
+
-
35 000 m²
-neuf /restructuré
Taux de vacance*
28 %
+
32 %
Demande placée
18 000 m²
-
10 000 m²
0 m²
=
0 m²
33 %
+
35 %
1,7 année
+
3,5 années
-dont précommercialisations,
clés-en-main et
comptes-propres
-neuf / restructuré
Délai théorique
d’écoulement
*Au 31/12
30 %
U N E O F F R E I M M ÉD I A TE E N A U G M EN T ATI ON
L’offre immédiatement disponible s’élève à
35 000 m² au 31 décembre 2014 (+ 16 % en
1 an).
an En effet, les programmes neufs en cours
et à venir vont permettre de renouveler un
parc qui a perdu en qualité avec une part de
l’offre neuve/restructurée divisée par deux en
an. L’offre future certaine s’élève
l’espace d’un an
à 7 000 m² avec notamment la construction de
11 000 m² par Lazard rue de l’Aviateur Guérin
et de 2 300 m² par Shema rue Claude Lévi
Strauss. L’offre future probable est estimée à
20 000 m².
UNE DEMANDE PLACÉE EN BAISSE
En 2014, la demande placée s’élève à
10 000 m² (- 44 % en un an).
an Les entreprises
exprimant leurs préférences pour des surfaces
neuves font face à un manque d’offres de
petites surfaces. En effet, les immeubles neufs
actuels proposent des surfaces entre 500 m² et
1 000 m² difficilement divisibles en dessous de
300 m². Seul l’espace Caillard a su le faire.
Dans l’attente de la livraison de programmes
neufs, la demande reste en « stand by ». Le
recul d’activité en 2014 est le reflet d’un
marché difficile, en attente de renouveau.
Source : Lem Entreprises - CBRE
BILAN 2014 CBRE Etudes et Recherche
© 2015 CBRE |
1
MARKETVIEW LE HAVRE
Les prises à bail de 1 050 m² par Mazars, Quai
Lamandé, et de 900 m² par BNP au
1 Quai George V constituent deux des transactions
majeures de l’année écoulée.
Les valeurs locatives sont orientées à la baisse
comme en témoigne le loyer « prime » qui est passé
2014. Les
de 165 € fin 2013 à 150 € fin 2014
négociations sont très longues et profitent aux
utilisateurs. Les nombreux gestes commerciaux
sont plus importants et peuvent représenter de
5 % à 20 % de franchise de loyer par année ferme
d’engagement. Malgré tout,, la demande n’a pas
d’engagemen
années.. Certains
progressé ces dernières années
programmes rencontrent des difficultés de
commercialisation à l’image du programme neuf
du plateau Nord. La conjoncture actuelle rend les
entreprises prudentes au regard de leurs projets
immobiliers. L’année 2015 s’annonce encore
difficile et ne devrait, comme en 2014, pas
connaître d’amélioration de la demande placée.
LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
50
40
30
20
10
0
04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14
Demande placée
Offre immédiate
Source : Lem Entreprises - CBRE
Valeurs des bureaux
Loyers faciaux
€ HT HC/m²/an
À fin 2014
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf / restructuré
120 / 150
1 700 / 2 400
Récent
100 / 120
1 600 / 1 700
Ancien
80 / 110
800 / 1 500
Source : Lem Entreprises - CBRE
P E U D E N E U F E N P E R S PEC TI VE
L’offre immédiate s’élève à 100 000 m²
correspondant à une baisse de - 9 % en un an . Elle
est située majoritairement en périphérie havraise,
en zone d’activités et industrielle. L’évolution du
stock disponible neuf n’a pas changé par rapport à
2013.
2013. Les constructeurs restent prudents et
construisent en fonction de la demande. 10 000 m²
d’offre future probable sont envisagés.
UN BON NIVEAU DE DEMANDE PLACÉE
En 2014, 60 000 m² ont été commercialisés dans la
continuité de 2013.
2013. La majorité des transactions
concerne des locaux anciens et a peu porté sur des
locaux neufs. Le marché du neuf étant très
concurrentiel en raison de sa rareté, il profite aux
preneurs de locaux anciens qui bénéficient de la
baisse des valeurs locatives sur ce type de bien.
Données générales locaux d’activités et entrepôts
2013
Évol.
Évol.
2014
Offre immédiate*
110 000 m²
7%
+
100 000 m²
-neuf /restructuré
Demande placée
55 000 m²
+
60 000 m²
6 000 m²
-
3 000 m²
8%
-
7%
2 années
-
1,6 année
-dont précommercialisations,
clés-en-main et
comptes-propres
-neuf / restructuré
Délai théorique
d’écoulement
10 %
*Au 31/12
Source : Lem Entreprises - CBRE
BILAN 2014 CBRE Etudes et Recherche
© 2015 CBRE |
2
MARKETVIEW LE HAVRE
L’année 2014 a été une année à dominante
industrielle..
Les
mouvements
se
sont
industrielle
essentiellement opérés en périphérie du Havre
avec des utilisateurs à la recherche d’optimisation
et de diminution des coûts ou encore d’une
meilleure visibilité pour améliorer leur image.. La
taille moyenne des transactions signées est
d’environ 1 500 m². Plusieurs transactions
d’envergure ont eu lieu en 2014 dont la prise à bail
de 6 750 m² par CNM route des Alizés et
l’acquisition de 5 000 m² par Adinox, route des
entreprises. Le marché 2014 a une nouvelle fois
location, laissant
été majoritairement orienté à la location
peu de place aux ventes, malgré les bonnes
conditions de financement actuelles. Les loyers de
présentation sont généralement attaqués et les
négociations aboutissent à une décote moyenne
de 10 % des avantages commerciaux. Les
avantages commerciaux sont moins courants mais
peuvent
parfois
couvrir
les
travaux
d’aménagements. Les prévisions pour l’année
2015 ne laissent pas entrevoir de changements de
dynamique : pas d’amélioration de la demande à
court terme et un nombre de transactions réalisés
qui sera directement impacté.
Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée
(en milliers de m²)
250
200
150
100
50
0
07
08
09
10
11
Demande placée
12
13
14
Offre immédiate
Source : Lem Entreprises - CBRE
Valeurs des locaux d’activités et entrepôts
Loyers faciaux
€ HT HC/m²/an
À fin 2014
Prix de vente
€ HT ou HD/m²
Neuf / restructuré
55 / 70
400 / 600
Seconde main
26 / 55
200 / 400
Source : Lem Entreprises - CBRE
Références de transactions en 2014
Preneur /
Acquéreur
Adresse
Surface
Type de locaux
État des locaux
Vente / Location
Loyer / Prix (€
(€
HT HC/m²/an
ou HD/m²)
Quai Lamandé - Le Havre
MAZARS
1 050 m²
Bureaux
Neuf
Location
N.C.
1 quai George V- Le Havre
BNP
900 m²
Bureaux
Restructuré
Location
N.C.
Routes des Alizés - Sandouville
CNM
6 750 m²
Locaux d’activités
État d’usage
Location
N.C.
Route des Entreprises - Oudalle
ADINOX
5 000 m²
Locaux d’activités
État d’usage
Vente
N.C.
21 rue Vincent Van Gogh Montivilliers
TMT
3 000 m²
Locaux d’activités
État d’usage
Location
N.C.
Source : Lem Entreprises - CBRE
N.C. : Non Communiqué
Références d’offres futures neuves
Adresse - Programmes
Date de livraison
44, rue de l'Aviateur Guérin 2016 / 2017
Le Havre
81, rue Claude Lévi Strauss 2016
Le Havre
Surface
Type de
locaux
Promoteur /
Constructeur
Vente / Location
Loyer / Prix (€
(€ HT
HC/m²/an ou
HD/m²)
Projet certain
ou probable
11 000 m²
Bureaux
LAZARD
Location
N.C.
Certain
2 300 m²
Bureaux
SHEMA
Location et vente
N.C.
Certain
Source : Lem Entreprises - CBRE
BILAN 2014 CBRE Etudes et Recherche
N.C. : Non Communiqué
© 2015 CBRE |
3
MARKETVIEW LE HAVRE
CONTACTS
Correspondant – CBRE
Nicolas CARON
Cédric MOTTE
Tél. : 33 (0) 2 35 44 73 75
[email protected]
www.lem-entreprise.com
Régions
Stanislas LEBORGNE
Directeur du développement Régions
Tél. : 33 (0) 1 53 64 30 45
[email protected]
+ SUIVEZ-NOUS
Études et Recherche
Aurélie LEMOINE
Directrice
Tél. : 33 (0) 1 53 64 36 35
[email protected]
Delphine SION
Chargée d’études
Tél. : 33 (0) 1 53 64 34 02
[email protected]
LinkedIn
/company/cbrefrance
Google+
/CBREFrance
Twitter
/CBREFrance
Pour en savoir plus sur CBRE Research ou disposer d’études supplémentaires, consultez le Global Research Gateway : www.cbre.com/researchgateway.
Les études publiées par CBRE France sont également disponibles sur : www.cbre.fr/fr_fr/etudes
Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE.
La reproduction de tout ou partie du présent document est autorisée sous l'expresse réserve d'en mentionner la source.
CBRE Ressources - Groupement d'Intérêt Économique
Siège social : 145-151, rue de Courcelles 75017 PARIS - Siren : 412 352 817 - RCS Paris