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G r eno b le MarketView Régions CBRE Études et Recherche Bilan 2012 / Perspectives 2013 BUREAUX Demande placée Offre immédiate Loyer « prime » LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS Demande placée Offre immédiate Loyer « prime » INVESTISSEMENTS Taux « prime » bureaux Évolution / fin 2011 2012 : UNE ACTIVITÉ EN RETRAIT Les faits marquants en 2012 Le nouveau grand projet d’aménagement urbain est lancé sur la Presqu’île avec la nouvelle ZAC GIANT qui regroupe université, recherche, industrie et habitat. Le projet représente un investissement de 1,2 milliard d’euros. Les travaux de la ligne E de tramway reliant Le Fontanil à Grenoble avancent au niveau du cours Jean Jaurès. La mise en service est prévue pour fin 2014. Un recours sur la modification du PLU de la ville de Grenoble a eu lieu concernant le grand projet urbain de l’Esplanade. Le quartier Bouchayer Viallet prend forme avec la livraison de l’immeuble Atos, de la Chambre des Métiers et du siège du Groupe 6. Abandon du projet de la rocade Nord de Grenoble. La traversée de la ville reste une problématique compte tenu de l’engorgement des axes routiers. * Pour suivre les marchés régionaux, CBRE se base sur un échantillon de 15 métropoles régionales représentatives, il s’agit d’Aix-en-Provence/Marseille, Bordeaux, ClermontFerrand, Grenoble, Lille, Lyon, Metz, Montpellier, Nancy, Nantes, Nice/Sophia Antipolis, Rennes, Rouen, Strasbourg et Toulouse. POINT DE VUE “Au terme de l’année 2012, le stock immédiat de bureaux en régions* demeure inférieur à 2 millions de m². Avec un volume total d’offres disponibles de 1,9 million de m², il enregistre une baisse de - 3 % par rapport à fin 2011. La part du neuf, tout comme l’an passé, n’est que de 21 %. Un manque d’offres neuves se fait toujours ressentir dans la plupart des villes. Les marchés régionaux ont fait preuve d’une certaine résistance en 2012. La demande placée s’élève à 1,24 million de m², soit une légère baisse annuelle de - 5 %. Ce volume commercialisé se classe dans la moyenne des 10 dernières années (1,21 million de m²). Toutefois, des disparités importantes en termes d’activité sont constatées selon les villes. Ainsi, les villes d’Aix-en-Provence / Marseille, Rouen et Rennes ont bien performé, comblant leur repli de 2011, tandis que, dans une dynamique contraire, Nantes, Nice / Sophia-Antipolis et Lyon ont connu une baisse de régime. Plusieurs constats valables l’an passé se sont répétés en 2012 et notamment la poursuite du déclin des transactions > 5 000 m² : 28 transactions en Chiffres clés de l’unité urbaine Données socio-économiques Superficie (en km²) 512,3 Population 2009 495 226 Emplois totaux 2009 252 674 Etablissements actifs au 31/12/2010 40 944 Revenu net moyen par foyer fiscal en 2009 Indice de revenu moyen des foyers fiscaux en 2009 (France = 100) Densité d'emplois (Nombre d'emplois au km²) 24 685 € 105 2010, 21 en 2011 et 18 en 2012. Un rattrapage a pourtant eu lieu au second semestre : 14 transactions > 5 000 m² ont été signées contre 4 seulement au cours du 1er semestre. Les utilisateurs cherchent toujours à se repositionner dans des locaux neufs et bien localisés mais qui se raréfient. Les secteurs du public et parapublic restent des acteurs majeurs des marchés de régions. Dans l’ensemble, les valeurs locatives faciales des actifs de qualité se sont appréciées en régions. Le loyer moyen pour le neuf et restructuré s’établit à 177 € et le loyer « prime » demeure lyonnais et atteint 285 € HT HC/m²/an. S’agissant des investissements, les marchés régionaux les plus profonds attirent toujours les investisseurs en quête de rendements sécurisés.“ Stanislas Leborgne, Directeur du Développement Régions CONTEXTE ÉCONOMIQUE Le PIB de l’Isère a été proche de la stabilité en 2012, ce qui devrait être le cas en 2013 (source : Oxford Economics). Si la situation est jugée assez difficile par les TPE-PME de l’Isère, elles semblent moins touchées que celles de la région. Le moral des entreprises s’est légèrement redressé en janvier 2013 (CCI Grenoble). Le taux de chômage isérois a très légèrement augmenté durant les 9 premiers mois de 2012, atteignant 8,3 % au 3ème trimestre et retrouvant son niveau de début 2010. Le taux de chômage devrait croître en 2013. 493,2 Source : INSEE © 2013 CBRE, Inc. Bilan 2012 / Perspectives 2013 LES BUREAUX Données générales L’offre en baisse Régions : Grenoble | MarketView Au 31 décembre 2012, 109 500 m² de bureaux sont disponibles (dont 70 % à la location) dans l’agglomération grenobloise soit un stock en baisse de - 17 % par rapport à fin 2011. Le manque de foncier proposé par le territoire couplé à la difficulté d’obtention de crédits pour financer des programmes neufs sont en partie responsables de la réduction du stock disponible. Grâce à une première estimation du parc tertiaire, il est possible de calculer le taux de vacance. Celui-ci atteint 5,5 %. L’offre immédiate neuve se situe essentiellement dans le secteur de Bouchayer Viallet concernant Grenoble et dans le secteur d’Inovallée à Meylan. Malgré une baisse du stock immédiat, une progression de la part de l’offre neuve est observée : de 12 % fin 2011 à 17 % fin 2012. Toutefois une absence de surfaces de qualité et > 1 000 m² dans le seconde main se fait ressentir. Par absence de pré-commercialisation, aucune opération ne sera livrée en 2013 et 12 000 m² (dont 60 % de neufs) arriveront sur le marché grenoblois à partir de 2014. 2 programmes prendront place à Meylan, celui de Vinci pour 5 800 m² devrait être livré à mi année 2014 et celui de Tercelia pour 3 600 m² est prévu pour fin 2014. À Saint-Martin-d’Hères, Nexity développe 2 600 m² livrable d’ici fin 2014. 20 000 m2 de projets ayant obtenu un permis de construire seront probablement lancés à partir de 2014. De plus, de grands projets pour environ 200 000 m² d’immobilier tertiaire, pourraient voir le jour sur la Presqu’île qui sera prochainement reliée au Tram B. Des taux d’intérêts actuellement bas laissent entrevoir une situation plus favorable aux lancements de programmes dans les années à venir. Une forte demande pour des bureaux neufs 42 000 m² de bureaux ont été placés en 2012, un volume en forte baisse (- 28 %) par rapport au 58 000 m² commercialisés en 2011. Cette baisse a touché l’ensemble des tranches de surfaces. La part du neuf et restructuré est également en retrait, perdant 16 points par rapport à 2011 et représente seulement 9 % des transactions réalisées en 2012. La transaction la plus significative de l’année est celle de Cap Gemini qui s’est positionnée sur un compte-propre locatif de 4 500 m², suivie par les prises à bail de Rolls Royce (Civil Nuclear) de 3 200 m² à Montbonnot et La Métro de 2 500 m² à la Tronche. Le Conseil Général de l’Isère a, quant à lui, fait l’acquisition de 2 immeubles de 3 020 m² et 1 380 m² à Grenoble. Les mouvements des acteurs ont été décidés principalement pour des motifs d’optimisation des coûts immobiliers ou encore la recherche d’une meilleure localisation (proche des transports en commun, stationnements). Ainsi, les secteurs les plus recherchés de l’agglomération sont Grenoble intra-muros (28 % des m² placés), Meylan et Montbonnot qui totalisent 25 % de la demande commercialisée. 2011 2012 N.D. 2 000 000 m² Parc au 31/12 Offre disponible au 31/12 132 000 m² Part du neuf ou restructuré 12 % 17 % Taux de vacance au 31/12 N.D. 5,5 % Demande placée dans l’année dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres 58 000 m² 42 000 m² 4 060 m² 3 000 m² 25 % 9% Part du neuf ou restructuré Délai théorique d’écoulement 109 500 m² 2,3 années 3,1 années (*) : première estimation du parc de bureaux N.D. : Non Déterminé Source : AXITE - CBRE Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée (en milliers de m²) 150 125 100 75 50 25 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Demande placée dans l'année Dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Offre immédiatement disponible au 31/12 Source : AXITE - CBRE Valeurs par secteur au 31/12/2012 Loyers neufs et restructurés € HT HC/m²/an Grenoble - Hyper centre 155 / 160 Grenoble - Europôle 145 / 155 Périphérie 135 / 155 Source : AXITE - CBRE Un loyer « prime » en baisse 2 Le loyer « prime » s’inscrit, fin 2012, à 160 € HT HC/m²/an dans l’hyper centre de Grenoble, correspondant à une dépréciation de 20 € par rapport à fin 2011. Les loyers les plus hauts se trouvent à Grenoble centre et dans le secteur du Grésivaudan. Dans l’ensemble, les valeurs locatives faciales sont stables mais des avantages commerciaux sont plus souvent consentis concernant les locaux de seconde main de faible qualité pouvant atteindre jusqu’à 2 mois de franchise par année ferme d’engagement. Le niveau actuellement faible des taux d’intérêt devrait favoriser les ventes en 2013. Valeurs au 31/12/2012 Loyers € HT HC/m²/an Prix de vente € HT ou HD/m² Neuf ou restructuré 145 / 160 1 900 / 2 800 Récent 100 / 130 1 100 / 1 900 Ancien 90 / 110 850 / 1 200 Source : AXITE - CBRE © 2013 CBRE, Inc. LES LOCAUX D’ACTIVITÉS ET ENTREPÔTS Données générales 2011 200 150 Offre disponible au 31/12 Part du neuf ou restructuré 156 550 m² 6% Demande placée dans l’année dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres 115 000 m² Part du neuf ou restructuré 100 Délai théorique d’écoulement 2012 136 700 m² 8% 89 000 m² 17 250 m² 51 600 m² 10,3 % 12,4 % 1,4 année 1,7 année Source : AXITE - CBRE 50 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 Demande placée Dont pré-commercialisations, clés-en-main et comptes-propres Offre immédiatement disponible au 31/12 Source : AXITE - CBRE Valeurs au 31/12/2012 Loyers € HT HC/m²/an Prix de vente € HT ou HD/m² Neuf ou restructuré 73 / 82 750 / 950 Récent 50 / 60 500 / 750 Ancien 30 / 45 350 / 500 Source : AXITE- CBRE LES INVESTISSEMENTS Au cours de l’année 2012, dans l’agglomération grenobloise, ce sont 32 millions d’euros qui ont été investis en bureaux et 2 millions en locaux d’activités contre respectivement 28 millions d’euros et 7,5 millions d’euros en 2011. Les montants investis sont plutôt stables par rapport à 2011 mais les investisseurs sont précautionneux au regard de la conjoncture économique difficile. Les principaux acteurs sont les privés et SCPI. La valeur pierre de qualité séduit toujours pour sa stabilité, sa sécurité mais également pour ses rendements supérieurs aux placements boursiers. Progression des taux de rendement dans le neuf / restructuré comme dans le seconde main. Taux de rendement au 31/12/2012 Bureaux Locaux d’activités Neuf ou restructuré 7,1 % - 8,2 % 9 % - 9,3 % Seconde main 9 % - 10,5 % 10 % - 13 % Source : AXITE- CBRE © 2013 CBRE, Inc. Des surfaces recherchées plus petites La demande des utilisateurs se dirige principalement vers des biens à l’acquisition tandis que l’offre est majoritairement proposée à la location. La taille des surfaces recherchées a baissé en un an avec une surface moyenne recherchée qui atteint 1 170 m² à la vente en 2012 contre 1 280 en 2011 et 460 m² à la location en 2012 contre 970 m² en 2011. De plus, une demande importante est observée sur le secteur du Grésivaudan, plus précisément la rive Ouest de l’Isère (Meylan, Montbonnot). Cependant très peu d’offres de locaux d’activités y sont recensées. Régions : Grenoble | MarketView 00 Baisse du stock d’offres immédiates Au terme de l’année 2012, le stock d’offres immédiatement disponibles en locaux d’activités dans l’agglomération grenobloise s’élève à 136 700 m², correspondant à une baisse de - 13 % par rapport à fin 2011. La part des locaux neufs reste faible (8 %). Parmi les surfaces disponibles, 4 sont > 5 000 m² et sont situées à Domène, Moirans, Saint Marcellin et Pontcharra. 55 % de l’offre immédiate est orientée à la location. Les bâtiments trop vétustes et ne disposant plus des normes ou prestations immobilières minimales ont des difficultés à être loués et cela même avec des avantages commerciaux importants. En 2013, 1 700 m2 seront lancés « en blanc » et 9 300 m2 « en gris ». Bilan 2012 / Perspectives 2013 Évolution de l’offre immédiate et de la demande placée en locaux d’activités et entrepôts (en milliers de m²) Une demande placée orientée à l’acquisition Le marché est moins actif (- 23 %) que l’an passé avec 89 000 m² placés au terme de l’année 2012 contre 115 000 m² en 2011. Toutefois, l’année 2011 avait enregistré un résultat de + 76 % par rapport à 2010. Ainsi, le volume commercialisé en 2012 est en progression de + 36 % par rapport à 2010. Les transactions réalisées en 2012 reflètent une nette tendance à l’acquisition. C’est, en effet, la première année que la part des ventes domine le volume total des m² placés. Les secteurs les plus recherchés restent ceux qui bordent la Rocade Sud et la rive Ouest du Drac. Ces zones géographiques sont attractives car elles sont bien desservies par les axes routiers (par l’échangeur du Rondeau notamment) et les transports en commun, elles sont également à proximité du centre-ville de Grenoble et des services sont présents sur place. Des recherches s’orientent aussi à présent vers l’entrée Nord de l’agglomération afin d’éviter les problèmes de circulation mais aussi en raison des possibilités d’implantations en termes de programmes neufs et de terrains. Des valeurs stabilisées Les valeurs locatives faciales du seconde main sont stables voire légèrement à la baisse. Les prix de ventes sont comparables à l’an passé compris entre 750 € et 950 € HT HC/m²/an pour des locaux neufs ou restructurés et entre 350 € et 750 € pour des locaux de seconde main. Les avantages commerciaux demeurent compris entre 0,5 et 1 mois de franchise par année d’engagement. 3 Bilan 2012 / Perspectives 2013 Principales transactions en 2012 Etat des locaux Loyer / Prix (€ HT HC/m²/an ou € HT ou HD/m²) Compte-propre locatif Neuf 157 € Location Récent bon 135 € Bureaux Vente Ancien avec travaux 1 325 € 2 500 m² Bureaux Location Ancien très bon état 120 € Preneur / Acquéreur Surface Type de locaux Nature du contrat MONTBONNOT CAP GEMINI 4 500 m² Bureaux MONTBONNOT ROLLS ROYCE 3 200 m² Bureaux CONSEIL GENERAL 3 020 m² LA METRO Adresse GRENOBLE LA TRONCHE CNPC SPORT 1 510 m² Bureaux Location Récent avec travaux 90 € CONSEIL GENERAL 1 380 m² Bureaux Vente Ancien avec travaux 798 € ALPES INSTRUMENTS 1 090 m² Bureaux Location Récent bon état 110 € RIVES AORIKI MADAIRE 6 450 m² Locaux d’activités Vente Récent bon état 310 € SEYSSINET CHRONODRIVE 4 800 m² Locaux d’activités Location Ancien avec travaux 51 € VOREPPE VAUBAN 3 600 m² Locaux d’activités Vente Ancien avec travaux 330 € CLINIQUE DU MAIL 3 500 m² Locaux d’activités Vente Ancien mauvais état 414 € ROLLS ROYCE 2 000 m² Locaux d’activités Location Récent très bon état MEYLAN GRENOBLE MEYLAN Régions : Grenoble | MarketView GRENOBLE MONTBONNOT 70 € Source : AXITE - CBRE Principales offres futures certaines et probables Adresse Livraison Surface Type de locaux Promoteur / Constructeur Nature du contrat Loyer / Prix (€ HT HC/m²/an ou € HD/m²) Offre certaine ou probable Inovallée - Meylan juin-14 5 740 Bureaux VINCI Vente et location 155 €/ 2 350 € Certaine Inovallée - Meylan déc-14 3 800 Bureaux TERCELIA Vente 2 400 € Probable Bir Hakem - Grenoble déc-14 3 200 Bureaux SAFILAF Vente 2 760 € Certaine Emeraude - Grenoble janv-15 2 800 Bureaux URBIPARC Vente et location 155 €/ 2 350 € Probable Marie Reynoard - Grenoble oct-14 9 000 Bureaux ART DE CONSTRUIRE Vente et location 145 €/ 1 950 € Probable Eco Vence- St Egrève déc-13 4 334 Locaux d’activités CFA Vente 920 € Probable Le Pont de Claix déc-13 7 118 Locaux d’activités ANAHOME Vente 1 006 € Certaine St Martin d’Hères oct-14 9 500 Bureaux ICADE Vente 2 100 € Probable Source : AXITE - CBRE CONTACTS Grenoble AXITE - CBRE Hugues De VILLARD Immeuble Bonne Energie 56 boulevard Gambetta 38 000 Grenoble Régions Études et Recherche Stanislas LEBORGNE Coordination Nationale t : 33 (0)1 53 64 30 45 e : [email protected] Aurélie LEMOINE Directrice t : 33 (0)1 53 64 36 35 e : [email protected] t : 04 76 46 47 00 f : 04 76 46 71 40 e : [email protected] s : www.axite.fr Delphine SION Chargée d’études t : 33 (0)1 53 64 34 02 e : [email protected] + SUIVEZ-NOUS TWITTER FACEBOOK GOOGLE+ https://twitter.com/CBREFrance http://www.facebook.com/CBRE.France http://www.gplus.to/CBREFrance 4 Bien que puisées aux meilleures sources, les informations que nous publions ne sauraient en aucun cas engager la responsabilité de CBRE ou du groupe CBRE. 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