CR forum 2 avril - quartier

Forum du 2 avril 2013
Quelles activités, quels emplois...
quel développement pour le sud-gare?
Comment le quartier du sud de la gare (plutôt que « derrière la gare »), au centre de l'agglomération,
peut-il être le lieu de nouvelles activités?
Comment le quartier de Robien, dont l'histoire est directement liée à l'activité économique,
peut-il voir de nouveaux emplois s'y installer?
Comment les activités du quartier, peuvent-elles s'y maintenir et y prospérer?
La 5ème réunion-forum de Robien organisée par le CAR s'est tenue le 2 avril. Cinquante personnes y ont participé,
des Robiennais mais aussi des habitants d'autres quartiers de Saint Brieuc, des élus de la ville, invités à cette
réunion, qui avaient également répondu présents.
« Le tissu associatif…structure profondément la réalité quotidienne de la région, ainsi que sa vie publique et
citoyenne et représente, à cet égard, une forte expertise sur nombre de thématiques de développement ». C'est
par cette citation de Pierrick Massiot, président de la région Bretagne, que Didier Le Buhan ouvre la réunion.
Expertise que revendique le CAR qui se veut une force de réflexion et de propositions tant au niveau de
l'urbanisme, du cadre de vie que de l'activité économique du quartier de Robien. Après un rappel des réunionsforum organisées par le CAR (PEM, énergies, déplacements doux, ...), DLB donne quelques chiffres sur la situation
socio-économique du Pays de Saint Brieuc.
Ces chiffres sont extraits du tableau de bord 2012 établi par le Pays de SAINT-BRIEUC :
Evolution de la conjoncture entre le 30 juin 2011 et le 30 juin 2012
Hausse du nombre de demandeurs d’emploi (+ 8,1%)
Diminution de l’emploi salarié privé (- 0,5%)
Recul du taux d’occupation des hôtels (- 1,1 point) et des campings (- 3 points)
Baisse du nombre d’exploitations agricoles (- 3,2%)
Recul du nombre de permis de construire de logements neufs (- 30%) mais progression des locaux
professionnels (+ 11,4%)
Augmentation du stock d’entreprises artisanales (+ 5,4%) mais recul des effectifs (- 7,8%)
Progression des établissements inscrits au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) (+ 6,7%) et des
effectifs (+ 2,6%).
DLB rappelle le déroulement des réunion-forum : 3 intervenants qui, chacun à leur tour, présentent leur sujet en
15 min puis échangent avec la salle pendant 15 min.
Lionel Dunet, architecte, présente et explique le projet de construction à l'emplacement des anciens batiments
"Le Tinier Morin", bd Carnot entre les impôts et la rue de Robien, présentation complétée avec les réponses à des
questions de l'assemblée.
Cette construction intervient dans un quartier en façade de gare, en pleine mutation, avec une grande
hétérogénéité des constructions existantes. Cet immeuble sera donc un élément de l'image de Saint Brieuc que
percevront les passagers arrivant à Saint-Brieuc (2 000 000 ????) ou seulement de passage (8 à 10 M ????).
L'immeuble est prévu dans le prolongement du batiment des impôts, il suit l'arrondi du boulevard à cet endroit. Il
sera gris et blanc avec en façade de rue des peintures polychromes pour les joues des fenêtres afin de créer un
effet visuel de batiment aux couleurs changeantes. C'est une construction BBC, couverte en zinc, produit stable,
qui vieillit bien et qui permet une isolation par l'extérieur.
C'est un immeuble de bureaux en plateaux libres, de 4 000 m² de surface totale sur 4 étages, prévu pour 100 à 150
personnes y travaillant. Il est prévu un parking souterrain et un parking aérien (environ 50 places au total ???? )
C'est le 1er projet sur l'aménagement du sud gare, le permis vient d'être déposé.
Q : quelle est la viabilité économique d'un tel projet au regard des grands projets qui semblent en panne sur
l'agglomération : Les Plaines Villes, Brézillet ?
R : si un promoteur tel que ComEspace se lance, c'est en lien avec l'aménagement de la gare et l'arrivée de la LGV,
c'est un nouvel espace d'innovation, le quartier de Robien possède là un atout de proximité. Il y a également un
vrai besoin de bureaux dans le centre de la ville de Saint-Brieuc. Les services et entreprises déménagent en
périphérie de Saint Brieuc car il manque de propositions immobilières de bureaux sur la ville.
Q : quelle unité architecturale sur le développement du quartier ?
R : L. Dunet est le 1 er, il a intégré cette dimension dans son projet et espère que les suivants y seront également
vigilants, ce qui est aussi de la responsabilité du service urbanisme de la ville.
Q : pourquoi ne pas augmenter la hauteur des constructions pour donner de la verticalité à l'image de la ville ?
R : c'est difficile à travailler dans un PLU sauf à faire un urbanisme de projets où chaque ilot a ses règles, comme
par exemple à Nantes et à Rennes. On pense la ville dans sa globalité, la ZAC pourrait peut-être permettre de
répondre à cette approche de l'urbanisme.
Laurent Queffurus, directeur de Côte d'Armor Développement, l'agence de développement départementale,
présente un état des lieux de l'offre de bureaux sur l'agglo, un diagnostique et des perspectives pour Robien
(éléments repris en partie dans ce qui suit).
Robien est un quartier marqué par la présence d’activités traditionnelles : métallurgie, imprimerie, transport et
petites activités de quartier. C'est un quartier rattrapé par l’urbanisation : continuité urbaine avec Ploufragan.
C'est un quartier positionné au sud de la gare mais sans effet " vitrine ", contrairement au Mans, par exemple, où
les abords de la gare ont été aménagés pour que tout le quartier autour de la gare participe à une véritable façade
de la ville.
Une vocation économique est-elle possible ?
Il y aura développement économique si développement démographique. Robien peut bénéficier de l'effet "rocade
urbaine". Il faut un retour des commerces et des services, une reconquête des logements vacants, il faut
programmer des aménagements urbains qualitatifs et conforter la vocation résidentielle. Il faut anticiper un
développement du tertiaire, c'est un enjeu particulier pour Robien et le quartier gare, enjeu lié à l'arrivée de la
LGV.
L'immobilier tertiaire sur l'agglomératon de Saint Brieuc (docs Côtes d'Armor développement)
données générales :
- 13 500 m² de bureaux disponibles répartis sur une cinquantaine de bâtiments et d étenus
à 97 % par le secteur privé
- une concentration principalement sur 2 communes : Saint-Brieuc (32 %) et Plérin (31 %)
- 1 pôle tertiaire majeur : Centre d’affaires Eleusis à Plérin (14 000 m² de bureaux
existants)
l'offre privée de bureaux :
- 13 100 m² de bureaux privés : stock en augmentation (+ 65 % entre 2010 et 2012)
- Des disponibilités dans le neuf restreintes
- Une offre vieillissante : progression du stock de seconde main
- Des évolutions réglementaires à venir qui nécessiteront la mise aux normes de certains
bâtiments (accessibilité, énergie, urbain)
- Des transactions effectuées en majorité en périphérie de la ville de Saint-Brieuc (+ des ¾
des surfaces)
- Une offre quasi-inexistante, en particulier sur Saint-Brieuc : aux alentours de la gare, sur
des espaces de moins de 50 m², pour de la location de très courte durée
A l'échelle de l'agglo, il y a une dynamique pour développer du tertiaire : 6 à 8000 m² de bureaux commercialisés
par an. Mais la production est supérieure au besoin en création, car il vaut mieux construire des bureaux neufs
plutôt que de rénover ou aggrandir des locaux existants obsolètes ou difficiles d'accès. La construction de bureaux
se développe là où il y a le moins de contraintes et là où les coûts sont maîtrisables. La disponibilité de terrains se
situe à l'exterieur de la ville. Ce qui conduit à voir des locaux qui se vident en ville sur Saint-Brieuc.
Les cibles potentielle sur la gare (docs Côtes d'Armor développement)
Les grands groupes inscrits dans une stratégie nationale d’implantation à proximité des gares
Les PME « tertiaire supérieur » pour lesquelles le secteur gare permettrait un rapprochement avec les
grandes métropoles (mobilité des cadres)
Les petites entreprises tertiaires (SSII, comptabilité, consultants…) qui sont mobiles dans le cadre de leurs
activités (petites surfaces)
Besoin d'une stratégie globale pour amener du tertiaire autour de la gare
Il faut définir un programme sur le Sud et le Nord de la gare à l'horizon de 10 ans, prendre en compte les locaux
qui se vident et les projets qui naissent.
Le projet présenté par Lionel Dunet apparait comme grand mais il peut avoir un effet totem et attirer d'autres
projets, il n'y a pas d'offres en petit bureaux sur St Brieuc.
Q : Ne faudrait-il pas commencer par effacer les verrues existantes, CAF et ancien centre de tri, qui ne donnent
surement pas une belle image de la ville depuis les trains ?
R : le batiment de la CAF représente 3000 m² avec des difficultés de rénovation, pourquoi pas du logement ? le
projet du centre de tri est sur le point d'avancer, le prix de vente est élevé mais les choses s'accélèrent, une
solution sans doute dans l'année qui vient.
Q : PEM : singularité ou standardisation des espaces multimodaux, pourrait-on voir une crèche, une
bibliothèque... s'installer ?
R : Les nouvelles tendances des enseignes de la distribution conduisent la SNCF à transformer ses gares comme
lieux d'échanges commerciaux. Sans doute peut-on avoir d'autres idées mais il faut accompagner la spécialisation
naturelle des espaces.
Q : quelles autres activités que le tertiaire (tertiaire = ce qui n'est ni industriel ni agricole) ?
R : Il faut maintenir les activités existantes, s'appuyer sur de la qualité, développer une forme de spécialisation
pour un centre ville qui ne peut accueillir que du tertiaire. Il faut créer des bureaux car une offre de bureaux
disponibles pourra attirer des projets.
Q : qui va pouvoir venir ? Zoopôle, batipole, véhipôle d'un côté, la fac de l'autre.
R : Il n'y a pas de compétition avec ces pôles qui ont une offre foncière sur place et qu'il faut développer sur place.
Conclusion : L'espace gare est un espace de développement économique. Il faut une volonté commune pour
porter un projet statégique. Il faut anticiper car il faudra répondre rapidement aux opportunités qui se
présenteront dès l'arrivée du TGV.
Gilbert Gaspaillard, Vice Président de Saint-Brieuc Agglomération chargé des questions économiques et
président du Pays de Saint-Brieuc (64 communes autour de Saint-Brieuc, 200 000 habitants) développe les enjeux
et les conditions du quartier autour de la gare (Sud et Nord)
Rappel des 3 grands pôles de développement économique sur l'agglo : le zoopôle, Armor technopôle, 1500
personnes y travaillent ; le port du Légué, réfection des quais et des pontons, carré Rosengart ; la gare avec arrivée
de la LGV,
Il y a nécessité de requalifier le quartier autour de la gare, c'est une opportunité pour le quartier, pour la ville,
pour l'agglomération, pour répondre à plusieurs enjeux :
enjeu d'accessibilité
enjeu de déplacements intermodaux (PEM, projet bien avancé)
enjeu de développement urbanistique
enjeu économique : besoin d'un pôle tertiaire visible et repérable
enjeu en terme d'image : pour les voyageurs du TGV
Des conditions pour aboutir :
un vrai projet ambitieux et de qualité (parking souterrain pour libérer de l'espace)
ne pas le limiter à la gare mais utiliser la ZAC
un projet qui doit être mobilisateur : la ville, l'agglo, la CCI..., une dynamique est engagée
un projet qui doit LE projet prioritaire
un calendrier pour anticiper l'arrivée du LGV, 2 ans à l'avance, il n'y a pas de temps à perdre.
Q : Manque de cohérence entre les différents projets : cliniques qui déménagent, le marché de gros, le siège de
l'agglo en centre ville ?
R : Siège de l'agglo : le choix a été fait de l'installer en centre ville car celui-ci se vide de ses activités.
Q : Séduire les jeunes diplomés, leur donner envie de venir et de rester , que fait-on ? Pas de doctorants sur la fac
(au zoopôle)
R : Il faut une forte collaboration entre l'agglo et la ville . Il ne faut pas rater le RV car Saint-Brieuc est une ville
moyenne, il y a un risque d'aspiration par Rennes si on ne se dépêche pas d'innover, de mettre de la cohérence
dans les projets et attirer vers Saint-Brieuc
Q : Si le terrain est cher, pourquoi ne pas augmenter la hauteur du bâti pour que les investisseurs rentabilisent les
constructions.
R : Bien sûr pour rentabiliser un foncier cher il vaut mieux réaliser plus de surface de plancher. Mais c'est aussi
une question d'équilibre et de capacité à répondre au besoin.
Q : promouvoir Saint-Brieuc auprès des cadres et jeunes
R : il faut une offre immobilière opérationnelle pour attirer de nouveaux emplois dès que les opportunités se
présenteront. Mais il faut faire vite car il y a un temps de préparation incontournable pour sortir un projet.
Conclusion : Combien d'emplois ? impossible de donner un chiffre mais la volonté est d'inverser la tendance à la
baisse. Mais il faut réussir le PEM qui est une occasion unique. Pour cela il ya des conditions :
• en faire un projet ambitieux,
• un projet mobilisateur qui rassemble tous les partenaires,
• lui donner une priorité n°1 en maîtrisant la dispersion de tous les autres projets de l'agglomération
• et afficher un calendrier