Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial – C`est le bon

Transcription

Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial –
C'est le bon moment pour investir
Swisscanto Asset Management SA
Isabelle Cohen Solal, Relationship Manager
Zurich, janvier 2015
Réservé aux investisseurs qualifiés
Le fonds bénéficie d'une valorisation attrayante étant donné
l'environnement de marché actuel
La qualité du portefeuille est excellente
Cela signifie : un potentiel de rendement attrayant
2
© Swisscanto Asset Management SA
Les conditions économiques
sont très favorables pour l'immobilier en Suisse
Facteur
Prévisions
Evaluation
Croissance du PIB
• 1,9 % pour 2015
• 2,1 % pour 2016

Croissance démographique et
emploi
• Immigration continue
• Taux de chômage avoisinant toujours les 3 %

Salaires et revenus
• Salaires réels et revenus par foyer toujours
en légère hausse

Intérêts
• Inflation inférieure à 0,5 %
• Pas hausse des taux en vue

Source : KOF, BFS
3
Un environnement exigeant pour l'immobilier
commercial
• L'offre sur le marché des surfaces de bureaux
demeure structurellement excédentaire
• Les loyers proposés pour les bureaux et
surfaces commerciales à Genève et Zurich
subissent une forte pression
• Un ralentissement de la construction
d'immeubles commerciaux est attendu à
moyen terme
• De nouvelles corrections des loyers sont à
prévoir en 2015.
Source : Wüest & Partner
4
Concentration sur les composantes de rendement pour
l'immobilier commercial
Rendement total
=
Rendement des variations
de valorisation
+
• Aucune réévaluation sensible
pour les immeubles commerciaux
• Corrections possibles dans
certains cas, mais pas de
dévaluation à grande échelle
• La contribution des composantes
d'accroissement de valeur est
donc proche de zéro
Rendement des flux de
trésorerie
• Le rendement est
principalement déterminé par
les composantes de rendement
• Elles représentent l'élément
central de ce type de
placement
• Facteurs de succès
– Gestion active de la location
– Gestion efficace des immeubles
– Gestion stricte des coûts
5
Valorisations péreines grâce à une pratique
conservatrice
Taux d'escompte moyen par rapport au taux à 10 ans
6%
5%
4.93%
4.80%
4.72%
4.55%
4.46%
4.36%
4%
3%
2.50%
2.16%
1.64%
2%
1.23%
0.96%
1%
0.51%
0%
2009
Immobilienfonds
2010
2011
2012
2013
2014
CHF 10Y Swap
Source : Bloomberg, rapports annuels des fonds
6
Marge de rendement élevée des placements immobiliers
Source : Credit Suisse
Dernière mise à jour des données 31.12.2014
7
Primes d'émission peu élevées au vu des taux bas
30%
25%
31.12.2014
20%
31.12.2004
31.12.2005
31.12.2012
31.12.2011
31.12.2006
31.12.2010
Agio
31.12.2003
31.12.2009
15%
31.12.2013
10%
31.12.2007
31.12.2002
5%
31.12.2008
0%
0.0%
0.5%
8
1.0%
1.5%
2.0%
2.5%
10Y CHF Swap Rate
3.0%
3.5%
4.0%
4.5%
Source : Bloomberg, rapports annuels des fonds
Fonds de biens immobiliers commerciaux avec une
valorisation particulièrement faible
Source : Credit Suisse
Dernière mise à jour des données : 31.12.2014
9
Swisscanto (CH) Real Estate Fund Commercial –
meilleur marché que ses pairs directs
Agio/Disagio
35%
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
-5%
-10%
06.2011
12.2011
06.2012
12.2012
06.2013
Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial
UBS (CH) Property Fd-Swiss Commercial 'Swissreal'
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss
Schroder Immoplus
12.2013
Fonds de règlement transactionnel Swisscanto aux caractéristiques similaires : axé sur le commerce Suisse entière
10
06.2014
12.2014
Source : Bloomberg, Swisscanto
Dernière mise à jour des données : 31.12.2014
11
Portefeuille bien diversifié – Biens immobiliers les plus
importants (après le projet de Zofingen < 20 %)
Allocation géographique
Types d'utilisation
9.0%
24.0%
2.0%
19.0%
5.0%
30.0%
10.0%
5.0%
22.0%
16.0%
25.0%
Commerce
Bureaux
Surfaces commerciales
Entrepôts
Suisse du Nord-Ouest
Parkings
Habitations
Lac Léman
Divers
Zurich
Suisse orientale
Suisse centrale
Suisse méridionale
12
28.0%
5.0%
Situation au : 30.09.2014
Des experts en estimations indépendants confirment
l'excellente qualité du portefeuille
5.0
4.5
3.5
3.0
Assainissement Bâle
Cotation du bien
4.0
2.5
2.0
Cotation moyenne de l'emplacement 3,9
Cotation moyenne du bien
3,9
L'assainissement à Bâle permet une
amélioration radicale de la cotation du bien
immobilier.
1.5
1.0
1.0
1.5
2.0
2.5
3.0
3.5
4.0
Cotation de l'emplacement
13
4.5
5.0
Source : Wüest und Partner, estimation des stocks / de l'acquisition au 31.12.2013
Locataires attrayants et structure des échéances –
La croissance devrait améliorer encore davantage la
diversification
Structure des échéances des baux
0%
5%
durée illmitiée
2014
2015
2016
2017
10%
15%
20%
Principaux locataires (top 10)
25%
Locataires
Stadler Altenrhein AG
% ME
22%
The Zurich International School
7%
La Poste suisse
6%
Siemens Suisse SA
6%
Continental Suisse SA
4%
Fly (Suisse) SA
3%
Aldi Suisse SA
3%
Solothurnisches Zentrum Oberwald
2%
Airex Composite Structures
2%
Müller Handels AG Schweiz
2%
2018
2019
2020
2021
2022
2023
>=2024
Total top 10
57%
Situation au : 30.09.2014
14
Portefeuille de 14 immeubles attrayants
VV : Valeur vénale. DI : Dépenses d'investissement probables. VV / DI et loyer prévisionnel en millions de CHF
Localité
Désignation
Utilisation
Altenrhein
Park Altenrhein
Baden
Loyer
Statut
prévisionnel
Canton
Acquisition
VV / DI
Industrial
SG
2011
82.25
6.4
Opérationnel
Lindenplatz Ost
Office
AG
2013
32.77
1.6
Opérationnel
Bâle
Aeschenvorstadt
Office / Retail
BS
2012
18.12
1.2
Opérationnel, assainissement en15/16
Bussigny
Rte de Renes
Office
VD
2011
24.24
1.4
Opérationnel
Etoy
La Belle Fontaine
Retail
VD
2012
23.12
1.5
Opérationnel
Gravesano
Via Danas
Retail
TI
2012
17.12
0.9
Opérationnel
Hünenberg
Bösch
Office
ZG
2013
20.03
1.0
Opérationnel
Hüntwangen
Rheinshopping
Retail
ZH
2011
15.77
0.8
Opérationnel
Neuendorf
Industriestrasse
Logistics / Trade
SO
2013
20.03
1.7
Opérationnel
Pfungen
Wanisstrasse
Logistics
ZH
2012
19.81
1.3
Opérationnel
Renens
Maison Blanche
Office
VD
2010
45.20
2.8
Opérationnel
Zofingen
Siegfried-Areal
Bureaux
AG
2013
62.89
3.3
Achèvement des travaux 2015 / 2017
Zuchwil
Martinshofplatz
Mixed use
SO
2010
16.48
0.9
Opérationnel
Zurich
Hohlstrasse
Office
ZH
2010
34.76
1.7
Opérationnel
432.59
26.5
Total valeur vénale / dépenses
d'investissement
Rendement brut
6.1%
Rendement net des constructions achevées
4.9%
• Pas d'immeuble de bureaux dans les centres-villes concerné par la délocalisation
• Quasiment pas de locataires issus du secteur financier (banques, assurances)
• Des locataires porteurs d'avenir, issus du secteur industriel / commercial
15
Situation au : Budget 2014
Exemple – Altenrhein, parc industriel d'Altenrhein
Emplacement
Région des trois frontières, aéroport
Année de construction
A partir de 1926, en plusieurs étapes
Valeur vénale
82,25 millions de CHF
Utilisation
Industrie, commerce, bureaux
Recettes prévisionnelles de
location
6,4 millions de CHF
Surfaces vacantes
0%
Rendement brut sur la valeur
vénale
7,7 %
Surface louée
env. 58 000 m²
Besoins de remise en état
Développement permanent du site
Locataire principal
Stadler Altenrhein (technologie
ferroviaire)
• env. 83 % de part de rendement
• Contrat jusqu'en 2029 (avec
possibilité de résiliation anticipée
2019/24)
AIREX (constructions plastiques)
• env. 10 % de part de rendement
• Contrat jusqu'en 2019
16
Bussigny, Rte de Renens
Emplacement
Agglomération Lausanne
Année de construction
1990, rénovation partielle 2010
Valeur vénale
CHF 24.24 Mio.
Utilisation
Bureaux
Recettes prévisionnelles de
location
CHF 1.4 Mio.
Surfaces vacantes
5%
Rendement brut sur la valeur
vénale
5.8%
Surface louée
env. 4 700 m²
Besoins de remise en état
Moyen
Locataire principal
SC Swisscaution SA
• env. 20% de part de rendement
• Contrat jusqu'en 2017
Plusieurs locataires avec des
durées de contrat de 2015 à 2021
17
© Swisscanto Asset Management AG
Exemple – Neuendorf, Industriestrasse
(entrepôt/logistique)
• Achat mi-2013
• Année de construction 1989
• Pleine occupation
• Locataire principal Continental (contrat jusqu'en 2023,
env. 60 % de part de rendement), H&M, Migros
• Valeur de marché 20,0 millions de CHF
• Rendement brut 8,3 % (droit de superficie)
18
Exemple – Zofingen, Siegfried-Areal (bureaux)
• Projet de construction en deux étapes
• Achèvement des travaux 2015 / 2017
• Première étape : location au locataire principal Siegfried
AG (env. 90 % de part de rendement, bail de 16 ans) ->
nouveau siège principal
• Grand intérêt de la part des fournisseurs et prestataires
de Siegfried pour la deuxième étape
• Réalisation de la deuxième étape en fonction du niveau
de location (au moins 60 %)
• Swisscanto mise sur la réalisation de la deuxième étape
• GAK de l'ensemble du projet env. 63 millions de CHF
• Rendement brut sur le projet total env. 5,3 %
19
La plus haute priorité est accordée aux exigences
élevées en matière de qualité des acquisitions qui passe
avant la rapidité de la croissance
• Le marché de l'acquisition est très disputé
• L'équipe des transactions reçoit un grand nombre de dossiers, mais bon nombre
de biens immobiliers sont cependant d'une qualité moyenne, voire mauvaise en
ce qui concerne
– L'emplacement
– La qualité de construction
– La structure des échéances des contrats de location (par ex. les situations One Tenant)
• Meilleures possibilités d'acquisition en ce qui concerne les situations particulières
(par ex. assainissements)
20
21
Des perspectives positives une fois la phase de
constitution écoulée
2010
2011
•
•
•
•
•
•
•
•
•
•
2012
2013
Des biens immobiliers de qualité
Un rendement net élevé des constructions
achevées
Des allocations de portefeuille attrayantes
Un mix de locataires attrayant
Une faible allocation au secteur financier
Pas d'immeubles de bureaux de grande
dimension dans les centres-villes
avec des locataires majeurs
Construction du portefeuille plus lente que
prévue
Dilution en raison d'une réserve de liquidités
élevée
Par conséquent, pas de contribution positive à
l'effet de levier
Liquidité limitée des parts
22
2014
2015
2016
Situation 2014
• 13 biens immobiliers entièrement
opérationnels
• Réduction des liquidités
• 16,6 % de leverage (avant émission)
• L'augmentation de capital de plus de
61 millions de CHF, effectuée avec
succès, permet une poursuite de la
croissance
Objectif à moyen terme
• Ouverture aux
investisseurs grand
public
• Cotation
L'objectif à moyen terme est une distribution de
3,50 CHF / part
Dividende en CHF / part
3.50
3.00
3.00
1.50
2.10
2.00
2.00
2.50
2011
2012
3.25 - 3.75
4.00
1.00
0.50
0.00
2013
Domaine cible (moyen
terme)
• 2013 Hausse de la distribution de + 43 % par rapport à l'année précédente
• Funds from Operations 2013 : 3,17 CHF par part, taux de distribution de 95 % (année précédente 101 %)
• Rendement de distribution de 3 %, distribution exonérée d'impôt (biens immobiliers détenus directement)
23
Pipeline d'investissements de 60 millions de CHF –
d'autres acquisitions sont visées
Millions de
CHF
Investi jusqu'au
30.09.2014
Réinvestissement
2014
2015
2016
2017
Zofingen
22.4
4.3
13.4
14.7
8.1
Bâle
0.3
0.2
10.5
2.5
Altenrhein
2.3
0.2
2.5
2.5
2.5
Total
25.0
4.7
26.4
19.7
10.6
• Projet de construction à Zofingen avec le locataire principal Siegfried (« Siegfried Areal »)
– Deux étapes de construction (achèvement en 2015 et probablement en 2017)
– La deuxième étape de construction sera réalisée lorsque le niveau d'occupation garanti atteindra 60 %
– Volume d'investissement d'environ 63 millions de CHF (dont environ 36 millions de CHF, 2015-2017)
– Rendement brut sur le projet total env. 5,3 %
• Assainissement Bâle, Aeschenvorstadt
• Développement en cours du site à Altenrhein
24
Regard prometteur vers l'avenir
• Amélioration de la diversification
– Mise en place du pipeline d'investissements existant
– Contrôle des acquisitions ayant des exigences élevées en matière de qualité
• Optimisation des composantes de rendement
– Gestion active de la location
– Gestion efficace des immeubles
– Gestion stricte des coûts
• Objectif à moyen terme : Cotation et ouverture aux investisseurs du grand public
– La cotation signifie davantage de liquidité dans le négoce de parts de fonds.
– Les investisseurs existants bénéficient de l'opportunité de développement de l'agio
25
26
Annexes
27
Equipe Swisscanto Immobilier
Placements immobiliers
Assistance
Stephan Lüthi
Gestion
de projet
Achat / vente
Gestion
de portefeuille
Asset
Management
Daniel Kehl
Robert Haller
André Nussbaumer
Roland Süsstrunk
Roger Bucher
5 collaborateurs
6 collaborateurs
5 collaborateurs
1 collaborateur
8 collaborateurs
Finances et
controlling
Groupe de placement immobilier, fondation de placement Swisscanto
Portfolio Manager: Roland Süsstrunk
Gestionnaire de produits : Dirk Steiner
SWC REF IFCA
Portfolio Manager : Christoph Neuhaus
SWC REF SWISS COMMERCIAL
Portfolio Manager : Christoph Neuhaus
28
Produit au positionnement clair
• Produit récent (2010)
• Réservé aux investisseurs qualifiés
• Transactions hors bourse
• Investissement dans l'immobilier commercial et
mixte en Suisse
Rendement
• Produit d'investissement direct (pas d'IG)
Opportunistic
Value Added (VA)
Core Plus
Core
Risque (fluctuations de valeur)
orienté revenu
29
orienté croissance
Chiffres issus du rapport annuel
31.12.2013
31.12.2012
31.12.2011
Valeur d'inventaire par part en CHF
103.88
102.99
101.85
Rendement des placements
2.96%
3.14%
1.85%
Rendement net des constructions achevées
4.88%
4.89%
6.10%
Distribution par part (exonérée d'impôt) en CHF
3.00
2.10
2.00
Rendement de distribution
3.06%
1.95%
1.91%
Taux de distribution
94.66%
100.99%
97.06%
Taux de financement extérieur
16.56%
0.00%
0.00%
TER (en fonction de la fortune totale)
0.93%
0.92%
0.79%
Taux de perte de loyer
7.65%
7.96%
4.92%
Immeubles par rapport aux valeurs vénales, millions de CHF
378.81
280.91
192.84
Fortune nette du fonds, millions de CHF
311.63
308.97
305.55
Source : Lipper
30
Evolution de valeur des fonds immobiliers commerciaux
25%
20%
15%
10%
Swisscanto (CH) Real Estate Fund
Swiss Commercial
5%
SXI Real Estate Funds TR
0%
Credit Suisse Real Estate Fund
Interswiss
-5%
UBS (CH) Property Fd-Swiss
Commercial 'Swissreal'
-10%
-15%
12.2011
Schroder ImmoPLUS
06.2012
12.2012
06.2013
Performance (rendement total) en %
au 31.12.2014 en CHF
SXI Real Estate Funds TR
Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial
Credit Suisse Real Estate Fund Interswiss
UBS (CH) Property Fd-Swiss Commercial 'Swissreal'
Schroder ImmoPLUS
12.2013
06.2014
12.2014
3M
6M
1J
3J
30.6.11
6.41
2.59
4.32
3.81
4.16
9.70
2.59
6.27
4.12
8.58
14.99
8.81
13.78
13.24
13.96
18.82
6.11
7.13
14.37
9.98
21.93
9.57
11.71
15.12
13.05
Fonds de règlement
transactionnel Swisscanto
aux caractéristiques
similaires :
axé sur le commerce
Suisse entière
La performance historique ne constitue pas un indicateur prospectif de l’évolution des rendements et n'offre aucune garantie quant aux résultats futurs.
Le calcul de la performance ne tient pas compte des commissions et frais perçus lors de l'émission et du rachat des parts.
31
Source : Lipper
Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial –
Remarques importantes
Le Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial est un fonds immobilier suisse destiné aux investisseurs
qualifiés. Les indications figurant dans le présent document ont un caractère purement publicitaire et ne constituent ni
un conseil en placement ni un offre. Les seules sources d’information faisant foi pour l’acquisition de parts de fonds
Swisscanto sont les documents réglementaires respectifs (contrat de fonds, conditions contractuelles, prospectus et/ou
les informations clés pour l'investisseur, ainsi que les rapports de gestion). Ces documents peuvent être obtenus
gratuitement auprès de Swisscanto Asset Management SA, Nordring 4, case postale 730, 3000 Berne 25 ainsi
qu’auprès de toutes les agences des Banques Cantonales en Suisse et de la Banque Coop SA, Bâle, ou sous
www.swisscanto.ch. Les informations contenues dans ce document ont été réunies avec le plus grand soin par
Swisscanto. Les informations et opinions proviennent de sources fiables. Bien que la procédure soit caractérisée par
une grande rigueur professionnelle, Swisscanto ne fournit aucune garantie quant à l’exactitude, à l’intégralité et à
l’actualité des indications fournies. Swisscanto décline toute responsabilité quant aux décisions d’investissement
fondées sur le présent document. Les informations qu’il contient ne constituent une offre que dans la mesure où elles
sont expressément désignées comme telle. Des risques, notamment de fluctuation de valeur et de rendement, sont liés
aux placements. Les placements en monnaies étrangères sont par ailleurs soumis aux fluctuations des cours de
change. Les risques sont expliqués au cas par cas dans le prospectus de vente. La mention de certains titres ne
constitue en aucun cas une recommandation d’acheter ou de vendre. Les informations dans le présent document sont
publicitaires et ne sont pas conformes aux normes arrêtées pour promouvoir l'objectivité et ne sont pas soumises à
l’interdiction d'exécuter certaines transactions, en particulier si ces derniers connaissent la date de diffusion et le
contenu de la recherche avant le public.
33

Swisscanto (CH) Real Estate Fund Swiss Commercial – C`est le bon

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