DTZ Investment Market Update France Q1 2015

DTZ Research
INVESTMENT MARKET UPDATE
Démarrage en trombe
France T1 2015

Le marché de l’investissement démarre l’année 2015 en trombe, avec près de 5,6
er
milliards d’euros enregistrés au cours du 1 trimestre à l’échelle nationale sur des
actifs d’immobilier d’entreprise banalisé. Le marché a donc conservé sa bonne
dynamique ; il est porté par des liquidités toujours abondantes sur fond de
redressement de l’économie nationale et du niveau historiquement bas du marché
obligataire. Il faut remonter à 2006 pour trouver une meilleure performance pour un
er
1 trimestre (graphique 1).

Les méga-deals, déjà présents en 2014, ont continué d’animer le marché en ce
début d’année. Les transactions d’un montant unitaire supérieur à 200 millions
d’euros sont déjà au nombre de 8 pour un volume total de plus de 3,2 milliards
d’euros (57% du volume total, à comparer à 40% sur l’ensemble de 2014). Outre la
cession d’un portefeuille, l’essentiel de ces transactions a porté sur des immeubles
de bureaux à Paris ou dans le Croissant Ouest. Cette hyperactivité tranche avec le
segment des montants unitaires inférieurs à 50 millions d’euros, dont le nombre de
transactions, déjà en baisse en 2014, poursuit son ralentissement (de 17% à 52%
selon les tranches de montants considérées).

La classe des actifs tertiaires est toujours privilégiée par les investisseurs,
er
totalisant 3,3 milliards d’euros d’acquisitions au cours du 1 trimestre. Le
commerce continue d’afficher une bonne performance, cumulant déjà quelques
2 milliards d’euros de cessions actées depuis le début de l’année.

Le niveau élevé des liquidités et la forte attractivité dans l’ensemble du
compartiment tertiaire mettent les taux de rendement sous pression, qui passent
sous la barre des 4% pour les actifs tertiaires prime de Paris QCA. Ces taux
pourraient encore se comprimer d’ici la fin de l’année, établissant ainsi de
nouveaux records.
27 Avril 2015
Sommaire
Contexte économique
2
Investissement en France
3
Type d’actifs et localisations
4
Investissement en Ile-deFrance
5
Taux de rendement
6
Graphique 1
Volume d’investissement en France, milliards d’euros
30
25
Auteur
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
20
15
10
Contact
5
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
0
T1
T2-T4
Source: DTZ Research
www.dtz.com
Investment Market Update
1
France T1 2015
Contexte économique
Graphique 2
Enfin la reprise en France…
Les signes avant-coureurs d’une meilleure tenue de l’économie
se multiplient dans la zone Euro et les prévisionnistes
esquissent même l’hypothèse d’une croissance du PIB
meilleure que celle anticipée il y a encore quelques semaines.
Pour l’instant, les prévisions portent sur une croissance de
l’ordre de 1,6% en 2015, en progression par rapport aux 0,9%
enregistrés en 2014 (graphique 2). Cette deuxième année
d’indicateurs positifs met donc un terme à une séquence 20122013 de contraction de la croissance du PIB.
Ce rebond de l’économie européenne devrait donc entraîner
un accroissement des flux de capitaux de l’étranger à
destination de l’Europe. Notre dernière étude sur la levée de
capitaux (DTZ Great Wall of Money) relève ainsi une hausse
de 12% des fonds destinés à l’investissement en immobilier
d’entreprise en Europe. Ce flux pourrait encore être plus
important à l’avenir à mesure que l’économie chinoise ralentit
(7,4% de croissance du PIB en 2014 et 6,8% anticipé en
2015).
Un coût de l’argent historiquement très faible
Les deux taux directeurs du coût de l’argent ont encore baissé
er
au cours du 1 trimestre 2015 ; ils atteignent aujourd’hui des
niveaux historiquement faibles avec un taux Euribor à 0.07% et
Eonia à 0,02% respectivement en Avril 2015. Ces conditions
sont, à l’évidence, très avantageuses pour le marché de
l’investissement en immobilier en ce qui concerne le volet de
son financement. Les taux d’intérêt devraient conserver ce
niveau bas tout au long de 2015 voire même en partie en
2016. Cette détente des conditions de financement vient donc
s’ajouter à un niveau de liquidités déjà élevé ; elle va donc
supporter des projections ambitieuses quant au montant
potentiel d’investissement pour l’année 2015.
PIB en France, en Zone euro, aux Etats-Unis et Chine
15%
10%
5%
0%
-5%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
France
Zone Euro
Etats-Unis
Chine
Source : Oxford Economics
Graphique 3
Taux EONIA, Euribor 3 mois
5%
5%
4%
4%
3%
3%
2%
2%
1%
1%
0%
0%
-1%
-1%
Eonia
Eonia
Euribor 3 mois
Euribor 3 mois
Source : Banque de France
Graphique 4
OAT 10 ans et taux de rendement prime bureaux QCA
7%
6%
Une prime de risque immobilier encore plus
attractive
5%
L’indice français des OAT à 10 ans avait déjà atteint un point
bas fin 2014 à 0,75%. Il a, depuis lors, enregistré à nouveau
une baisse pour se positionner à 0,48% en Avril (graphique 4).
Il en résulte une prime de risque immobilier particulièrement
élevée, de plus de 330 points de base pour les immeubles
« prime » situé dans le QCA du Paris, alors même que le taux
de rendement immobilier subit une compression continue
depuis son point haut de 2007. L’importance de cette prime de
risque combinée à des perspectives économiques mieux
orientées (1,1% de croissance du PIB en France en 2015)
devrait contribuer à augmenter les allocations d’actifs vers le
compartiment immobilier, venant ainsi abonder un niveau de
liquidités déjà important.
3%
www.dtz.com
4%
2%
1%
0%
Paris QCA
OAT 10 ans
Source : DTZ Research
Investment Market Update
2
France T1 2015
Investissement en France
Graphique 5
Démarrage 2015 sur les chapeaux de roue
Dans la lignée d’une année 2014 achevée sur un volume de 23
er
milliards d’euros investis, le 1 trimestre 2015 marque encore
un record sur le marché de l’investissement. Près de 5,6
milliards d’euros ont été actés au cours des 3 premiers mois de
l’année (graphique 5). Il faut remonter à 2006 pour retrouver un
er
niveau d’investissement supérieur pour un 1 trimestre (7,1
milliards d’euros investis). Le marché enregistre donc une
progression de son volume investi de l’ordre de 41% en un an,
conservant ainsi la bonne dynamique de la fin de l’année 2014
(8,3 milliards d’euros engagés).
Volume d’investissement en France, milliards d’euros
30
25
20
15
10
5
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Ces premiers résultats sont de bons augures pour la suite de
l’année 2015 qui devrait continuer d’être animée par des
opérations de cessions/acquisitions. Avec un taux de
croissance de 40%, le marché français fait d’ores et déjà mieux
que le marché européen qui, sur la même période, a acté une
croissance des volumes d’investissement de l’ordre de 22%.
T1
T2
T3
T4
Source : DTZ Research
Graphique 6
Investissement en France par tranche de montant
Grands deals en 2014… et au 1er trimestre 2015
Tout comme en 2014, l’essentiel de la dynamique de marché
se polarise sur les acquisitions d’actifs d’un montant supérieur
à 200 millions d’euros. Leur poids dans le volume total investi
er
est passé de 40% en 2014 à 57% au 1 trimestre 2015 ; c’est
là aussi un niveau record. Cette part des grands deals révèle
deux tendances de fond : la recomposition en cours du
portefeuille d’un certain nombre d’investisseurs (KLEPIERRE,
fonds allemands en sortie de marché français entre autres…)
mais surtout les importantes liquidités aujourd’hui disponibles
sur le marché de l’investissement. Huit méga deals ont ainsi
été enregistrés sur ce segment de marché depuis le début de
l’année 2015 pour un montant cumulé de 3,2 milliards d’euros
(graphique 6). Outre la fusion KLEPIERRE/CORIO, on citera
l’acquisition par ADIA d’ « Ecowest », un immeuble de bureaux
neuf livrable en 2016 à Levallois-Perret et loué en grande
partie à L’OREAL. Viennent ensuite les cessions du centre
commercial « Nice Etoile » par UNIBAIL-RODAMCO au profit
d’ALLIANZ, et, l’acquisition d’une poignée d’immeubles de
bureaux à Paris et dans l’Ouest, tous valorisés à des montants
supérieurs à 200 millions d’euros.
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 T1
2015
Moins de 10 m
De 10 à 20 m
De 20 à 50 m
De 50 à 100 m
De 100 à 200 m
Plus de 200 m
Source : DTZ Research
Table 1
Nombre de transactions par tranche de montant
Tranche de
montant
1er trim
2015
10 ans
Moy.
Part
Evol.
Moins de 10 M€
42
118
3%
-52%
Nouveau recul des petits volumes
10-20 M€
14
21
3%
-42%
L’hyperactivité des transactions d’envergure tranche avec la
forte contraction du nombre de cessions/acquisitions relevées
sur le segment des actifs inférieurs à 50 millions d’euros. En
chute libre depuis 2013, cette tranche de montant continue
d’afficher des résultats en baisse (de 17% à 52% selon les
montants considérés). Le recul le plus marqué concerne le
segment des transactions d’un montant inférieur à 10 millions
d’euros. Il est tombé d’un volume moyen de 300 transactions
er
par an en 2014 à un peu plus de 40 transactions au 1
trimestre 2015, soit une baisse de plus de 50% (tableau 1).
20-50 M€
19
23
10%
-17%
50-100 M€
8
10
10%
100%
100-200 M€
7
5
17%
0%
Plus de 200 M€
8
2
57%
300%
98
118
100%
-34%
Total
Source : DTZ Research
Le marché de l’investissement français se segmente donc
avec d’un coté des grands deals toujours plus nombreux et, de
l’autre, des petites et moyennes transactions à la peine.
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Investment Market Update
3
France T1 2015
Type d’actifs et localisations
Graphique 7
Répartition des investissements selon le type de produits
Le commerce tisse sa toile
100%
L’appétence des investisseurs pour les actifs de bureaux se
er
confirme, avec près de 60% du montant total investi au 1
trimestre 2015. Les actifs tertiaires demeurent donc dominants
dans les stratégies d’allocations des investisseurs, pour autant
leur part de marché tend à se contracter depuis 2001 à mesure
que le compartiment des commerces prend de l’ampleur
(graphique 7).
Les cessions d’actifs commerciaux avaient déjà explosé leur
record de volume d’investissement, passant de 3 milliards
d’euros par an enregistrés de 2011 à 2013 à 6,3 milliards
er
d’euros en 2014. Le 1 trimestre 2015 confirme cette très
bonne dynamique, avec déjà plus de 2 milliards d’euros actés
depuis le début de l’année. Ce chiffre inclut la transaction hors
norme de KLEPIERRE et son absorption du patrimoine paneuropéen de CORIO valorisé à hauteur de 6 milliards d’euros.
Au rang de la cession des actifs unitaires, on citera celle par
UNIBAIL-RODAMCO du centre commercial « Nice Etoile »
pour un montant supérieur à 300 millions d’euros ou encore la
montée à 100% d’ALTAREA COGEDIM dans le « Qwartz »,
centre commercial inauguré en 2014 à Villeneuve-la-Garenne.
Les entrepôts logistiques et les locaux d’activité restent pour
l’instant à l’écart de cette bonne dynamique des volumes
d’investissement. Le début de l’année 2015 n’aura pas été
porteur pour ces deux types d’actifs. Les prochains trimestres
devraient voir une meilleure orientation du marché, alors que
quelques actifs ou portefeuilles logistiques sont actuellement
sur le marché.
Les cessions de portefeuilles toujours aussi
populaires
80%
60%
40%
20%
0%
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Bureaux
Commerces
Entrepôts
T1
2015
Locaux d'activité
Source : DTZ Research
Graphique 8
Répartition des investissements selon la localisation, en
milliards d’euros
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 T1
2015
Ile-de-France
Province
Portefeuilles nationaux
Source : DTZ Research
er
Dans la continuité de 2014, les résultats du 1 trimestre 2015
montrent le poids toujours important des cessions de
portefeuilles d’actifs, avec 1,2 milliard d’euros acté depuis le
début de l’année (graphique 8). Cette tendance devrait se
poursuivre au cours des prochains mois compte tenu de la
présence sur le marché de plusieurs portefeuilles d’actifs
commerciaux (CBRE GLOBAL INVESTORS) ou d’immeubles
de bureaux (UNION INVESTMENT ou KANAM). Ces cessions
sont à l’initiative d’investisseurs, principalement étrangers, qui
saisissent l’opportunité de fortes liquidités disponibles sur le
marché français pour arbitrer tout ou partie de leur patrimoine.
Dans ce contexte particulier où les investisseurs cherchent des
montants unitaires élevés et sont donc attirés par les actifs
franciliens, les marchés régionaux débutent l’année sur un
volume d’acquisitions de l’ordre de 650 millions d’euros,
essentiellement porté par les cessions d’actifs de commerces
et de quelques plateformes logistiques (graphique 8). Les
ventes d’immeubles de bureaux ont été peu nombreuses, pour
des montants unitaires dépassant à peine les 15 millions
d’euros. Les opportunités d’investissement sont relativement
rares en région, et les investisseurs encore peu sensibilisés au
potentiel de ces marchés dont les taux de rendement sont
encore élevés par comparaison de ceux constatés en Ile-deFrance.
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Investment Market Update
4
France T1 2015
Investissement en Ile-de-France
Graphique 9
Sur les traces de 2014
Répartition des investissements en Ile-de-France, en
milliards d’euros
Pour la deuxième année consécutive, les volumes
er
d’investissement en Ile-de-France enregistrent, au 1
trimestre, une performance supérieure à 3 milliards d’euros
(graphique 9). D’une année sur l’autre, ce volume a augmenté
de 17% pour représenter quelques 3,6 milliards d’euros
d’acquisitions. Près de 90% du volume ont ciblé des
immeubles de bureaux tandis que les actifs de commerces ont
été plus discrets ce trimestre.
25
L’attraction de l’Ile-de-France est donc intacte auprès des
investisseurs tant domestiques qu’étrangers, qui y trouvent des
actifs de grand gabarit et de montant unitaire supérieur à 100
voire 200 millions d’euros. Cette bonne dynamique devrait se
ème
ème
confirmer au cours des 2
et 3
trimestres avec une
vingtaine d’immeubles de taille similaire actuellement sur le
marché pour un montant total de près de 4 milliards d’euros…
0
Paris mais aussi l’Ouest
La recherche de volumes unitaires significatifs a eu pour
conséquence directe une polarisation des opérations
d’investissement sur le marché parisien et celui de l’Ouest
(graphique 10). A eux seuls, ces deux secteurs ont représenté
er
près de 90% du montant investi au 1 trimestre 2015, qui voit
ainsi le grand retour le Croissant Ouest, après une année 2014
en demi-teinte. Ce marché aura profité de la mise sur le
marché d’actifs tertiaires neufs et/ou sécurisés (« Ecowest » à
Levallois-Perret, « Espace Lumière » à Boulogne-Billancourt,
…). Fait intéressant, ces immeubles, d’un montant supérieur à
100 millions d’euros ont tous été acquis par des investisseurs
étrangers.
A Paris, on notera le report des opérations d’investissement
vers des secteurs alternatifs au Quartier Central des Affaires.
Le grand gagnant de cette diversification géographique est le
secteur Sud de Paris, dont Paris Rive Gauche. Les franges du
QCA ont, elles aussi, été le théâtre de quelques acquisitions,
sur des valeurs record supérieures à 15 000 euros/m² pour des
immeubles de quelques milliers de m².
Le value-added gagne du terrain
20
15
10
5
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
T1
T2
T3
T4
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 10
Répartition des investissements bureaux en Ile-de-France
par localisation, en milliards d’euros
100%
80%
60%
40%
20%
0%
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 T1
2015
Paris
La Défense
Croissant Ouest
1ère Couronne
2ème Couronne
Portefeuilles franciliens
Sources : Immostat, DTZ Research
Graphique 11
Répartition des investissements bureaux* en Ile-de-France
par type, en milliards d’euros
100%
80%
er
Le 1 trimestre 2015 acte un changement de paradigme en
termes de prise de risque. Les investissements « core »
restent certes encore très dominants sur le marché francilien,
mais ce trimestre, les acquisitions value-added (vide locatif ou
immeuble à restructurer) sont en forte progression, passant de
12% du volume investi en 2014 à plus de 20% ce trimestre
(graphique 11). Elles ont toutes concerné des actifs situés à
Paris ou dans le Croissant Ouest.
60%
40%
20%
0%
2013
Opportuniste
2014
Value added
T1 2015
Core +
Core
* Actifs d’un montant unitaire supérieur à 50 millions d’euros
Source : DTZ Research / DTZ Capital Markets
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Investment Market Update
5
France T1 2015
Taux de rendement
Graphique 12
Taux de rendement Bureaux Ile-de-France
Vers des niveaux historiquement bas pour le bureau
L’afflux de liquidités sur le marché français et l’appétence des
investisseurs pour les actifs « core » dans un marché où les
opportunités sont sommes toutes limitées ont continué de
mettre les taux de rendement prime sous pression. A Paris
QCA, les actifs de bureaux « prime » passent sous la barre
des 4%, s’établissant à 3,80%, soit un niveau proche de son
point bas de 2007 à 3,75%. La compression des taux prime ne
se limite pas au seul QCA. L’ensemble des secteurs tertiaires
de premier rang ont vu leur taux baisser de 25 points de base
en 3 mois. Ils s’échelonnent désormais de 4,25% dans le
Croissant Ouest à 5,25% en Première Couronne (graphique
12).
Ces taux pourraient connaître une nouvelle compression au
cours des prochains trimestres et ainsi établir de nouveaux
records historiquement bas.
10%
8%
6%
4%
2%
0%
Paris QCA
1ère Couronne
Source : DTZ Research
La Défense
2ème Couronne
Croissant Ouest
OAT 10 ans
Graphique 13
Mais aussi les commerces
Le schéma de compression des taux est identique en ce qui
concerne les actifs de commerces. En trois mois, les taux de
rendement des centres commerciaux - objets de toutes les
convoitises pour les actifs les plus qualitatifs – ont enregistré
une baisse de 10 points de base pour se positionner à 4,10%.
La compression est encore plus importante, de l’ordre de 25
points de base, pour les meilleurs pieds d’immeubles à Paris
(graphique 13). Les retail-parks sont restés, pour l’instant, à
l’écart de cette dynamique haussière des prix, mais ce répit
n’est que de courte durée et leurs taux devraient aussi se
compresser dans un avenir proche.
Déjà à un point bas pour la logistique
Sur le front de la logistique, le mouvement de compression,
constaté depuis un an, a déjà ramenés les taux de rendement
sur des niveaux historiquement bas, de l’ordre de 6% pour les
plateformes logistique de dernière génération en Ile-de-France
et à Lyon (graphique 14). Les taux ont suivi une trajectoire
similaire pour les actifs de la zone du Grand Marseille,
aujourd’hui valorisés de façon identique. Quelques opérations
en cours de négociation pourraient d’ailleurs établir de
nouveaux records en termes de taux de rendement.
Taux de rendement commerce
7%
6%
5%
4%
3%
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
T1
2015
2014
T1
2015
Centre Ville Paris
CC Super prime
Retail-parks Nvlle géné.
Source : DTZ Research
Graphique 14
Taux de rendement logistique
8,50%
8,00%
7,50%
7,00%
6,50%
6,00%
2008
2009
2010
Ile-de-France
2011
2012
Lyon
2013
Marseille
Source : DTZ Research
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Investment Market Update
6
France T1 2015
Définitions
Core
Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante
et assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la
qualité des locataires, de la durée des baux, du faible taux
de vacance et de peu de rotations.
Euribor
Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire
européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le
marché bancaire européen pour une échéance déterminée.
Il correspond à la cotation fournie quotidiennement par un
échantillon de 57 établissements bancaires européens.
LTV (Loan to value)
Ratio d’endettement (montant du financement sur la valeur
totale de l’actif).
OAT 10 ans
Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le
support de l'endettement à long terme de l'Etat dont la
maturité est de 10 ans.
Opération en blanc
Projet de construction commencé avant d’avoir trouvé des
acquéreurs où des locataires pour un actif immobilier.
Taux de rendement prime
Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition
AEM de l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours
d'une période donnée, après élimination des valeurs
aberrantes (occurrences inférieures à deux).
Taux EONIA (Euro OverNight Index Average)
Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le
jour du marché monétaire européen.
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Investment Market Update
7
EMEA
France
Heading
Heading
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
Président
+33 (0)1 49 64 90 70
[email protected]
Name
Title
+44 (0)20 3296 3820
[email protected]
Name
Title
+44 (0)20 3296 3820
[email protected]
Agency
Investissement
Valuation
Conseil
Marc-Henri Bladier
Directeur Général
+33 (0)1 49 64 90 69
[email protected]
Nils Vinck
Directeur
+33 (0)1 49 64 46 37
[email protected]
Jean-Philippe Carmarans
PDG
+33 (0)1 47 48 48 77
[email protected]
Jean-Louis Guilhamat
Directeur Corporate Solutions
+33 (0)1 49 64 47 82
[email protected]
Asset Management
Alban Liss
Président
+33 (0)1 49 64 48 58
[email protected]
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