DTZ Investment Market Update France Régions T4 2014

DTZ Research
INVESTMENT MARKET UPDATE
En attendant la vraie
reprise
France Régions T4 2014

La province n’aura pas profité cette année des très bons résultats nationaux (22,7
milliards d’euros en 2014) qui se sont finalement concentré sur la région capitale.
Avec seulement 2,6 milliards d’euros investis dans des actifs uniques en province
contre 3,5 milliards en 2013, l’heure est même au repli (-25% d’une année sur
l’autre). La performance de 2014 est donc décevante, car loin des volumes
moyens enregistrés entre 2011 et 2013 (3,4 milliards d’euros par an) ou de son
niveau record de 2007 avec 5,7 milliards d’euros transactés. Ce constat doit
cependant être nuancé car dans le même temps, les cessions de portefeuilles
nationaux ont quasiment été multipliées par 10, représentant environ 4 milliards
d’euros en 2014.

Le repli des montants investis en province est en partie du à l’absence de méga
deals, l’activité du marché ayant principalement porté sur le segment des cessions
de 20 à 50 millions d’euros (+8% en un an). Le bureau reste l’actif le plus attractif
en régions avec une part de marché de 54%. Il a même progressé cette année
tandis que les investissements en commerces, entrepôts et locaux d’activités ont,
quant à eux, reculé.

Les investisseurs continuent de privilégier la région Rhône-Alpes, toujours en tête
avec 797 millions investis, un chiffre en baisse de 37% en un an. Cette région a
perdu des parts de marchés au profit de PACA et du Nord-Pas-de-Calais qui,
elles, progressent (+26% et +15% en 2014). On assiste cette année à de belles
remontées des Pays-de-la-Loire et de la Lorraine grâce à quelques grandes
transactions tandis que l’Aquitaine et le Languedoc-Roussillon disparaissent du
peloton de tête avec des volumes investis largement inférieurs aux années
précédentes.

L’année 2014 est marquée par le retour des compagnies d’assurances, 3
investisseur en régions avec 396 millions d’euros investis, juste derrière les fonds
d’investissement (724 millions d’euros) et les OPCI/SCPI (648 millions d’euros) qui
se maintiennent en tête malgré des volumes d’acquisitions en repli (-39% et-10%).
9 Mars 2015
Sommaire
Contexte économique
2
Investissement en Régions 3
Données générales
3
Par type d’actif
4
Par régions
4
Par type d’investisseurs
5
Taux de rendement Bureaux
6
Définitions
7
ème
Graphique 1
Montant des investissements en régions par trimestre, en milliards d’EUR
6
5
Auteur
Hélène Boreau
Chargée d’études
+33 (0)1 49 64 64 07
[email protected]
Contact
Magali Marton
Head of EMEA Research
+33 (0)1 49 64 49 54
[email protected]
4
3
2
1
0
T1
T2
T3
T4
Source: DTZ Research
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Investment Market Update
1
France Régions T4 2014
Contexte économique
Graphique 2
Economie française à la traîne de la reprise
La reprise économique ne serait pas au rendez-vous des
attentes des économistes et les dernières analyses du Fonds
Monétaire International (FMI) font état d’un ralentissement
généralisé de la croissance, exception faite des Etats-Unis.
Pour autant, la Chine continue de caracoler en tête des
grandes économies mondiales, même si la croissance de son
PIB ralentit avec une augmentation de 7,7% en 2012 et 2013
et seulement 7,4% en 2014 (graphique 2).
PIB en France, en Zone euro, aux Etats-Unis et Chine
15%
10%
5%
0%
-5%
La zone Euro sort enfin de la récession et devrait achever
l’année 2014 sur un taux de croissance de son PIB de l’ordre
de 0,8%, à comparer à une contraction de 0,4% enregistrée en
2013. La situation de l’économie française n’en est que plus
inquiétante avec une troisième année consécutive de faible
croissance. Consommation en berne, moral des ménages et
des affaires en phase de convalescence mais encore loin
de leurs niveaux usuels….l’économie française n’en finit plus
de sortir de la crise.
Dans ce contexte pour le moins morose, quelques éléments
viennent donner une certaine crédibilité aux projections de
croissance de 1% en 2015, présentées par l’INSEE et relayées
par le gouvernement. Citons le moral des ménages qui a
gagné 2 points pour le deuxième mois consécutif et se
positionne à 90 points, son plus haut niveau depuis novembre
2010. Ce frémissement est un élément positif même s’il
bénéficie à l’évidence d’une conjonction d’éléments porteurs
(baisse du prix du pétrole, faible inflation et taux d’emprunt
historiquement bas).
Prime de risque immobilier toujours aussi attractive
Le coût de l’argent n’a jamais aussi été peu élevé en France.
Les taux Euribor et Eonia atteignent des points bas,
respectivement 0,08% et -0,08% en janvier 2015 (graphique
3). L’investissement immobilier profite de ces conditions
avantageuses, tirant un trait sur le mur de la dette qui avait
bridé l’activité du marché entre 2007 et 2009. Pour autant, tout
investissement ne trouve pas forcément un financement ; les
banques et autres organismes de prêts faisant toujours montre
de méfiance quant au financement d’acquisitions d’opérations
en blanc.
2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
France
Zone Euro
Etats-Unis
Chine
Source : Oxford Economics
Graphique 3
Taux EONIA, Euribor 3 mois
5%
5%
4%
4%
3%
3%
2%
2%
1%
1%
0%
0%
-1%
-1%
Eonia
Eonia
Euribor 3 mois
Euribor 3 mois
Source : Banque de France
Graphique 4
OAT 10 ans et taux de rendement prime en régions
10
8
6
4
2
Prime de risque immobilier toujours aussi attractive
L’indice français des OAT à 10 ans, tombé à 1,35% en
septembre, a conservé sa tendance baissière pour atterrir à
0,75% début 2015. Il en résulte une prime de risque immobilier
particulièrement élevée, de l’ordre de 345 points de base pour
les centres commerciaux en régions, et plus de 500 points de
bases pour les actifs tertiaires ou logistiques lyonnais. Avec
une telle prime de risque, les allocations d’actifs devraient
continuer de se réaliser en faveur de l’immobilier, venant ainsi
abonder un niveau de liquidités déjà important (graphique 4).
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0
2008
2009
2010
Bureaux Lyon
Logistique Lyon
Source : DTZ Research
2011
2012
2013
2014
Centres commerciaux
OAT 10 ans
Investment Market Update
2
France Régions T4 2014
Investissement en Régions
Données générales
Un niveau record en France, mais qui ne profite
pas à la province
Au cumul de l’année, la performance du marché français de
l’investissement s’élève à 22,7 milliards d’euros (+46% en un
an). Elle se rapproche ainsi des volumes record de 2006 et
ème
2007, et ce grâce à un 4
trimestre qui restera dans les
annales comme l’un des meilleurs que le marché de
l’investissement en France n’ait jamais connu. Ce record est
en grande partie du aux méga deals qui ont animé le marché
tout au long de l’année. En effet, les transactions d’un
montant unitaire supérieur à 200 millions d’euros ont
progressé de 89% cette année avec la multiplication des
cessions de portefeuilles et la vente d’actifs immobiliers
emblématiques.
Cependant, ce record profite principalement au marché
francilien, qui, avec 16 milliards d’euros investis, est en
progression de 36% d’une année sur l’autre. Dans le même
temps, les marchés régionaux n’ont enregistré que 2,6
milliards d’euros, un montant en repli de 25% par rapport à
2013 (3,5 milliards d’euros investis). Le marché de
l’investissement en régions renoue ainsi avec une dynamique
plutôt molle, loin des volumes des 3 dernières années (3,4
milliards d’euros actés par an entre 2011 et 2013) ou de son
niveau record de 2007 avec 5,7 milliards d’euros transactés.
On a assisté en revanche cette année à un retour en fanfare
des cessions de portefeuilles nationaux ; ils ont représenté
quelques 4 milliards d’euros investis au cumul de l’année
(soit 19% des engagements globaux). On citera notamment
l’acquisition du portefeuille « Loren » par BLACKSTONE au
ème
1er semestre (400 millions d’euros) ou la cession au 4
trimestre d’un portefeuille par CARVAL (60 millions d’euros),
ou encore les cessions de centres commerciaux réalisées
par KLEPIERRE et UNIBAIL RODAMCO.
Graphique 5
Montant des investissements en France par type d’actif,
en milliards d’EUR
35
30
25
20
15
10
5
0
Ile-de-France
Province
Portefeuilles nationaux
Source : DTZ Research
Graphique 6
Investissement en régions par tranche de montant, en
millions d’EUR
100%
20
80%
15
60%
10
40%
20%
5
0%
0
Moins de 10 millions
De 20 à 50 millions
De 100 à 200 millions
Taille moyenne
Source : DTZ Research
De 10 à 20 millions
De 50 à 100 millions
Plus de 200 millions
Seul le segment 20-50 millions d’euros progresse
d’une année sur l’autre
Contrairement à l’Ile-de-France, la dynamique du marché de
l’investissement en province n’est pas portée par ces
transactions au montant unitaire élevé. Depuis 2 ans, les
acquisitions de plus de 200 millions d’euros ont disparu du
paysage, et celles comprises entre 100 et 200 millions ont
fortement reculé en 2014. Seul, le segment des transactions
comprises entre 20 et 50 millions d’euros affiche une
progression (+8%) d’une année sur l’autre pour atteindre 750
millions d’euros en 2014, sans pour autant égaler son niveau
moyen des 10 dernières années (880 millions d’euros).
Le nombre des transactions enregistrées en 2014 marque lui
aussi un repli, le marché a donc été nettement moins actif
avec 280 transactions actées cette année, contre 350 en
moyenne par an entre 2011 et 2013.
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Investment Market Update
3
France Régions T4 2014
Graphique 7
Un fort recul des montants investis en commerce,
entrepôts et locaux d’activité
Montant des investissements en régions par type de
produit, en milliards d’EUR
A l’image du reste de la France, le bureau reste le type d’actif
le plus attractif en régions. Avec 1,4 milliards d’euros investis,
il est d’ailleurs le seul actif à voir son volume de transactions
progresser d’une année sur l’autre (+8%). En revanche, la
part des investissements en bureaux est tout de même moins
importante en régions (54%) qu’en Ile-de-France (84%).
En effet, les commerces ont également une place de choix
dans les allocations d’actifs en province et ils représentent
environ 1/3 des montants engagés (contre 12% en Ile-deFrance). Pour autant, ils enregistrent un recul important (39%). Il en va de même pour les investissements en
entrepôts et locaux d’activité qui ont fortement reculé cette
année (-53% et -49% en un an). Sur ces deux types d’actifs,
l’essentiel des acquisitions de l’année s’est réalisé via des
cessions de portefeuilles, plutôt que des actifs uniques.
Millions
Par type d’actif
6
5
4
3
2
1
0
Bureaux
Commerces
Locaux d'activités
Source : DTZ Research
Graphique 8
Répartition géographique des investissements en
régions en 2013 et 2014
Par régions
Recul du Rhône Alpes et progression du PACA
ère
La région Rhône-Alpes a conservé en 2014 sa 1 place
dans le palmarès des régions les plus dynamiques avec 797
millions d’euros investis. Ce volume d’investissement est
pourtant en baisse de 37% d’une année sur l’autre.
Rappelons que l’année 2013 avait vu le volume
d’investissement en Rhône-Alpes atteindre un record (1,3
milliard d’euros). Sa part de marché diminue donc pour
atteindre 31% du montant investi en régions en 2014 contre
42% en 2013. Dans le même temps le PACA et le Nord-Pasde-Calais ont gagné des parts de marché avec des volumes
en hausse de 26% et 15% en un an. Sur les 393 millions
d’euros investi en PACA, près de 40% ont porté sur des
actifs commerciaux. La vente en l’état futur d’achèvement du
centre commercial « Nice One » par PIA STADE
(VINCI/ADIM) à des investisseurs privés a fortement participé
à ce dynamisme.
La progression la plus spectaculaire aura été celle des Pays
de la Loire avec un volume passant de 60 millions d’euros en
2013 à 235 millions d’euros investis en 2014, et ce grâce à 3
transactions de plus de 40 millions en bureaux et commerces
à Nantes, Le Mans et Laval. La Lorraine remonte également
dans le tableau avec 178 millions investis cette année, un
record pour cette région dont la moyenne des montants
engagés tourne plutôt autour de 80 millions d’euros par an.
Ce record s’explique par la cession par HAMMERSON à
AXA REAL ESTATE du « Centre commercial Saint
Sébastien » à Nancy pour 130 millions d’euros.
L’Aquitaine et le Languedoc Roussillon dont les montants
moyens investis depuis 10 ans se situaient autour de 80-100
millions d’euros par an, ont subi un fort recul cette année, en
l’absence de transaction significative. Avec seulement 21
millions d’euros chacune engagés, ces régions sortent du
peloton de tête.
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Entrepôts
11%
6%
42%
7%
2013
7%
7%
8%
10%
Rhône Alpes
Midi Pyrénées
Aquitaine
Haute Normandie
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Languedoc Roussillon
Nord Pas de Calais
Autres
12%
7%
31%
7%
2014
9%
15%
9%
10%
Rhône Alpes
Nord Pas de Calais
Midi Pyrénées
Haute Normandie
Source : DTZ Research
Provence-Alpes-Côte d'Azur
Pays de la Loire
Lorraine
Autres
Investment Market Update
4
France Régions T4 2014
Par type d’investisseurs
Graphique 9
Le retour des institutionnels
Investissements en régions par type d’acquéreur
L’année 2014 est une année de repli pour les
investissements en régions, et cela concerne la majorité des
acteurs du marché. Ainsi, à l’inverse de la tendance
parisienne, les fonds d’investissement en forte progression
depuis 2 ans, ont vu leurs volumes engagés reculer en 2014
(-39%). Ils n’en demeurent pas moins les 1ers acteurs du
marché en régions avec environ 723 millions d’euros investis
cette année, dont 40% sur des actifs tertiaires. Les
OPCI/SCPI ont suivi une tendance similaire, enregistrant un
recul de 10% de leurs investissements. Ils se maintiennent
nde
tout de même à la 2 place du classement avec 647
millions d’euros investis en 2014.
Seules les compagnies d’assurances et banques ont
maintenu le cap cette année avec 396 millions investis, en
hausse de 23% d’une année sur l’autre. Ce montant engagé
se répartit sur 8 transactions dont la plus imposante est
l’achat par la CAISSE D’EPARGNE auprès de SOGELYM
DIXENCE de la « Tour Incity » à Lyon pour 130 millions
d’euros. Leurs acquisitions ont porté majoritairement sur des
actifs tertiaires et des montants unitaires supérieurs entre 40
et 130 millions d’euros, tant à Lyon, Marseille, Lille qu’à
Toulouse ou encore Metz.
Les investisseurs français gardent le cap
L’ensemble des nationalités ont globalement moins investis
en régions en 2014. Parmi les plus forts reculs on trouve les
américains (-83%), les anglais (-77%) et le Moyen-Orient,
absents des investissements en régions cette année. Avec
er
un repli de seulement 15%, la France reste le 1 investisseur
en province avec 1,8 milliard d’euros engagés, soit 70%du
volume global.
Loin derrière le cumul des pays européens et des fonds
paneuropéens ne représente plus que 16% du marché contre
23% en 2013. En revanche des tendances inverses
s’observent au sein des différentes nationalités. Si les
investisseurs anglais, belges ou Luxembourgeois ont peu
investi en France cette année, la Suisse est de retour cette
année avec l’acquisition d’un portefeuille de bureaux à Lille
pour 74 millions d’euros. Il en va de même pour l’Allemagne
qui, absente des transactions l’année dernière, est de retour
avec l’achat d’un parc logistique en PACA pour 28 millions
d’euros.
100%
80%
60%
40%
20%
0%
Cie Assurances/Banques
Autres foncières
Autres fonds d'investissement
Investisseurs privés
Source : DTZ Research
Graphique 10
Investissements en régions selon la nationalité des
acquéreurs
100%
80%
60%
40%
20%
0%
France
Allemagne
Pays-Bas
Moyen-Orient
Autres
Source : DTZ Research
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Etats-Unis
Angleterre
Autres Pays Européens
Fonds paneuropéens
Graphique 11
Investissement en régions par type d’actif selon la
nationalité des acquéreurs en 2014
Angleterre
Etats-Unis
Allemagne
Autres pays européens
Pays-Bas
Fonds paneuropéens
France
Des achats uniques
Selon les nationalités, les stratégies d’investissement sont
différentes en régions : en 2014 les allemands et les EtatsUnis ont marqué leur préférence pour les actifs logistiques
alors que les Pays-Bas ont massivement investi dans des
actifs de commerces. Les fonds paneuropéens se sont, eux,
positionnés sur des actifs tertiaires et de commerces. Les
investisseurs français sont in fine aujourd’hui les seuls à se
positionner sur l’ensemble des types d’actifs (graphique 11).
SIIC
SCPI/OPCI
Soc. d'Invstt immobilier
0%
Bureaux
Commerces
25%
50%
Entrepôts
75%
100%
Locaux d'activités
Source : DTZ Research
Investment Market Update
5
France Régions T4 2014
Taux de rendement Bureaux
Graphique 12
Les investissements tertiaires en hausse
Taux de rendement prime par type de produit à Lyon en
2014
Après deux années de recul, l’investissement en bureau a
retrouvé la faveur des investisseurs cette année. Avec 1,4
milliards d’euros investis, il est en hausse de +8% cette
année et représente ainsi 54% des investissements en
régions.
La région Rhône-Alpes porte ce segment de marché en
concentrant près de 43% des montants investis en actifs
tertiaires en province. Loin derrière, on retrouve le Nord-Pasde-Calais (16%) et Midi-Pyrénées (13%). Ces trois régions
ont également en commun d’avoir des marchés très tertiaires
où le bureau représente plus des ¾ des investissements. Il
en va de même pour les marchés secondaires du Sud-Ouest
français (Languedoc-Roussillon, Centre, Aquitaine, Limousin
et Poitou-Charentes) où le bureau représente entre 50% et
80% des montants investis.
Les Pays-de-la-Loire et le PACA particulièrement actifs cette
année, toutes typologies confondues, ont également
enregistré de bons résultats sur le segment tertiaire, avec
plus de 100 millions d’euros investis. En PACA, le bureau
n’est en revanche pas le segment le plus actif ; il arrive en
ème
2
place, après les commerces (38% du montant investi).
9
8
7
6
5
4
3
2
1
0
Bureaux Lyon
Logistique Lyon
Source : DTZ Research
Graphique 13
Taux de rendement bureaux prime en régions au 1
semestre 2014
er
10%
9%
Le marché alsacien, généralement plutôt tertiaire, a
enregistré un volume d’investissement plus important cette
année (61% des investissements) tandis qu’en Bourgogne,
les locaux d’activité ont été ultra-dominants.
8%
Stabilité des taux de rendement prime bureaux
5%
Les taux de rendement prime bureau sont globalement
restés stables sur la plupart des marchés régionaux en 2014.
On notera cependant une hausse sur les marchés rennais,
(désormais à 8,00%), nîmois (8,50%) et de Sophia Antipolis
(7,50%). A l’inverse, le taux de rendement prime bureau s’est
légèrement corrigé, à Besançon (8,50%) et très légèrement à
Strasbourg (6,75%).
Centres commerciaux
OAT 10 ans
7%
6%
Amplitude du taux de rendement prime entre 2006 et le T4 2014
2014
Source : DTZ
Ainsi, les taux de rendements des marchés secondaires de
Besançon, Nîmes, Toulon, rennes et Reims sont parmi les
plus élevés en province entre 8% et 8,50%. En parallèle les
taux de rendement des marchés de référence de Lyon,
Marseille, Bordeaux et Toulouse sont parmi les plus faibles,
compris entre 5,80 et 6,50%. Ces taux reflètent des prix
moyens compris entre 1 200 et 2 300 euros /m² selon les
marchés considérés. Les régions les plus actives (RhôneAlpes, PACA et Nord) enregistrent des prix moyens
supérieurs à 2 000 euros/m².
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Investment Market Update
6
Définitions
Core
Actif bénéficiant d'une localisation géographique attrayante et
assurant des rendements locatifs sûrs en raison de la qualité des
locataires, de la durée des baux, du faible taux de vacance et de
peu de rotations
Euribor
Euro Interbank Offered Rate - Taux du marché monétaire
européen. Il est égal à la moyenne des taux offerts sur le marché
bancaire européen pour une échéance déterminée. Il correspond à
la cotation fournie quotidiennement par un échantillon de 57
établissements bancaires européens
LTV (Loan to value)
Ratio d’endettement (montant du financement sur la valeur totale
de l’actif)
OAT 10 ans
Obligations Assimilables du Trésor - Fonds constituant le support
de l'endettement à long terme de l'Etat dont la maturité est de 10
ans
Opération en blanc
Projet de construction commencé avant d’avoir trouvé des
acquéreurs où des locataires pour un actif immobilier
Taux de rendement prime
Ratio entre les loyers hors charges et le prix d'acquisition AEM de
l'actif. Rentabilité la plus basse observée au cours d'une période
donnée, après élimination des valeurs aberrantes (occurrences
inférieures à deux).
Taux EONIA (Euro OverNight Index Average
Taux de rémunération des dépôts interbancaires au jour le jour du
marché monétaire européen
EMEA
France
Heading
Heading
John Forrester
Chief Executive
+44 (0)20 3296 2002
[email protected]
Antoine Derville
PDG
+33 (0)1 49 64 90 70
[email protected]
Name
Title
+44 (0)20 3296 3820
[email protected]
Name
Title
+44 (0)20 3296 3820
[email protected]
Agency
Valuation
Investissement
Marc-Henri Bladier
Directeur Général
+33 (0)1 49 64 90 69
[email protected]
Jean-Philippe Carmarans
PDG
+33 (0)1 47 48 48 77
[email protected]
Nils Vinck
Directeur
+33 (0)1 49 64 46 37
[email protected]
Asset Management
Conseil
Alban Liss
Président
+33 (0)1 49 64 48 58
[email protected]
Jean-Louis Guilhamat
Directeur Corporate Solutions
+33 (0)1 49 64 47 82
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