Actualités du foncier et de l`aménagement N°6

La lettre
Actualités du foncier et de l’aménagement
N°6 - Juillet 2013
P.2 OUTIL FONCIER Le droit de préemption «commercial» : un outil stratégique au service du commerce de proximité
encore peu utilisé P.3 REGARD D’UN PARTENAIRE Action Logement : un mouvement dédié au logement, au service
des salariés des entreprises et de l'emploi P.4&5 DOSSIER SPÉCIAL Division foncière en vue de construire : quel outil
choisir? P.6 REGARD SUR UNE OPÉRATION Le marais de Montfort : une expérience réussie de protection et de mise
en valeur d’un espace naturel dans un secteur convoité P.7 STRATÉGIE FONCIÈRE Quand l'État régional encourage les
politiques d'aménagement plus économes en foncier P.7 UNE CONVENTION TRIENNALE ENTRE L'ÉTAT RÉGIONAL
ET LE CERF RHÔNE-ALPES Une collaboration guidée par un principe de réciprocité P.8 ACTUALITÉS
l’éditorial
Le deuxième colloque du CERF
Rhône-Alpes, qui s’est tenu le
2 juillet dernier, a réuni plus
de 200 personnes autour des
enjeux fonciers du logement.
La nature des échanges et
la diversité des participants,
d’horizons
professionnels
et
géographiques
variés,
montrent
tout
l’intérêt
de disposer d’une scène
d’échanges régionale dédiée
au foncier.
Au centre des débats, les
questions liées à l’articulation
des
compétences
entre
les
différents
niveaux
institutionnels, à la régulation
de l’offre foncière entre
territoires, à la capacité
des acteurs à monter des
opérations
toujours
plus
complexes et coûteuses…
autant de sujets sur lesquels il
est nécessaire de décloisonner
les approches pour trouver
des solutions plus adaptées au
contexte d’aujourd’hui.
En tant qu'élu et Président
du CERF Rhône-Alpes, il me
semble essentiel que le CERF
maintienne cette dynamique
d’échanges entre acteurs
locaux, d’autant plus que les
réformes à venir – acte III de
la décentralisation, réforme de
l’urbanisme et du logement,
loi agricole, loi de finances –
placeront davantage l’initiative
locale au cœur du changement.
Le récent rapprochement
entre l’État régional et le CERF
Rhône-Alpes s’inscrit dans
cette volonté.
Denis PERRON
Président du CERF Rhône-Alpes
Vice-président du Conseil général de l’Ain
Actualités du foncier et de l’aménagement - N°6 - Juillet 2013
OUTIL FONCIER
Le droit de préemption « commercial » : un outil stratégique au
service du commerce de proximité encore peu utilisé
Le droit de préemption sur les fonds artisanaux, les fonds commerciaux et les baux commerciaux dit « droit de
préemption commercial » a été mis en place pour préserver la diversité du commerce de proximité ainsi que pour
combler les manques du droit de préemption urbain (DPU) qui ne couvrait pas les biens commerciaux. Il peine pourtant
à se généraliser pour les communes.
Un outil à la disposition des communes
Créé par la Loi du 2 août 2005 relative aux PME, le droit
de préemption commercial relève de la compétence de
la commune dotée ou non d’un PLU. Il concerne les fonds
artisanaux, les fonds de commerces, les baux commerciaux
et les terrains portant ou destinés à accueillir des
commerces dont la surface de vente est comprise entre
300 et 1000m². Les murs ne sont pas concernés par ce droit
de préemption ; ils relèvent du DPU. Sont également exclus
les biens compris dans une cession de commerce dans le
cadre d’un plan de sauvegarde, d’un redressement ou
d’une liquidation judiciaire.
Depuis la Loi
du 28 mai 2010
1
Aucune délégation n’est possible auprès d’un EPCI ou
encore d’un opérateur foncier de type EPF/EPFL ou SEM.
L’article L. 327-11 du Code de l’urbanisme permet toutefois
aux SPLA de faire usage du droit de préemption commercial
par délégation du titulaire, de manière à rendre plus fluide
la réalisation de certains projets.
Déclaration
d’Intention d’Aliéner
2
Il est à noter que si le vendeur omet d’envoyer la DIA, la
nullité de la vente peut être prononcée pendant cinq ans.
Une fois propriétaire, la collectivité a tout intérêt à mettre en
valeur le commerce en le maintenant en activité. De cette
façon, le bien ne perd pas de valeur ni sa clientèle dans
l’attente d’un repreneur définitif. Pour cela, la commune
peut mettre le commerce en location-gérance.
La commune n’a cependant pas vocation à rester propriétaire
du bien et à l’exploiter elle-même. Elle doit rétrocéder le bien
dans un délai de deux ans3 au profit d’un commerçant ou
d’un artisan. Pour cela, un appel à candidature est lancé avec
un cahier des charges et une proposition de prix. Les projets
reçus sont examinés par le Conseil municipal qui détermine
si le projet est favorable au commerce de proximité. La
décision d’attribution est justifiée par la délibération du
Conseil puis l’avis de rétrocession est affiché en mairie
pendant quinze jours. A noter que si la rétrocession n’a pas
lieu dans les deux ans impartis, l’acquéreur évincé par la
préemption a un droit de priorité d’acquisition sur le bien.
Une réelle utilité stratégique
On le voit bien ce droit de préemption « commercial » voisin
du DPU par sa mise en œuvre permet à la commune d’avoir
une réelle prise sur l’activité commerciale de son territoire.
La mise en place du périmètre de préemption est l’occasion
pour les élus de mieux connaître l’appareil commercial mais
également de nouer des relations partenariales privilégiées
avec le réseau de commerçants.
Auparavant
d'un an, ce délai a
été allongé par la Loi
Warsmann du 22 mars
2012
3
Un outil qui reste incomplet
Comment mettre en place ce droit de
préemption ?
Mettre en place et utiliser ce droit de préemption commence
par la détermination d’une zone de préemption spécifique
appelée «périmètre de sauvegarde du commerce et de
l’artisanat de proximité». Ce périmètre est établi à la libre
appréciation du Conseil municipal à partir d’un rapport
présentant la situation du commerce et de l’artisanat dans
la zone (taille des commerces, nature des activités, menaces
etc...). Le projet de délibération est soumis à la Chambre de
Commerce et d’Industrie ainsi qu’à la Chambre des Métiers
et de l’Artisanat pendant deux mois. Au-delà, leur avis est
réputé favorable.
Une fois ce périmètre établi, toute cession à titre onéreux
de fonds artisanaux et commerciaux, de baux commerciaux
ou de terrains à vocation commerciale est soumise au
droit de préemption. Tout comme pour les autres droits de
préemption, lors d’une cession, une DIA2 est transmise au
Maire qui a deux mois pour exercer sa préemption. Cette
dernière se fait au prix de vente fixé entre le vendeur et
l’acquéreur évincé. En cas de désaccord du Maire avec ce
montant, il peut saisir le juge de l’expropriation pour fixer
le prix. La préemption doit être motivée : elle s’appuie sur le
dossier du périmètre de sauvegarde (plan de périmètre et
rapport de la situation du commerce).
2
Créé depuis un peu plus de cinq ans, ce droit de préemption
a pourtant connu un succès mitigé. En effet, quelques limites
sont apparues quant à sa mise en œuvre. Tout d’abord,
l’impossibilité de le déléguer à un opérateur ou un EPCI rend
son utilisation lourde pour certaines communes. Par ailleurs,
la préemption se faisant la plupart du temps au prix, les
montants peuvent devenir parfois imposants, obligeant les
communes à prévoir une certaine trésorerie pour acquérir.
Consciente de ces dérives à la fois opérationnelles et
financières, Sylvia Pinel, Ministre de l'Artisanat, du Commerce
et du Tourisme, annonçait le 30 mai dernier préparer
un plan d'action pour le commerce et les commerçants.
Cette réforme a pour but de « redynamiser », entre autres,
le droit de préemption « commercial ». Ces perspectives
d’amélioration promettent donc une seconde vie à cet outil
stratégique.
Actualités du foncier et de l’aménagement - N°6 - Juillet 2013
REGARD D’UN PARTENAIRE
Action Logement : un mouvement dédié au logement, au service
des salariés des entreprises et de l'emploi
Entretien avec Jean-Marc TOMI, délégué territorial d’Action Logement.
Action Logement : qu’est-ce que c’est ?
Comment s’organise votre intervention ?
C'est la dénomination usuelle de la Participation des
Employeurs à l'Effort de Construction (PEEC) mise en place
en 1953 pour les entreprises du secteur privé non agricole1.
Jusqu’en 2009, le mouvement était connu sous le nom de
«1% Logement», puisqu’à l’origine les entreprises devaient
consacrer 1% de leur masse salariale au financement
de la résidence principale des salariés. Désormais, les
entreprises ne versent plus aux Comités Interprofessionnels
du Logement (CIL) de leur choix que 0,45% de leur masse
salariale. Cependant leur contribution n’a que peu diminuée
puisqu’elles doivent également verser 0,5% au Fonds
National d’Aide au Logement (FNAL)2, qui finance diverses
allocations logement.
Action Logement est un réseau composé de plusieurs
entités : l’UESL, l’APAGL4, la Foncière Logement et 23 CIL à
ce jour. Les CIL collectent la participation des employeurs,
financent des programmes, accordent des prêts et des
services aux salariés. L’UESL «tête de réseau» définit les
objectifs individuels des CIL en accord avec chacun d’entre
eux, et édicte des recommandations concernant les
modalités d’emploi des fonds. Les CIL sont bien entendu
les interlocuteurs privilégiés des bailleurs sociaux et plus
largement des organismes qui produisent des logements. Le
montant des fonds investis dans les opérations locatives est
fonction de «règles communes» régionales qui permettent
de valoriser les réservations obtenues dans les programmes.
Ces règles sont déterminées par les conférences régionales
des CIL.
Quel est votre cadre d’intervention ?
Il a beaucoup évolué depuis les années 90 et en particulier
dans sa gouvernance, avec la montée en puissance de l’État
dans la décision d’affectation de nos fonds. D’ailleurs, depuis
la loi MOLLE du 5 mars 2009, les emplois d’Action Logement
sont définis par décret.
La Lettre d’engagement mutuel signée par l’État et les
partenaires sociaux le 12 novembre 2012 nous laisse
envisager un retour à une politique contractuelle. Par
ailleurs, aux termes de cette Lettre d’engagement mutuel,
les partenaires sociaux, attentifs aux enjeux économiques
actuels et aux difficultés liées à l’emploi et à la crise du
logement en France, ont proposé d’augmenter leur capacité
d’intervention par l’appel d’un emprunt d’1 milliard d’€ par
an, pendant 3 ans, de 2013 à 2015, emprunt pour lequel l’État
donnera accès aux fonds d’épargne de la Caisse des Dépôts.
Sur quoi portent vos interventions ?
Les priorités du mouvement sont constamment réaffirmées
depuis le Congrès de Roubaix de mars 2010 : il s’agit de
mettre le logement au service des salariés et de l’emploi, en
facilitant l’accès ou le maintien dans le logement des salariés
modestes ou aux revenus intermédiaires, à statut précaire
ou en mobilité professionnelle, et en donnant une priorité
aux jeunes actifs.
Dans la lettre d’engagement mutuel précitée, Action
Logement s’est engagé à financer :
• 1,5 milliard d'€ sur 3 ans pour la production de logements
locatifs sociaux, dans le cadre de l’objectif national
de production de 150 000 logements sociaux par an,
représentant 950 millions d’équivalent subvention,
soit deux fois le montant des subventions directes
budgétées par l’État...
• 1,2 milliard d'€ sur 2013-2015 (800 millions pour l’ANRU3
et 400 millions pour le FNAL) pour financer les politiques
publiques du logement.
• 1,3 milliard d'€ par an pour financer les dispositifs de
mobilité et de sécurisation et pour le développement
de l’accession très sociale des salariés.
• 200 millions d'€ par an pour la Foncière Logement, afin
de favoriser la mixité sociale en zones ANRU.
Eu égard au montant des ressources attendues en 2013
(3,2 milliards d’€), Action Logement devra emprunter
1 milliard d’€ auprès des fonds d’épargne de la Caisse des
Dépôts et Consignations.
Au niveau géographique, Action Logement raisonne
à l’échelle du bassin d’emploi, avec des interventions
prioritaires là où le lien entre emploi et logement pose
problème. Ce n’est d’ailleurs pas uniquement dans les zones
les plus chères ou les plus tendues. Prenons l’exemple
du Creusot : avec un centre d’appel téléphonique de 650
salariés, la présence d’Alsthom (900 salariés) et celle de
Thermodyn (1000 salariés), cette commune qui est en
zone C au regard du zonage Scellier-Duflot ne peut être
négligée par les CIL.
Quel lien avez-vous avec les collectivités
locales ?
Les collectivités sont pour nous des partenaires éminents.
Ce partenariat est souvent informel, mais il peut également
se structurer sous forme d’accords locaux, qui deviendront
bientôt, sous l’impulsion des Conférences territoriales de
bassins d’emploi, des «conventions cadre de territoire».
Précisons que cette contractualisation sera mise en
œuvre avec les collectivités dans les bassins d’emploi
prioritaires, sans forcément correspondre aux «périmètres
administratifs» classiques...
La
problématique
foncière
prégnante dans votre activité ?
est-elle
La vocation d’Action Logement est d’être au service du
logement des salariés. En 2012, 608 000 ménages ont
bénéficié des produits et des services distribués par les CIL.
Il faut bien reconnaître que pour nous, le foncier n’est pas la
porte d’entrée principale. Action Logement n’a pas de rôle
éminent en la matière, sauf à souligner que nos priorités
d’emploi correspondent aux zones les plus tendues.
En 2013, nous mettons en œuvre à parité avec l’État une
subvention pour surcharge foncière. Mais cette aide arrive
en bout de chaîne, surtout pour optimiser les plans de
financement des maîtres d’ouvrage. À nos yeux, il s’agit d’une
subvention de droit commun. Elle est toutefois décisive en
PACA, où il est impossible de sortir une opération sans ce
«coup de pouce».
Notre mouvement est pour autant conscient de la
problématique foncière du logement. Notre contribution à
la réflexion se tourne plutôt vers des produits immobiliers et
des montages innovants : l’usufruit locatif social ou d’autres
montages et produits spécifiques comme les résidences
hôtelière à vocation sociale.
Jean-Marc TOMI est
délégué
territorial
d’Action
Logement
en charge des régions
Bourgogne,
FrancheComté, Auvergne, RhôneAlpes, PACA et Corse.
À compter de
2006, Action Logement
est versé par les
entreprises employant
au moins 20 salariés. En
2012, cela représente plus
de 200 000 entreprises
et concerne environ 20
millions de salariés.
1
Article
L834-1 du code de la
sécurité sociale renvoyant
à l’article L351-6 du
Code de la construction
et de l’habitation. Cette
contribution
finance
entre autres l’APL.
2
A g e n c e
Nationale pour la
Rénovation Urbaine
3
L’Association
Pour l'Accès aux Garanties
Locatives
4
3
Actualités du foncier et de l’aménagement - N°6 - Juillet 2013
DOSSIER SPÉCIAL
Division foncière en vue de co
Quelles sont les possibilités offertes aux acteurs publics, aux opérateurs privés ai
Déclaration Attestant
l’Achèvement et la
Conformité des Travaux
1
Le cahier des charges
d’un lotissement est un
document contractuel de
droit privé qui détermine
les relations entre le
lotisseur et les co-lotis et
les relations des co-lotis
entre eux.
Il se distingue du
règlement rédigé par
le lotisseur qui a pour
but de poser des règles
plus restrictives au
lotissement que les règles
d'urbanisme en vigueur.
2
La réforme des autorisations du droit des sols apportée
notamment par l’ordonnance du 8 décembre 2005 et
le décret du 5 janvier 2007 a étendu la procédure de
lotissement à toute division en vue de construire. Mais aux
côtés de cette procédure principale demeurent d’autres
moyens d’opérer une division foncière en vue de construire.
Parmi eux, le permis valant division, la zone d’aménagement
concerté et la division primaire.
Le point commun entre toutes ces approches réside dans
l’objet même de la division foncière. Il s’agit, à chaque fois,
d’une procédure permettant de diviser en propriété ou
jouissance dans le but de réaliser des constructions sur les
nouvelles parcelles ainsi créée.
Face à la diversité des procédures existantes, ce dossier
spécial fait le point sur les quatre types de divisions
principales.
De la délivrance de l’autorisation du droit des sols (ADS)
résulte la possibilité de diviser la ou les unités foncières
appartenant à un ou plusieurs propriétaires en un nombre
de lots maximum déterminé par le lotisseur.
Ces lots devront être viabilisés et équipés selon un plan
et un programme définis dans l’ADS pour produire des
parcelles viabilisées. Ce n’est pas une simple autorisation de
division. Le lotissement ne sera réputé achevé que lorsque
l’ensemble des lots seront équipés et viabilisés (au moment
du dépôt de la DAACT1).
Les redivisions seront possibles en cours de procédure dans
la limite du nombre de lots maximum mentionné par le
déclarant dans son dossier de permis d’aménager. À l’issue
de l’achèvement du lotissement, les lots pourront être
redivisés sous plusieurs conditions :
•
•
si cette redivision n’est pas interdite par le cahier des
charges du lotissement2. Le cas échéant, le cahier des
charges pourra éventuellement être modifié par les
colotis pour l’autoriser.
si cette division est autorisée par déclaration préalable,
permis d'aménager ou une autre procédure (permis de
construire valant division par exemple).
Le permis valant division : un outil très
intégré
Le lotissement : la méthode de division
sans doute la plus connue
Elle est ouverte aux personnes publiques comme privées
et peut être utilisée sur l’ensemble du territoire, y compris
dans les espaces qui ne sont pas dotés d’un document
d’urbanisme. Elle peut être mise en œuvre dès le
détachement d’un seul lot à construire.
Aujourd’hui, le lotissement peut être issu d’un permis
d’aménager ou d’une déclaration préalable. Le principe
est le suivant : tous les lotissements sont soumis à permis
d’aménager sauf :
•
•
les détachements d’un seul terrain
les détachements de deux terrains ou plus sans
création ou aménagement de voie, espace ou
équipement commun à deux lots, qui ne sont soumis
qu’à déclaration préalable (à l’exception des terrains
situés en sites classés ou en secteur sauvegardé).
« Constitue un lotissement la division en propriété ou en
jouissance d’une unité foncière ou de plusieurs unités foncières
contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés
à être bâtis » (article L 442-1 du Code de l’urbanisme).
4
C’est un outil de division dérogatoire par rapport au régime
des lotissements, sous réserve de satisfaire à certaines
conditions. Ce permis, également appelé permis de
construire «groupé» s’applique lorsque la «demande de
permis de construire porte sur la construction, sur un même
terrain, par une ou plusieurs personnes physiques ou morales,
de plusieurs bâtiments dont le terrain d’assiette doit faire
l’objet d’une division en propriété ou en jouissance» (article
R. 431-24 du Code de l’urbanisme).
Le permis valant division permet donc, via une seule
autorisation, de construire mais aussi d’aménager et de
diviser un terrain. Cette division devra nécessairement
se faire conformément au plan fourni dans la demande
d’autorisation. Le Code de l’urbanisme impose également
que la division ait lieu entre l’obtention du permis et
l’achèvement des travaux. Hormis ces conditions limitatives,
cette procédure présente l’avantage d’être beaucoup plus
simple et courte que la ZAC et le lotissement.
Comme les autres autorisations d’urbanisme, ce permis
peut être déposé par :
•
•
•
•
le ou les propriétaires du terrain ou leur mandataire,
une personne dûment autorisée par le ou les
propriétaires,
un co-indivisaire du terrain ou son mandataire,
le bénéficiaire de l’expropriation du terrain pour cause
de DUP.
Actualités du foncier et de l’aménagement - N°6 - Juillet 2013
onstruire : quel outil choisir ?
insi qu’aux particuliers pour opérer des divisions foncières en vue de construire ?
La Zone d’Aménagement Concerté : un
aménagement contrôlé par la collectivité
La division primaire : une procédure pour
le logement collectif
La ZAC est une procédure d’aménagement opérationnel
qui permet à une collectivité publique ou un établissement
public de réaliser ou de faire réaliser l’aménagement et
les équipements des terrains de la ZAC. Ces terrains ont
vocation à être ensuite cédés, concédés ou loués à des
utilisateurs publics ou privés. Cette procédure est encadrée
par les articles L. 311 et suivants du Code de l’urbanisme.
L’assiette foncière de la ZAC n’est pas obligatoirement
acquise en totalité par la collectivité ou l’aménageur.
Les divisions foncières opérées dans la ZAC doivent être
réalisées par l’aménageur de la zone, la plupart du temps à
partir d’un plan masse. Elles peuvent être faites par le biais
d’une vente, d’une concession d’usage ou d’une location
(bail à construction, bail emphytéotique, etc.), devant
chacune faire l’objet d’un cahier des charges.
La division primaire permet de réaliser une division foncière
en vue de construire tout en échappant à la procédure de
lotissement. L’article R. 442-1 a. du Code de l’urbanisme
encadre strictement les conditions permettant de recourir
à la division primaire :
Ce cahier des charges est une pièce maîtresse de
l’aménagement des différentes parties de la ZAC. Il encadre
les droits et devoirs des bénéficiaires (constructeurs,
promoteurs, etc.) ainsi que ceux de l’aménageur pour
la durée des travaux et pour la gestion des installations
communes. Ce document définit en outre la manière dont
les bâtiments doivent être construits sur la parcelle (surface
de plancher des constructions, prescriptions techniques,
urbanistiques et architecturales, etc.). Il indique également
les servitudes de droit privé imposées aux utilisateurs. Ce
cahier des charges devient caduc à la clôture de la zone.
Sur ce principe, un aménageur peut établir, dans un premier
temps, un plan masse qui fixera l’organisation générale de
la zone (élément apporté au dossier de création de la ZAC).
Puis, dans un second temps, il peut lancer des consultations
de cessions de charges foncières pour chaque îlot afin de
trouver un opérateur (un promoteur, un constructeur ou
un bailleur social) et/ou un architecte associé, sur la base
d'un cahier des charges. Cette technique d’attribution des
îlots permet à la collectivité de faire intervenir différents
types d’acteurs tout en s’assurant du respect de certaines
exigences (intégration architecturale et paysagère, mixité
sociale, performances énergétiques des bâtiments, etc.).
•
•
•
tout d’abord, le propriétaire du terrain doit opérer une
division par vente ou par location (par exemple un bail
emphytéotique ou bail à construction) ;
ensuite, le propriétaire ne peut vendre ou louer les
terrains divisés qu’après obtention d’un permis de
construire ou d’aménager, de préférence purgé de tout
recours ;
enfin, le permis doit porter sur la construction d’un
immeuble ou d’un groupe de bâtiments. En effet, il
ne doit pas s’agir de maisons individuelles (c’est-àdire des immeubles à usage d’habitation ou à usage
professionnel et d’habitation ne comprenant pas plus
de deux logements au sens de l’article L. 231-1 du Code
de la construction et de l’habitation).
Il s’agit donc d’une démarche volontaire de la part du
propriétaire pour faire construire une ou plusieurs parties
de son unité foncière. Les divisions peuvent être faites de
manière successive ou concomitante. La prise en charge des
équipements communs devra être prévue en amont des
travaux entre le propriétaire initial et les bénéficiaires de la
division. Cela peut être organisé au travers d’un contrat de
vente ou d’un bail, par exemple.
Les acteurs ont donc plusieurs outils pour diviser et
construire des terrains, chacun ayant ses spécificités. En
fonction du projet le porteur pourra avoir recours à l’un ou
à l’autre selon son statut, la dimension et la complexité de
l’opération ou l’importance des équipements à réaliser.
5
Actualités du foncier et de l’aménagement - N°6 - Juillet 2013
REGARD SUR UNE OPÉRATION
Une expérience réussie de protection et de mise en valeur d’un
espace naturel dans un secteur convoité
Alors que la vallée de l’Isère était auparavant bordée de zones humides, Montfort est aujourd’hui l’un des derniers
marais tourbeux du Grésivaudan.
D'un espace délaissé...
Le marais de Montfort :
90 ha situés sur la
commune de Crolles en
Isère, dans le Grésivaudan
dont :
• 43,2 ha en zone
d’intervention
Espace
Nature Sensible
• 26 ha classés en zone
de préemption ENS par le
Conseil Général
• 10,96 ha acquis par le
Conseil général
• 8,73 ha acquis par la
commune de Crolles
Acteurs principaux de
la mise en valeur :
Conseil général de l'Isère,
municipalité de Crolles,
Conservatoire d'espaces
naturels Isère-AVENIR
À la fin des années 80, la municipalité de Crolles souhaite
mettre en valeur un secteur humide sur lequel l’activité
agricole a été abandonnée. Elle projette d’y créer un plan
d’eau à vocation piscicole. Le projet, soumis à l’avis des
services de l’État est alors rejeté pour ne pas avoir pris en
compte la ZNIEFF1 qui couvre ce secteur marécageux et qui
abrite plusieurs espèces de papillons protégés. A l’époque le
dispositif est tout nouveau et c’est là l’un des premiers cas
de rejet d’un projet pour non prise en compte d’une ZNIEFF.
À la suite de ce rejet la commune cherche d’autres pistes
pour valoriser cet espace. Consciente désormais de la qualité
biologique et écologique de la zone, elle se tourne donc vers
Avenir, qui deviendra par la suite Conservatoire d’Espaces
Naturels (CEN Isère), pour qu’il propose un scénario alternatif
pour ce lieu. En parallèle, la municipalité concrétise son
projet d’étang piscicole sur une autre partie de la commune.
Elle demande également la mise en place d’un arrêté de
biotope sur le marais de Montfort, entérinant définitivement
l’intérêt de la zone. Il s’étend alors sur 24 ha.
Depuis les années 90, un travail considérable a été fait sur le
marais. Celui-ci a été en partie restauré et des aménagements
ont permis son ouverture au public, conformément aux
objectifs de la législation relative aux ENS. Un parcours
pédagogique a été créé pour faire découvrir aux visiteurs les
espèces rares du marais, en particulier les papillons.
… à une mobilisation des acteurs pour la
préservation et la mise en valeur du site…
ZNIEFF
:
Zone Naturelle d’Intérêt
Écologique Faunistique et
Floristique
Insecte
ravageur
d’origine
américaine
apparu
récemment en France et
considéré comme une
espèce invasive
2
6
…Aujourd'hui, un espace multifonctionnel
aménagé dans le respect des espèces
Sur le plan purement foncier, aujourd’hui seules les parcelles
publiques sont gérées par le CEN Isère. Aucune parcelle
privée n’est conventionnée mais une animation foncière
est menée en ce sens pour contacter les propriétaires qui
souhaitent vendre ou signer des conventions de gestion.
Dispositifs
de
protection en vigueur
sur la zone :
ZNIEFF «marais de
Crolles».
Arrêté préfectoral de
Protection de biotope.
Espace Naturel Sensible
départemental.
1
La commune, elle, est déjà propriétaire de plusieurs parcelles
dans ce secteur et poursuit en parallèle l’animation foncière
sur l’espace du marais situé hors de la zone de préemption
du Conseil général. À compter du milieu des années 90,
les terrains acquis par les deux collectivités sont confiés en
gestion écologique au CEN Isère. Dès 1998, le périmètre de
l’arrêté de biotope est élargi pour couvrir 104 hectares. Un
plan de gestion est réalisé par le CEN Isère et les opérations
financées intégralement par le Conseil général, le site étant
labellisé ENS départemental.
L’arrêté de biotope édicte des restrictions pour les usages
agricoles et forestiers ainsi que les aménagements
afin de préserver le milieu et les espèces. A compter
de sa publication, les changements d’affectations sont
interdits : ce qui était exploité pour l’agriculture continue
d’être exploitable, mais aucune surface supplémentaire ne
peut être mise en culture.
Pour pouvoir agir sur le périmètre de l’arrêté de biotope, qui
n’est qu’un outil de protection, le Conseil général de l’Isère
complète le dispositif par la mise en place de son droit de
préemption au titre des espaces naturels sensibles (ENS). Il
vise ainsi à renforcer la maîtrise foncière publique, garante
d’une protection pérenne du site.
Le marais a par ailleurs été intégré dans un projet global
d’aménagement pour limiter les crues conduit par le
syndicat des Digues de Bresson à St-Ismier et sert de casier
d’inondation. Or, si ce rôle d’écrêteur de crue va dans
le sens de la réhumidification du milieu, le marais subit
toujours l’effet des anciens drainages réalisés en son sein
et ceux existant en périphérie et destinés à « assainir » les
terrains agricoles. Un important travail reste donc à faire
en ce qui concerne la restauration de son fonctionnement
hydrologique, et notamment sur sa partie centrale. Le
Conseil général souhaitant que cette partie ne soit plus
drainée comme le reste, les exploitants agricoles craignant,
si cela se produisait, des inondations de leurs cultures…
L’agriculture est en effet toujours largement présente sur le
secteur, très productif grâce à ses terres alluviales. Le rôle
des agriculteurs est d’ailleurs primordial dans le marais car
la fauche régulière des prairies humides évite au milieu de
se refermer ce qui est favorable à la biodiversité. Sans cet
entretien le marais se boiserait rapidement.
Néanmoins subsistent des conflits d’usages. Actuellement
le département de l’Isère est touché par la chrysomèle des
racines du maïs2, qui est apparue à quelques kilomètres
de Crolles. Ce coléoptère nuisible fait l’objet d’un arrêté
préfectoral de lutte. Or, l’un des deux moyens de lutter
contre les larves consiste à traiter chimiquement fortement
par épandage aérien, ce qui pourrait nuire aux chenilles des
papillons rares présents sur le site …
Actualités du foncier et de l’aménagement - N°6 - Juillet 2013
STRATÉGIE FONCIÈRE
Quand l'État régional encourage les politiques d'aménagement
plus économes en foncier
La région Rhône-Alpes va accueillir 1,4 million d’habitants
supplémentaires d’ici 20401. C’est un espace économique
majeur qui produit 9,6% de la richesse de la France .
Ce développement, malgré ses bénéfices indéniables pour
nos concitoyens, n’est pas toujours organisé au mieux :
zones pavillonnaires peu denses, zones commerciales et
d’activités éloignées des centres villes… avec des impacts
environnementaux, socio-économiques et agricoles forts.
10% des sols sont ainsi déjà artificialisés en 2010 ; et la
surface agricole utile a diminué de 18% en 40 ans, dont 6%
pour les dix dernières années.
Pour concourir à l’atteinte de cet objectif ambitieux, la
doctrine « Éviter, Réduire, Compenser » sera appliquée à
la thématique de la consommation d’espaces agricoles et
naturels :
•
•
Éviter la consommation d’espace par l’utilisation
des surfaces déjà urbanisées : reconquête de
friches, remplissage des zones d’activité existantes,
optimisation de la constructibilité des parcelles…,
Réduire la consommation d’espace par le choix des
modes d’urbanisation les plus économes en foncier, en
privilégiant la solution la plus adaptée aux besoins du
territoire et à la gestion durable du foncier,
Compenser la consommation d’espace, en mobilisant
l’ensemble des outils et dispositifs de compensation
collective pour l’économie agricole : mesures
d’accompagnement et de gouvernance, actions de
restructuration foncière, investissements à usage
agricole…
Sous l’impulsion du préfet de région, les services de l’État
se sont engagés dans une stratégie destinée à lutter contre
la consommation foncière abusive, déclinant à cette fin les
objectifs nationaux visés par les lois Grenelle et la loi de
modernisation de l'agriculture et de la pêche du 27 juillet
2010.
•
Cette stratégie a été élaborée en 2012 par le SGAR2, la
DREAL, la DRAAF et les 8 DDT de Rhône-Alpes ; elle a été
ensuite validée et déclinée localement, début 2013, par les 8
préfets de département concernés.
Bien sûr, le travail partenarial entre l’État et les collectivités
est indispensable pour générer cette dynamique de gestion
durable du foncier. Plusieurs travaux sont ainsi en cours
avec le Conseil régional : échanges relatifs aux documents
de planification, actions communes de communication,
travaux techniques de mesure de consommation d’espace.
Une charte partenariale État/Région pour la gestion
durable du foncier viendra bientôt institutionnaliser cette
collaboration.
Elle fixe l’objectif de réduire de 50% le rythme
d’artificialisation des sols durant la prochaine décennie,
qui guidera l’ensemble des avis de l’État (Autorité
environnementale, avis de l’État sur les documents
d’urbanisme…) et sera porté lors des CDCEA3.
Le statut de personne publique qualifiée au sein du
CERF Rhône-Alpes permet à l’État de participer aux travaux
en cours, d’apporter sa réflexion et de l’enrichir de celle des
autres. La mesure de la consommation d’espace, qui doit
être partenariale et partagée, va en particulier donner lieu à
une intense collaboration associant l’État et l’ensemble des
partenaires du CERF Rhône-Alpes.
Jean-Philippe DENEUVY
Jean-Philippe
DENEUVY est Directeur
régional adjoint de la
DREAL Rhône-Alpes.
1
Source INSEE
SGAR
:
Secrétariat Général pour
les Affaires Régionales ;
DREAL : Direction
Régionale
de
l’Environnement,
de
l’Aménagement et du
Logement ;
DRAAF : Direction
Régionale de l’Agriculture,
de l’Alimentation et de la
Forêt ;
DDT
:
Direction
Départementale
des
Territoires.
2
Commission
Départementale
de
Consommation
des
Espaces Agricoles.
3
UNE CONVENTION TRIENNALE ENTRE L'ÉTAT RÉGIONAL
ET LE CERF RHÔNE-ALPES
Une collaboration guidée par un principe de réciprocité
Lors de l’Assemblée générale du 6 avril dernier, les
membres du CERF Rhône-Alpes ont acté le principe d’une
collaboration entre l’Association et les services régionaux et
départementaux de l’État, sous la forme d’une convention
triennale signée par le Préfet de région et le Président du
CERF Rhône-Alpes.
A l’origine de cette convention, le constat partagé d’un
réel intérêt à travailler ensemble sur la question foncière
considérée comme un enjeu important par tous acteurs
régionaux du foncier et de l’aménagement : les services de
l’État, les collectivités territoriales et les opérateurs.
Par cette convention, le CERF Rhône-Alpes associe l’État
régional, et ses composantes départementales, à son
activité en tant que personne qualifiée. Ce statut donne aux
représentants de l’État la possibilité de participer pleinement
aux activités du CERF Rhône-Alpes, sans voix délibérative
aux Assemblées générales.
Unique en son genre, cette convention, s’inscrit dans
un principe de réciprocité entre les deux partenaires.
Chacune des parties s’engage à ouvrir à l’autre ses travaux
internes et ses publications, dans le respect des objectifs
et des contraintes respectifs. Cette ouverture s’étend à
l’organisation d’ateliers et de colloques où il pourra être fait
appel à des expertises et témoignages croisés.
Elle donne également la possibilité aux deux partenaires
de co-piloter des projets stratégiques de part et d’autre.
Ces projets seront définis chaque année par un comité
de pilotage et validés par l’ensemble des membres de
l'Association. La convention n’impose a priori aucune
restriction quant à la nature de ces projets.
Pour Denis Perron, Président du CERF Rhône-Alpes, ce
rapprochement montre la capacité des acteurs rhônalpins
à se fédérer autour d’initiatives institutionnelles novatrices,
dans le respect des spécificités de chacun.
7
Actualités du foncier et de l’aménagement - N°6 - Juillet 2013
ACTUALITÉS
La Safer Rhône-Alpes publie périodiquement une note de
conjoncture sur les marchés fonciers de l’espace rural. Ces marchés,
observés par la Safer, sont composés de l’ensemble des intentions
de vente (DIA) ayant une composante agricole ou naturelle. Ils
regroupent donc des biens très hétérogènes : biens résidentiels,
fonciers destinés à l’urbanisation, terrains agricoles, de loisirs,…
Un marché conséquent
En 2012, les transactions de l’espace rural en Rhône-Alpes
ont représenté plus de 29 000 ha pour un montant total de
2,08 milliards d’€. Le marché reste stable par rapport à 2011.
Les terrains destinés à l’urbanisation représentent plus de 45 % de
ce montant et les biens résidentiels plus de 41 %, alors qu’ils ne
représentent en superficie que 8 et 10,4 % des transactions. Pour
ce qui est des transactions de biens agricoles, elles représentent
environ 50 % des surfaces échangées.
Des marchés différents selon les départements
Les tendances régionales peuvent, sur certains marchés, masquer
des tendances locales très différentes. Concernant les maisons par
exemple : au niveau régional, on observe une diminution du prix des
maisons en milieu rural, sauf en Haute-Savoie où il a bondi de 20 %
depuis 2009. De même sur le marché des terrains de loisir : il est en
augmentation en volume au niveau régional avec un prix au m² qui
s’établit à 3,40€, avec de gros écarts entre départements à 2€ le m²
en Isère et jusqu’à 6,60€ en Haute-Savoie.
Un marché agricole « pur » en hausse conséquente
Pour la deuxième année consécutive ce marché enregistre une
hausse, de 7 %, même si elle est largement inférieure à celle de
2011 (21%). Les biens vendus sont cependant très inégalement
répartis : les deux Savoie ne représentent que 10% des surfaces
vendues, alors que la Loire, l’Ain et la Drôme totalisent à eux trois
près de 58% des transactions.
Pour ce qui est des prix du foncier agricole, la moyenne régionale
s’établit à 55 cts/m², avec un prix moyen dans la Loire à 34 cts et à
1,34€ en Haute-Savoie.
Article réalisé à partir de la note de conjoncture de la SAFER Rhône-Alpes
34ème Rencontre Nationale des Agences d'Urbanisme
Du 11 au 14 septembre 2013 à Amiens (80)
22èmes Rencontres Nationales de l'Économie Territoriale
Du 9 au 11 octobre 2013 à Béthune-Bruay (62)
Planifier autrement — CAUE 26 / CERF Rhône-Alpes
Le 10 octobre 2013 à Saint-Marcel-lès-Valence (26)
Assises Nationales du Foncier organisées par l'ADEF
Les 17 et 18 octobre 2013 à Bordeaux (33)
Innov'Rural 2013 — Villes Campagnes
Le 6 décembre 2013 à Sainte-Foy-lès-Lyon (69)
Bienvenue à notre nouveau membre
Roannais Agglomération
Du changement chez nos membres !
Michel BLANDIN est le nouveau Président de l’ARRA
HLM, il prend la suite de Patrice ROLLAND.
Louis ZIZ succède à Frédéric MARCHAL à la tête de
la FPI Région Lyonnaise.
Jean-Yves BOURGUIGNON remplace Charles
CHRISTOPHE à la Présidence Rhône-Alpes de l’IFEI.
Qui sommes-nous?
Nous rejoindre
Le CERF est un pôle de compétences dédié au foncier.
Créé à l’initiative d’acteurs majeurs du foncier et de l’immobilier
issus à la fois du public et du privé, sous l’impulsion de la
Région, le CERF a trois missions principales :
L’adhésion donne accès à l’intégralité des services proposés
par le CERF, conçus pour répondre aux besoins des acteurs du
foncier, institutionnels comme opérateurs.
L’adhésion se fait sur simple demande pour les collectivités,
EPCI et syndicats mixtes. Pour les fédérations professionnelles et
autres institutions, les demandes d’adhésion sont préalablement
soumises au Conseil d’administration du CERF.
Le montant de la cotisation est calculé en fonction du poids de
population ou de la nature de l’adhérent.
•
•
•
accompagner élus et techniciens dans leurs réflexions et
actions foncières
renforcer la culture du foncier et la diffusion des
savoir-faire au travers d’échanges structurés
améliorer la carte de formation sur le foncier
Ces missions se traduisent concrètement sous la forme
d’une hotline juridique, d’outils d’aide à la décision, de veilles
juridiques mensuelles, d’accompagnements de projet,
d’ateliers, d’un colloque biennal …
DIRECTEUR DE LA PUBLICATION
Denis PERRON (CERF Rhône-Alpes)
COMITÉ DE RÉDACTION
Marion BOISSEL-CHAGNARD (UrbaLyon)
Xavier FROMAGE (SNAL)
Sylvain LAIGNEL (Région Rhône-Alpes)
Yann LÉGER (SAFER Rhône-Alpes)
Lolita MELENDEZ (Conseil général de la Drôme)
Éric PEIGNÉ (Grand Lyon)
Pierre USÉO (Conseil général de l’Ain)
CONCEPTION ÉDITORIALE
Delphine LOUVRIER (CERF Rhône-Alpes)
CONCEPTION GRAPHIQUE
Lonni BOUCHEK (CERF Rhône-Alpes)
8
L’agenda
Pour plus d’informations, nous contacter :
CERF Rhône-Alpes
8, rue Paul Montrochet – 69002 Lyon
Tél : 04 26 73 68 81
Mail : [email protected]
RÉDACTION
Delphine LOUVRIER (CERF Rhône-Alpes)
Lise MAITRALLET (CERF Rhône-Alpes)
Sybille THIRION (CERF Rhône-Alpes)
CONTRIBUTION
Yann LÉGER (SAFER Rhône-Alpes)
Roger MARCIAU (CEN Isère)
Bruno VEILLET (CEN Isère)
CRÉDITS PHOTOS
F GUY / S LAMRI / MP RUCH / V PELOT / B GUINET
(UrbaLyon)
B BODIN
CEN Isère
D LOUVRIER (CERF RA)
Imprimé sur papier 100% recyclé en encre végétale par un imprimeur respectueux de l’environnement
Quelles tendances pour les
marchés fonciers de l’espace rural ?