Certu Cete - Outil de l`aménagement

POLITIQUES
PRENDRE
FONCIÈRES LOCALES
EN COMPTE LE FONCIER DANS LE PROJET DE TERRITOIRE
Le projet urbain achevé (2002)
Perspective sur l’église de la Madeleine
direction générale
de l’Urbanisme
de l’Habitat et
de la Construction
Certu
Cete
Normandie-Centre
Politiques foncières locales
Prendre en compte le foncier
dans le projet de territoire
L’îlot Nord du « Champ de foire aux
boissons »
L’îlot Nord Est
Programme de requalification urbaine :
équipements publics (mairie annexe,
crèche et salle municipale), bureaux,
logements (PLA, accession, étudiants) et
commerces en RdCh
Programme de logements libres,
conventionnés et étudiants.
fiche n° 1
mai
2004
L’îlot Est
Programme mixte :
Siège de la Communauté d’agglomération rouennaise, 25 logements PLA.
L’îlot Sud du « Champ de foire aux
boissons »
Faculté de droit : 30 000 m2 de surface
L’îlot Sud Est
Programme mixte :
Extension d’un hôtel, logements en
accession et location et résidences
étudiantes.
Bilan financier de l’opération
Le CETE
NormandieCentre, le CERTU
et la DGUHC
tiennent à
remercier les
services de la ville
de Rouen et de
l’EPBS, d’où
provient
l’essentiel des
informations et
des graphiques
contenus dans ce
document.
CETE NormandieCentre
10, chemin de la
Poudrière
76121 Le GrandQuevilly Cedex
Tel : 02 35 68 82 29
Fax : 02 35 68 82 52
CERTU
Centre d’Études sur
les réseaux, les
transports,
l’urbanisme et les
constructions
publiques
9, rue Juliette
Récamier
69456 Lyon Cedex 06
Tel : 04 72 74 58 00
Fax : 04 72 74 59 00
www.certu.fr
Le bilan financier de cette opération, qui a été
menée pendant près de 20 ans, ne peut être établi
de manière exhaustive. On peut cependant faire le
bilan de quelques projets :
Pour le projet de la faculté de droit, sur l’îlot sud
ouest, le portage a été réalisé à la fois par la ville et
par l’EPBS. L’EPBS a acquis puis revendu à la ville,
après 5 ans de portage, 5 200 m2 de terrain pour
3,6 M€. La ville a parallèlement réalisé des
acquisitions (4 800 m2) à hauteur de 1 M€. En 1997,
Projet de promotion privée
(L’îlot sud-est)
celle-ci a cédé gratuitement l’ensemble du foncier
acquis (soit 1 ha) à la région. On peut ajouter
À l’origine, le terrain de l’îlot sud-est était destiné à
la faculté de droit. L’EPBS avait alors acquis les
3 000 m2 entre 1992 et 1994, pour environ 2 M€. Ce
prix avait été négocié par la ville à 663 €/m2 et
justifié auprès des services des Domaines, compte
tenu de son potentiel constructible de départ (COS
élevé). Après recentrage de l’implantation de
l’université sur l’ouest de l’avenue, la destination du
terrain a été modifiée, pour un programme mixte.
L’EPBS a revendu les terrains à la ville pour 2,2 M€.
Celle-ci les a cédés à des promoteurs privés pour
1,4 M€. Ce programme mixte a été commercialisé à
15 M€ pour 10 000 m2 de SHON dégagée.
DGUHC
Direction générale de
l’Urbanisme, de
l’Habitat et de la
Construction
Arche sud
92055 La Défense
Cedex
Tel : 01 40 81 21 22
Fax : 01 40 81 91 40
www.logement.
equipement.gouv.fr
4
FICHE
N°
1—
Projet de l’université (L’îlot sud du
« Champ de Foire aux Boissons »)
MAI
Acteurs
Années
Achat du
foncier
Revente du
foncier
EPBS
1992-94
2 M€
(3 000 m2)
2,2 M€
(à la ville)
Ville de
Rouen
1997
2,2 M€
(3 000 m2)
1,4 M€
(au
promoteur)
Promoteurs
privés
1998
1,4 M€
(3 000 m2)
-
2004
qu’afin de réaliser l’ensemble des locaux de la
faculté, estimé à 36 M€, la région a bénéficié de
4,3 M€ de subventions État.
Acteurs
Années
Achat du
foncier
Revente du
foncier
EPBS
1992-94
3,1 M€
(5 200 m2)
3,6 M€
(à la ville)
Ville de
Rouen
1992-1997
4,6 M€
(10 000 m2)
Cession
gratuite
(à la Région)
Région
1997
Cession
gratuite
(10 000 m2)
-
La question foncière
s’inscrit aujourd’hui
dans un contexte
économique, social,
juridique et
institutionnel
profondément
transformé.
Reconquête d’un espace urbain délaissé :
le quartier Pasteur à Rouen
Ce projet de renouvellement urbain, formalisé en 1985 et situé sur d’anciennes
friches portuaires, a fortement mobilisé l’action publique. Afin d’aménager le
quartier (équipements, logements, espaces publics…), la ville de Rouen a
mené une politique d’acquisition foncière, en partenariat avec un établissement
public foncier. Cette initiative a donné un nouvel essor au marché privé de
l’immobilier dans ce secteur.
des principales pénétrantes de la ville. La création
d’un ouvrage souterrain, pour gérer le flux de circulation sur cette avenue, a permis d’assurer une
continuité visuelle et piétonne entre le quartier
À nouveaux
enjeux, nouvelles
méthodes
d’action.
Pasteur et la Seine, sur les emprises du triangle
Pasteur.
Cette fiche
s’inscrit dans
une série
d’analyses
d’exemples de
stratégies
conduites par
des collectivités
publiques face
à des enjeux
d’aménagement
ou de
renouvellement
urbain.
L’ensemble des
fiches d’analyse
illustre le guide
« Politiques
foncières locales Prendre en compte
le foncier
dans le projet de
territoire » de
la DGUHC.
Fiches
téléchargeables
sur www.certu.fr
Le quartier Pasteur : prolongement
du centre ville
L’objectif du projet était de constituer un prolongement du centre ville autour de l’avenue Pasteur
(ancienne allée, tracée au XVIIe siècle dans l’alignement de l’église de la Madeleine), en favorisant la
mixité des usages et des fonctions et en maintenant
une densité à l’échelle du centre ville. Le projet a
Présentation du site
et du projet urbain
POS de 1985
La reconquête d’un espace urbain délaissé
L’aménagement du quartier Pasteur s’est inscrit dans
une volonté de reconquête globale des secteurs
ouest de la ville. Ces secteurs, progressivement
délaissés par les activités portuaires, ont été longtemps gelés (non couverts par la ZIF), dans l’attente
du choix du tracé définitif d’un 6e pont franchissant
la Seine. Les principaux éléments de reconquête
étaient :
!
!
le quartier Pasteur (opération présentée)
le triangle Pasteur (création d’un espace public,
assurant l’ouverture du quartier Pasteur sur la
Seine)
la ZAD Ouest (ensemble d’îlots constitués de friches à reconquérir)
Conclusion
!
L’opération de requalification du quartier Pasteur a
été menée en alliant une forte volonté politique, un
investissement public lourd et des initiatives privées. Elle montre qu’il est difficile d’effectuer un
montage foncier rapide en tissu urbain de renou-
Le projet de restructuration des quartiers ouest a
également intégré la création d’un axe structurant
de transport en commun en site propre (TEOR).
vellement dans des quartiers très morcelés.
été intégré au POS (zone UBa) en 1985, avec l’inscription d’un plan d’alignement permettant de définir l’implantation du bâti le long de l’axe majeur.
Cette liaison est-ouest au sein de l’agglomération
rouennaise emprunte l’avenue Mont Riboudet, une
L’implantation de la nouvelle préfecture dans les
locaux de l’ancien Hôtel Dieu au nord de l’avenue a
lancé la restructuration du quartier. À l’ouest de
l’avenue, une opération de requalification urbaine a
permis d’implanter à la fois un équipement public
(faculté de droit), des petits commerces et des
logements. La partie est de l’avenue a été dévolue à
de l’habitat social et privé. Cet axe majeur, ainsi
reconstitué, a permis de mettre en valeur l’église de
la Madeleine au nord et un espace paysagé ouvert sur
la Seine au sud.
FICHE
N°
1—
MAI
2004
1
POLITIQUES
PRENDRE
FONCIÈRES LOCALES
Présentation du foncier
disponible
EN COMPTE LE FONCIER DANS LE PROJET DE TERRITOIRE
tant, une reconstruction a été engagée. À l’est de cet axe,
se dessinait un parcellaire plus grand, composé d’immeubles privés (assurances, hôtels, établissement d’enseignement privé) et publics (maison de l’enfant). Les terrains,
permettant la mise en œuvre du projet communal étaient
dévalorisés et appartenaient en grande partie à des propriétaires privés. Afin d’impulser la reconquête de ce quartier, la ville de Rouen a donc dû procéder à des acquisitions sur l’ensemble des terrains où elle souhaitait
intervenir.
PRENDRE
FONCIÈRES LOCALES
Les acquisitions foncières réalisées par la ville
et l’EPBS (1997)
Les parcelles bâties avant le projet (1985) :
propriétaires privées
De 1993 à 1998, l’EPBS a acquis 14
parcelles pour le compte de la ville,
pour un montant de 580 000 €, soit
1 200 m2. Il les a ensuite cédées en
1999 à la ville, pour une somme de
655 000 €. Le coût total du foncier
s’élève à 2 286 000 €.
Établissement
scolaire privé
Immeubles de
bureaux appartenant
à une SCI
L’îlot Nord Est
L’îlot Est
Un bail emphytéotique entre la ville de
Rouen, l’EPBS et l’OPAC Habitat de
Rouen a été signé en 1992, afin de
réaliser des logements en PLA. L’EPBS a
alors acquis 1 140 m2 pour 610 000€. Le
portage foncier est assuré par l’EPBS
pour 15 ans, soit jusqu’en 2007. Le
loyer payé par l’OPAC est de 1 € par an.
Immeubles
de bureaux
Norwich
Union
Petites
parcelles
d’habitat
vétuste
(propriétaires
privés)
EN COMPTE LE FONCIER DANS LE PROJET DE TERRITOIRE
Cet îlot a été recomposé grâce à la
rénovation de l’établissement scolaire
privé et à la libération de parcelles,
permettant la promotion privée de
logements et de commerces.
L’îlot Nord du « Champ de foire aux
boissons »
Un foncier dévalorisé à conquérir
Au lancement de l’opération de renouvellement urbain, les
terrains du quartier Pasteur étaient encombrés et peu
attrayants pour le marché privé. À l’ouest de cet axe, les
îlots étaient morcelés en petites parcelles, traditionnellement occupées par des ateliers et des commerces peu
attractifs en rez-de-chaussée et des logements dégradés
à l’étage. La stratégie initiale consistait à réhabiliter ces
îlots, mais, compte tenu de l’état de vétusté du bâti exis-
POLITIQUES
L’îlot Sud du « Champ de foire aux
boissons »
Entre 1992 et 1994, l’EPBS a réalisé
des acquisitions à hauteur de 3,1 M€
pour 5 200 m 2 sur 5 ans. Puis il a
revendu ce foncier en 1997 à la ville,
pour 3,6 M€. La ville a acquis le reste
des parcelles, puis les a cédées
gratuitement à la région, pour une
valeur du terrain de 4,6 M€.
L’îlot Sud Est
L’EPBS a acquis 3 000 m2 entre 1992
et 1994 pour environ 2 M€. Les terrains
ont ensuite été revendus à la ville pour
2,2 M€, puis au final à un promoteur
privé pour 1,4 M€.
Acquisitions directes par la ville de Rouen
Acquisitions par l’EPBS
Une impulsion… grâce aux premiers
aménagements publics
Implantation de la
nouvelle préfecture
ie
ér
entraîné une dynamique du marché
immobilier du site.
Ces initiatives ont
permis une valorisation de l’image du quartier
et une nouvelle
attractivité pour le
marché privé.
Vu
e
a
Des équipements publics structurants, au voisinage du
périmètre de renouvellement urbain, ont marqué le début
ite
du recyclage foncier du quarus
ed
n
tier Pasteur et ont
n
Implantation de
l’université de droit
Création de la ligne
de transport TEOR
Trois séquences importantes
d’aménagement, programmées par la collectivité, ont donc
contribué à la reconquête et la valorisation du site :
!
!
!
l’implantation de la nouvelle Préfecture dans l’ancien
Hôtel Dieu (PC délivré en 1991),
l’implantation de l’université de Droit (1997), résultant
de la volonté de réintroduire les étudiants en centre ville
et de déployer les unités de formation et de recherche
en plusieurs pôles sur l’ensemble de l’agglomération
rouennaise,
et la création d’un axe de transport collectif en site propre (TEOR), traversant les quartiers ouest et mis en service en 2001.
2
FICHE
N°
1—
MAI
2004
Périmètre de DPU (1987)
Recomposition de la trame
urbaine et foncière
Périmètre élargi de DPU (1992)
Stratégie et diagnostic
du foncier mobilisé
Une politique d’acquisition partagée entre la
ville et l’EPBS
Initialement, les parcelles appartenaient essentiellement
à des propriétaires privés. La volonté de restructuration
de ce quartier a conduit la ville de Rouen à vouloir réaliser des acquisitions foncières aux abords de l’avenue
Pasteur. Il n’avait pas semblé opportun à la commune de
créer une ZAC sur ce site : les tracés des voiries publiques
existaient et la ville souhaitait conserver la configuration
des îlots existants.
Par contre, elle a choisi d’intervenir en partenariat avec
l’Établissement Public de Basse Seine (EPBS). Cet établissement public foncier, spécifique à la Haute et Basse
Normandie, achète le foncier et en assure le portage pour
le compte des collectivités locales qui lui en font la
demande.
Des outils d’interventions directes
Avant 1985, les acquisitions ont été faites par la ville sur
la base du droit de préemption dans le cadre de la ZIF.
Puis, après classement de la zone en UBa au POS (en
1985), elles ont été réalisées sur celle du droit de préemption urbain.
Par une convention passée en 1987, la ville de Rouen a
délégué son DPU à l’EPBS, qui dès lors assurait une partie
du portage foncier sur les îlots situés à l’ouest de l’avenue,
laissant la partie est à l’entière initiative privée (sauf l’îlot
sud-est). Dans ce périmètre, l’EPBS a acquis, entre 1987
et 1990, 13 propriétés soit 20 parcelles d’une superficie de
2 483 m2 pour un montant de 518 000 €.
Parallèlement, en 1992 et 1993, à la suite d’une extension
du projet et sur la base d’une nouvelle convention se rapportant à l’élargissement du périmètre initial, l’EPBS a
acquis 34 propriétés, soit 49 parcelles et 7 fonds de commerces pour un montant de 6 930 000 €.
Au total, l’EPBS a acquis 11 000 m2 de terrains qui ont été
ensuite revendus à la ville après 5 années de portage.
De son côté, la commune a acheté directement près de
9 000 m2.
Une maîtrise publique importante
Comme indiqué sur le plan ci-dessus, l’EPBS a fait l’acquisition d’une grande partie du parcellaire imparti dans le
périmètre de DPU. La ville a également réalisé de nombreuses acquisitions et porté les projets sur plusieurs
années (1985-2000). Les terrains ainsi disponibles ont permis la réalisation de différents projets, aujourd’hui achevés (cf. plan page 4).
À présent, les perspectives d’avenir du quartier passeront
par l’aménagement de l’ensemble des quartiers ouest de
Rouen. Le périmètre de la ZAD Ouest a pour objectif de
contribuer à la mise en valeur de l’ensemble du quartier
par le renforcement des activités économiques, par la création de logements neufs et par le développement d’équipements collectifs. L’accessibilité du secteur sera par
ailleurs améliorée par la réalisation du sixième pont sur la
Seine.
Une impulsion reprise par le privé
Les acquisitions de l’EPBS se sont poursuivies jusqu’en
2000 par voie de cession amiable sur la base du DPU. Les
négociations étaient menées directement par la ville.
L’EPBS achetait ensuite au prix négocié, dans le cadre de
l’estimation du service des Domaines. Après la revente des
parcelles à la ville, le remembrement, conforme au projet, a été réalisé auprès du cadastre.
Parallèlement à ces actions foncières publiques, les propriétaires privés, et notamment l’établissement scolaire
privé, ont mené des opérations de recomposition foncière.
Ce projet urbain a également permis à des promoteurs privés de conduire des opérations de constructions neuves
(commerces et logements), motivés par le nouvel essor
du marché de l’immobilier sur ce secteur.
FICHE
N°
1—
MAI
2004
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