Loi Duflot : un nouveau cadre pour l`investissement

IMMOBILIER
Loi Duflot : un nouveau cadre pour l’investissement locatif
Certains épargnants peuvent être tentés de profiter de
la baisse du prix des logements pour investir dans
l’immobilier locatif. Il ne faut jamais oublier que la
rentabilité d’un tel investissement doit s’apprécier à
partir de plusieurs critères. De nombreuses dépenses
peuvent tout d’abord en limiter le rendement réel : charges de
copropriété, frais d’entretien, taxe foncière, assurances… Il ne
faut pas non plus négliger les risques inhérents à toute
location : loyers impayés, logement vacant… Enfin, le dispositif
Duflot entré en vigueur le 1er janvier 2013 est plus contraignant
que ses prédécesseurs (Scellier, Borloo, Robien). Il permet
toujours de bénéficier d’avantages fiscaux mais les conditions
à respecter pour en bénéficier ont été durcies.
Les conditions d’investissement de la loi Duflot
Le dispositif Duflot concerne uniquement l’acquisition ou
la construction d‘un logement neuf entre le 1er janvier 2013 et
le 31 décembre 2016 (ou en travaux/réhabilitation pour
acquérir les caractéristiques d’un logement neuf).
Le logement doit être situé dans les zones Abis, A, B1 ou B2
(sur agrément préfectoral) – voir description des zones cidessous. Il doit atteindre un niveau de performance
énergétique équivalent à la norme RT 2012.
Au sein d’un même immeuble collectif d’au moins 5 logements,
20 % au minimum des logements doivent être acquis en dehors
du dispositif Duflot.
Les conditions de location du logement
• Le logement doit être loué nu pour une durée minimale de
9 ans à titre de résidence principale.
• Il doit être loué dans les 12 mois qui suivent sa livraison.
• Les ressources du locataire ne doivent pas excéder certaines
limites.
• Les loyers sont plafonnés et inférieurs d’environ 20 % à la
moyenne du marché.
• La location ne peut être consentie à un membre du foyer
fiscal, à un ascendant ou à un descendant.
Plafonds de
loyers au m2
(charges non
comprises)
Zones
Zone A bis Paris et petite couronne
Zone A Reste de l’agglomération parisienne,
communes les plus chères de la Côte d’Azur
et de la frontière avec la Suisse
Zone B1 Agglomération supérieure
à 250 000 habitants, certaines villes
de la Côte d’Azur et de la Corse
Zone B2 Agglomérations entre 50 000 et
250 000 habitants (sur agrément préfectoral)
16,52 €
12,27 €
9,88 €
8,59 €
Pour fixer le loyer, la loi impose en plus l’application à ce plafond
d’un coefficient multiplicateur afin de prendre en compte la
surface habitable du logement.
La formule de calcul est la suivante : plafond de loyer x (0,7 +
19/surface). Ce coefficient est plafonné à 1,2.
Exemple : pour un logement de 50 m² situé dans la zone A,
le loyer par m² ne pourra dépasser : 12,27 x (0,7+19/50), soit
13,25 €. Le loyer de ce logement est donc plafonné à 662 €.
Le régime fiscal
Le dispositif est limité à deux investissements par foyer
fiscal par an.
Le taux de réduction d’impôt est de 18 % pendant 9 ans.
L’Outre-Mer bénéficie d’un taux plus élevé : 29 %. En
métropole, l’avantage fiscal atteint donc 2 % par an sur 9 ans.
La réduction d’impôt est calculée sur la base du prix de
revient dans la limite d’un plafond de 5 500 € par m², sans
pouvoir excéder 300 000 € par contribuable et par an (pour
un achat de deux logements maximum). Il n’est plus
possible de reporter sur les années suivantes l’éventuel
excédent de réduction d‘impôt non consommé.
Exemple : un contribuable acquiert en région parisienne un
logement de 70 m² pour la somme de 400 000 €. Le prix de
revient par m2 est de 5 714 €. L’application du plafond du prix de
revient par m2 l’oblige à retenir pour la détermination de la base
de réduction d’impôt le montant de 5 500 € x 70, soit 385 000 €.
Compte tenu de la limitation annuelle de la base de réduction
d’impôt à 300 000 €, la base de l’avantage fiscal ne sera pas
de 385 000 € mais de 300 000 €.
Le dispositif est soumis à la règle du plafonnement des
niches fiscales, désormais limitées à 10 000 € par an. Si
l’acquéreur bénéficie déjà de réductions fiscales (emplois
à domicile, déduction d’intérêts d’emprunts…), il risque de
ne pas pouvoir profiter intégralement de l’avantage fiscal
lié à son investissement locatif.
Prolongation de l’encadrement des loyers
Le ministère du Logement vient de reconduire pour un
an le dispositif d’encadrement des loyers. Un décret
du 31 juillet interdit ainsi aux propriétaires privés
d’augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence
des loyers lors de la relocation du bien ou du
renouvellement du bail.
Le dispositif est effectif dans 39 grandes agglomérations
comme Paris, Marseille, Lyon, Ajaccio, le Havre ou Nice
et 11 villes d’Outre-Mer. À noter l’entrée cette année
dans la liste des agglomérations concernées de
Compiègne, Arras et Rouen.
Les informations contenues dans ce document ne constituent ni un conseil fiscal, ni un conseil patrimonial et ne sauraient engager la responsabilité de la SMAvie BTP.
AtoutInfos - n°8 - Septembre 2013 - page 2 / 4