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L’INVESTISSEMENT
LOCATIF
L’investissement locatif est un moyen
de constituer et de diversifier
son patrimoine et/ou d’obtenir
un complément de revenus.
ACHAT
PROPRIÉTAIRE
LOYER
LOCATAIRE
EMPRUNT
REMBOURSEMENT
BANQUE
Les loyers dégagés permettent de financer
tout ou partie des charges de l’emprunt
PUIS, une fois le crédit remboursé
d’obtenir des revenus complémentaires
PROFITEZ DE L’EFFET
DE LEVIER DU CRÉDIT
CALCULEZ
VOTRE RENDEMENT
LOCATIF
Le rendement locatif
brut est le rapport entre
le loyer annuel et le prix d’acquisition
Montant des loyers annuels
Prix d’achat du bien
En France, le rendement locatif brut varie en fonction
de la localisation et du type de bien.
Exemple
300 000 €
ACHAT
LOYER
1 600 €/mois
LOCATAIRE
Rendement brut annuel :
19 200 € ( 12 x 1 600 € )
1 768,85 €/mois
à un taux de 3,10% + 0,36% d’assurances
REMBOURSEMENT
EMPRUNT crédit sur 20 ans
PROPRIÉTAIRE
BANQUE
300 000 €
6,4
Pour obtenir le rendement net, il faut retirer le taux de
l’emprunt (avec l’assurance) et toutes les charges.
RENDEMENT
Lorsque le
est supérieur au taux de
l’emprunt contracté, vous bénéficiez d’un effet
de levier.
PROTÉGEZ VOS
PROCHES
INVALIDITÉ, DÉCÈS..
Les assurances décès et invalidité souscrites peuvent
prendre en charge le crédit restant dû
en cas de survenue de l’aléa, à hauteur de la quotité assurée.
Votre famille continuera de percevoir les loyers.
CONSEILS
PRATIQUES
PROTÉGEZ-VOUS
DES IMPAYÉS
EMPRUNT
LOYER
Souscrire une assurance contre les loyers impayés
garantit vos revenus si votre locataire
ne s’acquitte pas du loyer.
CHOISSISSEZ VOTRE BAIL
LOCATION
VIDE
LOCATION
MEUBLÉE
- Pas d’obligation d’équiper le logement,
- Une durée de location plus longue, au
moins trois ans, une gestion allégée,
- Possibilité de louer le logement pour
la durée plus courte,
- Durée de préavis à votre convenance,
- Possibilité de récupérer le bien facilement,
- Impossibilité de résilier le bail sauf
pour vendre ou loger un proche,
- Préavis de six mois avant l’échéance du bail.
- Obligation d’équiper le bien,
- Gestion plus lourde dès lors
que les locataires restent moins longtemps.
FISCALITÉ APPLICABLE AUX REVENUS LOCATIFS
(1)
RÉGIMES D’IMPOSITION
RÉGIMES en location meublée à titre
Les loyers perçus seront imposés au barème
progressif de l’impôt sur le revenu
dans la catégorie des revenus fonciers (2)
Les loyers perçus seront imposés au barème
progressif de l’impôt sur le revenu
dans la catégorie des bénéfices industriels
et commerciaux (BIC) (2)
Location non meublée
Revenus
bruts locatifs
par an
habituel par des loueurs non professionnels
Revenus
bruts locatifs
par an
AU RÉEL
AU RÉEL
Revenus imposables =
loyers perçus frais et charges
Revenus imposables (3) =
loyers perçus charges
(tels que les intérêts d’emprunt, les primes
d’assurances, les dépenses d’entretien et de
réparation de l’immeuble).
(charges locatives + amortissement du bien
fiscalement admis en déduction).
Si les charges sont supérieures aux loyers,
le déficit foncier constaté (autre que
les intérêts d’emprunt) peut s’imputer
sur le revenu global dans la limite annuelle
de 10 700 u (hors cas particuliers).
La fraction du déficit foncier supérieure
à cette limite (ainsi que celle correspondant
aux intérêts d’emprunt) est reportable
pendant dix ans sur les seuls revenus fonciers.
Revenus
bruts locatifs
par an
Revenus
bruts locatifs
par an
AU MICRO-FONCIER
AU MICRO-BIC
Revenus imposables =
loyers perçus 30 %
Revenus imposables =
loyers perçus 50 %
Aucune autre déduction ne peut être opérée
sur le revenu imposable.
Aucune autre déduction ne peut être opérée
sur le revenu imposable.
(abattement forfaitaire pour frais et charges)
(abattement forfaitaire pour frais et charges)
DEUX EXEMPLES
DE FISCALITÉ INTÉRESSANTE (4)
LOCATION
VIDE
Investissements
« DUFLOT »
LOCATION
MEUBLÉE
LOI CENSI-BOUVARD
Investissements dans certaines résidences
avec services (notamment pour étudiants)(5)
CONDITIONS
PARTICULIÈRES
CONDITIONS
PARTICULIÈRES
❂
1
Engagement de donner le logement en
location nue à titre d’habitation principale
à une personne autre qu’un membre
de son foyer fiscal, ascendant ou descendant
durant 9 ans minimum,
❂
❂
1
Avoir la qualité de louer en meublé non
professionnel lors de l’investissement,
❂
2
2
Loyers plafonnés pendant toute la période
de l’engagement de location,
❂
3
Logements neufs ou assimilés situés
dans certaines zones géographiques respectant
certaines exigences de performance
énergétique et acquis entre le 1er janvier 2013
et le 31 décembre 2016,
❂
4
Logement neuf ou en l’état futur
d’achèvement ou un logement achevé
depuis au moins 15 ans ayant fait l’objet
ou faisant l’objet de travaux de
réhabilitation ou de rénovation,
❂
3
Engagement du propriétaire à louer
le logement meublé pendant 9 ans
minimum qui doit prendre effet
dans le mois qui suit la date
d’acquisition du logement,
❂
4
Plafond de ressources pour le locataire,
❂
5
Réduction d’impôt calculée sur le prix
de revient d’au maximum deux logements
retenu dans une limite globale annuelle
de 300 000 € et dans la limite d’un plafond
par mètre carré habitable fixé par décret.
Bail commercial avec l’exploitant
de l’établissement ou de la résidence,
❂
5
Le montant de l’investissement pour
le calcul de la réduction d’impôt est
retenu dans la limite globale
de 300 000 € par an,
❂
6
Imposition sur les bénéfices industriels
et commerciaux.
18 %
de réduction d’impôt
11 %
de réduction d’impôt
répartie par parts égales sur 9 années (6)
répartie sur 9 années (6)
Exemple
Exemple
Pour un investissement ouvrant
droit à la réduction d’impôt
« Duflot » de 200 000 v,
réduction d’impôt imputable
sur l’impôt sur le revenu
de 36 000 v répartie
sur 9 ans soit 4 000 v par an
pendant 9 ans.
Pour un investissement ouvrant
droit à une réduction d’impôt
au titre du dispositif « CensiBouvard » de 240 000 v,
réduction d’impôt imputable
sur l’impôt sur le revenu dû par
le contribuable de 26 400 v
par an pendant 9 ans,
soit 2 933 v par an, plus
récupération de la TVA
de 40 000 v.
1. Fiscalité applicable en l’état actuel de la réglementation aux personnes physiques résidentes fiscales françaises.
2. Hors prélèvements sociaux susceptibles de s’appliquer.
3. Hors majoration de 25 % susceptible de s’appliquer pour les contribuables soumis au régime réel d’imposition qui ne sont pas adhérents
d’un centre de gestion ou association agréées ou qui ne font pas appel aux services d’un expert-comptable ou d’une société agréée.
4. Fiscalité applicable en l’état actuel de la réglementation aux personnes physiques résidentes fiscales françaises. En l‘état actuel de la réglementation.
5. Le dispositif de la loi Censi-Bouvard s’applique également aux résidences de tourisme classées, aux résidences avec services agréées pour personnes âgées
ou handicapées, établissements de santé agréés, etc.
6. Sous réserve du respect de l’ensemble des conditions requises.
Sources. Insee, Les revenus et le patrimoine des ménages, édition 2013.
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