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COMMENT AMELIORIER LA PRATIQUE DES
AVANT-CONTRATS ?
CONFERENCE-DEBATS DU 27 SEPTEMBRE 2013
Les travaux de cette matinée, introduits par Bruno CHEUVREUX et animés par Michèle RAUNET et JeanFélix FERRUS-SICURANI, devaient permettre à des acteurs majeurs du monde l’immobilier - promoteurs,
aménageurs, personnes publiques, investisseurs, avocats et notaires - de débattre, hors des contextes de
négociations, de deux thèmes juridiques récurrents dans les opérations immobilières :
I.
LES PROMESSES SYNALLAGMATIQUES NE VALANT PAS VENTE
;
II. LES PROMESSES DE VENTE SOUS CONDITION SUSPENSIVE DE DECLASSEMENT.
Avec le concours des professeurs Etienne FATOME et Laurent AYNES, ces travaux ont conduits les
intervenants et le public à dégager sur chacun de ces thèmes, des pistes d’évolution à la fois pragmatiques
et juridiquement sécurisées *.
I-
VERS UN ENGAGEMENT SYNALLAGMATIQUE SANS EXECUTION FORCEE
La première table-ronde a permis de mettre en exergue l’inadaptation des promesses synallagmatiques de
vente dans le contexte économique actuel. En effet, l’aléa inhérent aux opérations immobilières, et qui
porte généralement sur les autorisations d’urbanisme, la pollution, ou encore la commercialisation, est
aujourd’hui renforcé par la crise économique et immobilière. Dans ce contexte, un retournement du
marché peut rendre la réalisation d’une opération immobilière impossible et ni la collectivité propriétaire du
terrain, ni le promoteur n’ont alors intérêt à ce que soit mise en œuvre la sanction que constitue
l’exécution forcée dans une promesse synallagmatique de vente.
Pour autant, les parties souhaitent s’engager de bonne foi. Chacune est prête à assumer sa part de risque
(pollution, commercialisation, etc.) et d’obligation (immobilisation, études, etc.) en vue de la réalisation du
projet immobilier.
L’objectif serait donc de formaliser des obligations de faire réciproques dans la perspective d’un projet
immobilier, portant sur une chose et sur un prix recueillant l’accord des parties, sans que ces engagements
donnent lieu immédiatement à la formation de la vente qui ne constitue que la dernière étape du projet.
*
Le présent compte-rendu n’a pas été validé par les intervenants. Les actes des travaux de cette matinée seront prochainement
publiés.
7 7 BOULEVA RD MALESHERBES BP 179 75363 PARIS CED EX 08 TEL. + 33 1 44 90 14 14 WWW.CHEUVREUX-NOTAI RES.FR
Si aux termes de l’article 1589 al. 1er du code civil il suffit d’avoir un accord sur la chose et sur le prix pour
qu’une vente puisse se former, rien n’empêche les parties de décider que, malgré leur consentement sur la
chose et sur le prix, la formation de la vente doit être repoussée à la signature de l’acte authentique,
érigée en condition essentielle et déterminante.
Cette liberté contractuelle permet alors aux parties d’écarter la possibilité de demander l’exécution forcée
de la vente puisque, dans ces conditions, la formation de celle-ci ne saurait intervenir qu’à compter de la
conclusion de l’acte authentique.
Mais alors, comment sanctionner le manquement de l’une des parties, notamment à son engagement de
signer l’acte authentique si les conditions suspensives de la promesse sont réalisées ?
Au-delà des dommages et intérêts, plusieurs
d’immobilisation, transfert des études, etc.
idées
ont
été
avancées : indemnité
forfaitaire
S’il appartient aux parties d’équilibrer leurs obligations de faire et les sanctions qui s’y rattachent pour
chacune d’entre elles, on peut légitimement penser qu’elles pourront en toute sécurité juridique formaliser
leurs engagements irrévocables sans que ceux-ci ne puissent les conduire à une exécution forcée de la
vente qui n’aurait pas grand sens.
II- VERS DES PROMESSES DE VENTE SOUS CONDITION D’UNE DECISION DE DECLASSEMENT SUSCEPTIBLE
D’ETRE CONTROLEE AU REGARD DE LA LEGALITE ADMINISTRATIVE
De nombreux doutes existent sur la légalité des promesses de vente d’un bien du domaine public sous
condition suspensive de sa désaffectation et de son déclassement. Ces doutes empêchent bien souvent les
personnes publiques – et surtout les collectivités territoriales qui ne bénéficient pas du mécanisme du
déclassement par anticipation – de mener une valorisation optimale de leur domaine.
L’objectif de la seconde table-ronde de cette conférence-débat sur les avant-contrats était donc d’identifier
avec précisions les contraintes juridiques attachées à ce thème qui se situe à la frontière du droit public et
du droit privé.
La première de ces contraintes provient du principe d’inaliénabilité du domaine public qui implique qu’une
promesse de vente portant sur un bien appartenant au dit domaine, vise un bien dans son état futur et ne
vaille pas vente, la vente n’étant formée qu’une fois que le bien est déclassé et donc devenu aliénable.
La seconde de ces contraintes est relative à la légalité de l’engagement de déclasser pris par la personne
publique aux termes de la promesse. A cet égard, deux règles doivent être respectées : (i) l’interdiction
faite aux personnes publiques de contracter sur l’exercice de leur pouvoir de décision unilatérale ; (ii)
l’impossibilité de stipuler des conditions potestatives, sanctionnée par la nullité des obligations en cause.
Au terme d’un passionnant débat entre privatistes et publicistes, une solution, ou du moins une voie à
explorer, semble se former. La conclusion d’une promesse synallagmatique de vente sous condition d’un
déclassement du domaine public auquel la personne publique s’engagerait de bonne foi à procéder serait
envisageable à deux conditions :
1) Du point de vue du droit public, à la condition que l’engagement de lancer le processus de
déclassement soit justifié par la meilleure valorisation du domaine public et conditionné par la
possibilité pour la personne publique de maintenir le bien en cause dans son domaine public si
l’intérêt général l’exige (éventuellement avec une indemnisation du co-contractant si les indemnités
prévues ne sont pas de nature à priver la personne publique de son pouvoir d’appréciation) ;
CHEUVREUX Notaires – Compte-rendu conférence-débats du 27/09/2013 – RLE / 2013 09 30
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2) Du point de vue du droit privé, à la condition que l’engagement de la personne publique ne soit
pas arbitraire et qu’il puisse donc être contrôlé au regard des règles qui gouvernent sa décision.
Il ne reste plus qu’à prendre la plume et à rédiger une clause respectueuse de ces règles impératives.
***
CHEUVREUX Notaires remercie JURIDIM pour son partenariat, ALLIANZ pour la mise à disposition de son
auditorium ainsi que dans l’ordre de leur intervention : Jean-Luc TIXIER, Avocat associé, CMS Bureau
Francis Lefebvre ; Mahbod HAGHIGHI, Directeur juridique de la SODEARIF ; Gilles BOUVELOT, Directeur
général de l’EPF Ile de France ; Eric SPITZ, Directeur des affaires juridiques de la ville de Paris ; Laurent
CAMPREDON, Directeur juridique immobilier ALTAREA Commerce
CHEUVREUX Notaires – Compte-rendu conférence-débats du 27/09/2013 – RLE / 2013 09 30
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