Zones A de protection de l`agriculture

Transcription

8 octobre 2004
Modifié le 19 juin 2015
Liste des changements apportés
depuis l’approbation du P.L.U.
ZONES A
DE PROTECTION DE L’AGRICULTURE
Les nouvelles dispositions issues de la loi solidarité et renouvellement urbains et
de son décret d’application (article R 123-7 du code de l’urbanisme) édictent que doivent
être classés en zone agricole “les secteurs de la commune, équipés ou non, à protéger en
raison du potentiel agronomique, biologique ou économique des terres agricoles” où “les
constructions et installations nécessaires aux services publics ou d’intérêt collectif et à
l’exploitation agricole sont seules autorisées. Est également autorisé le changement de
destination des bâtiments agricoles identifiés dans les documents graphiques du
règlement”.
Le nouveau zonage du P.L.U. dénommé « A » , qui se substitue à
l’ancien zonage « NC » du P.O.S., accueillera donc exclusivement des
constructions ayant un lien direct avec l’activité agricole, les activités
accessoires, annexes, d’une activité agricole, ainsi que des équipements
publics.
En conséquence la zone « A » du P.L.U. est la zone où l’activité agricole est
privilégiée. Elle est donc, par essence, moins permissive que la zone NC du P.O.S., mais
mieux caractérisée. Des amendements au règlement du P.O.S. ont nécessairement été
apportés en fonction d’une part des observations sur la pratique réglementaire ci-après
reprises et d’autre part du nouveau régime juridique.
Cela s’est traduit par :
 Un objectif de respect de la qualité architecturale des
bâtiments existants lors de travaux, et un souci d’intégration à
l’environnement rural et paysager.
 Une limitation des droits à construire pour toute construction
n’ayant aucun lien avec l’activité agricole. Il faut rappeler que la zone agricole
est en principe inconstructible. Pour l’essentiel, les prescriptions réglementaires assurent
“la gestion” des bâtiments autres qu’agricoles existant dans ces zones (partie A points 1 et
2 ci-après).
 Un régime d’autorisation favorable au milieu agricole, tant en ce
qui concerne les constructions nécessaires à l’activité agricole que celles constituant
l’accessoire de cette activité. Le changement de destination des constructions à usage
agricole est facilité pour sauvegarder ce patrimoine (partie B points 3 et 4 ci-après).
 Un régime pour les garages des habitations existantes ou
nouvelles, pour les abris des animaux non agricoles, et pour les piscines
familiales (partie C points 5, 6 et 7 ci-après).
 La problématique du changement de destination des “friches”
ou bâtiments abandonnés dont le devenir, en terme de nouvel usage, doit être
compatible avec le caractère d’une zone agricole (partie D point 8).
Rapport de Présentation du Règlement
Zones A de protection de l'agriculture
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A)
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GESTION DE L’EXISTANT
1. Pour les constructions existantes à usage d’habitation, sont
autorisés :
a) “L’extension mesurée à la condition qu’elle n’augmente pas le
nombre de logements et sans que la construction puisse dépasser
170 m² de S.H.O.N. totale définitive après travaux, dans le
respect de la qualité architecturale du bâtiment existant et dans
un souci d’intégration à l’environnement rural et paysager”.
Cette formule remplace l’expression du P.O.S. “la création de pièces
supplémentaires destinées à une amélioration justifiée des conditions
d’habitabilité”. Il a été tenu compte des difficultés pratiques d’application de la
notion très subjective d’amélioration des conditions d’habitabilité. Ensuite,
dans le souci de remédier à des extensions démesurées, a été privilégiée la
formule “d’extension mesurée”. Cette notion est appréciée par les tribunaux.
D’ailleurs dans un arrêt, le Conseil d’Etat a considéré que constituent des
travaux excédant une extension mesurée ceux destinés à plus du quart
de la S.H.O.N. de l’habitation existante (CE 6 nov 1987, Commune de Lannilis c/
Alber).
Enfin, pour être cohérent avec la norme appliquée aux constructions nouvelles,
il a été introduit une limite de surface hors œuvre nette. Celle-ci a aussi pour
objet de mettre un frein aux extensions à répétition, qui dans ce cas vont à
l’encontre de la mesure introduite dans la règle. La S.H.O.N. maximale
retenue après débat avec le groupe technique, est de 170 m².
b)
“La reconstruction à l’identique après sinistre d’une habitation
sur la même unité foncière, dès lors que cette habitation a été
régulièrement édifiée, dans la mesure où elle n’augmente pas le
nombre de logements, où elle ne constitue pas une gêne pour le
caractère de la zone, et où elle est réalisée dans une architecture
en harmonie avec le site”.
La formulation nouvelle ci-dessus pour le P.L.U. a pour objet de mettre un frein
aux reconstructions excédant de manière significative la constructibilité
antérieure : maison hors de proportion avec celle antérieure, voire la
réalisation d’un petit lotissement si l’unité foncière le permet.
La reconstruction à l’identique est entendue dans le volume existant. Toutefois,
de manière à rester cohérent avec les règles définies pour les constructions
nouvelles, il est retenu de permettre la reconstruction jusqu’à un
maximum de 170 m² de S.H.O.N. pour les constructions
antérieures qui n’auraient pas atteint cette surface. La norme
actuelle de 250 m² est apparue trop élevée, et celle de 150 m² pour les
logements de gardiennage insuffisante.
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Enfin, la reconstruction après sinistre est reconnue explicitement par l’article
L 111-3 du code de l’urbanisme. Le P.L.U. de la communauté urbaine
n'admet plus que la reconstruction après sinistre, alors que le
P.O.S. permettait toute reconstruction (après sinistre ou après
démolition volontaire).
c)
“Les travaux visant à améliorer le confort ou la solidité des
bâtiments dans le volume existant, dans le respect de la qualité
architecturale du bâtiment existant, et dans un souci d’intégration
à l’environnement rural et paysager”.
Il a seulement été précisé que les travaux devaient être réalisés dans le volume
existant. L’objectif recherché de respect de la qualité architecturale et de
préservation du caractère rural a eu pour conséquence d’ajouter une exigence
supplémentaire d’insertion à l’environnement.
2. Pour les autres usages :
a)
La reconstruction à l’identique d’un bâtiment (autre qu’à usage
d’habitation) détruit par un sinistre dès lors qu’il a été
régulièrement édifié.
b)
Pour les constructions et installations à usage industriel, artisanal,
commercial, de services, de bureaux et cultuel, dans la mesure où
ils ne portent pas atteinte au caractère agricole de la zone, dans
le respect de la qualité architecturale du bâtiment existant et
dans un souci d’intégration à l’environnement rural et paysager :
1.
Les travaux visant à améliorer la solidité des bâtiments (sans)
conditions),
2.
L’extension mesurée des bâtiments aux conditions suivantes
réunies (qui étaient celles du p.o.s.) :
Entraînant permis de construire, déclaration de travaux ou de
clôture, autorisation d’installations et travaux divers,
pour les activités (il s’agit ici de préciser le terme antérieur d’« établissement » qui
pouvait au P.O.S. laisser des doutes sur son sens) existant à la date du 26
novembre 1979 (approbation de la 1re révision du P.O.S.) (Il faut
entendre par là que s’il s’agit, par exemple, d’agrandir un bâtiment
actuellement affecté à du commerce, cette affectation commerciale devait déjà
l’être à cette date de référence, même si éventuellement l’enseigne n’était pas
la même ou si les produits vendus étaient différents ; ou encore, autre exemple,
que l’affectation actuelle d’industrie devait déjà l’être à cette date, même si
éventuellement ce n’était pas la même société ou la même production. En
revanche on ne peut passer d’un adjectif à l’autre, par exemple agrandir un
bâtiment qui était à usage industriel avant le 26.11.1979 pour faire un usage
commercial. Cela est conforme avec le règlement de la zone A et l’esprit de la
loi qui sont très stricts sur les changements d’affectation et sur la vocation des
zones agricoles).
-
171
-
A l’intérieur de l’unité foncière telle qu’elle existait le 10 juillet
1989 (ouverture de la 3e révision du P.O.S.).
c)
B)
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Pour les constructions et installations à usage sportif, social,
sanitaire, médical, culturel ou de loisirs :
L’extension dans la limite de 50 % au-delà de la surface hors
œuvre nette existant au 26 novembre 1979 (approbation de la 1re
révision du P.O.S.) (comme dans le P.O.S. antérieur), les travaux visant
à améliorer la solidité des bâtiments dans la mesure où ils ne
portent pas atteinte au caractère agricole de la zone, dans le
respect de la qualité architecturale du bâtiment existant et dans
un souci d’intégration à l’environnement rural et paysager.
RÉGIME D’AUTORISATION FAVORABLE A L’AGRICULTURE
3. Pour les constructions à usage d’habitation :
a)
Est autorisée la construction à usage d’habitation de l’exploitant
directement liée aux besoins de l’exploitation et celle nécessaire
au bon fonctionnement de l’exploitation agricole et exigeant une
présence permanente. La construction doit être implantée à
proximité immédiate du bâtiment principal de l’exploitation
agricole, sauf impossibilité technique (dans ce cas sans pouvoir
excéder 100 mètres de distance par rapport au bâtiment principal
de l'exploitation), dans la limite de 170 m² de S.H.O.N., et dans
un souci d’intégration à l’environnement rural et paysager.
Le logement des agriculteurs apparaissait régi par deux règles NC au P.O.S. :
celle du 1 alinéa pour les constructions dépendant d'une exploitation agricole (sans limite
de surface), et celle du dernier alinéa pour le logement des personnes dont la présence
permanente est nécessaire (avec une limite de 150 m²).
er
La rédaction du P.O.S. (article NC 2 § I-1 1er alinéa) disposait : "Sont
autorisées, pour les constructions à usage d'habitation, les constructions dépendant d'une
exploitation agricole, à condition d'être intégrées ou accolées aux constructions à usage
agricole existantes ou édifiées en même temps, ou d'en être distantes de moins de 100
mètres".
Cette rédaction avait été instaurée lors de la révision approuvée en 1993 pour
freiner la tendance à construire des habitations, prétendument pour des agriculteurs, en
rase campagne. Mais elle fait l'objet de détournements, notamment de permis de
construire demandés pour un bâtiment agricole parfois sommaire plus un logement, et le
bâtiment agricole prétexté n'est pas construit dans bon nombre de cas.
De nombreux maires ont appelé notre attention sur les détournements de la
règle par des agriculteurs qui réalisent des maisons d’habitation non nécessaires à
l’exploitation agricole ou par des agriculteurs “prête-nom”. (Le seul moyen de faire face
aux constructions non conformes au règlement du P.O.S. ou obtenue par fraude est de
saisir la justice).
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Il arrive, une fois le permis de construire accordé et avant même d'entreprendre
tous travaux, que le pétitionnaire transfère son permis à autrui, membre de la famille ou
étranger à la famille n'ayant aucun rapport avec la profession agricole. Les maires
demandent si l'on peut refuser le transfert ; on ne le peut pas. Il faudrait limiter le nombre
de logements sur une même exploitation. Il arrive aussi que l'habitation une fois construite
est vendue à un tiers étranger à l'agriculture.
L'agriculteur et sa famille sont parfois autant de prête-noms, d'autant que le
P.O.S. ne limite pas le nombre d'habitations. Des maires demandent d'empêcher qu'un
agriculteur construise une maison prétendument pour lui ou quelqu'un de sa famille, la
revende aussitôt, puis renouvelle éventuellement plusieurs fois cette opération.
La principale difficulté réside dans la précision à apporter sur la notion de
construction liée à une activité agricole. Les juridictions se réfèrent à des critères
tels que la proximité de la construction avec le corps de l’exploitation, les caractéristiques
mêmes de l’exploitation telles que la nature des productions, le lien avec la terre ou les
instruments agricoles, mais aussi le rapport entre le projet et l’étendue de l’exploitation.
Les juridictions se réfèrent aussi à la profession du pétitionnaire.
Une réponse ministérielle du 2 septembre 1985 exprime que peuvent être
autorisés en zone NC les locaux d'habitation liés aux exploitations agricoles, nécessaires à
la bonne marche de l'exploitation, qu'il s'agisse des logements des enfants ou des
ascendants à condition dans ce dernier cas qu'ils aient une utilité directe pour
l'exploitation.
Il a été envisagé de limiter la construction à 150 m² de SHON, par
référence à la norme fixée dans le P.O.S. pour les logements des personnes dont la
présence permanente est nécessaire et qui concerne uniquement les activités autres
qu’agricoles. D'autres propositions ont envisagé 200 m². Au vu des échanges avec nos
partenaires publics, c’est 170 m² qui a été retenu. Cette norme sera également appliquée
pour toutes les constructions, y compris l’extension des constructions existantes.
Est supprimée la condition selon laquelle la construction doit être intégrée ou
accolée aux constructions à usage agricole : la pratique a démontré que cela pouvait être
préjudiciable, mais la notion des 100 mètres de distance a été préservée. Le principe est
que l’habitation doit être à proximité immédiate du siège de l’exploitation, et ce
n’est que s’il y a impossibilité technique qu’elle peut s’en éloigner, mais jusqu’à 100
mètres maximum, jamais plus loin. La considération d’une intégration à l’environnement
a été ajoutée.
En résumé, la disposition édictée par le règlement du P.L.U., citée en tête du
présent point trois, aboutit à autoriser :
-
« L’habitation de l’exploitant », et il a été ajouté, à la suite de la
demande de la chambre d’agriculture lors de la consultation
administrative, « directement liée aux besoins de l’exploitation »,
ainsi que « l’habitation nécessaire au bon fonctionnement de
l’exploitation agricole et exigeant une présence permanente ».
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4. Pour les constructions à usage agricole :
C)
a)
Sont autorisées les constructions nouvelles et installations classées pour la
protection de l’environnement nécessaires à l’exploitation agricole.
b)
Pour permettre aux exploitants en place d’évoluer et de pérenniser leur
exploitation au besoin par une diversification de leur activité, une disposition
réglementaire a été introduite, à savoir : “sont autorisées les
constructions destinées à la vente ou à la transformation des
produits de l’exploitation, dans la mesure où cette activité
constitue l’accessoire de l’exploitation agricole, implantées à
proximité immédiate du bâtiment principal de l'exploitation, sauf
impossibilité technique (dans ce cas sans pouvoir excéder 100
mètres de distance par rapport à celui-ci), dans le respect de la
qualité architecturale du bâtiment existant et dans un souci
d’intégration à un environnement rural et paysager”. Cela répond
à une exigence économique du monde agricole.
RÉGIME DES GARAGES, DES ABRIS POUR ANIMAUX ET DES
PISCINES
Pour les garages des habitants existants ou nouveaux :
Le règlement du P.O.S. autorisait (article NC 2 § I-17) les garages dans la
limite de 20 m² sur les unités foncières supportant une habitation.
Les communes de Quesnoy-sur-Deûle, Wambrechies, Halluin et Bousbecque
ont signalé que ces maisons, isolées résidentielles ou en coron, sont occupées par des
familles qui ont plusieurs voitures; elles se sont étonnées que la taille des garages fût
limitée en zone NC alors qu'elle ne l’était pas en zone urbaine; elles ont demandé de
permettre des garages plus grands pouvant accueillir deux véhicules, avec une superficie
de 30 ou 40 m², invoquant pour certaines d’entre elles que les habitations possèdent
souvent de grands terrains. Cela éviterait le stationnement problématique sur des voies
souvent assez étroites.
Les terrains ne sont pas toujours de grande taille ; il y a même aussi des petites
maisons d’ouvriers agricoles implantées en bande sur des parcelles petites et étroites en
lanières. Il est décidé de porter la norme à 40 m² en zone agricole A : « les
garages dans la limite de 40 m² par unité foncière supportant une
habitation, dans le respect de la qualité architecturale du bâtiment
existant, et dans un souci d’intégration à l’environnement rural et
paysager. Sauf impossibilité liée à la configuration de l’unité foncière, les
garages doivent être accolés à la construction à usage d’habitation ».
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La configuration du parcellaire présente souvent le cas de petites maisons
d’ouvriers agricoles qui ont été construites côte à côte sur des parcelles étroites. Il est alors
impossible d’ajouter un garage sur l’unité foncière. La solution qui a été envisagée était
de proposer que le règlement autorisât leur édification sur un terrain situé à proximité
immédiate, souvent en face des maisons, de l’autre côté de la voie. Mais cela comporte
le risque de créer des bandes de garages isolés et donc très visibles de la voie publique.
De plus, les représentants de l’agriculture sont réticents à un empiétement dans l'espace
agricole. C’est pourquoi le projet de P.L.U. arrêté en mai 2003 ne prévoyait la possibilité
de créer des bandes de garages.
Des maires sont intervenus à nouveau sur cette problématique, en faisant
notamment valoir que les véhicules ne bénéficiant pas de garage et qui stationnent sur la
voie souvent étroite entravent la circulation. Aussi la communauté urbaine a-t-elle
finalement estimé que l’on pourrait autoriser des rangées de garages en dehors du terrain
supportant l’habitation afin de répondre aux besoins, mais en l’encadrant fortement par
des conditions qui seraient de nature à limiter le mitage, préoccupation à la fois de la
communauté et des représentants du milieu agricole.
En définitive le P.L.U. édicte la disposition suivante : « Est autorisée la
construction de bandes de plus de deux garages sur une même unité
foncière aux conditions cumulatives suivantes :
- Être liée à la présence d’un linéaire bâti ancien existant dans la
zone,
- être dans l’impossibilité de réaliser le garage sur l’unité foncière
supportant l’habitation,
- sans pouvoir excéder 40 m² par habitation composant le linéaire,
- s’implanter, soit en continuité de ce linéaire, soit en fond de
parcelles de ce même linéaire, soit en reconstitution du front bâti,
- s’intégrer harmonieusement dans le milieu environnant par le
choix des matériaux, des couleurs et de l’accompagnement
végétal ».
6. Les abris pour les animaux non agricoles :
A la demande du milieu agricole, il est prévu une disposition réglementaire
pour les abris pour animaux n’ayant pas de lien avec l’activité agricole :
« Les abris pour animaux, en dehors de l’activité agricole, dans la
limite de 30 m² de surface hors œuvre brute au total, par unité foncière
supportant une habitation, dans le respect de la qualité architecturale du
bâtiment existant et dans un souci d’intégration à l’environnement rural et
paysager. Sauf impossibilité liée à la configuration de l’unité foncière ou à
une autre législation, ils doivent être accolés à la construction à usage
d’habitation ».
7. Les piscines familiales
Le maire de Wambrechies a appelé l’attention sur le caractère du règlement de
la zone agricole qui n’autorise que ce qu’il liste à l’article 2. Celui-ci s’oppose à la
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réalisation de piscines familiales de plein air puisqu’elles ne figurent pas dans
l’énumération, alors qu’une habitation en zone urbaine peut comporter une piscine. Or il
existe des habitations en zone A, non seulement celles des agriculteurs ou les petites
rangées de maisons anciennes d’ouvriers agricoles, mais aussi des maisons résidentielles
implantées depuis plusieurs dizaines d’années. Après discussion, la commission mixte a
accepté la proposition de permettre ce type d’installation d’agrément.
L’article A2 § I-A-3-c du P.L.U. autorise les piscines d’agrément familial à
condition qu’elles soient à proximité immédiate de l’habitation et qu’elles s’intègrent dans
l’environnement paysager.
D.
PROBLÉMATIQUE DES CHANGEMENTS DE DESTINATION
Situation au P.L.U approuvé le 8 octobre 2004
8.
Afin d’éviter que des anciens corps de ferme ne tombent en ruine plusieurs années
après le départ de l’exploitant à défaut d’un repreneur, il a paru indispensable d’envisager
le devenir de ces patrimoines, d’autant qu’une demande existe quant à la reconversion de
ces sites, mais en préservant le caractère rural de ces zones naturelles.
De même, notre attention a été attirée sur des bâtiments artisanaux, industriels,
commerciaux qui étaient le siège d'activités à présent éteintes. Pour éviter leur délabrement
en l'absence de repreneurs économiques, un changement de destination pouvait être
envisagé.
Nous avions donc initialement prévu un dispositif autorisant les reconversions
de tous bâtiments en gîtes ruraux, chambres d'hôtes, chambres d'étudiants à la ferme,
auberges de campagne, salons de réception, magasins d'antiquités, de brocantes ou
d'artisanat d'art, fermes équestres.
Mais l'article R 123-7 du code de l'urbanisme édicte expressément que "sont
seules autorisées en zone A les constructions et installations nécessaires aux services
publics ou d'intérêt collectif et à l'exploitation agricole".
Dans plusieurs réponses écrites à des parlementaires le ministère affirme le
caractère strict de la notion de nécessité par rapport à l'exploitation agricole. Il n'admet
que les aménagements accessoires de bâtiments agricoles tels que les gîtes dans la
mesure où ces activités sont directement liées à l'exploitation agricole et en demeurent
l'accessoire. Tout autre changement de destination est exclu, y compris tous changements
sur les bâtiments existants non agricoles.
Cependant, pour résoudre la reconversion d'anciens bâtiments agricoles en
d’autres usages que ces limitations, la loi Urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 est venue
introduire un article L 123-3-1 dans le code de l’urbanisme qui permet aux P.L.U. de
désigner individuellement les bâtiments agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural
ou patrimonial, peuvent faire l'objet d'un changement de destination, dès lors que ce
changement ne compromet par l'exploitation agricole. Mais cette loi est intervenue alors
que le projet de P.L.U. de la communauté urbaine était déjà arrêté. Aussi a t-il été décidé
de prendre le temps nécessaire pour établir cet inventaire des bâtiments concernés en
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collaboration avec la chambre d’agriculture et la direction départementale de
l’agriculture. Des procédures ultérieures de modification du P.L.U. pourront être engagées
à cette fin.
Dans le cadre du P.L.U. approuvé le 8 octobre 2004, nous avions retenues les
dispositions ci-après.
Ont été maintenus (avec quelques ajustements) des principes qui figuraient
déjà en zone naturelle du P.O.S. pour les changements de destination, à savoir :
* tout changement de destination de bâtiments à usage agricole de plus de 15
ans doit être réalisé dans le volume existant,
* à condition que l’unité foncière soit desservie au minimum par les réseaux d’eau
et d’électricité,
* la nouvelle destination ne doit pas entraîner de renforcement des réseaux
existants, notamment en ce qui concerne la voirie, l’assainissement et l’eau
potable,
* le bâtiment existant doit présenter un intérêt architectural et un caractère
traditionnel ; sont notamment exclus les cas de bâtiments provisoires,
sommaires, en parpaings, en briques creuses ou plâtrières (ces deux derniers
cas ont été ajoutés suite à l’enquête publique), ou métallique,
* les travaux de restauration doivent respecter rigoureusement la qualité
architecturale du bâtiment, et contribuer à la mise en valeur et à la sauvegarde
du patrimoine rural,
* il a été ajouté d’une part que les bâtiments et les surfaces imperméabilisées
existants doivent être suffisants pour satisfaire les besoins de stationnement
(dans le but d’une gestion économe de l’espace non agricole), et d’autre part
que les travaux contribuent à la mise en valeur et à la sauvegarde du
patrimoine rural, de manière à être soucieux de l’aspect qualitatif du
patrimoine.
Les nouvelles destinations autorisées étaient alors les suivantes :
« Dans la mesure où ils sont directement liés à l'exploitation agricole et en
demeurent l'accessoire : les locaux de vente de produits à la ferme, les gîtes
ruraux, chambres d'hôtes, dans la limite de cinq gîtes ou chambres, les gîtes de
groupe, les chambres d'étudiants à la ferme, les fermes-auberges, les fermes
équestres ».
Situation au P.L.U. approuvé en 2009 : 1ère phase d’inventaire des bâtiments agricoles
appelée « IBAEA ».
8 bis.
Depuis la dernière révision, lors du passage du POS au PLU, plusieurs
réformes de l’urbanisme sont intervenues : La loi de Solidarité et de Renouvellement
Urbains (SRU) du 13 décembre 2000 et la loi « Urbanisme et Habitat » du 2 juillet
2003. Cette dernière loi a introduit dans le code de l’urbanisme l’article L.123-3-1 qui
dispose que : « Dans les zones agricoles, le règlement peut désigner les bâtiments
agricoles qui, en raison de leur intérêt architectural ou patrimonial, peuvent faire objet
d'un changement de destination, dès lors que ce changement ne compromet pas
177
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l'exploitation agricole. » L’article R.123-12 du même code, issu du décret du 9 juin
2004, est rédigé dans les mêmes termes.
La procédure de révision du document d’urbanisme étant à un stade très avancé
au moment de l’entrée en vigueur des dispositions de la loi « urbanisme et habitat » et de ses
décrets d’application, les auteurs du PLU s’étaient engagés, à l’époque, à mettre en œuvre
ultérieurement les dispositions offertes par le nouveau texte en ce qui concerne le
changement de destination des bâtiments agricoles.
Ainsi, le P.L.U. approuver, et en vigueur autorise certains changements de
destination listés dans le règlement, sous réserve de respecter 4 conditions cumulatives ;
celles-ci ont pour objectifs principalement de prendre en considération le bâti agricole
présentant un caractère architectural et de ne pas renforcer les équipements publics existants.
Cette disposition réglementaire introduite dans le PLU, ne peut trouver à
s’appliquer à défaut d’un inventaire repris au sein du document de planification urbaine,
inventaire exigé par la loi Urbanisme et Habitat.
Il est nécessaire d’effectuer cet inventaire pour rendre effective cette possibilité de
changement de destination.
Il s’agit d’intégrer dans le document de planification urbaine ce premier
inventaire, celui-ci concerne donc le recensement des bâtiments agricoles des exploitations en
activité, susceptibles de faire l’objet d’un changement de destination.
L’objectif recherché, par cette démarche d’inventaire a été de répondre en priorité
aux acteurs directement concernés par la zone A à savoir, les exploitants agricoles. Ce
phasage en deux temps est rendu nécessaire de par l’étendue de la zone A et la quantité de
bâtiments concernés (plus de 800 fermes identifiées en zone A). Le premier inventaire,
concerne 51 communes, listées en annexe, et plus de 350 bâtiments.
Il était donc indispensable de répondre à cette première cible en utilisant la
possibilité de changement de destination sur les bâtiments agricoles présents sur des
exploitations toujours en activités afin de sauvegarder le bâti rural présentant des
caractéristiques patrimoniales et architecturales et de conforter l’activité agricole en
permettant une diversification agricole répondant aux besoins actuels et futurs.
La justification de cette démarche d’inventaire trouve son essence dans trois objectifs
essentiels :
•
•
•
Préserver et diversifier les activités agricoles dans la zone A
Protéger le patrimoine rural, présentant un intérêt architectural
Préserver le paysage
Il est à noter que LMCU a privilégié une acception du terme « patrimonial » dans
le sens d’un patrimoine traditionnel.
Compte tenu de ces objectifs, il a, ainsi, été décidé de ne retenir que les bâtiments
présentant un intérêt architectural intéressant en matériaux et structures d’origine : bois,
briques, tuiles…
178
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A contrario les bâtiments du type hangar en tôles ondulées, murs en briques
creuses en plâtrière (bâti vite), barres métalliques, toiture en tôle ondulée ou « fibro » mur en
parpaings ou tout autre type de matériau pouvant dénaturer le bâtiment d’origine et porter
préjudice au caractère architectural, n’ont pas été retenus.
Néanmoins, certains bâtiments dont le corps de ferme
présente des
caractéristiques d’origine mais dénaturés par de légères extensions ont été retenues de la
même manière.
Un important travail d’inventaire a donc été mis en place, par le biais d’un
partenariat technique et financier entre LMCU et la Chambre d’Agriculture, partenaire expert
de par ses relations privilégiées avec le monde agricole. Ont été également fortement
associés à cette démarche, les services de l’État, et la Direction Départementale de
l’Agriculture et de la Forêt (DDAF).
Ainsi, l’objet de la présente modification est de transcrire dans le document de
planification urbaine, l’inventaire des bâtiments agricoles en activité susceptibles de faire
l’objet d’un changement de destination, sachant que la liste des changements de destinations
étant, par rapport à celle présente au PLU, grevée de trois destinations supplémentaires.
Il est à noter que pour bénéficier de ces changements de destinations, être dans
l’inventaire est une condition nécessaire mais insuffisante, il convient de répondre aux
conditions ci-après.
Les conditions du changement de destination :
Seules, les exploitations étant en activité sont donc concernées par la démarche
d’inventaire, c'est-à-dire celles répondant aux critères d’affiliation au régime social des
exploitants agricoles et maîtrisant une activité juridiquement agricole au sens du code rural.
Le fait d’être répertorié dans l’inventaire des bâtiments agricoles est une
condition nécessaire mais insuffisante pour pouvoir prétendre aux changements de
destination autorisés. Il faut en sus d’être répertorié dans cet inventaire, répondre à des
conditions précises.
A ce titre ne pourront faire l’objet d’un changement de destination, que les bâtiments des
exploitations en activité, identifiés cartographiquement et étant répertoriés dans l’inventaire
(annexé au P.L.U.) répondant aux conditions suivantes :
L’inventaire opéré, répertoriant de manière précise les bâtiments faisant l’objet
de la présente démarche, rend inutile la présence du critère « de plus de quinze ans »
pour les bâtiments à usage agricole. Ce critère est donc retiré.
-
Les travaux doivent être réalisés dans le volume existant ;
le bâtiment existant doit présenter un intérêt architectural ou un caractère
traditionnel (sont notamment exclus bâtiments provisoires, sommaires, en
parpaings, métalliques, en briques creuses en plâtrière) ;
l’unité foncière concernée doit être desservie au minimum par les réseaux
d’eau et d’électricité. La nouvelle destination ne doit pas entraîner de
renforcement des réseaux existants, notamment en ce qui concerne la voirie,
l’assainissement et l’eau potable. De plus les bâtiments et les surfaces
179
-
8 octobre 2004
imperméabilisées existants doivent être suffisants pour satisfaire les besoins
en stationnement ;
les travaux de restauration doivent respecter rigoureusement les
caractéristiques architecturales du bâtiment et contribuer à la mise en valeur
et à la sauvegarde du patrimoine rural.
Le parti pris a consisté à reconduire les principes existants déjà dans le PLU qui
avaient fait l’objet d’un consensus de tous les partenaires associées à la procédure de
révision lors du passage du POS en P.L.U.
En conséquence à l’inventaire s’applique les conditions listées dans le
règlement du P.L.U.. Cette combinaison a pour but, la préservation de la zone agricole et
de ses finalités, sans dérive résultant du recours abusif à une utilisation des changements
de destination dénaturant cette zone. La volonté est donc, notamment, de valoriser un
patrimoine rural présentant un intérêt architectural et d’éviter, par la même, à défaut
d’adoption de mesures de préservation, une déliquescence à terme, de ce patrimoine. Cet
objectif de préservation concourre également à la diversification de l’activité agricole.
Les destinations autorisées :
Les nouvelles destinations doivent être, comme les précédentes, par ailleurs
toujours en vigueur, l’accessoire d’une activité agricole existante.
Ainsi, pour les bâtiments identifiés au plan local d’urbanisme, les destinations autorisées
seront celles déjà déclinées dans le règlement de la zone « A », pour les usages suivants, à
savoir :
-
Les locaux de vente de produits à la ferme ;
Les gîtes ruraux et les chambres d’hôtes (dans la limite de 5 tout compris*) ;
Les gîtes de groupe ;
Les chambres d’étudiants à la ferme ;
Les fermes - auberges ;
Les fermes équestres ;
*Pour ne pas compromettre le caractère de la zone agricole, s’agissant des gîtes ruraux et
chambres d’hôtes, il y a lieu de considérer que pour un même ensemble bâti, il ne peut
être autorisé qu’un maximum de 5 :
A titre d’exemples : 3 gîtes ruraux + 2 chambres d’hôtes ou
4 chambres d’hôtes + 1 gîte rural ou
3 chambres d’hôtes + 2 gîtes ruraux
180
8 octobre 2004
Éléments de définitions :
Sièges d’exploitations : Exploitations répondant
aux critères d’affiliation au régime social des
exploitants agricoles et maîtrisant une activité
juridiquement agricole au sens du code rural.
Ensemble bâti :
Ensemble de bâtiments (accolés et/ou
indépendants) présents au sein d’une même
exploitation.
Unité bâtie :
Ensemble de bâtiments accolés au sein d’un
même ensemble bâti.
Les différents bâtiments ont des fonctions bien
distinctes.
Les nouvelles destinations ajoutées en 2009 par Lille Métropole
Il est apparu opportun, suite à la demande du monde agricole, d’ajouter les destinations
suivantes :
-
Les salles de réceptions ;
Le logement de fonction de l’exploitant agricole ;
L’aménagement des bâtiments pour l’accueil du public en vue d’actions
pédagogiques et d’activités de découverte et de promotion du monde
agricole.
Situation au P.L.U. approuvé en 2015 2ème phase d’inventaire des bâtiments agricoles
appelée « IBA2 ».
Compte tenu des enjeux de préservation et de valorisation d’un patrimoine
commun et très identitaire que représentent les ensembles agricoles qui ponctuent les
campagnes de la Métropole Européenne de Lille, la seconde phase appelée « Inventaire
des Bâtiments Agricoles n°2 » prend en compte un nouveau champ d’application de
l’article L.123-3-1 et vient s’ajouter au premier inventaire « IBEA » destiné aux bâtiments
agricoles en activité (approuvé en 2009) sans le remettre en cause. L’objectif de la
seconde phase appelée « Inventaire des Bâtiments Agricoles n° 2 » est de cibler les
bâtiments agricoles qui ne sont plus en activité.
181
8 octobre 2004
En effet, dans le cadre de l’IBEA, les bâtiments agricoles sans activité ne
peuvent pas faire l’objet de changement de destination, leur reconversion est difficile et
leur préservation peut être compromise.
Il est à noter que la Métropole Européenne de Lille a privilégié dans le cadre
de la démarche IBA2 une acceptation du terme « patrimonial » de l’article L.123-3-1 du
code de l’urbanisme dans le sens du patrimoine traditionnel et culturel et, pour cette
raison, a décidé de ne retenir que les fermes. En effet, ces bâtiments répondent aux
critères de la loi et semblent les plus intéressants sur le plan de la valeur patrimoniale,
architecturale et identitaire. Plus de 400 fermes sans activité agricole situées en zone A
sont potentiellement concernées par l’IBA2.
Dispositif IBA2
Les auteurs du P.L.U. ont fait le choix d’un dispositif partenarial qui privilégie
une entrée « projet », c'est-à-dire une inscription à l’IBA2 ferme par ferme par des fiches
prescriptives qui viennent alimenter l’inventaire sur la base d’un projet au fur et à mesure
des demandes et par voie de remaniements du P.L.U. successifs par le biais de la
déclaration de projet valant mise en compatibilité du P.L.U..
Ces fiches qui comportent des prescriptions spécifiques à chaque ferme font
partie du règlement du P.L.U.. Elles spécifient l’intérêt patrimonial de la ferme, désignée
par un repérage cartographique et établissent des règles de réhabilitation, énoncées en
fonction des caractéristiques architecturales et paysagères de la ferme.
Cette méthode au cas par cas est régie par un « cadre réglementaire général »
intégré dans le règlement de la zone A article 2, 11,12, 13 qui posent les conditions de
changements de destination et les contours de la démarche de préservation du patrimoine
agricole rural.
Les conditions de changement de destination
Les conditions relatives à l’existant :
-
Seuls, les bâtiments considérés comme des fermes ou parties de fermes
présentant un intérêt patrimonial sont concernés par la démarche IBA2.
Est considéré comme « ferme » un bâti ou un ensemble de bâtis détruit au
minimum qui est ou qui a été un siège d’exploitation d’une activité agricole
abritant ou ayant abrité, au minimum les produits agricoles ou les cheptels
animaliers et une habitation généralement celle de l’exploitant.
Une ferme présente un intérêt patrimonial si elle est représentative d’une des valeurs
énoncées ci-après :
Valeur de référence : la ferme offre un exemple d’un ensemble architectural
et paysager représentatif d’une période significative de l’histoire rurale.
Valeur de repère : la ferme ou une partie de la ferme constitue un repère
visuel.
Valeur de rareté : la ferme ou une partie de la ferme apporte un
témoignage rare pour la commune.
Valeur de mémoire : la ferme ou une partie de la ferme témoigne d’un fait
historique pour l’histoire de la commune.
182
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-
Valeur de savoir-faire constructif : la ferme ou une partie de la ferme est
représentative d’un savoir-faire lié à la construction traditionnelle du
bâtiment ou d’une technicité constructive particulière.
Valeur ethnologique : la ferme ou une partie de la ferme est directement
associée à des événements ou des traditions vivantes ayant une signification
pour l’histoire de la commune.
A contrario les bâtiments du type hangar en tôles ondulées, murs en briques
creuses, en plâtrière (bâti vite), barres métalliques, toiture en tôle ondulée
ou «fibro» mur en parpaings, ne sont pas retenus.
La démolition peut être exigée pour tout type de bâti pouvant porter
préjudice au caractère architectural ou patrimonial de la ferme.
Le fait d’être une ferme d’intérêt patrimonial est une condition nécessaire mais
insuffisante pour pouvoir prétendre aux changements de destination. Il faut en sus
respecter des conditions supplémentaires liées à l’usage envisagé dans la ferme.
Les conditions relatives à l’usage projeté :
-
-
Le changement de destination doit être envisagé dans une ferme dont
l’exploitation n’est plus en activité.
L’activité projetée doit être compatible avec la zone agricole et avec le
caractère patrimonial de la ferme. Ce principe implique d’une part que,
conformément au Projet d’Aménagement et de Développement Durable du
P.L.U. visant le renforcement du commerce dans les centres villes et les
centralités de quartiers, l’implantation du commerce dans les fermes de
l’IBA2 est limitée aux commerces liés à la ruralité et aux spécificités du
territoire.
D’autre part, l’imperméabilisation supplémentaire des sols est interdite.
Le projet est réalisé dans le volume existant.
L’activité ne doit pas nécessiter de création ou de renforcement de réseaux
publics notamment en ce qui concerne la voirie, l’assainissement et l’eau
potable.
Les travaux envisagés doivent respecter rigoureusement les caractéristiques
architecturales et paysagères de la ferme et contribuer à la mise en valeur et
à la sauvegarde du patrimoine rural. Ainsi les prescriptions sur les travaux
portent à la fois sur le bâti mais également sur les éléments naturels
(végétation et réseau hydraulique) considérés dans le cas des fermes comme
un ensemble indissociable.
Prescriptions relatives à la préservation et à la mise en valeur des fermes de la métropole
lilloise :
La démarche IBA2 porte une attention particulière aux travaux envisagés lors du
changement de destination. Les prescriptions émises dans le règlement de la Zone A et
dans la fiche liée à chaque ferme sont attentives aux caractéristiques de chaque ferme de
la métropole. L’objectif premier est leur préservation et mise en valeur.
-
Les travaux envisagés doivent privilégier une intégration adaptée au paysage
et à la morphologie de la ferme.
La composition des façades doit être harmonieuse.
183
-
E)
-
-
Les autres autorisations déjà permises en zone NC qui ne sont pas
contraires à la nouvelle législation ont été reprises pour la zone A.
La formulation concernant les équipements publics a tenu compte de la loi
S.R.U. : constructions et installations nécessaires aux services publics ou
d’intérêt collectif.
Par ailleurs, sont autorisés les terrains spécialement aménagés pour l'accueil
des gens du voyage inscrits en emplacement réservé au plan.
Dans les secteurs affectés au domaine public ferroviaire repérés au plan,
sont seules autorisées les constructions et installations nécessaires au
fonctionnement du service public ferroviaire, qui doivent être situées à
proximité immédiate des voies et être de nature à porter atteinte le moins
possible aux sites et paysages.
Sont autorisées les carrières, les briqueteries et les installations classées
nécessaires au fonctionnement des carrières ou liées à leur remblayage.
LES SECTEURS DE TAILLE ET DE CAPACITÉ D’ACCUEIL
LIMITÉES
-
-
-
184
Les techniques de restauration devront respecter l’aspect, les dimensions et
les méthodes de mise en œuvre des matériaux traditionnels de la région.
Les aires de stationnement doivent être traitées de manière paysagère afin
de limiter leur impact visuel.
Les éléments végétaux structurant le paysage sont à préserver ou à
renouveler dans les mêmes caractéristiques.
DIVERS
-
F)
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Les zones naturelles et agricoles ne peuvent par principe accueillir de
constructions incompatibles avec le caractère de ces zones.
Toutefois, afin de permettre la réalisation de constructions non
directement liées à l’activité agricole, la loi du 12 juillet 2010 portant
engagement national pour l’environnement, dite Grenelle 2, a
précisé qu’il pouvait être créé des secteurs de taille et de capacité
d’accueil limitées (article L 123-1-5 14° du code de l’urbanisme).
Ainsi, « dans les zones naturelles, agricoles ou forestières, le
règlement peut délimiter des secteurs de taille et de capacité
d’accueil limitées dans lesquels des constructions peuvent être
autorisées à la condition qu’elles ne portent atteinte ni à la
préservation des sols agricoles et forestiers ni à la sauvegarde des
sites, milieux naturels et paysagers », à la condition de préciser « les
conditions de hauteur, d’implantation et de densité des constructions
permettant d’assurer leur insertion dans l’environnement et leur
compatibilité avec le maintien du caractère naturel, agricole ou
forestier de la zone ».
Lille Métropole Communauté Urbaine a décidé d’instaurer un
secteur de taille et de capacité d’accueil limitées à Wavrin
pour permettre la création d’une pension de famille destinée
à des personnes dont l’âge et l’état de santé nécessitent un
8 octobre 2004
-
-
logement adapté . L’installation de cet équipement en zone
agricole est justifiée par les activités déjà menées dans la ferme des
petites haies, dont le projet de réinsertion s’appuie sur les activités de
culture maraichères.
Ce secteur est donc délimité sur les parcelles de la ferme des petites
haies, B 0070, B 009 et une partie de la parcelle B 1021, sur
lesquelles le Centre d’Hébergement et de Réinsertion Sociale et la
pension de famille nécessaires seront situés.
Les secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées sont
matérialisés par un zonage « AL » pour le caractère limité. Le secteur
instauré pour l’installation de la pension de famille à Wavrin, est
classé en « AL1 ».
Il convient donc d’adapter certains articles du règlement de la zone A :
-
-
-
-
Article 1 : règles inchangées.
Article 2 : des constructions liées aux activités et équipements
existants sont autorisées, notamment celles relatives à l’hébergement
des personnes en parcours de réinsertion sociale.
Articles 3 à 6 : règles inchangées
Article 7 : Un recul de 3 m des limites séparatives est obligatoire, les
constructions en limite de propriété ne sont donc pas autorisées, afin
de permettre un accompagnement paysager périphérique.
Article 8 : règles inchangées
Article 9 : en dehors des secteurs de parc, la zone A ne comporte pas
de règles d’emprise au sol, toutefois, des constructions étant
autorisées dans ce secteur, l’emprise au sol est limitée à 60%, afin
de contenir les projets de constructions.
Article 10 : les hauteurs à l’égout des toitures, réduites de 9 mètres à
6 mètres, et les hauteurs absolues réduites de 16,50 mètres à 11
mètres, sont plus basses que la règle générale, pour assurer une
meilleure intégration dans l’environnement.
Article 11 : règles inchangées.
Article 12 : Aucune règle, en dehors des secteurs de parc, ne figurant
dans le règlement de la zone agricole, une norme spécifique pour les
structures d’hébergement est instaurée, soit une place de
stationnement pour deux chambres, en accompagnement des
structures d’hébergement.
Article 13 : Des règles relatives à l’accompagnement paysager sont
instaurées afin de limiter l’impact des constructions sur la plaine
agricole.
Article 14 : Non réglementé (inchangé).
185

Zones A de protection de l`agriculture

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185 ZONES NP NATURELLES, PAYSAGÈRES ET DE LOISIRS

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