Le Contrat de Construction de Maison Individuelle

Le constructeur doit bien évidemment disposer de
toutes les autres garanties telles que l’assurance de
responsabilité professionnelle, l’assurance de responsabilité décennale, l’assurance chantier...et la construction de la maison entraîne, à compter de la réception, le déclenchement des délais de toutes les « garanties légales liées à tout chantier » : garantie de parfait achèvement (1 an), garantie biennale (2 ans), garantie décennale (10 ans)…
ADIL 47
CCMI
CONTRAT DE CONSTRUCTION
L’acte de réception: déclencheur des différentes
« garanties légales liées à tout chantier », est donc
très important. De plus, dans le cadre du CCMI, le
paiement du solde du prix (5%-seuil fixé par la loi) est
lié à la réception sans réserve de la maison. Si des réserves sont émises, ces 5% sont consignés et ne seront
réglés qu’après la levée des réserves (=réalisation des
travaux pour remédier aux désordres constatés). La
réception peut se faire avec l’assistance d’un professionnel ( ou d’un huissier qui lui n’est pas un
professionnel du batiment), et est elle aussi strictement réglementée dans le cadre du CCMI.
Le Contrat de Construction
de Maison Individuelle
avec fourniture de plan
Nota Bene: dans le cadre du CCMI, sans fourniture
de plan par le constructeur, les garanties proposées
ne sont pas les mêmes que celles ici énumérées.
Le recours à des maitres d’œuvre, a des entreprises générale du bâtiment ou a des artisans ne permet pas la signature d’un CCMI: il s’agit alors, le
plus souvent, d’un marché de travaux ou d’un
contrat de maitrise d’œuvre/maitrise d’ouvrage
déléguée, qui ne sont pas soumis aux mêmes dispositions légales et garanties que celles susvisées.
L’ADIL 47 se tient à votre disposition pour vous
délivrer tout renseignement juridique lié au contrat de
construction de maison individuelle ou à tout autre
contrat passé avec un professionnel du bâtiment.
L’ADIL 47 peut aussi élaborer, gratuitement et de manière neutre, un diagnostic financier pour votre projet
d’accession à la propriété en vous délivrant toutes les
informations liées à l’accession que ce soit en terme
d’urbanisme, de fiscalité immobilière, de montage
juridique de votre projet, etc...
(loi du 19 décembre 1990)
ADIL 47
6 Bis Boulevard Scaliger à AGEN
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Le contrat de construction d’une maison individuelle
est conclu entre vous et le constructeur. Il est obligatoirement écrit et spécifiquement réglementé, il comprend des documents et des dispositions qui vous protègent et qui ne peuvent en aucune façon être limitées
ou écartées (loi du 19 décembre 1990: Code de la construction et de l’habitation: L 231-1 et suivants):
Le délai de rétractation de sept jours: est une des
protections, dans le cadre du CCMI avec fourniture de
plan. En pratique, une fois le contrat signé, le constructeur
l’envoie à l’accédant, par LRAR en général, ce qui fait courir à compter du lendemain de la réception un délai de
rétractation de 7 jours. La rétractation doit se faire en principe par LRAR, sans motif à justifier, dans ce délai des 7
jours, entrainant ainsi le remboursement de l’intégralité
des sommes versées.
Un CCMI comporte toujours des conditions suspensives de sorte que le contrat ne peut prendre effet
et le chantier ne peut débuter que si toutes les conditions
énumérées sont réalisées (acquisition du terrain, obtention des prêts, permis de construire accordé, souscription
de l’assurance dommage-ouvrage…) Si ces conditions ne
sont pas réalisées à la date mentionnée dans le CCMI et
au plus tard à l’ouverture du chantier, le CCMI sera annulé
et toutes les sommes versées intégralement remboursées.
La désignation du terrain: le contrat doit préciser
l’adresse du terrain, sa surface, sa désignation cadastrale et mentionner le titre de propriété du client. Toutefois le CCMI peut être signé si l’acquisition du terrain est
en cours; dans ce cas il est nécessaire de disposer d’une
promesse ou d’un compromis de vente et de préciser le
délai prévu pour la signature de l’acte de vente du terrain.
La description de la maison (plan et notice descriptive) est complète et détaillée grâce au plan qui
comporte les travaux d’adaptation au sol, les coupes et
élévations, les cotes utiles, etc...et grâce à la notice descriptive qui doit être conforme à un modèle type agrée et
qui mentionne les caractéristiques techniques de la maison, le raccordement de l’immeuble à l’égout, etc…
Si l’accédant souhaite se réserver des travaux ceux-ci
doivent être décrits et chiffrés dans la notice descriptive.
Le permis de construire: il doit être annexé au
contrat. S’il n’est pas encore obtenu au moment de la
signature du contrat, ce dernier doit néanmoins prévoir
dans quelles conditions la demande sera faite et à quelle
date.
La notice d’information: obligatoirement annexée
au contrat, elle est destinée à éclairer l’accédant sur
ses droits et obligations vis-à-vis du constructeur. Elle doit
être conforme à un modèle type fixé par arrêté.
Le cout de la maison: c’est un prix global à payer au
constructeur TTC incluant le cout de la construction, la
rémunération du constructeur, les couts d’élaboration des
plans, le coût des garanties et assurances du constructeur.
Les modalités de paiement: A la signature du
contrat, et avant l’ouverture du chantier, le constructeur ne peut demander que 5% maximum du prix du
CCMI (et 5% de plus à la délivrance du permis de construire) s’il justifie d’une garantie de remboursement ou
3% s’il ne dispose pas de garantie de remboursement.
A partir de l’ouverture du chantier l’échelonnement des
paiements est strictement réglementé par la loi:
-15% du prix total à l’ouverture du chantier (% incluant les
sommes versées au préalable)
-25% du prix total à l’achèvement des fondations,
-40% du prix total à l’achèvement des murs,
-60% du prix total à la mise hors d’eau,
-75% du prix total à l’achèvement des cloisons et à la mise
hors d’air,
-95% du prix total à l’achèvement des travaux d’équipement, de plomberie, de menuiserie et de chauffage.
Les paiements intermédiaires sont interdits par la loi.
La révision du prix: le prix est forfaitaire, global et
définitif ; sa révision est strictement encadrée en terme de modalités par la loi.
La date d’ouverture du chantier, le délai d’exécution des travaux et les pénalités prévues en cas
de retard dans la livraison sont obligatoirement prévus dans le CCMI qui est très protecteur à ce sujet. Le
montant minimum des pénalités ne peut être inférieur à
1/3000e du prix convenu, par jour de retard.
Les garanties liées à un CCMI: La loi du 19 décembre 1990 et le décret du 27 novembre 1991 ont non seulement encadré le CCMI mais aussi prévus des garanties
spécifiques liées au CCMI:
la garantie de remboursement: souscrite par de
nombreux constructeurs, bien que facultative, elle est
destinée, en cas d’annulation du CCMI, à assurer le remboursement intégral des sommes versées avant l’ouverture du chantier dans certains cas: non réalisation des
conditions suspensives prévues au contrat, refus d’octroi
des prêts immobiliers, permis de construire non délivré,
non obtention de la garantie de livraison par le constructeur, non obtention de l’assurance dommage ouvrage, non
acquisition du terrain …
La garantie de livraison à prix et délais convenus: le constructeur a l’obligation de fournir une garantie
financière donnée par une société d’assurance ou un établissement de crédit. Cette attestation, nominative par
CCMI, est remise par le constructeur au client. Elle protège à partir de l’ouverture du chantier contre les risques
d’inexécution ou de mauvaise exécution des travaux. Ainsi
en cas de défaillance du constructeur (non exécution des
travaux ou redressement judiciaire du constructeur) le
garant intervient afin de permettre l’achèvement de la
construction.
La garantie dommage ouvrage: à ne pas confondre
avec la garantie décennale (qui elle couvre, pendant 10
ans, la responsabilité des corps de métiers intervenus
pendant la construction ) Ici il ne s’agit pas de savoir qui
est responsable du sinistre mais d’être directement dédommagé, quand un sinistre intervient dans les 10 ans
suivants la réception de la maison (après expiration de la
garantie de parfait achèvement), par l'assureur dommage
ouvrage qui recherche lui-même après la responsabilité
des intervenants à la construction. La souscription de cette
garantie est obligatoire pour toute construction de maison, et elle est automatique en cas de signature de
CCMI (souvent facultative dans les autres contrats). Si le
propriétaire, hors CCMI (où souscription impérative), ne
dispose pas de garantie dommage ouvrage et que, par
exemple, il revend la maison dans les 10 ans de l’achèvement, il devient lui-même responsable des sinistres éventuels et sera donc tenu d’indemniser le nouveau propriétaire pour tout sinistre, quelque soit le montant, avant de
rechercher lui-même la responsabilité décennale des artisans.