Fermeture de balcons et loggias dans les bâtiments collectifs La

Fermeture de balcons et loggias dans les bâtiments collectifs
La fermeture ponctuelle de balcons et loggias d'immeubles collectifs, à l'initiative isolée de
copropriétaires, est encore trop souvent la cause essentielle d'une rupture de l'homogénéité voire de
l'harmonie architecturale d'une façade ou d'un bâtiment dans son entier.
Les conséquences peuvent être très préjudiciables à l'environnement urbain et à notre cadre de vie
auxquels participent en priorité tous les éléments bâtis qui font la cité.
C'est pourquoi le Plan Local d'Urbanisme de Saint-Jean-de-Luz prévoit l'obligation préalablement à
toute demande individuelle de fermeture de balcon ou loggia (dépôt en mairie d'un dossier de
permis de construire ou de déclaration de travaux) de réaliser un plan d'ensemble de la (ou des)
façade (s) concernée (s).
Ce plan d'ensemble préalable devra recevoir l'accord officiel de la commune pour que puissent être
instruites, et éventuellement acceptées, les demandes individuelles qui devront bien sûr s'y référer
scrupuleusement.
Ce plan dont la réalisation est décidée par la copropriété et prise en charge par elle, n'est certes pas
une simple formalité mais constitue un véritable projet qui doit être de préférence exécuté par un
homme de l'art. Il devra déterminer en fonction de l'analyse du bâti et du parti architectural
existants, mais aussi de l'environnement immédiat, les modalités et conditions de fermeture les plus
appropriées (type de châssis, dimensions et "rythme" des baies, matériaux, couleurs, etc...).
Ce plan/projet approuvé par la copropriété doit être transmis par son représentant mandaté (le
syndic par exemple) accompagné d'un courrier explicatif, pour instruction à la mairie, en deux
exemplaires visés par lui.
Par ailleurs, il va de soit que, si le principe de la fermeture des balcons et loggias des immeubles
collectifs est admis dans les conditions qui viennent d'être rappelées, et cela quel que soit le zonage
du PLU, il n'en demeure pas moins que la Surface de Plancher ainsi créée doit pouvoir être autorisée,
ce qui n'est pas systématique.
En effet, la fermeture d'un balcon ou d'une loggia créant de la Surface de plancher (SP), il conviendra
de vérifier que le terrain d'assiette de la construction l'autorise (COS applicable, SP existante etc...). Il
faut savoir également que dans certains secteurs comme la "vieille ville", les quartiers "Errepira" et
"Urdazuri", la création d'une SP nouvelle peut être soumise, en plus de la taxe d’aménagement liée à
la construction (TA), à une participation financière pour Dépassement du Plafond Légal de Densité
(DPLD), dont la base de calcul est constituée par le prix du m² de terrain nu et libre évalué par le
service des domaines.