lettre - ds avocats

LETTRE
DES DEPARTEMENTS DROIT PUBLIC DES AFFAIRES,
DROIT DE L’IMMOBILIER ET DROIT DE LA CONSTRUCTION
SEPTEMBRE 2012
P.2
CONTRATS PUBLICS
Les contrats publics font leur rentrée..
P.3
AMENAGEMENT
Les rapports entre zone d’aménagement concerté (ZAC) et règles d’urbanisme (CE,
avis, 4 juillet 2012, n° 356221)
P.5
URBANISME
le règlement d’un POS ou d’un PLU ne peut légalement interdire les lotissements (Conseil
d’Etat, 27 juillet 2012, Monsieur Franck B, n°342908)
l’exécution non conforme du permis de construire n’a pas pour effet de rendre ce
dernier illégal, sauf si la fraude est caractérisée (Conseil d’Etat, 13 juillet 2012, Egret, n°
344710)
Les évolutions de la législation sur la majoration des droits à construire de 30% : Une
mort annoncée…
P.6
ACTION FONCIERE
Dans une décision rendue le 6 juin 2012, « Société RD Machines Outils », le Conseil d'Etat
rappelle les conditions de légalité d’une décision de préemption ainsi que le rôle du
juge dans le contrôle de ce type d’acte administratif (CE, 4 juin 2012, Société RD
Machines Outils, n° 342328)
QPC portant sur l'article L. 13-8 du code de l'expropriation (Décision de la 3 ème Chambre
Civile de la Cour de Cassation 10 juillet 2012 n° 12-40.038 Jousserand C/ Communauté
urbaine de Lyon)
P7
IMMOBILIER
Dégradation de l’acte notarié en acte sous seing privé pour irrégularité de forme (Civ
2ème, 7 juin 2012)
La fixation de certains loyers d’habitation désormais encadrée par le décret du 12 juillet
2012
CONTRATS PUBLICS
le changement de la réglementation » ; de
Les contrats publics font leur rentrée…
A l’occasion de cette rentrée 2012, la
direction
des
affaires
juridiques
du
ministère de l’économie et des finances a
publié
deux
intéressantes
fiches
dans
le
particulièrement
domaine
des
marchés publics. Le juge administratif,
quant à lui et à son habitude, n’a pas
s’assurer,
«
dès
maintenant,
que
les
certificats conformes au référentiel général
de
sécurité
(RGS)
pourront
bien
être
acceptés par le profil d’acheteur le 1er
octobre » et enfin d’indiquer « clairement le
niveau de sécurité requis pour les produits
de sécurité conformément au RGS sur le
profil d’acheteur et dans le règlement de la
consultation ».
attendu la fin de l’été pour faire évoluer la
D’après Bercy, la fixation d’un niveau de
jurisprudence relative aux contrats publics.
sécurité doit être précédée d’une étude de
Un premier document a ainsi été publié
sur les modalités de mise en œuvre de
l’arrêté du 15 juin 2012 relatif à la signature
électronique dans les marchés publics qui
entre en vigueur le 1er octobre prochain.
Pour rappel, la signature électronique des
documents remis à l’appui de la remise
d’une candidature ou d’une offre à un
marché public a lieu lorsque le marché
prévoit
une contestation des rejets des offres qui
auraient été présentées avec des certificats
d’un niveau de sécurité inférieur.
La seconde fiche récemment publiée par la
DAJ concerne les modalités de preuve, par
les candidats retenus, de la régularité de
leur situation fiscale et sociale.
Le ministère de l’économie et des finances
précisé que la dématérialisation, toujours
rappelle que la production du formulaire
possible, est obligatoire pour les marchés
NOTI 2 n’est pas une obligation et que le
de services et de fournitures supérieurs à
candidat est libre d’apporter, par tout
90 000€ HT.
moyen, la preuve de sa régularité. Il est ainsi
du
notamment
dématérialisation,
disproportionnées pourraient conduire à
étant
L’arrêté
une
risques, des exigences trop importantes et
15
les
juin
2012
différents
prévoit
types
de
certificats de signature qui peuvent être
retenus tant par les personnes publiques
que par les opérateurs économiques, les
formats susceptibles d’être utilisés et enfin,
précise que les signataires peuvent opter
précisé que les candidats peuvent soit
fournir « l’ensemble des attestations et
certificats délivrés par les administrations et
organismes compétents prouvant qu'il a
satisfait à ses obligations fiscales et sociales
», soit produire « l’état annuel des certificats,
ou formulaire NOTI2 (ex-DC7). »
pour l’outil technique de leur choix pour
apposer cette signature.
En vue de l’entrée en vigueur prochaine
de cet arrêté, la fiche publiée par la DAJ
recommande notamment de « recenser
les marchés pour lesquels la consultation
se termine avant ou après le 1er octobre,
et modifier en conséquence le règlement
de la consultation pour ceux qui se
terminent après le 1er octobre » ; de
Du côté de la jurisprudence, un arrêt rendu
au cours de l’été parait devoir être signalé.
Il s’agit d’une décision rendue le 4 juillet
2012, par laquelle le Conseil d’Etat a
considéré que le défaut d’information de
l’organe délibérant sur le contenu d’une
DSP est régularisable (CE, Sté Véolia Eau,
req n° 352417).
préparer « un avertissement sur la page
La Haute Juridiction, après avoir relevé
d’accueil du profil d’acheteur, rappelant
l’insuffisance du rapport au regard duquel
le conseil communautaire de l’EPCI avait
autorisé en 2009, son président à signer une
délégation de service public pour le
financement,
la
conception,
la
construction et l'exploitation pour une
durée
de
d'épuration,
vingt
a
ans
d'une
considéré
station
qu’une
telle
irrégularité avait affecté les conditions
dans
donné
lesquelles
son
l’administration
consentement.
avait
Malgré
ce
IMAGINATION
constat, le Conseil d’Etat a laissé la
possibilité, pour le conseil communautaire
de l’EPCI, de régulariser ladite irrégularité,
en délibérant à nouveau en 2012 aux vues
d’un rapport de présentation complet. Si le
plein office du juge du contrat constitue un
progrès dès lors que, désormais, la réalité
économique permet, avec davantage de
pragmatisme, d’éviter que de simples
irrégularités de forme, soulevées à dessein
des années après la signature du contrat
n’y mettent fin, il reste que les incertitudes
quant
aux
contours
de
ce
qui
est
régularisable et de ce qui ne l’est pas, est
de nature à créer une véritable insécurité
juridique dans les rapports contractuels…
Le mieux serait-il l’ennemi du bien ?
AMENAGEMENT
Les rapports entre zone d’aménagement
concerté (ZAC) et règles d’urbanisme (CE,
avis, 4 juillet 2012, n° 356221)
Dans un avis du 4 juillet 2012, le Conseil
d’Etat est venu clarifier le point de savoir si
la délibération portant approbation du
dossier de réalisation d’une ZAC doit être,
au moment de son adoption, conforme
aux dispositions du plan local d’urbanisme
en vigueur. A cette interrogation, la Haute
juridiction a répondu par la négative. Le
juge a, en effet, considéré que la
délibération approuvant le dossier de
réalisation mentionnée à l’article R. 311-7,
mais aussi l’acte de création de la zone et
la délibération approuvant le programme
des équipements publics prévue à l’article
R. 311-8, « qui fixent seulement la nature et
la consistance des aménagements à
réaliser, ne sont pas tenus de respecter les
dispositions du règlement du plan local
d’urbanisme ou du plan d’occupation
des sols en vigueur à la date de leur
adoption ».
Le Conseil d’Etat s’était déjà prononcé en
ce sens mais uniquement concernant
l’acte
de
création
d’une
zone
d’aménagement concerté (CE, 26 juillet
2006, Société Innov. Immo, n° 320457).
Le Conseil d’Etat précise, toutefois, que
l’obligation de compatibilité avec les
dispositions du plan local d’urbanisme
s’impose lors de la délivrance des « des
autorisations individuelles d’urbanisme qui
ont pour objet […] l’aménagement et
l’équipement effectifs de la zone […] ».
Cet avis indique, par ailleurs, que « la
décision par laquelle […] la personne
publique qui a décidé de la création
d’une zone d’aménagement concerté
en approuve le dossier de réalisation,
constitue une mesure préparatoire aux
actes qui définiront ultérieurement les
éléments constitutifs de cette zone,
notamment
l’acte
approuvant
le
programme des équipements publics à
réaliser à l’intérieur de la zone ». Le juge
en conclu ainsi que la délibération
approuvant le dossier de réalisation ne
peut pas faire l’objet d’un recours pour
excès de pouvoir. Les vices susceptibles
de l’affecter peuvent toutefois être
invoqués par la voie de l’exception à
l’occasion d’un recours contre des
décisions ultérieures de la collectivité,
essentiellement
la
délibération
approuvant
le
programme
des
équipements publics. Il en va de même
pour « les documents constituant ce dossier
de réalisation […] qui sont dépourvus de
tout caractère décisionnel». Il convient de
souligner que la Cour administrative
d’appel de Versailles s’était récemment
prononcée dans le même sens sur la nature
juridique de la décision d’approbation du
dossier de réalisation (CAA Versailles, 2
décembre 2010, Commune de Clichy-laGarenne, n° 08VE02972).
DISPONIBILITE
URBANISME
le règlement d’un POS ou d’un PLU ne peut
légalement
interdire
les
lotissements
(Conseil d’Etat, 27 juillet 2012, Monsieur
Franck B, n°342908)
Dans cette affaire, le maire d’une
commune s’était opposé à une demande
de déclaration préalable portant sur la
division d’un terrain en vue de créer un lot
de 2 500 m2 destiné à accueillir une
construction au motif que le règlement de
la zone interdisait les lotissements dans
cette zone.
Après avoir rappelé que le règlement d’un
POS ou d’un PLU a pour objet, en vertu de
l’article L123-1 du Code de l’urbanisme, de
fixer les règles générales et les servitudes
d’utilisation des sols permettant d’atteindre
les objectifs mentionnés à l’article L121-1
lesquels peuvent notamment comporter
l’interdiction de construire, la délimitation
les zones à urbaniser ou à protéger, le
Conseil d’Etat juge qu’il ne ressort, en
revanche « ni de ces dispositions ni
d’aucune autre disposition législative que
les auteurs du règlement d’un plan
d’occupation des sols aient compétence
pour interdire par principe ou pour limiter la
faculté reconnue aux propriétaires de
procéder (…) à la division d’un ou de
plusieurs propriétés foncières en vue de
l’implantation de bâtiments, faculté qui
participe de l’exercice de leur droit à
disposer de leurs biens ».
La haute juridiction conclut ainsi que le
juge de première instance a commis une
erreur de droit en jugeant que le plan
d’occupation des sols pouvait légalement
interdire les lotissements dans ladite zone et
annule dans ces conditions l’arrêté du
maire s’opposant à la déclaration
préalable.
l’exécution non conforme du permis de
construire n’a pas pour effet de rendre ce
dernier illégal, sauf si la fraude est
caractérisée (Conseil d’Etat, 13 juillet 2012,
Egret, n°344710)
Le Conseil d’Etat a considéré dans cette
affaire que le permis de construire n’a
d’autre
objet
que
d’autoriser
des
constructions conformes aux plans et
indications fournis par le pétitionnaire. Aussi
et en l’absence de preuve établissant une
fraude à la date de la délivrance du
permis – laquelle doit au demeurant être
démontrée par le requérant – la
circonstance que ces plans et indications
pourraient ne pas être respectés ou que
ces constructions risqueraient
d’être
ultérieurement
transformés
est
sans
incidence sur la légalité du permis de
construire. Toutefois, si aucun contrôle de
conformité a posteriori n’est opéré par le
juge administratif entre ce qui résulte des
pièces du dossier de permis de construire
et ce qui est réellement construit, il n’en
demeure pas moins que le non respect du
permis du construire par son bénéficiaire
peut
le
conduire
à
engager
sa
responsabilité pénale au titre de l’article
L.480-4 du Code de l’urbanisme et d’être à
ce titre poursuivi pour infraction aux règles
d’urbanisme. Un juge peut en cacher un
autre !
FLASH INFO : L’EVOLUTION DU CHAMP
D’APPLICATION
DE
L’EVALUATION
ENVIRONNEMENTALE DES DOCUMENTS
D’URBANISME
Le Décret du 23 août 2012 n° 2012-995,
publié au JO du 25 août 2012, redéfinit le
champ d’application de l’évaluation
environnementale
des
documents
d’urbanisme à la suite de la réforme
opérée par le Grenelle 2.
Le décret précise la liste des documents
qui seront systématiquement soumis à une
évaluation environnementale et ceux qui
seront soumis dans le cadre d’un examen
au « cas par cas », à compter du 1er
février 2013.
A noter que par arrêté du 26 juillet 2012,
paru au JO du 1er septembre 2012, de
nouveaux formulaires Cerfa portant sur la
demande d’examen au « cas par
cas » (Cerfa n° 14734) ainsi que sur la
notice explicative (Cerfa n° 51656) sont
en vigueur. Ces nouveaux formulaires
abrogent le précédent dispositif.
Les évolutions de la législation sur la
majoration des droits à construire de 30% :
Une mort annoncée…
Si la loi n° 2012-376 du 20 mars 2012 publié
au Journal Officiel du 21 mars 2012,
relative à la majoration des droits à
construire de 30 % était immédiatement
applicable, elle n’a en revanche
nullement perduré ! La nouvelle majorité
a abrogé cet article par l’introduction de
la loi n° 2012-955 du 6 août 2012 publiée
au Journal Officiel du 7 août 2012.
Cependant conformément aux vœux des
sénateurs, les majorations nées de l’article
L. 123-1-11-1 dans sa rédaction antérieure
à la présente loi et en vigueur à la date
de sa promulgation continueront à
s'appliquer aux demandes de permis et
aux déclarations déposées en application
de l'article L. 423-1 du même code avant
le 1er janvier 2016.
Il convient en outre de préciser que cette
loi modifie également l’article L.123-1-11
du Code de l’urbanisme en ramenant de
30% à 20% le taux de dépassement des
règles d’urbanisme (relatives au gabarit, à
la hauteur, à l'emprise au sol et au
coefficient
d'occupation
des
sols)
susceptible
d’être
autorisé
par
délibération motivée du conseil municipal
ou
de
l’organe
délibérant
de
l'établissement public de coopération
intercommunale compétent en matière
de plan local.
ACTION FONCIERE
Dans une décision rendue le 6 juin 2012,
« Société RD Machines Outils », le Conseil
d'Etat rappelle les conditions de légalité
d’une décision de préemption ainsi que le
rôle du juge dans le contrôle de ce type
d’acte administratif (CE, 4 juin 2012,
Société RD Machines Outils, n° 342328)
En premier lieu, la haute juridiction précise
qu'il revient « au juge de l'excès de
pouvoir de vérifier si le projet d'action ou
d'opération envisagé par le titulaire du
droit de préemption est de nature à
justifier légalement l'exercice de ce droit
». Le juge administratif doit donc exercer
donc un contrôle normal sur le projet
envisagé par le titulaire du droit de
préemption urbain. En deuxième lieu, la
haute juridiction rappelle conformément
à une jurisprudence désormais bien
établie que « les collectivités titulaires du
droit de préemption urbain peuvent
légalement exercer ce droit, d'une part, si
elles justifient, à la date à laquelle elles
l'exercent, de la réalité d'un projet
d'action ou d'opération d'aménagement
répondant aux objets mentionnés à
l'article L. 300-1 du code de l'urbanisme,
alors même que les caractéristiques
précises de ce projet n'auraient pas été
définies à cette date, et, d'autre part, si
elles font apparaître la nature de ce
projet dans la décision de préemption ».
Mais, complétant ce considérant de
RIGUEUR
principe, le Conseil d’Etat précise que « la
mise en œuvre de ce droit doit, eu égard
notamment aux caractéristiques du bien
faisant l'objet de l'opération ou au coût
prévisible de cette dernière, répondre à un
intérêt général suffisant ».
QPC portant sur l'article L. 13-8 du code de
l'expropriation (Décision de la 3ème
Chambre Civile de la Cour de Cassation 10
juillet 2012 n° 12-40.038 Jousserand C/
Communauté urbaine de Lyon)
En application des dispositions de l’article L.
61-1 de la Constitution, la Cour de
Cassation a renvoyé une question
prioritaire de constitutionnalité (QPC) au
Conseil Constitutionnel relative à la
conformité aux droits et libertés garantis par
la Constitution, de l’article L. 13-8 du Code
de l’expropriation pour cause d’utilité
publique.
L’article L. 13-8 du Code de l’expropriation
interdit au juge de l’expropriation de
trancher une question de droit lors de la
fixation judiciaire des indemnités à revenir
aux expropriés. Ainsi, face à une difficulté
de fond, le juge de l’expropriation fixe une
indemnité sous la forme alternative et
renvoie les parties à se pourvoir devant la
juridiction compétente, administrative ou
judiciaire. En l’espèce, la 3ème Chambre
Civile de la Cour de Cassation considère
que l’interdiction pour le juge de
l’expropriation de saisir le juge administratif
d’une question préjudicielle portant sur la
validité d’un plan local d’urbanisme (PLU)
pouvant avoir une incidence sur le
montant de l’indemnité, peut être qualifiée
d’atteinte excessive au droit au recours
effectif garanti par l’article 16 de la
Déclaration des Droits de l’Homme et du
Citoyen.
La
décision
du
Conseil
Constitutionnel portant sur cette question
est donc attendue dans un délai de trois
mois.
IMMOBILIER
Dégradation de l’acte notarié en acte
sous seing privé pour irrégularité de forme
(Civ 2ème, 7 juin 2012)
L’acte notarié revêtu de la formule
exécutoire constitue un titre exécutoire en
application des dispositions de l’article 3
de la Loi du 9 juillet 1991 et, en tant que
tel, permet au créancier de délivrer
immédiatement un commandement de
payer aux fins de saisie immobilière ou
encore
de
prendre
une
mesure
conservatoire sur les biens immobiliers de
son débiteur sans avoir à en demander
l’autorisation au juge.
La question qui s’est posée à la 2ème
chambre civile de la Cour de cassation
était de savoir si le défaut d’annexion à
l’acte ou de dépôt des procurations au
rang des minutes du notaire entachait
l’acte notarié d’une irrégularité de forme
le privant de sa qualité de titre
exécutoire.
Cette question a été tranchée dans une
série de cinq arrêts en date du 7 juin 2012.
Dans l’une des ces affaires (pourvoi n°1116107), trois prêts avaient été souscrits par
acte
notarié
en
l’absence
des
emprunteurs
qui
avaient
donné
procuration à un notaire assistant,
travaillant dans l’étude rédactrice. Le
prêteur impayé avait fait inscrire une
hypothèque judiciaire sur les biens
immobiliers des emprunteurs en se
fondant sur les actes notariés. Ces derniers
ont saisi le juge de l’exécution d’une
demande de mainlevée, qui a été
accueillie par la Cour d’appel. La
DISPONIBILITE
banque a alors formé un pourvoi en
cassation qui a été rejeté par la Cour .
Ce faisant, la 2ème chambre civile de la
Cour de cassation retient l’existence d’une
irrégularité de forme qui entache les actes
de prêt au motif que les procurations
données par les emprunteurs, mentionnées
dans le corps des actes, n’avaient été ni
annexées, ni déposées au rang des minutes
du notaire rédacteur, contrairement aux
dispositions réglementaires applicables. Dès
lors que ces actes sont entachés d’une
irrégularité formelle, ils ne valent que
comme écriture privée en application de
l’article 1318 du Code civil et ne peuvent
donc pas servir de titre exécutoire
permettant l’inscription d’une affectation
hypothécaire.
Dans ces espèces, les établissements de
crédit l’ont appris à leurs dépens :
l’authenticité d’un acte notarié peut n’être
qu’un leurre.
Dans ces affaires, les juges du fond ont été
approuvés, les uns en ce qu’ils ont ordonné
la mainlevée de l’inscription d’hypothèque
judiciaire provisoire pratiquée sans titre
exécutoire (pourvoi n°11-16107) et les
autres en ce qu’ils ont déclaré nuls les
commandements de payer valant saisie,
les prêteurs ne justifiant pas d’un titre
exécutoire
fondant
leurs
poursuites
(pourvois n° 11-17759, 11-15102, 11-15440,
11-15439).
Il convient toutefois de noter que cette
position diverge de celle retenue par la 1ère
chambre civile de la Cour de cassation
trois mois plus tôt (arrêt du 22 mars 2012,
pourvoi n° 11-11925), qui considère que
l'obligation, pour le notaire, de faire figurer
les procurations en annexe de l'acte
authentique ou de les déposer au rang de
ses minutes n'est pas sanctionnée par la
nullité de l'acte en tant que titre exécutoire,
et casse en conséquence l’arrêt ayant
validé le commandement de payer valant
saisie.
Une décision d’assemblée plénière ou de
chambre mixte permettra certainement
d’unifier et d’arrêter la position de la Cour
de cassation sur le sujet.
La fixation de certains loyers d’habitation
désormais encadrée par le décret du 12
juillet 2012
Comme annoncé par le gouvernement
(voir notre lettre d’information du mois de
juin 2012), l’encadrement des loyers
d’habitation dans certaines zones est
entré en vigueur le 1er aout dernier en
application du décret n°2012-894 du 20
juillet 2012, pris sur le fondement des
articles 17 et 18 de la loi du 6 juillet 1989
qui prévoient la possibilité d’un tel
encadrement.
La durée d’application du dispositif est
d’une année, dans l’attente de ce qui
devrait être une révision complète en
2013 d’une loi-cadre sur le logement.
Trente-huit
agglomérations
ont
été
considérées
comme
des
zones
géographiques où le niveau et l’évolution
des loyers révéleraient une situation
anormale en comparaison du marché
locatif constaté sur l’ensemble du territoire
(27 en métropole, dont Amiens, Bordeaux,
Fréjus, Lille, Lyon, Marseille, Nice, Paris,
Strasbourg et 11 dans les Dom), justifiant
l’application du décret.
Le texte encadre les nouvelles locations,
d’une part, et les renouvellements des
baux, d’autre part.
Les relocations concernent les logements
vacants qui font l’objet d’une nouvelle
location avant le 31 juillet 2013.
Ainsi, le montant du loyer appliqué au
nouveau locataire ne pourra excéder le
montant qui était fixé au précédent
locataire à l’expiration du bail, révisé en
fonction de l’évolution de l’indice de
référence
des
loyers
(IRL).
Deux
exceptions sont prévues :
 en cas de travaux d’amélioration
réalisés par le bailleur dont le coût
est au moins égal à la moitié de la
dernière année de loyer. La hausse
du loyer annuel ne peut alors
excéder 15% du coût réel des
travaux toutes taxes comprises.
 en cas de montant du loyer
manifestement sous-évalué. Dans
cette hypothèse, la hausse ne
pourra excéder la plus élevée des
deux limites suivantes : la moitié de
la différence entre le montant
moyen d’un loyer considéré comme
représentatif et le loyer appliqué au
locataire précédent, d’une part, ou,
une majoration annuelle supérieure à
15% du coût réel des travaux
d’amélioration réalisés par le bailleur
et dont le montant est au moins égal
à la moitié de la dernière année de
loyer.
S’agissant du renouvellement des baux, le
principe
applicable
jusqu’alors
à
l’agglomération parisienne est étendu.
Ainsi,
l’augmentation
du
loyer
est
désormais limitée à l’application de la
variation de l’IRL, excepté en cas de loyer
manifestement sous-évalué. Dans cette
dernier hypothèse, le loyer peut être
réévalué,
comme
en
matière
de
relocation, dans la limite soit de la moitié
de la différence entre le montant moyen
d’un loyer considéré comme représentatif
et le loyer appliqué au locataire
précédent, soit d’une majoration annuelle
supérieure à 15% du coût réel des travaux
d’amélioration réalisés par le bailleur et
dont le montant est au moins égal à la
moitié de la dernière année de loyer.
En cas de litige entre le bailleur et le
locataire sur l’application de ce décret, la
commission
départementale
de
conciliation est compétente dans un
premier temps.
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