nouveau filon des investisseurs immobiliers

DECIDEURS STRATEGIE FINANCE
DROIT GUIDE
Date : N 89/2015
Page de l'article : p.34-36
Pays : France
Périodicité : Parution Irrégulière
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IMMOBILIER & CONSTRUCTION • MARCHÉS & TENDANCES
Hôtellerie:
nouveaufilondes
investisseurs immobiliers
Les actifs dits « alternatifs » sont un nouvel eldorado pour les investisseurs immobiliers en quête
de rendement. Les actifs hôteliers surtout, un placement jugé très rémunérateur.
Des investisseurs présents
Les investisseurs immobiliers
sont de plus en plus attirés par
l'actif hôtelier, un placement jugé
plus rémunérateur que d'autres
classes d'actifs. Ce marché s'ouvre
aujourd'hui au grand public avec
l'éclosion de produits d'investisse-
ment plus largement distribués et
assortis d'une fiscalité attractive.
Les perspectives de rendement
sont élevées, dans une fourchette
allant, selon les dispositifs, de 4 %
à 10 % nets par an, hors impôts, à
condition d'investir sur une durée
d'au moins six ans. Plusieurs spé-
I Les foncières et les fonds sont les investisseurs les plus actifs
Positionnement des principaux acteurs de I immobilier en fonction des différents secteurs
Actifs
Modérément actifs
Sociétés foncières/SUC
Prudents
cialistes du secteur ont ainsi lancé
des placements dédiés ouverts
aux particuliers, à l'exemple du
groupe Maranatha (lire l'entretien p.36) Ils s'appuient le plus
souvent sur des achats d'hôtels à
rénover, afin de les faire monter en
gamme en tiois ou quatre étoiles
pour les adapter aux attentes des
clients. Certains, tomme Novaxia,
transforment des immeubles de
bureaux vétustés. Cet effet de
levier impose toutefois des placements dont la durée de vie est limitée. À l'échéante, les hôtels sont
Autres fonds internationaux
Fonds opportunistes/capital-invest ssement
Fonds ouverts (immobilier
Fonds fermes (im mobilier}
D La plupart des investisseurs
s'attendent à une baisse des prix
de l'immobilier hôtelier
Entreprises non immobilieres
Societes d immobilier résidentiel
Banques
Previsions des investisseurs sur I evolution
du marche hotelier dans les prochaines annees
sn fonction de la zona d implantation
Compagnies d assurances
Secteur Public
B
Zones prime
d
Zones périphériques
Zones secondaires
Sociétés foncières/SNC
91%
Autres fonds nternationaux
Fonds opportunistes/capital investissement
Fonds ouverts (immobilier)
Fonds fermes (immobilier)
Entreprises non immobilieres
Sociétés d immobilier résidentiel
Banques
Augmentation
Compagnies d assurances
Secteur Public
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26%
Stabilité
Baisse
Source barometre ^014 du marche
del nvestissementimmobiler EY
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revendus et les éventuels gains sont
partagés entre les investisseurs.
Achat et vente
L'externalisation et la gestion
de l'immobilier hôtelier ont pris
leur véritable essor en France en
mai 2005. La société Foncière des
Régions, via sa filiale Foncière des
Murs, signe alors un partenariat
avec le groupe Accor pour racheter les murs de 128 établissements,
moyennant un milliard d'euros.
Une évolution p o r t é e n o t a m ment par l'exemple américain, où
70 % des entreprises sont loca-
I L'hôtellerie représente la plus
grande part des actifs détenus par
les OPCI (organisme de placement
collectif immobilier)
Répartition de la surface globale des actifs
immobiliers détenus par les OPCI
I
Bureaux
| Logement
B
Commerces
f Sante
I
•
Residences étudiantes & seniors
Hôtellerie
I Logistique et locaux d activité (entrepôts, etc )
1,1%
taires, contre seulement 25 % en
France à cette époque. En à peine
dix années, le marché hexagonal
s'ouvre, et une multitude d'acteurs
se développent sur des stratégies
variées : fonds de private equity
type Blackstone, Apollo, Ivanhoé Cambridge, family offices ou
encore organismes de placement
collectif immobilier (OPCI). Dans
un contexte économique plus difficile, comme aujourd'hui, l'externalisation des murs peut toutefois
gêner les restructurations. C'est
ce qui a poussé Accor à annoncer en mai dernier le rachat des
murs de 97 hôtels en Europe pour
environ 900 millions d'euros, afin
d'appliquer à ces établissements sa
stratégie de restructuration de son
portefeuille d'actifs immobiliers.
De nouvelles opportunités
La tendance s'est r a p i d e m e n t
élargie aux autres résidences de
service. Il en existe quatre catégories : les résidences de tourisme,
qui intègrent les résidences d'affaires, les résidences étudiantes,
les résidences seniors et, enfin,
les établissements d'hébergement
pour personnes âgées dépendantes
(Ehpad). La plupart des investissements dans les p r o j e t s neufs
offrent une fiscalité attractive
et les besoins s o n t i m p o r t a n t s ,
notamment dans l'hébergement
des personnes âgées : selon l'Insee,
le pourcentage des plus de soixante
ans va augmenter jusqu'en 2035,
pour atteindre 31 % de la population. Et la rentabilité est une
nouvelle fois au rendez-vous :
proche de 4 %. Attrayante sur le
papier, cette formule nécessite tou-
Q Le marché des résidences seniors se prépare à une hausse de la demande
Nombre des personnes âgees de plus de 75ans en France (en millions)
14-
1980
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2000
2020
2040
2060
tefois une vigilance particulière.
Ces logements offrent en effet de
nombreux services et d'importantes parties collectives, d'où
des charges parfois supérieures
au niveau du loyer, que le propriétaire devra payer en cas de
vacance du logement. Cela a été
le cas, au Royaume-Uni, de l'exploitant de maisons de retraite
Southern Cross. Repris par Black-
Le marché hôtelier
s'ouvre au grand
public avec de
nouveaux produits
d'investissement
stone en 2004, celui-ci s'est trouvé
dans l'impossibilité d'honorer ses
loyers, alors qu'il devait supporter
un endettement important. L'histoire s'est mal terminée : le Britannique a fait faillite en 2011.
Un risque à évaluer
L'attractivité fiscale de ces investissements a encouragé la multiplication des projets, qui ne sont
pour autant pas forcément viables.
De plus, un bien de seconde main
n'offre plus de réduction d'impôt,
d'où une attractivité moindre à la
revente. Le secteur n'est par ailleurs pas à l'abri de déconvenues
dans un contexte économique difficile. D'autant que le secteur des
résidences de service, et notamment de l'hôtellerie, est très sensible au ralentissement de l'activité
économique et à la perte de pouvoir d'achat des classes moyennes.
Enfin, au-delà de l'externalisation de leurs murs, certains opérateurs cherchent également des
partenaires sur leur exploitation.
Cette opération leur permet de
se délester d'une éventuelle perte
d'exploitation, désormais absorbée par le nouveau propriétaire
(et inversement en cas d'année
mirifique). •
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« ll faut éduquer le grand public
à l'investissement hôtelier »
Olivier Carvin
président-directeur général, Maranatha
Decideurs. Comment se porte le groupe Maranatha?
Olivier Carvin. Nous avons encore enregistré une très
forte croissance en 2014 en doublant le chiffre cfaf
faires de Maranadia, qui atteint 60 millions d euros
En 2015, nous allons dépasser les IOU millions d'euros Nous avons également double le portefeuille du
groupe en passant de vingt-six hôtels à quarante-quatre
aujourd'hui, dont un tiers se situe à Paris Notre modèle,
base sur l'acquisition d'actifs existants pour le compte
d'investisseurs, leur renovation, leur exploitation et leur
revente apres valorisation, a fait ses preuves
« L'investissement hôtelier est
un marché de niche très porteur,
rentable, suret liquide»
Décideurs. Avec Maranatha, vous avez fait le pari d'ouvrir
le marché de l'investissement hôtelier au grand public. Les
particuliers sont-ils attires par cette typologie d'actifs?
O C Notre objectif est effectrv ement d'eduquer le
grand public a l'investissement hôtelier, un marche
de niche tres porteur, rentable, sûr et liquide maîs qui
était jusque-là reserve aux professionnels car les tickets
d'entrée sont très élevés, a partir de cinq millions d'euros
pour l'acquisition d un hôtel, et qu'il faut ensuite savoir
le gérer La force du groupe Maranadia est d'avoir appris
à gerer I actif hôtelier et démocratise son acces au grand
public en titrisant cette typologie d'actifs Chez nous,
le ticket d'entrée est de 15 000 euros et il est ehgible au
PEA et PEA-PME Chaque annee, ll y a des possibilités
de sortie a la date d'anniversaire, même s'il est préférable
d'aller jusqu'au bout pour bénéficier de la plus-value a
la revente, encore exonérée d'impôts Aujourd'hui, de
nombreux arbitrages de PEA se font sur notre fonds
d'investissement Finotel et nous en sommes ravis
Décideurs. Quel bilan dressez-vous de Finotel 1 et quels
objectifs poursuivez-vous pour Finotel 2?
O. C. Avec Finotel I, nous avons collecte 20 millions
d'euros et leve 10 millions d'euros de dette bancaire
Cela nous a permis d acheter trois hôtels Notre principe
est tres simple, la dette est remboursée par les activites
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hôtelières Au bout de sept ans, nous espérons revendre
plus cher les actifs maîs, même si nous les revendons au
prix d'acquisition, nous parvenons à délivrer un TRI
de 7 % Nous lançons désormais Finotel 2, qui a pour
objectif de reunir 60 millions d euros en un an afin
d'acquérir six hôtels a Paris et dans certaines grandes
villes francises Nous visons unecollectede 35 millions
d'euros via le produit Finotel Premium et une levée de
dette bancaire de 25 millions d'euros Au total, en 2014,
notre collecte a dépassé les 100 millions d'euros Notre
objectif cst de collecter 200 millions d'euros en 2015 et
nous sommes en bonne voie pour y parvenir
Decideurs. Vous avez créé en 2014 une société en
joint-venture avec Loic Fauchille. Qu'est-ce qui a
motivé ce projet?
O. C Lidee est de renforcer nos competences en matiere
de gestion hôtelière avec la croissance du groupe Nous
apportons notre savoir-faire en la matiere et Loic Fauchille, qui a travaille plus de trente ans chez Accor, son
experience Ensemble, nous avons creé la societe Bearing
Hotels en joint venture 50/50, qui a pour mission de
gerer les hôtels du groupe Maranatha ainsi que d'autres
actifs hôteliers Loic Fauchille en assurera la direction
generale Avec cette creation, le groupe Maranatha est
désormais present sur trois cceuis de metiers Maianatha Finance qui collecte via des club-deals ou le fonds
d'investissement Finotel, Maranatha Patrimoine qui
veille au sourcing, à l'acquisition, a l'intégration et à
la renovation des actifs, et Bearing Hotels, qui gère et
optimise les etablissements hôteliers
Decideurs. Envisagez-vous d'aller sur de plus
grandes tailles d'actifs ou sur d'autres marches,
comme celui des residences de tourisme?
O C. Oui, nous voulons continuer a grandir avec le
grand public et nous positionner sur des portefeuilles
d'hôtels et des trophy assets, de l'ordre de 30 à 40 millions
d'euros car le rendement est superieur en création de
valeur Nous nous positionnons aussi de plus en plus sur
le secteur du luxe, qui séduit nos investisseurs Même
si la rentabilité faciale y est plus faible, la plus-value a la
sortie est plus forte Nous poussons également doucement la reflexion sur les résidences de tourisme ou les
immeubles parisiens qui pourraient étre transformés II
y a tres certainement de la place pour un marche du luxe
à Paris sur les glands appartements •
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