d`investissement

immobilier
Investisseurs privés
Vers quel type
d’investissement
immobilier s’orienter?
pa r
A n n - M i r j am L é v y D u v e r n a y
Senior Manager
Audit Financial Services KPMG
Deux possibilités s’offrent aujourd’hui aux investisseurs privés
qui souhaitent accéder au marché de l’immobilier: l’investis­
sement direct – à usage propre ou non – qui requiert une part
importante en capitaux propres, ou l’investissement indirect
avec l’acquisition de parts dans des placements collectifs
de capitaux ou de sociétés immobilières cotées en Bourse.
C
ompte tenu du niveau général des prix de
l’immobilier et des capitaux propres requis pour accéder à
la propriété, seul un nombre limité d’investisseurs privés
peuvent s’orienter vers ce choix. Les banques prêtent en
général jusqu’à 80% maximum pour l’achat d’une résidence
principale, et 65% pour les résidences secondaires ou les
investissements de rendement, avec une charge mensuelle
plafonnée au maximum à 33% du revenu annuel brut de
l’investisseur. Et depuis le 1er juillet 2012, la part des fonds
propres financée par la prévoyance professionnelle ne peut
dépasser 10%.
Investissements immobiliers indirects
En termes d’investissements immobiliers indirects, il existe
en Suisse deux grandes catégories pour les investisseurs
privés: les placements collectifs de capitaux immobiliers
(fonds contractuels et SICAV), et les sociétés immobilières
cotées en Bourse. La Suisse compte 46 placements collectifs de capitaux immobiliers, dont 25 cotés en Bourse, ainsi
que 13 sociétés immobilières cotées à la SIX et 13 cotées à
la Bourse de Berne. Pour les placements collectifs de capitaux, l’offre, régie par le cadre légal, comprend des fonds
contractuels, des SICAV et des SCPC. A la différence des
deux premiers types de placements collectifs, la SCPC réalise ses placements dans le capital-risque.
Ces deux grands types de véhicules d’investissements indirects ont l’avantage d’offrir l’accession à l’immobilier à tous,
sans contrainte de moyens. Ils permettent de diversifier les
investissements sur plusieurs objets et dans différentes
régions. Compte tenu de leur liquidité sur le marché, ils
offrent une flexibilité certaine aux investisseurs, et ce surtout
dans le cas de titres cotés. A ces avantages s’ajoute le fait
que ces véhicules sont gérés par des professionnels.
Les véhicules d’investissements
indirects ont l’avantage d’offrir
l’accession à l’immobilier à tous,
sans contrainte de moyens.
Réglementation des placements collectifs
Comment faire un choix entre un placement collectif de
capitaux immobiliers et une société immobilière cotée?
Contrairement aux sociétés immobilières, les placements
collectifs tombent sous le coup de la Loi fédérale sur les
placements collectifs de capitaux (LPCC) et son ordonnance
(OPCC). Ils sont ainsi placés sous la surveillance de la
FINMA et ne peuvent être lancés qu’après avoir reçu une
autorisation du régulateur. Dans le cas d’un fonds contractuel, le placement collectif doit être géré par une direction de
fonds, elle aussi autorisée par la FINMA. Pour obtenir une
autorisation, les conditions exigent notamment la détention
de fonds propres minimums pour la direction de fonds ou la
SICAV, ainsi qu’une organisation adéquate et formalisée, et
la garantie que les personnes en charge de l’administration
et de la direction jouissent d’une bonne réputation, exercent
une activité irréprochable et disposent des qualifications professionnelles adéquates. La direction de fonds en charge
d’un fonds immobilier et la SICAV doivent respecter en tout
temps la LPCC et son ordonnance, mais également les
règles édictées par la Swiss Funds Association (SFA), organisation faîtière dans le domaine des placements collectifs,
dont les directives sont reconnues obligatoires par la FINMA.
En pratique, qu’est-ce que cela signifie? Pour les investisseurs, ces réglementations leur assurent un certain niveau
de protection, ce qui est le but énoncé du législateur. En ce
qui concerne le fonds lui-même, le type d’investissement
autorisé est limité. Il se résume aux maisons, immeubles,
PPE, terrains à bâtir et constructions en cours, parts
d’autres fonds immobiliers, cédules et participations dans
des sociétés immobilières. Des règles de répartition des
risques ont également été instaurées afin d’éviter les
concentrations sur certains objets ou mêmes catégories.
Les sociétés immobilières, quant à elles, n’ont aucune
contrainte et peuvent dès lors réaliser d’autres types d’investissements, ainsi qu’une activité propre.
En matière d’engagements, il existe, là aussi, une importante
différence entre les placements collectifs régulés et les
sociétés immobilières. Selon l’OPCC révisée et en vigueur
depuis le 1er mars 2013, les placements collectifs régulés ne
peuvent enregistrer un endettement supérieur à 33%,
contrairement aux sociétés immobilières cotées qui, elles, ne
tombent pas sous le coup de la loi. Les SI bénéficient donc
à ce niveau-là d’une flexibilité évidente pour des acquisitions, avec le risque qu’un endettement comporte, spécifiquement en cas de retournement du marché immobilier ou
d’une hausse des taux d’intérêt. Mais respecter les exigences d’organisation et de fonds propres représente aussi
un coût que l’investisseur paie dans le cadre des placements collectifs de capitaux régulés.
Soumis à la loi, les placements collectifs immobiliers ont des
obligations accrues de transparence envers les investisseurs, comme la publication de prospectus, de prospectus
simplifié, de rapport semestriel et de rapport annuel, dont le
contenu est régi dans les textes légaux. Cette information
standardisée permet de comparer les différents placements
collectifs. L’investisseur qui veut, par exemple, comparer le
profil de risque d’un fonds immobilier à un autre pourra se
référer aux prospectus. En matière d’informations financières, les règles pour la détermination des évaluations et
des ratios clés sont strictes, il en découle que les données
qui figurent dans les rapports annuels peuvent être facilement comparées, qu’il s’agisse des gains en capitaux générés, du degré d’endettement, des coûts imputés aux investisseurs, de la rentabilité ou de la performance.
Véhicule direct ou collectif?
Au final, chacun choisira son type d’investissement en fonction de ses propres critères. Il est clair que l’investissement
immobilier direct comprend une dimension presque sentimentale pour l’investisseur privé. Avec un véhicule collectif,
cette dimension n’existe pas. A choisir entre un investissement indirect par placement collectif régulé ou via une société immobilière, l’investisseur devra placer dans la balance la
notion de protection de l’investisseur et de transparence –
éléments centraux des placements collectifs soumis à la
LPCC – avec celle de flexibilité sans limites offerte par les
sociétés immobilières cotées en Bourse.
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