Vendre un immeuble - Test

Vendre un immeuble
Les clés pour
une vente réussie
Vendre une maison ou
un appartement ne s’improvise
pas. Nous vous aidons à bien
préparer l’opération.
O
n ne vend pas un immeuble
aujourd’hui comme il y a vingt
ans. Le vendeur doit ainsi donner
de plus en plus d’informations aux
candidats-acheteurs, comme l’existence d’une infraction urbanistique
ou une attestation prouvant que la
cuve de mazout est contrôlée. Et, dans
un avenir probablement proche, tout
vendeur devra également remettre un
certificat de performance énergétique
(déjà obligatoire en Flandre).
Indépendamment de cela, vous vous
posez sans doute une série de questions si vous comptez mettre un bien
en vente. Nous les passons en revue.
La méthode de vente
Vente publique ou de gré à gré ?
La vente publique présente plusieurs
avantages. D’une part, la transpartence : vous obtenez le "vrai" prix
du marché. La rapidité, aussi, puisque
l’ensemble de la procédure est bouclé
en à peine 6 à 8 semaines. A noter que,
depuis le 1er janvier de cette année,
la vente publique est bouclée en une
seule séance, contre, souvent, deux
précédemment. Enfi n, les frais pour
le vendeur sont plus limités (de l’ordre de 3 500 €) qu’en cas de vente par
agence.
Ils sont néanmoins plus élevés que
si vous vendez de gré à gré sans passer par une agence, et le système est
moins souple, plus formel qu’une
vente de gré à gré.
Vendre moi-même ou par agence ?
> Faire appel à une agence peut être
intéressant à certains égards. C’est
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pratique, puisque l’agence s’occupe
des visites. Un atout indéniable si
vous habitez loin du bien à vendre.
L’agent s’occupe aussi d’établir le
compromis de vente et effectue les
recherches nécessaires (attestations
etc…). D’autre part, l’agence connaît
bien le marché et propose en principe
un prix réaliste. Par ailleurs, l’agence
vous évite de vous retrouver seul(e)
face à un acheteur, devant qui vous
risqueriez peut-être de diminuer trop
facilement le prix.
> Passer par une agence présente néanmoins des inconvénients. Il y a bien
sûr la commission à payer (généralement 3 à 4 % du prix de vente). Mais
aussi l’exclusivité que les agents réclament souvent et qui vous empêche
de trouver vous-même un acquéreur.
Par ailleurs, si la vente traîne, l’agent
risque de vous pousser à diminuer le
prix, histoire de boucler la vente et
d’empocher sa commission.
Notons que, plutôt que de faire appel
à un agent immobilier, vous pouvez
confier la mission de mise en vente à
un notaire. La commission de celuici ne peut pas dépasser 2 % du prix
de vente.
Le prix
Il est impossible d’estimer la valeur
précise de votre habitation. La "vraie"
valeur est le prix le plus élevé que
les amateurs sont prêts à mettre pour
l’acquérir !
Pour viser au plus juste, consultez
avant tout les annonces relatives à
des biens similaires à vendre dans
les environs. Si tous les appartements
similaires de votre quartier sont affichés à moins de 200 000 €, inutile de
demander 250 000 € pour le vôtre.
Si vous confiez la mission de vente à
un agent immobilier ou à un notaire,
il procédera lui-même à une estimation du bien. Rien ne vous empêche
toutefois de vous écarter du prix qu’il
propose.
Vous pouvez aussi faire appel à un
expert indépendant (un géomètre-expert), mais il n’a pas davantage de bou-
le de cristal. Et une telle expertise est
payante (comptez au moins 200 €); le
cas échéant, informez-vous à l’avance
des honoraires de l’expert.
Vente par agence
Quel est le rôle de l’agent
Il agit comme intermédiaire : il doit
vous mettre en contact avec un acheteur et préparer la vente. Concrètement, il fait une estimation du bien, il
place des annonces, reçoit et informe
les acheteurs potentiels et vous fait
régulièrement rapport sur l’évolution
de sa mission. Il doit également effectuer des recherches concernant, notamment, les titres de propriété, les
éventuelles servitudes, la nature du
sol, la situation urbanistique, etc.
Il ne peut rédiger et signer un compromis de vente à votre place ou recevoir
des acomptes que si vous lui en avez
donné explicitement l’autorisation.
Vous déterminez de commun accord
la durée de sa mission. S’il a l’exclusivité, ce qui est le plus souvent le cas, la
durée ne peut en aucun cas dépasser
six mois.
Le contrat peut être renouvelé tacitement mais, une fois la première
échéance passée, vous pouvez le
résilier à tout moment et sans frais,
moyennant préavis d’un mois.
On pense rarement à mettre son bien en vente publique. Pourtant, cette méthode de vente
est transparente, rapide et moins chère qu’une vente par agence immobilière.
L’agent me demande l’exclusivité.
Qu’est-ce que cela implique ?
Cela signifie que lui seul a le droit
de chercher un candidat-acheteur et
de négocier avec lui. Vous ne pouvez
donc pas chercher vous-même d’acheteur, ni faire appel en même temps
à un autre agent immobilier ou à un
notaire. Cette exclusivité est parfaitement légale. Mais vous êtes libre de
la refuser : vous pouvez convenir avec
l’agent que vous pourrez chercher des
Documents à rassembler
Lors d’une vente d’un immeuble, une série de documents devront être remis à l’acheteur.
Rassemblez-les donc à temps (votre notaire peut en réunir certains de son côté, puisqu’il
effectue d’office certaines recherches).
√ copie de l’acte de propriété
√ extrait d’urbanisme (à demander à la commune) et du cadastre (à demander à
l’administration cadastre du SPF Finances)
√ si construction ou travaux effectués par un entrepreneur après le 1/05/2001 : dossier
d’intervention ultérieure (plans avec indication des canalisations, consignes d’entretien,
etc.)
√ si installation électrique antérieure au 01/10/1981 : rapport de contrôle
√ si chauffage au mazout : attestation de contrôle de la citerne
√ si habitation louée : copie du contrat de location
√ pour les biens situés en Flandre : "bodemattest" (attestation de sol) et certificat de
performance énergétique. Ce dernier devrait prochainement devenir obligatoire aussi à
Bruxelles et en Wallonie.
Ainsi que, pour un appartement :
√ acte de base
√ règlement de copropriété
√ (pas obligatoires mais bien utiles pour l’acheteur) : règlement d’ordre intérieur et PV
de la dernière assemblée générale.
acheteurs de votre côté et que vous ne
serez redevable d’aucune indemnité si
vous en trouvez un.
Notre contrat type pour l’intermédiation immobilière stipule que vous
pouvez procéder vous-même à la vente
après quatre mois.
Puis-je revenir sur ma décision une
fois que j’ai confié une mission à un
agent immobilier ?
Oui. Mais vous devrez alors parfois
lui verser une indemnité de préavis.
> Si vous résiliez le contrat dans les
7jours ouvrables suivant la signature,
il n’y a pas de frais, sauf si l’agent a déjà
trouvé un acheteur et si vous aviez, à
l’avance, renoncé au délai de réflexion
en cas de vente dans les 7 jours.
> Si vous résiliez le contrat après sept
jours ouvrables, vous devrez payer
une indemnité. Celle-ci ne peut dépasser 50 % de la commission convenue. Mais l’agent peut stipuler dans
le contrat que vous serez redevable
de dommages et intérêts plus élevés
s’il apparaît que vous avez par la suite
vendu vous-même le bien dans les six
mois.
Dois-je payer une commission à l’agent
s’il ne trouve pas d’acheteur ?
En général, non. Pas plus que si le candidat-acheteur a conclu l’achat avec
une condition suspensive (octroi de
prêt, par exemple) et que cette condition n’est pas remplie.
Si le contrat signé avec l’agence le prévoit, une commission sera néanmoins
due si vous signez dans les six mois
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Vendre un immeuble
après l’expiration de sa mission un
compromis de vente avec un candidat
apporté par ses soins. L’agent devra
alors démontrer que l’acheteur figurait
sur la liste des personnes contactées
comme candidats pendant la durée
de la mission. Il devra vous avoir remis cette liste au plus tard sept jours
ouvrables après la fi n de sa mission.
Puis-je chercher moi-même un acheteur si l’agent n’est pas efficace ?
Faites attention car vous risquez de
devoir payer des dommages et intérêts
(jusqu’à 75 % de la commission). Sauf
si vous pouvez prouver que l’agent n’a
pas respecté ses obligations : il n’a pas
placé suffi samment d’annonces, n’a
pas fait visiter suffisamment la maison, a communiqué de fausses informations,…. Le cas échéant, vous avez
le droit de faire résilier le contrat et
d’exiger des dommages et intérêts.
Vous devrez toutefois avoir, dans un
premier temps, mis l’agent en demeure
pour ses négligences. Sachez que de
telles négligences ne sont absolument
pas faciles à prouver.
Mieux vaut dès lors essayer de mettre
un terme au contrat à l’amiable. Cela
dit, vous pouvez aussi simplement
laisser expirer le délai et rechercher
vous-même entre-temps, en toute discrétion, un acheteur avec lequel vous
conclurez un compromis de vente
après expiration du délai...
Vente par vous-même
Y a-t-il des mentions obligatoires dans
les petites annonces ?
Pour les biens situés à Bruxelles ou en
Flandre, oui :
– si un permis d’urbanisme a été délivré ainsi que la destination urbanistique actuelle (zone d’habitat, p.ex.);
– les charges et conditions imposées
lors du permis de lotir éventuel;
– l’existence éventuelle d’un droit de
préemption;
– si une citation pour infraction urbanistique a été émise ainsi que la décision prise le cas échéant (obligation
de détruire une annexe, p. ex.) ;
– (en Flandre) : le label énergétique
du bien (à trouver sur le certificat de
performance énergétique).
Le compromis de vente
A quoi dois-je faire attention dans le
compromis de vente ?
Ce document, qui doit être signé par
les deux parties, est essentiel. Il décrit l’ensemble des droits et devoirs de
l’acheteur et du vendeur. Il est défi nitif et ne peut pas être révoqué.
Il est donc capital de le rédiger de manière complète et exacte. Vous pouvez
confier cette mission à un notaire ou à
l’agent immobilier, mais vous pouvez
aussi le rédiger vous-même. Dans ce
cas, nous vous recommandons d’utiliser notre compromis type, qui comporte toutes les mentions obligatoires et
utiles. Il est accompagné d’un feuillet
donnant des explications claires sur
la description du bien, les conditions
de paiement, etc. Un autre avantage
est qu’il contient une clause d’arbitrage : en cas de litige entre l’acheteur et
vous, vous ne devez pas automatiquement vous tourner vers les tribunaux.
Vous pouvez demander un arbitrage,
ce qui est moins cher et plus rapide.
Vous devez alors désigner ensemble
une personne qui interviendra en tant
qu’arbitre, par ex. un notaire.
Et si on me demande une option ?
En accordant une option, vous vous
engagez à ne pas vendre votre bien à
Il est important d’annoncer d’emblée les
informations urbanistiques importantes telles
que l’existence d’une
infraction urbanistique ou d’un droit de
préemption.
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quelqu’un d’autre dans un délai déterminé, par ex. une semaine ou quinze
jours. Si le candidat décide d’acheter dans ce délai (de "lever" l’option,
comme on dit), la vente est défi nitive.
Sinon, vous serez à nouveau libre de
vendre à qui vous voulez.
Rien ne vous empêche de faire payer
l’option. Si l’acheteur ne lève pas l’option, vous pourrez alors conserver
cette somme à titre d’indemnité. S’il
la lève, par contre, la somme versée
vaudra comme acompte.
Dois-je tenir compte du locataire actuel ?
Si le contrat de location mentionne
un droit de préemption pour le locataire, vous devez d’abord demander à
celui-ci s’il est intéressé par l’achat du
bien. Le cas échéant, il a priorité pour
acheter le bien, à condition toutefois
qu’il soit prêt à payer le même prix que
celui proposé par un autre candidatacheteur.
Entre le compromis et
le passage chez le notaire
Et si l’acheteur se désiste après la signature du compromis?
Dans ce cas, il commet une rupture
de contrat. Cela vous donne le droit
d’exiger des dommages et intérêts ou
l’exécution forcée du compromis.
> Vous opterez peut-être pour les
dommages et intérêts dans la mesure
où cela n’a pas de sens de forcer une
vente dont le paiement est incertain.
Les dommages et intérêts correspondent le plus souvent à l’amende fi xée
dans le compromis de vente et sont
souvent compris entre 10 et 15 % du
prix d’achat convenu.
> Attention : les droits d’enregistrement (10 à 12 %) sont dus même si la
vente est fi nalement annulée. L’obligation d’enregistrement commence en
effet à courir à partir de la signature
du compromis. L’acheteur devra donc
payer les droits d’enregistrement dans
les quatre mois. Ensuite, il aura en
principe un an pour faire constater
l’annulation dans un jugement et il
pourra alors demander le remboursement des droits grâce à ce jugement.
Pas une mince affaire donc.
En Wallonie et en Flandre (mais pas
à Bruxelles), on peut toutefois échapper de manière légale à ces formalités. Il suffit en effet de présenter au
bureau d’enregistrement le compro-
Le compromis est un
véritable contrat de vente.
L’acheteur ne peut donc pas
se rétracter.
mis de vente ainsi qu’une convention
réciproque de dissolution; l’acheteur
ne doit alors s’acquitter que de 10 €
(Flandre) ou 20 € (Wallonie) de droits
d’enregistrement.
En pratique, les parties se contentent
souvent de déchirer le compromis
sans déclarer la vente ni payer de
droits, mais elles agissent ainsi dans
l’illégalité.
L’acheteur demande les clés avant le
passage de l’acte notarié. Que faire ?
S’il s’agit simplement de lui laisser
prendre quelques mesures, pas de problème. Mais évitez de le laisser entreprendre des travaux ou de s’installer
car, si l’acte notarié n’est fi nalement
pas signé chez le notaire, vous serez
bien embêté.
De toute manière, si vous remettez les
clés avant le passage de l’acte notarié, ajoutez la phrase suivante dans
le compromis de vente existant : "La
remise des clés aura lieu le (date), ce
qui impliquera également le transfert
du risque" – et faites signer cet ajout
pour accord par l’acheteur. Et établissez un état des lieux à ses frais.
Et si la maison est endommagée avant
le passage de l’acte notarié ?
Selon le Code civil, l’acheteur devient
propriétaire du bien et supporte les
risques dès qu’il a signé le compromis
de vente. Mais, en pratique, la plupart
des compromis y dérogent et prévoient
que le transfert de la propriété – et
donc des risques – aura lieu lors du
paiement intégral du prix de la maison. Autrement dit, le jour de la signature de l’acte notarié.
Si c’est bien ce qui est prévu dans
le compromis et que la maison est
détruite par un incendie ou gravement endommagée entre la signature
du compromis et le passage de l’acte
notarié, ce sera à vous de procéder
aux réparations ou de rembourser à
l’acheteur les sommes déjà payées.
Concrètement : conservez l’assurance
habitation du bien jusqu’au jour de la
signature de l’acte notarié.
Chez le notaire
Quand l’acte doit-il être passé ?
Aucun délai n’est imposé mais, en pratique, l’acte notarié est le plus souvent
signé dans les quatre mois de la signature du compromis.
D’une part, parce que le compromis
doit être enregistré dans les quatre
mois, sauf si l’acte notarié est passé
dans ce délai.
D’autre part, parce que les droits d’enregistrement doivent être payés dans
les quatre mois de la signature du
compromis. Or, l’acheteur les règle le
plus souvent avec le prix d’achat, lors
du passage chez le notaire.
En quoi consiste le rôle du notaire ?
> Avant de couler le compromis de
vente sous seing privé dans un acte
notarié, le notaire doit rassembler tou-
tes sortes d’informations auprès de
différentes instances : sur le cadastre,
la situation hypothécaire, le respect
des prescriptions urbanistiques, etc.
Il doit reprendre les résultats de ses
recherches dans l’acte. S’il écrit par
ex. que le vendeur dispose de tous les
permis de bâtir et attestations, il devra
s’en être assuré au préalable. Il conférera ainsi son authenticité à l’acte de
vente. Il doit également informer les
parties sur la portée de l’acte (signaler
par ex. que le vendeur sera responsable des vices cachés) et donner des
conseils impartiaux.
> Nous conseillons à l’acheteur de
choisir son propre notaire; cela ne lui
coûte pas un euro de plus. Certes, il
peut se contenter du notaire du vendeur, mais ses intérêts ne seront peutêtre alors pas totalement défendus. Un
notaire a beau devoir être impartial,
il est normal qu’il défende mieux les
intérêts de son client que ceux de la
partie qu’il ne connaît pas. De même,
un notaire qui passe des dizaines d’actes chaque année pour un promoteur
immobilier sera plutôt de son côté en
cas de confl it. Voilà pourquoi
▲
Geert Coene et Isabelle Nauwelaers
CONTRATS TYPES
ET REDUCTIONS
Vous trouverez sur notre site différents
contrats types qui équilibrent bien les droits
et les obligations du vendeur, de l’acheteur,
et, le cas échéant, de l’agent immobilier :
> compromis type pour la vente d’une maison
> compromis type pour la vente d’un
appartement
> contrat type pour l’intermédiation
immobilière.
www.test-achats.be/contrat
Nos abonnés bénéficient par ailleurs d’une
réduction :
> sur le coût des annonces placées via PAP
("De particulier à particulier")
> sur la commission de certaines agences
immobilières
www.test-achats.be/avantage
Enfin, notre dossier "Vous voulez acheter ou
vendre un logement ?" répond, de manière
plus exhaustive que le présent article, aux
nombreuses questions qui se posent lorsque
l’on veut vendre ou acheter une habitation.
www.test-achats.be/dossier
BUDGET&DROITS mai /juin 2010 – n° 210 17