Situation de l`habitation Démolition et reconstruction

 TAUX DE TVA REDUIT DE 6% POUR LA DEMOLITION ET LA RECONSTRUCTION Depuis 2007, le taux réduit de TVA de 6% peut être appliqué à la reconstruction d'une nouvelle habi‐
tation après démolition d'un ancien bâtiment. L'objectif de cette mesure est de lutter contre les loge‐
ments inoccupés et l'insalubrité de certains quartiers. En 2007 et 2008, il n'était possible d'obtenir l'application du taux de TVA de 6% à l'opération de dé‐
molition‐reconstruction qu'à la condition que le bâtiment concerné soit situé sur le territoire de 32 grandes villes bien définies. En 2009 et 2010, ce taux réduit a pu être appliqué à toute opération de démolition‐reconstruction ayant lieu en Belgique. Depuis 2011, ce régime est de nouveau limité aux 32 zones urbaines définies, comme c'était le cas en 2007 et 2008. Pour que ce taux réduit puisse être appliqué, les conditions suivantes doivent être réunies: • les travaux immobiliers doivent concerner un bâtiment qui, après achèvement des travaux, sera utilisé comme habitation privée, soit exclusivement, soit à titre principal; • l'habitation doit être située dans l'une des 32 zones urbaines définies dans la loi; • le maître d'ouvrage et l'entrepreneur doivent accomplir une série de formalités. Remarque: certains travaux ne peuvent pas se voir appliquer le taux réduit de 6%. Situation de l'habitation Les opérations de démolition et reconstruction doivent concerner une habitation située sur le terri‐
toire de l'une des 32 zones urbaines suivantes: Alost, Anderlecht, Anvers, Bruges, Bruxelles, Charleroi, Courtrai, Dendermonde, Etterbeek, Forest, Gand, Genk, Hasselt, Ixelles, La Louvière, Liège, Louvain, Malines, Molenbeek‐Saint‐Jean, Mons, Mouscron, Namur, Ostende, Roeselare, Saint‐Gilles, Saint‐Josse‐ten‐Node, Saint‐Nicolas, Schaerbeek, Seraing, Tournai, Uccle et Verviers. Toutes les com‐
munes faisant partie de ces villes entrent également en ligne de compte. Démolition et reconstruction Le taux réduit de 6% peut être appliqué aux travaux immobiliers qui ont pour objet la démolition et la reconstruction d'une habitation. Il s'agit des mêmes travaux que ceux pris en considération pour l'application du taux réduit de 6% à l'exécution de travaux de rénovation dans des logements de plus de 5 ans. Les livraisons de bâtiments (par ex. vente d'une habitation ou d'un appartement construit après dé‐
molition de l'ancien bâtiment) et les constitutions, cessions et rétrocessions de droits réels sur ces bâtiments, n'entrent pas en considération pour l'application de ce taux réduit. Le taux de 6% pour démolition‐reconstruction ne peut être appliqué que pour autant qu'il s'agisse de la reconstruction d'un logement et que le maître d'ouvrage ait, en vue de cette reconstruction, lui‐
même démoli ou fait démolir le bâtiment de la parcelle concernée. L'affectation du bâtiment avant sa démolition (qu'il soit à usage privé ou non) n'a ici pas d'importance. Les opérations suivantes ne peuvent pas bénéficier du taux de 6% pour démolition et reconstruction d'un bâtiment: 1. l'agrandissement d'une maison unifamiliale existante sans démolition d'une grande partie des anciens murs porteurs et, de façon plus générale, des éléments essentiels de la structure de l'an‐
cienne partie. Cet agrandissement peut toutefois, moyennant certaines conditions, entrer en considération pour l'application du taux de 6% accordé à la rénovation de logements de plus de 5 ans; 2. la démolition d'un bâtiment en vue de la revente de la parcelle comme terrain à bâtir et la re‐
construction ultérieure d'une habitation pour le compte de l'acheteur dudit terrain; 3. la finition d'une habitation pour le compte de l'acheteur de celle‐ci, alors que le bâtiment, préala‐
blement à sa livraison dans un état inachevé, a été démoli et partiellement reconstruit pour le compte du vendeur; 4. une reconstruction radicale, sans agrandissement essentiel du bâtiment existant, où les travaux suivant la démolition ne reposeraient pas de façon relevante sur les anciens murs porteurs et, de façon plus générale, sur les éléments essentiels de la structure du bâtiment, n'est pas une réno‐
vation d'une ancienne habitation mais bien une opération assimilée à la démolition‐reconstruc‐
tion d'un bâtiment. Pour l'application du taux réduit, le fait que la reconstruction concerne une maison unifamiliale ou un immeuble à appartements n'a pas d'importance. Délai pour l'exécution des travaux visés En plus des travaux de démolition et de reconstruction ultérieure d'une habitation, les travaux de fi‐
nition du bâtiment reconstruit peuvent également se voir appliquer le taux réduit de 6% pour autant que le moment où la taxe devient exigible se présente au plus tard le 31 décembre de l'année de la première mise en service du nouveau bâtiment. Cela signifie que les travaux réalisés dans l'année qui suit la mise en service du nouveau logement, devront être facturés avec une TVA de 21%. Qui peut bénéficier du taux préférentiel? Seul le maître d'ouvrage, c'est‐à‐dire la personne qui fait démolir et reconstruire le bâtiment, peut revendiquer le bénéfice du taux de 6%. Ce maître d'ouvrage peut tout aussi bien être un constructeur professionnel qu'un constructeur oc‐
casionnel ou une entreprise dont l'activité économique consiste en la location de maisons privées. Il peut du reste confier l'ensemble des travaux à un seul ou plusieurs entrepreneurs. En revanche, lorsque l'entrepreneur à qui le maître d'ouvrage a confié les travaux, sous‐traite l'entiè‐
reté ou une partie de ces travaux, la taxe exigible dans la relation entre l'entrepreneur principal et son ou ses sous‐traitant(s) sera toujours au taux normal de 21% (TVA à acquitter par l'entrepreneur principal). Utilisation du bâtiment comme habitation privée Les travaux de démolition et de reconstruction doivent concerner une habitation qui, après achève‐
ment des travaux, sera utilisée comme habitation privée, soit exclusivement, soit à titre principal. Il n'est par contre pas requis que le bâtiment démoli ait été à l'origine une habitation privée. L'affecta‐
tion du bâtiment avant sa démolition n'a donc pas d'importance. Taux de TVA réduit de 6% pour la démolition et la reconstruction ‐ p. 2 ‐ version 2 Cette information est mise à disposition via le site de la Confédération Construction et est dès lors soumise aux conditions d'utilisation de ce site internet Les commentaires de l'administration sur l'application du taux réduit de 6% aux travaux de rénova‐
tion à des logements privés s'appliquent ici mutatis mutandis. Il existe toutefois une différence: alors que les travaux de rénovation effectués dans des établissements d'hébergement de personnes âgées, les internats, les homes de protection de la jeunesse et les maisons d'accueil qui fournissent des logements meublés, entrent en considération pour l'application du taux réduit de 6%, ce n'est pas le cas pour la construction de telles institutions après démolition d'un ancien bâtiment. L'administration ajoute encore que l'érection d'un bâtiment professionnel séparé ‐ en opposition avec l'éventuelle démolition et reconstruction simultanée d'une maison sur la même parcelle ‐ n'en‐
tre pas en considération pour l'application du taux réduit de 6% pour travaux de démolition‐recons‐
truction. Opérations exclues Les travaux suivants ne peuvent pas se voir appliquer le taux réduit de 6%: 1. les travaux qui ne sont pas affectés au logement proprement dit, tels que les travaux de culture ou de jardinage et de pose de clôtures; 2. les travaux qui ont pour objet tout ou partie des éléments constitutifs de piscines, saunas, mini‐
golfs, courts de tennis et installations similaires; 3. tout ou partie du nettoyage d'un logement. Formalités qui incombent au maître d'ouvrage Le maître d'ouvrage doit, avant que la taxe ne devienne exigible sur les opérations pour lesquelles il souhaite bénéficier du taux de 6%, fournir deux documents à l'office de contrôle TVA compétent pour le territoire sur lequel est situé l'immeuble en question. 1. une déclaration indiquant que le bâtiment qu'il fait démolir et reconstruire est destiné à être uti‐
lisé soit exclusivement, soit à titre principal, comme logement privé. Il n'existe aucune forme bien particulière de déclaration ou de formulaire préétabli mais la Confédération a elle‐même établi un modèle de déclaration, qui est disponible sur le site à la rubrique Modèles de docu‐
ments; 2. une copie de l'autorisation de démolition et de reconstruction. Il ne faut pas fournir de copie du ou des contrat(s) d'entreprise. Le maître d'ouvrage doit également remettre une copie de la déclaration qu'il a introduite auprès de l'office de contrôle TVA, à son ou ses entrepreneur(s), sauf si les factures sont établies avec applica‐
tion du régime du report de la perception. Formalités à charge de l'entrepreneur Le ou les entrepreneur(s) est/sont tenu(s) de conserver la copie de la déclaration que le maître d'ou‐
vrage leur a remise afin de justifier le taux de TVA appliqué pour les travaux de démolition‐recons‐
truction. La facture délivrée par l'entrepreneur et le double qu'il conserve doivent, sur la base de cette copie, faire mention de l'existence d'éléments qui justifient l'application du taux réduit. L'administration ne mentionne pas explicitement quelle formulation doit apparaître sur la facture. Nous conseillons donc d'y indiquer la mention suivante: "Exécution de travaux visés à la rubrique XXXVII de l'AR n° 20 ‐ Démolition et reconstruction d'un bâtiment dans une zone urbaine". Taux de TVA réduit de 6% pour la démolition et la reconstruction ‐ p. 3 ‐ version 2 Cette information est mise à disposition via le site de la Confédération Construction et est dès lors soumise aux conditions d'utilisation de ce site internet Responsabilité Sauf en cas de collusion entre les parties ou de non‐respect évident des conditions valables pour l'ap‐
plication du taux de 6% pour la démolition et la reconstruction d'un bâtiment, la déclaration du maî‐
tre d'ouvrage décharge l'entrepreneur de sa responsabilité quant au taux appliqué. ‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐‐ Taux de TVA réduit de 6% pour la démolition et la reconstruction ‐ p. 4 ‐ version 2 Cette information est mise à disposition via le site de la Confédération Construction et est dès lors soumise aux conditions d'utilisation de ce site internet