Replis imminents du prix des maisons à

21 octobre 2016
REPLIS IMMINENTS DU PRIX DES
MAISONS À VANCOUVER ET
TORONTO
Sommaire
 Pour diverses raisons, une tendance baissière des
ventes de logements était amorcée à Vancouver
bien avant l’introduction de la taxe de 15 % sur les
achats par des non-résidents et les dernières
mesures annoncées par le gouvernement fédéral.
Ces développements ne feront qu’ajouter à cette
tendance déjà bien installée.
 Selon l’indice Teranet - Banque Nationale, le prix
des maisons à Vancouver, qui avait fortement
accéléré en début d’année, a ralenti pour se
stabiliser en septembre. La baisse importante des
ventes ne s’est pas encore traduite par une baisse
des prix, car en dépit de la chute des ventes, les
conditions du marché de la revente de logements
ne se sont pas détendues suffisamment.
 Selon nous, une correction des prix va débuter
bientôt, au cours de laquelle les prix devraient
diminuer de 10 % sur une période de 12 mois à
Vancouver. Dans le cas des logements individuels,
les prix chuteraient de 20 %.
 À Toronto, les ventes atteignent de nouveaux
records mois après mois, tandis que le nombre de
maisons à vendre diminue comme une peau de
chagrin. En conséquence, les prix croissent à une
vitesse fulgurante. Les ventes finiront par fléchir en
vertu de ce facteur combiné aux mesures du
gouvernement fédéral et à une hausse des taux
hypothécaires.
Mais
à
cause
de
l’offre
particulièrement retreinte de logements, les prix
devraient diminuer dans une moindre mesure qu’à
Vancouver, selon nous de 3 % en 2017.
Vancouver : Les ventes de maisons diminuent
depuis mars
Certains observateurs s’attendaient à ce que l’annonce le
25 juillet dernier d’une nouvelle taxe de 15 %, entrée en
vigueur au début d’août, sur la valeur d’une maison
acquise par un non-résident ait un impact immédiat et
spectaculaire sur le niveau des ventes de maisons
existantes à Vancouver. En réalité, une tendance baissière
des ventes a bien été observée, mais celle-ci avait débuté
en mars, soit bien avant l’annonce de la nouvelle taxe.
Selon des données de la Chambre immobilière du Grand
Vancouver (CIGV) que nous avons corrigées des effets
saisonniers, cette tendance s’est d’abord manifestée dans
le segment des logements individuels, incidemment la
catégorie de logements la plus dispendieuse à Vancouver
et celle qui y serait la plus sujette aux achats par des nonrésidents. À compter de juillet, la baisse s’est étendue aux
logements collectifs (jumelés, en rangée et appartements
en copropriété).
Graphique 1
Vancouver: Nombre de logements vendus par catégories
Données mensuelles désaisonnalisées par FBN; dernière observation: septembre 2016
2,000
Nombre de logements vendus
Appartements
1,800
Var. (%) depuis fév. 2016
Individuels:
-59%
Appartements: -33%
Autres
: -34%
1,600
1,400
1,200
1,000
800
Individuels
600
400
Autres
200
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
FBN Économie et stratégie (données de la Chambre immobilière du Grand Vancouver)
Il y a plusieurs causes plausibles à cette tendance. Selon
l’indice de prix de maison Teranet – Banque NationaleMC,
les prix des logements, déjà les plus élevés au pays à
Vancouver, se sont emballés de février à août, avec une
hausse mensuelle moyenne de 2,5% (voir graphique 3).
Cela a pu décourager des acheteurs potentiels pour qui les
logements sont devenus inabordables. Par ailleurs, en
février dernier, la mise de fonds minimale pour les
nouveaux prêts hypothécaires assurés est passée de 5 %
ÉTUDE SPÉCIALE
à 10 % pour la partie du prix d’une habitation qui excède
500 000 $, un seuil souvent dépassé à Vancouver. De
plus, toujours en février, le gouvernement de la ColombieBritannique a institué une taxe de 3 % sur la valeur de la
maison, lors de l’achat d’une maison valant plus de
2 millions $. On soupçonne aussi la politique chinoise de
lutte contre la corruption qui freinerait la sortie des capitaux
de ce pays.
La nouvelle taxe a pu causer une intensification de la
baisse des ventes enregistrées par la CIGV. Selon
l’Association canadienne de l’immeuble (ACI), après
correction des effets saisonniers, une baisse mensuelle de
18 % du nombre de logements a été enregistrée en août1.
D’après la Société canadienne d’hypothèques et de
logement (SCHL), les ventes de maisons de plus de
1,5 million $ (le plus souvent des maisons individuelles)
ont diminué en août de 59% par rapport aux ventes
moyennes de janvier à juillet, comparativement à 23 %
pour les logements de moins de 500 000 $ (le plus souvent
des appartements en copropriété)2. Finalement, les ventes
de maisons individuelles dans les quartiers où le prix de
vente médian dépasse 1,5 million $ ont en général baissé
davantage sur 12 mois que dans les autres quartiers, bien
que cette tendance se vérifie depuis plusieurs mois, soit
même avant l’annonce de la nouvelle taxe.
Une correction du prix des maisons est en vue
Selon l’indice Teranet – Banque Nationale, le prix des
logements à Vancouver s’est à toute fin pratique stabilisé
en septembre.
Graphique 3
Vancouver et Toronto: Variation mensuelle du prix des maisons en 2016
Indice de prix de maison Teranet – Banque NationaleMC
3.6
%m/m
3.2
2.8
2.4
Toronto
2.0
Graphique 2
Vancouver: Nombre de maisons individuelles vendues par quartiers
Quartiers où le prix médian des ventes dépasse 1,5 million $ vs autres quartiers
70
de logements soient tenus d’indiquer leur nationalité. Les
données du gouvernement sont compilées à partir de cette
source. Dans ces données, la date des transactions
correspond à la date de soumission du formulaire. La
même transaction pouvant être datée différemment par la
CIGV3, les données publiées par le gouvernement et
celles de la CIGV ne coïncident pas. Le gouvernement a
d’ailleurs rapporté un pic de formulaires soumis le 29 juillet,
soit le dernier jour ouvrable avant l’entrée en vigueur de la
taxe. Il est donc plausible que des ventes enregistrées par
le gouvernement en juillet n’aient été enregistrées qu’au
cours des mois suivants par la CIGV.
1.6
1.2
0.8
%a/a
60
0.4
Vancouver
50
0.0
40
30
-0.4
20
j
f
m
a
m
j
j
a
s
o
n
d
FBN Économie et stratégie (Indice de prix de maison Teranet – Banque Nationale)
10
0
-10
-20
-30
Burnaby
-40
Autres
North Vancouver
Vancouver West
Richmond
Vancouver East
West Vancouver/Howe Sound
-50
-60
-70
f
m
a
m
j
j
a
s
o
n
d
FBN Économie et stratégie (données de la Chambre immobilière du Grand Vancouver)
Malheureusement, ces données ne permettent pas d’isoler
les ventes à des non-résidents. Pour ce faire, on ne peut
utiliser les nouvelles données publiées par le
gouvernement de la Colombie-Britannique. À compter du
10 juin dernier, le gouvernement a modifié le formulaire de
taxe de mutation immobilière, de sorte que les acheteurs
1
2
Les données de l’ACI concordent à peu près avec celles de la CIGV.
Voir le document de la SCHL Premiers effets de la taxe imposée aux
acheteurs étrangers sur le marché de l’habitation à Vancouver.
3 La CIGV requiert que les courtiers rapportent une vente au plus cinq jours
ouvrables après que celle-ci soit devenue inconditionnelle.
L’indice n’a pas jusqu’ici indiqué de baisse des prix, ce qui
semble contredire l’annonce de la CIGV d’une baisse
mensuelle de 17% du prix moyen des transactions sur les
logements individuels en août dernier. Mais il n’en est rien,
car la CIGV a précisé que cette baisse n’était pas due à
une diminution de la valeur des maisons, mais plutôt à une
compression de la part des ventes de maisons les plus
dispendieuses dans le nombre total des ventes4.
Pourquoi les prix n’ont-ils pas baissé dans le sillage de la
diminution importante des ventes depuis mars dernier? En
dépit de cette chute des ventes, le marché est demeuré
serré. En effet, après correction des effets saisonniers,
nous estimons qu’en septembre dernier, le ratio du nombre
de logements en vente par rapport aux ventes mensuelles
4
Un véritable indice de prix de maison, comme l’indice de prix de maisons
Teranet-Banque Nationale, reflète uniquement le changement dans la valeur
des maisons prises individuellement. Au contraire du prix moyen ou médian des
transactions, il n’est pas sujet au biais de changement dans la composition des
ventes de logements par strates de prix.
2
ÉTUDE SPÉCIALE
(soit le nombre de mois qu’il faudrait, au rythme courant
des ventes, pour écouler les logements à vendre) ne
représentait que trois mois et demi, ce qui situe toujours le
ratio dans la zone « favorable aux vendeurs »5,
de l’ensemble des logements à Vancouver est compatible
avec une baisse de 20 % pour les logements individuels,
de 9 % pour l’ensemble des logements jumelés, en rangée
et en duplex et de 5 % pour les appartements.
Graphique 4
Toronto devenu un marché effervescent
Vancouver: Conditions sur le marché de la revente de logements
Ratio des inscriptions aux ventes; dernière observation: septembre 2016
20
Le graphique 3 a montré qu’au cours des quatre derniers
mois, la hausse mensuelle des prix des logements à
Toronto a été en moyenne de 2,9 %. Le marché torontois
est donc devenu effervescent.
Nombre de mois pour écouler les maisons à vendre, au rythme courant des ventes
18
16
14
Pour Toronto, le comportement de l’indice Teranet –
Banque Nationale est cohérent avec le fait qu’après
correction des effets saisonniers, les ventes à Toronto ont
établi de nouveaux records au cours de chacun des trois
derniers mois.
12
10
8
6
4
Marché de
vendeurs
Graphique 5
2
Toronto: Ventes de maisons et parc de maisons à vendre
0
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
Nombre de ventes et de maisons inscrites à la vente; dernière observation: septembre
FBN Économie et stratégie (données de la Chambre immobilière du Grand Vancouver désaisonnalisées par FBN).
10.0 000
À notre avis, les ventes sont encore appelées à diminuer.
Aux facteurs énumérés plus tôt et qui pèsent déjà sur les
ventes s’ajoute la récente mesure du gouvernement
fédéral en vertu de laquelle les acheteurs ayant besoin
d’un prêt hypothécaire assuré et se finançant à un taux fixe
de cinq ans devront se qualifier à partir du taux
hypothécaire affiché plutôt que du taux négocié. Il va de
soi que cette mesure sera plus contraignante pour les
acheteurs d’une première maison dans les endroits où leur
prix est plus élevé par rapport au revenu. On ne s’étonnera
pas d’apprendre qu’en 2015, c’est à Vancouver et Toronto
qu’on a observé les pourcentages les plus hauts au
Canada de prêts hypothécaires assurés (contractés pour
l’achat d’un logement) caractérisés par un ratio de prêt au
revenu élevé, soit supérieur à 450 % (voir graphique 8).
Pour ce qui est de Vancouver, nous nous attendons à ce
qu’une correction des prix s’amorce bientôt. Nous
anticipons une baisse de 10 %, étalée sur douze mois, de
l’indice de prix de maison Teranet – Banque Nationale
pour cette région métropolitaine. Au vu de la hausse de
24 % des prix au cours des douze derniers mois, une telle
correction reste modérée. En effet, il ne faut pas exagérer
l’impact sur les ventes de la nouvelle mesure du
gouvernement fédéral. Cette mesure peut évincer des
acheteurs potentiels du marché, mais d’autres acheteurs
pourraient toujours être en mesure d’acquérir un logement
dans cette ville, quoique moins dispendieux.
L’ampleur de la baisse des prix différera d’une catégorie
de logements à l’autre. Ainsi, une baisse de 10% des prix
5
Selon la CIGV, le marché est considéré comme favorable aux vendeurs tant
que le ratio ne dépasse pas 4,5 mois (La CIGV a coutume de s’exprimer en
000 30
9.5
Ventes (G)
28
9.0
26
8.5
24
8.0
22
7.5
20
7.0
18
6.5
16
6.0
14
5.5
12
5.0
Inscriptions
(D)
4.5
4.0
10
8
6
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
FBN Économie et stratégie (Inscriptions d’après la Chambre immobilière de Toronto désaisonnalisées par FBN; ventes d’après l’ACI)
Si la tendance récente des ventes est frappante à Toronto,
la situation de l’offre (en termes du nombre de logements
inscrits à la vente) l’est tout autant. En effet, d’après la
Chambre immobilière de Toronto, le nombre de logements
inscrits en vente a diminué de 37 % depuis 12 mois tandis
que les ventes ont crû de 21,5 %.
Le graphique 6 combine la hausse de la demande et la
baisse encore plus forte de l’offre et montre que les
conditions de marché sont devenues les plus serrées à
Toronto en 18 ans au moins, et ce autant pour les
appartements en copropriété que pour les autres types de
logements. Il n’y a donc pas lieu de s’étonner de ce que
les prix croissent à un fort rythme. Sur douze mois, la
hausse des prix est de 9,6 % pour les logements en
copropriété et de 19.0% pour les autres catégories de
logement, pour lesquels les conditions de marché sont
particulièrement serrées.
termes du ratio des ventes aux inscriptions. Selon cette formulation, le marché
est serré si les ventes atteignent ou dépassent 22% des inscriptions).
3
ÉTUDE SPÉCIALE
Graphique 6
Graphique 8
Toronto: Conditions sur le marché de la revente de logements
Prêts hypothécaires assurés octroyés à ratio prêt-revenu élevé
Ratio trimestriel des inscriptions aux ventes, désaisonnalisé par FBN; dernière observation: T3 2016
Prêts pour l’achat d’un logement; ratio du prêt au revenu supérieur à 450%
Appartements en copropiété
7.0
Nombre de mois pour écouler le parc de logements à vendre
6.5
6.5
6.0
6.0
5.5
5.5
%
5.0
45
Autres logements
7.0
35
2013
2014
2015
30
5.0
25
4.5
4.5
4.0
4.0
3.5
3.5
3.0
3.0
2.5
2.5
10
2.0
2.0
5
1.5
1.5
1.0
1.0
0.5
%
40
Nombre de mois pour écouler le parc de logements à vendre
20
15
0
0.5
0.0
0.0
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
1998
2000
2002
2004
2006
2008
2010
2012
2014
2016
FBN Économie et stratégie (données de l’ACI et de la Chambre immobilière de Toronto)
FBN Économie et stratégie (données du Ministère des Finances du Canada obtenues de la Banque du Canada)
Graphique 7
Toronto: Indice de prix de maison Teranet – Banque Nationale
Dernière observation: septembre 2016
20
%a/a
Autres catégories
de logements
18
16
Total
14
12
10
8
Logements en
copropriété
6
4
2
Il faut ajouter à cela la hausse fulgurante des prix au cours
des derniers mois, qui a amené une détérioration des
indices d’abordabilité pour les acheteurs d’une première
maison. De plus, les taux hypothécaires devraient
augmenter en raison de la conjoncture et peut-être aussi
d’un éventuel partage des risques sur les prêts assurés
entre les assureurs et les institutions prêteuses, selon
l’intention annoncée récemment par le gouvernement
fédéral.
Graphique 9
0
-2
Canada : Perspective sur l’abordabilité des logements
-4
Paiement hypothécaire mensuel sur une maison au prix médian (amortissement de 25 ans, échéance 5 ans)
-6
100
-8
% du revenu médian des ménages
-10
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
90
FBN Économie et stratégie (Indice d eprix d emaison Teranet - Banque Nationale)
80
Selon nous, les ventes de logements sont appelées à
ralentir à Toronto. Bien que le niveau des prix des maisons
y soit moins élevé qu’à Vancouver, on y a néanmoins noté
en 2015 un pourcentage supérieur de prêts hypothécaires
assurés avec un ratio de prêt au revenu élevé. On ne peut
donc exclure que la nouvelle mesure du gouvernement
fédéral y pèse au moins autant sur la demande de
logements qu’à Vancouver.
Vancouver
70
60
50
Toronto
40
Montréal
30
Canada
20
1985
1990
1995
2000
2005
2010
FBN Économie et stratégie (données de Statistique Canada, de l’ACI et indice de prix de maison Teranet – Banque Nationale)
2015
Toutefois, une baisse des ventes à Toronto devrait moins
déprimer les prix qu’une baisse similaire des ventes à
Vancouver, à cause de l’offre particulièrement restreinte à
Toronto. Pour cette raison, nous y envisageons une
correction des prix plus modérée qu’à Vancouver, de
l’ordre de 3 % en 2017.
Marc Pinsonneault
4
ÉTUDE SPÉCIALE
ÉCONOMIE ET STRATÉGIE
Bureau Montréal
514 879-2529
Bureau Toronto
416 869-8598
Stéfane Marion
Marc Pinsonneault
Économiste et stratège en chef
Économiste principal
DG, recherche et stratégie secteurs publics
[email protected]
[email protected]
[email protected]
Paul-André Pinsonnault
Matthieu Arseneau
Économiste principal, Revenu fixe
Économiste principal
[email protected]
[email protected]
Krishen Rangasamy
Angelo Katsoras
Économiste principal
Analyste associé, géopolitique
[email protected]
[email protected]
Warren Lovely
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