Simulation - Le Particulier

Simulation
Rentabilité du Borloo populaire
et du Robien remanié
HYPOTHÈSES
Caractéristiques du bien
La création d’une zone B’
(communes de 50 000 à
150 000 habitants) va assainir
et développer le marché
locatif. En fonction des loyers
réellement pratiqués sur
ce marché et des maxima
autorisés, vaut-il mieux y
investir en Borloo populaire
ou en Robien remanié ?
urba
> Coût total de l’investissement : 170 000 €
> Montant du prêt : 170000 €
à 4 %, assurance comprise,
sur 9 ou 15 ans.
> Prix de revente du bien :
180 000 € au bout de 9 ans
190 000 € au bout de 15 ans
Loyers et charges
> Loyers plafonds en zone B’........................ 11 €/m2 Robien remanié
............................................................................ et 8,80 €/m2 Borloo populaire
> Revalorisation des loyers........................... 2 % par an
> Charges non récupérables
sur le locataire............................................. 12 % du loyer
> Frais de gérance ......................................... 5 % du loyer
> Taxe foncière .............................................. équivalente à 1 mois de loyer
P
our répondre à cette question,
nous avons pris l’exemple d’un
trois pièces de 60 m2, situé dans une
commune de moins de 150000 habitants. En fonction du niveau des loyers
de marché pratiqués, du dispositif fiscal choisi et de la durée de détention
du bien (9 ou 15 ans), nous avons calculé la rentabilité de l’opération. Pour
la déterminer, nous avons retenu les
hypothèses détaillées ci-contre.
............................................................................ (exonération les 2 premières
............................................................................ années)
> Prime d’assurance loyers impayés .......... 2 % du loyer
> Taux de rotation ........................................ 1 changement de locataire
.......................................................................................... tous les 3 ans
> Perte de loyer lié à la vacance : ................ 1 mois de loyer tous les 3 ans
> Commission de relocation ....................... 0,5 mois de loyer
> Travaux avant relocation........................... 30 €/m2 par vacance
> Charges liées à la vacance......................... 2 €/m2 par mois de vacance
Rentabilité de l’opération selon
l’option fiscale choisie
Robien remanié
Loyers plafonds
de la zone B’
Borloo populaire
8,80 €/mois/m2
2
11 €/mois/m
sur 9 ans
Durée de l’opération
sur 15 ans *
sur 9 ans
sur 15 ans
Taux marginal d’imposition du bailleur en 2007
Loyer de marché: 9 €/m2
Loyer de marché: 10 €/m2
2
Loyer de marché: 11 €/m
30 %
6,96 %
40 %
8,45 %
30 %
5,46 %
40 %
6,56 %
30 %
40 %
30 %
40 %
7,54 %
9,01 %
6,13 %
7,25 %
7,26 %
8,83 %
6,66 %
8,12 %
8,12 %
9,55 %
6,82 %
7,95 %
* Au-delà de 9 ans, les avantages fiscaux attachés au Robien remanié ne sont plus accordés.
CONCLUSION
Lorsque les loyers réels du marché local correspondent à peu près
aux plafonds fixés pour le Borloo populaire, le choix de ce régime
s’impose. Si, dans certains quartiers, les loyers du marché sont
plus proches des plafonds fixés pour le Robien remanié, il faut
opter pour ce régime, plus intéressant dans ce cas que le Borloo.