Simulation - Le Particulier

Simulation
Rentabilité comparée des
dispositifs Borloo et Robien
Un bon investissement locatif neuf permet d’obtenir un rendement brut (1) de 4 %,
qui peut être dopé par les avantages fiscaux des dispositifs Robien ou Borloo. Du fait des
loyers maximaux autorisés, lequel de ces dispositifs est-il le plus avantageux ?
NOTRE EXEMPLE
Pour répondre à cette question,
nous avons pris l’exemple d’un
2 pièces de 45 m2, situé dans une
commune de plus de 150 000 habitants (zone B1), pour laquelle le
loyer maximal autorisé en Robien
correspond au niveau du marché.
L’option pour le régime Borloo
accroît l’avantage fiscal en contrepartie d’un loyer plus bas. Pour
connaître la meilleure option dans
ce cas, nous avons comparé la rentabilité des deux dispositifs selon
la durée de détention du bien et
son prix de revente, en retenant
les hypothèses ci-contre.
Montage financier
> Coût total de l’investissement : 201 000 €, dont 21 000 €
d’apport personnel
> Montant du prêt : crédit amortissable de 180 000 € sur
15 ans à 5 % (assurance décès-invalidité comprise)
Loyers et charges
> Revalorisation des loyers et charges. . . . . . . . . . . . . . . . . 2 % par an
> Charges non récupérables sur le locataire. . . . . . . . . . 12 % du loyer
> Entretien courant. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150 € par an
> Frais de gérance (dont assurance loyers impayés) . . . 7 % du loyer
> Taxe foncière équivalente à . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1 mois de loyer
(exonération les 2 premières années)
> Vacance locative (un mois tous les 3 ans). . . . . . . . . 0,3 % du loyer
Rentabilité de l’opération suivant
le dispositif fiscal retenu
Robien recentré
Borloo neuf
14,61 €/mois/m
11,69 €/mois/m2
7 889,40 €
6 312,60 €
Loyer plafond de la zone B1
2
Loyer annuel du bien de 45 m2
Rendement brut (1)
Durée de l’opération
3,9 %
9 ans
3,1 %
15 ans
9 ans
(2)
15 ans
TMI (3) du bailleur
30 %
40 %
30 %
40 %
30 %
40 %
30 %
40 %
Rentabilité après avantage fiscal,
sans plus-value à la revente (4)
8%
9%
6,5 %
7%
6,5 %
7%
5,5 %
6%
4,5 %
5,5 %
4,5 %
5%
2,5 %
3,5 %
3,5 %
4%
Rentabilité après avantage fiscal, avec
une moins-value de 15 % à la revente
Calculs réalisés à l’aide du simulateur disponible sur le site de l’Anil : www.anil.org, puis « investissement locatif », puis « simulation ». (1) Avant
avantage fiscal : le rendement brut est égal au loyer annuel divisé par le prix d’achat. (2) Au-delà de 9 ans, le dispositif Robien n’offre plus d’avantage
fiscal. Mais une durée de détention de 15 ans permet, le cas échéant, d’échapper à l’imposition sur les plus-values immobilières. (3) Tranche marginale
d’imposition. (4)Avec un prix de revente égal au prix d’achat, en euros constants (soit une revalorisation annuelle de 2 % en euros courants).
conclusion
Quand les plafonds de loyers Robien
correspondent à ceux du marché, ce dispositif se révèle plus rentable que le Borloo, pourtant fiscalement plus avanta-
geux. Mais cela aurait été l’inverse si le
loyer de marché avait coïncidé avec le
plafond Borloo. Quel que soit le régime
fiscal choisi, la valeur du bien lors de sa
revente a un impact déterminant sur
la rentabilité de l’opération. D’où
la nécessité d’être très exigeant sur la
localisation et la qualité du logement.