association inspecteur batiment quebec aibq
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L’INSPECTION PRÉACHAT Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel Par Madeleine Bélisle, chargée de projet 2 L’ACQC La seule association de consommateurs du Québec en matière de construction et de rénovation résidentielle: • Soutient les démarches collectives face à des problèmes comme les maisons fissurées, les dépôts d’ocre ferreuse, l’inspection préachat ou d’autres liés au manque de protection des consommateurs face à l’industrie. • Appuie toute action susceptible d’améliorer la qualité du domaine de la construction. À ce titre, elle s’associe à la Coalition ProprioBéton dans le dossier de la pyrrhotite en Mauricie. • Existe depuis 1994; membre de l’Union des consommateurs depuis 2005. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 3 L’ACQC et l’inspection préachat • 2000 – Test ACQC / Protégez-vous «L’inspecteur inspecté» • 2000 – Parution du Guide d’inspection préachat – Inspection de petits bâtiments, avec un contrattype et un formulaire de Déclaration du propriétaire vendeur • 2002 – Parution du Guide d’inspection de maisons usagées – Comprendre l’inspection préachat Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 4 L’ACQC et l’inspection préachat (suite) • 2004 – Table de concertation ayant pour but de créer une norme • 2013 – Parution du rapport de recherche L’inspection préachat dans le domaine immobilier – Pour une meilleure protection des acheteurs et des vendeurs • 2013 – En cours, un projet de recherche sur la Déclaration du propriétaire vendeur. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 5 But de la recherche Étude du contexte et des principaux intervenants en inspection préachat des petits bâtiments résidentiels (3 étages ou moins) pour l’Ontario et le Québec. Répondre aux questions: • Dans quel contexte se déroule une inspection? • Comment les courtiers immobiliers devraient-ils conseiller leurs clients au sujet de l'inspection préachat? Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 6 But de la recherche (suite) Répondre aux questions (suite): • Comment sont formés et encadrés les différents types d'inspecteurs en bâtiment? • Qu'est-ce qu'une bonne inspection et un bon rapport d’inspection? • Quelles en sont les limites? • Que dit la jurisprudence au sujet de l'inspection préachat? • Dans tous les cas où l'inspection s'avère finalement défaillante, qu'en est-il des recours du consommateur? Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 7 Méthodologie • • • • • • Recherche documentaire: sites internet d’organismes concernés par l’inspection préachat. Demande d’information auprès des organismes encadrant les courtiers immobiliers. Inventaire des groupes dont les activités peuvent englober l’inspection préachat. Enquête auprès des groupes dont les activités peuvent englober l’inspection préachat. Demande d’information auprès de courtiers en assurance. Étude de la jurisprudence. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 8 Contenu du rapport 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. Introduction Méthodologie Déroulement typique de la transaction immobilière avec inspection préachat Historique Marché immobilier de la revente de maisons Inspecteurs en bâtiment Règles juridiques Étude de la jurisprudence Une bonne inspection Discussion et recommandations Conclusion Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 9 Nombre d’inspecteurs Estimation du nombre d’inspecteurs au Canada Année Québec Ontario BC AB SK MB ATL Canada Membres 2003 de CAHPI 2011 123 525 253 70 20 11 35 1 037 133 447 215 129 26 7 60 1 017 Nonmembres 2003 550 250 125 150 20 30 100 1 265 266* 124 Total 2003 378 220 481* 253 2011 673 2011 775 1 483 40 41 135 2 302 2 500 Les données de 2003 proviennent du rapport de Kiedrowski et Lawrenson (SCHL 2004). Les données de 2011 ont été fournies par CAHPI sauf pour le total de BC et AB qui viennent des registres de ces provinces. Rapport, Tableau 8, p. 39. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 10 Formation des inspecteurs Formation de base des inspecteurs membres d’une association (Québec et Ontario) Formation de base Moyenne (%) Écart (%) Professionnels 17 10-40 Entrepreneurs en construction 16 0-30 Métiers de la construction 31 15-50 Autodidactes 12 0-30 Autres 19 0-60 Cinq associations d’inspecteurs (une de l’Ontario, une canadienne et trois du Québec) ont fourni des estimations de la formation de base de leurs membres, c.-à-d. la formation qu’ils avaient avant de devenir inspecteurs. Rapport, Tableau 9, p. 40. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 11 Certification des inspecteurs • La certification: pour reconnaître la formation et l’expérience de leurs membres par les associations d’inspecteurs. • Les normes CHIBO: normes professionnelles produites suite à l’initiative de 2001, mises à jour en 2008. Elles sont le standard pour élaborer les programmes de formation et de certification des inspecteurs. • Conflit d’intérêt potentiel: la gestion des certification par les associations. • Processus de certification: étude de dossier; exigence de formation académique au besoin; examen écrit; inspection(s) supervisée(s); rapport(s) d’inspection vérifié(s). Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 12 Certifications offertes Certifications offertes par les associations d’inspecteurs Certification Organisme de certification CMHI CMI NHI PHPI RHI Certified Master Home Inspector Certified Master Inspector National Home Inspector ou Certification nationale Professionnal Home and Property Inspector Registered Home Inspector CanNACHI MICB NHICC PHPIC Reconnait aussi la certification RHI (Master Inspector Certification Board), EU CAPHI et ses associations affiliées Certification du NHICC, plus 20h/année de formation Données obtenues suite à l’étude des sites internet de six associations de l’Ontario et du Canada, ainsi que de trois associations au Québec. Rapport, Annexe 9, p. 172. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 13 Provinces délivrant un permis • Colombie-Britannique: Certification RHI, CMHI, NHI; membre de l’Applied Science Technologists and Technicians of BC. • Alberta: Diplôme en inspection des bâtiments d’une institution reconnue; certification CMI, RHI, CMHI ou NHI; permis d’inspecteur émis par un organisme réglementaire provincial; expérience de 25 inspections rémunérées effectuées avant la mise en place du système de permis. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 14 Exigences des ordres professionnels du Québec Formation supplémentaire exigée en plus de celle permettant de devenir membre de l’ordre professionnel: • • • • Architectes: 7h sur les normes de pratiques en inspection. Évaluateurs agréés: AEC en technique d’inspection en bâtiment. Ingénieurs: aucune. Technologue professionnel (DEC en technologie du bâtiment): 3h sur la documentation. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 15 Processus de plainte • Plaintes recevables: code d’éthique, conduite, compétence, pratiques professionnelles des membres. Dans le cas des ordres professionnels certaines infractions à la loi de l’ordre ou à des règlements, tarifs et facturation. • Processus: plus ou moins bien décrit selon les associations. Standardisé pour les ordres professionnels du Québec. Demande plusieurs mois. • Résultat: avertissement, exigence de formation supplémentaire, suspension, conditions ou restriction à la pratique, expulsion, amendes. • Publication: dans le cas des ordres professionnels seulement. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 16 Responsabilité professionnelle • Le contrat d’inspection en est un de service. • L’inspecteur a une obligation de moyens et non de résultats. • Les “règles de l’art” en ce qui concerne l’inspection ne sont pas encore bien circonscrites par les tribunaux. Référence: Mélanie Hébert. Retour sur la responsabilité professionnelle de l’inspecteur en préachat: les développements récents. Service de la formation permanente, barreau du Québec, développements récents en droit immobilier (2007), Cowansville, Ed. Yvons Blais, p. 167-188. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 17 La norme de pratique Au Québec, deux normes de pratique sont principalement utilisées: • La norme de l’AIBQ écrite en collaboration avec l’OACIQ: o Convention de service type o Limites et exclusions de l’inspection o Obligation de recommander les services d’un spécialiste en présence d’indices de défaut important o Contenu minimum du rapport d’inspection avec photos o Obligation de prendre connaissance de la déclaration du propriétaire vendeur ou de demander au vendeur de la compléter Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 18 La norme de pratique (suite) • La norme de pratique des ordres professionnels (OTPQ, OEAQ, OAQ): o Obligation de remettre la norme de pratique et la convention de service au client avant de commencer l’inspection o Limites et exclusion de l’inspection o Contenu minimum du rapport écrit avec photos et résumé des constats demandant une attention immédiate o Rappel des obligation de l’inspecteur en tant que membre d’un ordre professionnel. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 19 La convention de service • Elle est standardisée pour: o Les membres des associations d’inspecteurs du Québec o Les membres de l’OAQ o Les membres de l’OTPQ Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 20 Le rapport d’inspection • De type narratif ou checklist, ou un mélange des deux. • Temps variable pour le produire: 45 minutes à 5 h ou plus. • Utilisation grandissante de tablettes tactiles pour prendre des notes. • Utilisation de logiciels spécialisés. • Exigences selon les normes: o AIBQ: description du contenu minimum du rapport et de la présence de photos o Ordres professionnels: description du contenu minimum du rapport et de la présence de photos; doit être de type narratif. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 21 Recommandations de l’ACQC L’ACQC recommande un encadrement législatif du travail des inspecteurs en bâtiment pour favoriser une meilleure protection des consommateurs. Dans ce but, le nouvel organisme devrait relever d’une autorité dont la priorité est l’intérêt des consommateurs, tel que l’Office de la protection du consommateur. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 22 Pourquoi une loi? • Encadrer la pratique de TOUS les inspecteurs. • Implanter un code de déontologie, une norme de pratique et une entente de service uniformes. • Imposer une qualification minimum à l’entrée dans la profession. • Imposer une obligation de formation continue pour suivre l’évolution des techniques de construction et les problèmes reliés. • Améliorer la formation sur les points qui sont des facteurs de risque pour une poursuite judiciaire. • Dispenser la formation par des institutions reconnues. • Faciliter les recours des consommateurs en centralisant le processus de plainte. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 23 Pourquoi une loi? (suite) • Publier des rapports sur les plaintes et en faire un instrument d’amélioration continue. • S’assurer que l’assurance E&O offre une couverture adéquate protégeant les consommateurs, même en cas d’arrêt de pratique. • Faciliter l’obtention d’une assurance E&O au meilleur prix. • Diminuer les risques de conflits d’intérêt en offrant un autre choix que la référence par les courtiers immobiliers. • Obtenir des données réelles sur ce secteur d’activité. Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013 24 Questions? Association des consommateurs pour la qualité dans la construction acqc.ca ou [email protected] MERCI ! Inspecteur en bâtiment – Un titre non protégé par un ordre professionnel 52e rencontre du RTHQ, 21 mai 2013