les intervenants

Construire
sa
maison
2
les intervenants - les coûts
CA U E du Tar n
188 , r ue de J ar l ar d
810 00 ALBI
t él . 05 63 60 16 70
f ax 05 63 60 16 71
m ai l : c au e- 81 @ wan ad oo. fr
Le prix de revient de la maison découle :
De l’acquisition du terrain et éventuellement sa viabilisation
De la construction de la maison elle-même
Des dépenses liées aux services dispensés par les professionnels (notaires,
géomètres, architectes…)
Des taxes
Du coût de fonctionnement et d’entretien de la maison tout au long de son utilisation
L’acquisition du terrain et les frais qui en découlent
1 Le prix du terrain : il est variable selon sa situation géographique, proximité des services
(école, magasin, etc…) et son niveau d’équipement (raccordement à l’eau et l’électricité,
l’assainissement). Un terrain situé en zone urbaine sera souvent plus cher qu’un terrain
situé en zone rurale à cause des services à proximité et du raccordement aux réseaux.
2 Le bornage par un géomètre : Le bornage permet de vérifier la surface et les limites
du terrain. En effet, les indications fournies par le cadastre n’ont qu’une valeur indicative.
Si vous achetez hors lotissement, la loi du 13/12/00 impose que soit précisé dans l’acte
de vente ou l’avant contrat si le descriptif du terrain résulte ou non d’un bornage. Si ce
n’est pas le cas,il est conseillé, pour éviter tous litiges ultérieurs, de faire procéder à un
bornage dont le coût peut être éventuellement partagé avec vos futurs voisins. Les honoraires d’un géomètre sont libres.
Selon la situation de votre terrain, le bornage vous coûtera grosso modo entre 380 et 760 € (selon la taille du terrain et le
nombre d’angles). Si vous achetez en lotissement, la vente doit obligatoirement être précédée d’un bornage.
3 Les frais de notaire. Pour un acte notarié d’acquisition
d’un terrain, les sommes correspondantes à ce qu’on
appelle improprement « frais de notaire » sont composés :
des droits et taxes qui reviennent à l’Etat et aux
collectivités locales : ils représentent l’essentiel des frais.
des déboursés, sommes payées par le notaire pour l’obtention
de pièces et documents nécessaires à la sécurité de l’acte.
de la rémunération du notaire. Cette rémunération est
strictement réglementée. Pour vous permettre d’avoir une
estimation, un module de calcul sera mis en ligne prochainement
sur le site internet : http://www.notaires.fr/notaires/notaires.nsf
4 Les frais de raccordement et de voirie
Pour les terrains situés dans un lotissement.
Le lotissement est une unité foncière qui a fait l’objet d’une
autorisation de lotir délivrée par l’administration en vue de
diviser le sol en parcelles.
La plupart du temps, en lotissement, vous aurez à réaliser les
branchements entre votre maison et les réseaux qui passent
en limite de votre terrain. Il faudra donc contacter EDF/GDF
pour faire chiffrer le raccordement au gaz ou à l’électricité
ainsi que la compagnie des eaux. Faites établir des devis par
les entreprises qui s’occuperont de faire les tranchées et de
vous raccorder au tout à l’égout si nécessaire.
Si vous achetez votre terrain et votre
maison à un promoteur, tout est en
principe compris dans le prix fixé
(lisez votre contrat attentivement)
C.A.U.E. du TARN
www.caue-mp.fr
octobre 2004
Pour les terrains situés hors lotissements. Dans certaines
communes rurales où les constructions nouvelles sont peu
nombreuses la délivrance d’un permis de construire est
parfois subordonnée à un simple raccordement au réseau
existant (eau, électricité, assainissement). La commune
peut demander au futur constructeur de prendre en
charge le raccordement dans une limite de 100m (mais
dans ce cas, le raccordement sera dimensionné uniquement
pour une habitation et ne permettra pas à d’autres
habitations ultérieures d’en profiter). Si vous êtes dans cette
situation, il vous appartient donc de redemander des devis
pour le raccordement depuis votre maison jusqu’aux
installations d’eau, d’électricité, de téléphone et
éventuellement d’assainissement les plus proches.
5 L’assainissement. S’il existe un réseau d’assainissement
collectif, le raccordement sur celui-ci est obligatoire.
En l’absence de réseau collectif, il faut prévoir une installation
individuelle. L’usager ne peut pas faire n’importe quoi,
n’importe où ! Pour déterminer votre dispositif
d’assainissement, adressez vous à la mairie de votre commune.
soit la commune a dressé une carte d’aptitude des sols
suite à l’expertise d’un hydrogéologue. Celui-ci, en procédant
à des sondages et des analyses, évalue la perméabilité des
sols de la commune et détermine le type d’assainissement
autonome adéquat.
soit la commune ne possède pas de carte
d’aptitude des sols. C’est à l’acquéreur du terrain de
payer les services d’un expert pour connaître le type
d’assainissement adéquat.
Fourchette de prix :
Assainissement individuel, selon la nature du sol
entre 4500 et 6700 €
Pour plus de renseignements sur l’assainissement, consultez la fiche spécifique sur ce sujet.
les intervenants - les coûts
A
les intervenants - les coûts
B
Le prix de construction de la maison
Le prix de la construction varie d’une région à l’autre. Il varie bien sûr en fonction :
des matériaux utilisés
des prestations fournies
de la surface construite
En ce qui concerne la construction dite « traditionnelle » (qu’il faudrait plutôt nommer usuelle car fait appel aux
matériaux industriels courants sur le marché actuel et très peu aux matériaux traditionnels), le prix dans le Tarn
oscille environ entre 762€ et 1220€ le m2 (prix moyen constaté dans le Tarn en 2003). Le prix de revient d’une
construction d’une maison dépasse en fait le coût de la construction proprement dite. En réalité, il faudrait y inclure les frais
d’entretien, les frais de réparation, des frais liés au mode de chauffage, à la consommation d’eau et d’énergie, les réparations
et remplacements futurs variables selon les matériaux et les techniques mises en œuvre.
Les choix de départ concernant l’implantation de la maison et son orientation par rapport à la course du soleil et des
vents dominants, la qualité des matériaux utilisés et leur durée de vie ainsi que le mode de chauffage choisi vont avoir une
grande incidence sur le coût réel global de la maison. En effet, des matériaux ou des appareils de chauffage qui
privilégient un investissement minimum au départ risquent fort d’entraîner rapidement des dépenses de réparation, de
remplacement ou de consommation lourdes sur la durée. Sans compter que la valeur la revente de la maison sera elle aussi
tributaire de ces choix .
C
Le prix des services
Le recours à certains professionnels est parfois indispensable voire obligatoire. Certains terrains nécessitent une
étude de sol pour choisir le type de fondation idéal. Pour la conception du projet et le dépôt du permis de
construire, vous ferez peut-être appel à un architecte ou un maître d’œuvre.
1 L’ETUDE DE SOL
Les fondations jouent un rôle déterminant dans la stabilité
et la durée de vie de la maison. Grâce à une étude de sol, il
est possible de déterminer le type de fondation qui sera le
plus approprié et éviter de gros dégâts ultérieurs
(tassements sur des sols hétérogènes issus de remblais,
déformation, fissures sur les sols argileux).
L’étude de sol est réalisée par sondages. Elle peut
comprendre en outre une analyse en laboratoire.
Le cabinet d’expertise peut réaliser à votre demande une
étude de faisabilité avec des notes techniques donnant les
méthodes d’exécution retenues pour les terrassements,
fondations, soutènements.
Les tarifs de l’étude de sol varient en fonction :
de la situation du terrain (accessibilité, distance par
rapport au cabinet d’expertise
de votre projet (maison de plain pied, avec sous-sol,
ossature bois, construction traditionnelle …)
des prestations demandées (étude partielle ou complète)
Vous pouvez bien sûr vous renseigner auprès de la mairie,
du notaire, de voisins pour évaluer le type de sol sur lequel
vous allez bâtir, mais au moindre doute, il serait aventureux
et illogique de compromettre la stabilité de votre maison et
l’investissement financier qu’elle représente (et sa valeur de
revente) en voulant à tout prix faire l’économie d’une étude
de sol (alors que vous allez peut-être dépenser la même
somme pour une cuisine équipée par exemple).
2 LES ARCHITECTES, MAITRES D’ŒUVRE ET
AGREES EN ARCHITECTURE
Ce sont des professionnels qui exercent la mission de
maîtrise d’œuvre. Ils dessinent les plans et peuvent diriger le
chantier, qu’il s’agisse d’une construction neuve ou ancienne,
mais ne réalisent pas les travaux.
Ils se font rémunérer en honoraires sur le montant hors taxes
des travaux, au forfait, ou du temps passé (vacation horaire).
Il importe que soient fixés par devis leur mission et le
montant des honoraires correspondants. Il faut préciser en
particulier que la totalité des honoraires ne peut être
versée avant la fin de la mission (obtention du Permis de
Construire, ou réception des travaux par exemple). Ils
doivent justifier d’une assurance pour leur responsabilité de
maîtrise d’œuvre.
xxx
Il existe 2 catégories de maîtres d’œuvre :
Les techniciens en bâtiment, les bureaux d’études et les
associations dont la compétence est limitée aux projets
d’une surface hors-œuvre nette inférieure à 170m²
xxx
Les architectes et les agréés en architecture dont la
compétence peut s’exercer sur tout projet
Le recours à un architecte est obligatoire si votre projet
dépasse 170m² de SHON (surface hors œuvre nette).
La SHON est la surface de plancher (y compris l’épaisseur
des murs) construite, à laquelle on déduit les terrasses, les
espaces de stationnement, les combles non aménageables
(d’une hauteur inférieure à 1,80m)
voir fiche spécifique règlementations
xxx
Les honoraires des architectes sont libres. Ils varient pour
une maison individuelle le plus souvent entre 10 et 15% du
montant hors taxes des travaux pour une mission complète
(études, plans, suivi de chantier)
voir fiche spécifique sur l’architecte
2
www.caue-mp.fr
D
Les taxes
Suite au dépôt de votre permis de construire, vous serez amené à payer des taxes :
3 La TD ENS , taxe départementale des espaces
naturels sensibles : elle sert à une politique de
sauvegarde, de mise en valeur et de promotion des espaces
naturels. Elle est instituée par délibération de l’assemblée
départementale et son taux maximum est de 2%. (1% dans
le Tarn).
Le montant de chacune de ces taxes est calculé en fonction
de la SHON et de la SHOB de votre construction :
Taxe = SHON x Taux x Valeur forfaitaire m²
Pour chaque catégorie de construction (habitation
individuelle, immeuble, hangar…) le code général des
impôts prévoit une valeur applicable par m² de SHON.
Dans le cas d’un PLA (Prêt Locatif Aidé ou prêt à taux 0%)
le taux appliqué sera plus avantageux.
Le versement des taxes doit être payé en deux fractions ou
une seule selon leur montant, 18 mois et 36 mois après la
date d’obtention.
2 La TD CAUE, taxe départementale pour le
financement des CAUE : elle sert à financer le
fonctionnement du conseil d’architecture, d’urbanisme et
d’environnement, mis en place par le Département pour
promouvoir l’architecture et la qualité de l’habitat. Il est à la
disposition gratuite des usagers. Le taux est de 0,3%.dans le
Tarn.
4 Exemple :
Pour une maison de 130m² de SHON
avec une commune qui applique une TLE de 2%, une TD CAUE de 0,3% et une TDENS de 1% :
TLE
TD CAUE
TDENS
TOTAL
Si prêt
882 €
132 €
441 €
1455 €
Si prêt à 0% ou PLA
525 €
79 €
263 €
867 €
Enfin, il faudra prévoir dans votre budget, les impôts fonciers, taxe d’habitation et taxe foncière. Pour plus de
renseignements adressez vous au centre des impôts.
www.caue-mp.fr
rédaction & illustrations : CAUE du Tarn
création graphique : alpha graph - 81120 réalmont
les intervenants - les coûts
1 La TLE, taxe locale d’équipement : elle permet de
financer la réalisation d’équipements collectifs liés au
développement des constructions nouvelles sur le
territoire communal. Elle est instituée de plein droit dans les
communes de plus de 10 000 habitants.
Elle est instituée volontairement dans les autres communes
à un taux de base de 1% que le conseil municipal peut
porter à 5% maximum.
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