Le régime de la location meublée éclairci

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SEMAINE DU 4 AU 10 SEPTEMBRE 2009 - N°410
IMMOBILIER
Le régime de la location meublée éclairci
Réformé par la loi de Finances pour 2009, le statut du loueur en meublé professionnel
est désormais réservé aux personnes réalisant cette activité à titre principal
Une instruction précise le champ d’application de la location meublée
et les conséquences du changement de qualité de professionnel en non-professionnel
U
ne instruction administrative
du 28 juillet dernier revient sur
le régime fiscal des loueurs en
meublé qui a été aménagé par
les lois de Finances pour 2009 (1).
Location meublée et para-hôtellerie. L’administration apporte des précisions sur le
champ d’application du régime de la location meublée et le distingue du régime de
para-hôtellerie. Ainsi, lorsque les services
en sus de l’hébergement - petit déjeuner,
nettoyage régulier, fourniture de linge ou
réception même non personnalisée - sont
proposés à titre accessoire et dans des conditions différentes des établissements hôteliers, l'activité relève bel et bien du régime
de la location meublée. Si ces prestations
sont fournies par un exploitant, le bailleur
doit conclure avec celui-ci un contrat de
louage de choses, et non de services, et il
ne doit pas être intéressé aux résultats de
l’exploitant.
Locaux de services. Le texte clarifie également les effets de l’acquisition de locaux de
services (restaurant…). « Etant donné que les
parties communes représentent une part importante des surfaces dans les résidences, la crainte
était qu’en cas d’acquisition de ces parties par
l’investisseur, l’administration fiscale ventile les
loyers entre les parties privatives et communes
et considère que ces dernières ne bénéficient
pas du régime de la location meublée, explique Régis Pujol, notaire. L’instruction admet
clairement que ces parties sont nécessaires à
l’exploitation et qu’elles peuvent être louées par
le bailleur sous conditions, ce qui renforce la
sécurité d’un tel investissement. »
Pour relever du régime de la location
meublée, le texte pose ainsi trois conditions.
Premièrement, la location porte sur des locaux à usage d’habitation sans autre prestation. Deuxièmement, la location des parties
communes doit être accessoire et ne pas être
rémunérée - cette condition est satisfaite dès
lors que les loyers des parties privatives représentent bien le prix du marché. Enfin, le
bailleur ne doit pas participer à la gestion ou
aux résultats de l’exploitation.
Cette dernière exigence risque de poser problème. En effet, certains exploitants
proposent désormais un loyer indexé sur
le chiffre d’affaires, notamment en raison
des conditions plus difficiles de marché.
« Le bailleur connaît pourtant cet aléa, mais
l’instruction n’admet pas les loyers intéressés,
regrette Régis Pujol. Cela dit, seuls les LMP
d’une part et les LMNP investissant en résidences éligibles au Censi/Bouvard (2), d’autre part,
sont susceptibles d’être gênés par cet interdit. »
Fin du LMP pour les retraités. Depuis la loi
de Finances pour 2009, trois conditions cu-
l’ISF. Ainsi, Monsieur et Madame doivent-ils
tous deux être inscrits pour bénéficier de l’exonération de leur bien ? »
mulatives sont à respecter pour être loueur
en meublé professionnel : un membre au
moins du foyer fiscal inscrit au registre du
commerce et des sociétés, 23.000 euros
TTC de recettes annuelles de location meublée, prépondérance de ces recettes sur les
autres revenus d’activité du foyer fiscal.
L’instruction confirme bel et bien la
fin du statut LMP pour bon nombre de
loueurs retraités puisqu’elle inclut les
pensions et rentes viagères dans les traitements et salaires à comparer aux recettes
locatives. « Cette mesure est critiquable car
les pensions de retraite ne constituent pas des
revenus d’activité. De plus, elle est difficile à
comprendre par le contribuable puisque pour
l’ISF, où une comparaison similaire est à opérer, les pensions de retraite ne sont pas prises
en compte », estime Jean-Louis Le Boulc’h,
avocat au sein du cabinet Agika.
Le changement de qualité
de LMP à LMNP n’entraîne
pas les conséquences fiscales
d’une cessation d’activité
LMP et ISF. Il est donc possible d’être
LMP au titre de l’ISF et de ne pas l’être
pour le calcul de l’impôt sur le revenu. « Il
est toujours possible d’être exonéré de l’ISF
dans les mêmes conditions qu’auparavant.
Toutefois, l’instruction manque de précisions
concernant l’ISF, souligne Yves Bernard,
expert-comptable . En effet, pour être qualifié de LMP au sens des bénéfices industriels et
commerciaux, l’inscription d’un seul membre
du foyer suffit, ce qui n’est pas précisé au sens de
L’instruction précise que le changement
de qualité de LMP à LMNP n’entraîne pas
les conséquences fiscales d’une cessation
d’activité.
« Il faut identifier les conséquences de
la perte du statut de LMP. Pour nombre de
loueurs en meublé, elles seront quasi inexistantes, notamment lorsqu’ils ont d’ores et déjà
imputé les déficits fiscaux et que l’investissement a été réalisé dans l’optique de préparation à la retraite », considère Jean-Louis Le
De LMP à LMNP. Pour apprécier l’un des
critères du LMP - la prépondérance des
recettes locatives par rapport aux autres
revenus - la loi a aménagé un mécanisme
transitoire qui est illustré dans l’instruction.
« Le calcul de la mesure transitoire reste fastidieux car il s’effectue immeuble par immeuble
et par période de douze mois, et non par année
civile », relève Yves Bernard.
LES EFFETS DU CHANGEMENT DE QUALITÉ
Si la qualité du contribuable passe de... à... :
S’agissant du sort des plus-values lors de la cession du bien :
LMP
LMNP : Régime des plus-values des particuliers en tenant compte
de la durée de détention depuis son acquisition.
LMNP
LMP : Régime des plus-values professionnelles
en tenant compte des différentes périodes d’exercice à titre professionnel
pour bénéficier d’une éventuelle exonération.
LMP
LMNP
LMP : Régime des plus-values professionnelles en tenant
compte des périodes d’exercice à titre professionnel pour bénéficier
d’une éventuelle exonération.
LMNP
LMP
LMNP : Régime des plus-values des particuliers
en tenant compte de la durée de détention du bien depuis son acquisition.
S’agissant du sort des déficits :
LMNP : Le loueur perd définitivement la possibilité d’imputation
par tiers sur le revenu global du déficit provenant des charges engagées
avant le commencement de la location (la loi a prévu cette imputation des
déficits par tiers dès lors qu’il est qualifié de LMP dès la mise en location
du bien).
LMP
LMNP
LMP : Les déficits réalisés à titre non professionnel non encore
imputés ne peuvent être déduits des BIC professionnels ou du revenu global.
LMNP
LMP
LMNP : Les déficits réalisés à titre non professionnel
pendant la première période non encore imputés et constatés depuis moins
de dix ans peuvent l’être sur les bénéfices de la deuxième période de LMNP.
Boulc’h. « En revanche, il y a une différence
de traitement des plus-values entre les LMP qui
ont vendu avant le 1er janvier 2009 et ceux qui
vendent après cette date, poursuit l’avocat. Les
personnes qui ont réalisé des achats à Courchevel, à Megève ou à Saint-Tropez, par exemple,
pourront effectivement constater des plus-values
importantes. Plusieurs solutions peuvent être
envisagées pour conserver le statut LMP. Ainsi,
les contribuables qui exercent leur activité en
société peuvent privilégier une stratégie de distribution de dividendes, lesquels ne sont pas pris
en compte dans le calcul comparatif ; d’autres
peuvent envisager d’affecter à la location meublée des appartements loués nus, ou encore
réaliser de nouvelles acquisitions en comparant
avec l’intérêt du dispositif Bouvard. »
Régime des plus-values. L’administration
apporte quelques commentaires sur l’impact
de la modification du statut, s’agissant de la
situation des déficits, et éclaircit également
le sort des plus-values (lire l'encadré). « La
règle est simple, considère Régis Pujol. En cas
de cession d’un immeuble, le régime des plus-values applicable dépendra de la qualité du loueur
l’année de la vente, ce qui ouvre la porte à des
arbitrages relativement faciles, si l’on prend soin
cependant à ne pas passer les bornes de l’abus de
droit. » Comme le caractère professionnel ou
non du loueur en meublé n’est pas toujours
connu lors de la cession, il peut être admis
que s’applique le régime des plus-values découlant du statut de l’année précédente. En
cas de modification de la qualité, une régularisation sera réalisée lors de l’imposition des
revenus de l’année de cession.
Par ailleurs, lors de l’acquisition d’un
bien, le LMP a dû choisir le régime des frais
d’acquisition : soit ces derniers sont immobilisés, soit ils sont passés en charges. « Cette
option est irrévocable et peut poser problème lors
d’un changement de statut, relève Yves Bernard. Ainsi, de nombreux LMP ont opté pour
les charges et s’ils deviennent LMNP et souhaitent effectuer un nouvel investissement, les frais
d’acquisition seront passés en charges alors qu’il
pourrait être préférable de les immobiliser. »
Amortissement. L’instruction porte également sur une mesure du dispositif Bouvard
(LMNP en réduction d'impôt), lequel fera
également l’objet d’une instruction. Ainsi,
les meubles restent amortis dans les conditions de droit commun. La limitation de la
déductibilité des amortissements, qui portent sur le prix de revient du bien retenu
pour le calcul de la réduction d’impôt, s’applique pendant toute la durée de l’amortissement. Ces amortissements non déductibles
sont ainsi perdus définitivement, y compris
si le contribuable devient LMP. ■
PÉLAGIE TERLY
(1) BOI 4 F-3-09 du 28 juillet 2009 / article 90
de la loi de Finances pour 2009 n°2008-1425
et article 15 de la deuxième loi de Finances
rectificative pour 2009 n°2009-431.
(2) Le dispositif Bouvard en LMNP ouvre droit
à une réduction d'impôt de 25 % :
art. 199 sexvicies du CGI.