Quels sont mes engagements si je signe un pacs ?

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J’achète un bien immobilier grâce à un prêt
bancaire. Dois-je privilégier la caution bancaire ou
l’hypothèque ?
« Le cautionnement bancaire est assuré par les établissements
financiers, d’assurance ou encore les mutuelles professionnelles.
Les conditions financières proposées varient d’un établissement
à l’autre, selon le montant emprunté, le montant des échéances
et l’âge de l’emprunteur. Les sommes versées sont restituées
en fin de contrat par la plupart des établissements. Rarement
réévaluées, elles sont généralement dévaluées après 20 ans
de crédit. En cas d’impayés, la caution paye le prêteur. Dans le
même temps, elle agit contre l’emprunteur et procédera à la saisie
et à la vente de ses biens pour tenter de se faire rembourser.
L’hypothèque constitue quant à elle la garantie traditionnelle
consentie par l’emprunteur sur son bien immobilier. Elle doit
être établie par le notaire et inscrite à la Conservation des
hypothèques. L’inscription hypothécaire est valable pour toute
la durée du prêt plus un an. Toutefois, l’hypothèque est sans
effet à l’issue du paiement de la dernière échéance du prêt.
Puis, une fois l’année écoulée, l’inscription tombe d’elle-même
et disparaît sans frais, ni formalités. En cas de revente, après la
fin des remboursements du prêt mais avant le délai d’un an,
l’acquéreur demande au vendeur de procéder à la mainlevée
de l’hypothèque. En cas de défaut de paiement de l’emprunteur,
si aucune solution amiable n’est trouvée, le créancier met sa
garantie en jeu en faisant procéder à la saisie du bien puis à sa
vente.
Comparatif du coût d’une hypothèque et
d’un cautionnement
Pour garantir un emprunt de 150 000 € :
- la garantie hypothécaire prise à l’occasion de l’acquisition d’un
bien s’élève en moyenne à 1 140 € et la mainlevée, si nécessaire,
à 630 €.
- la caution bancaire comprend généralement une commission
de l’organisme qui s’échelonne entre 0,5 et 1,5 % (entre 750 et
2 250 €) à laquelle s’ajoute le versement au fonds mutuel de
garantie d’environ 1% (1 500 €).
Emprunter sans hypothèque, argument commercial très
répandu, n’est donc pas obligatoirement la solution la moins
onéreuse pour l’emprunteur. « Cerise sur le gâteau », il est
parfois arrivé que les emprunteurs ne retrouvent même pas la
somme versée à la société de caution mutuelle qui a mal géré
la mutualisation des sinistres de ses adhérents. »
Maître Jean-Pierre Bossé
Quels sont mes engagements
si je signe un pacs ?
« Le Pacs est un contrat conclu entre deux personnes physiques
majeures, de sexe différent ou de même sexe, ayant pour effets
des engagements réciproques personnels et de solidarité. Les
partenaires s’engagent à une vie commune. Ils doivent se porter
tant une aide matérielle (proportionnelle aux moyens de chacun)
qu’une assistance d’entraide comme les couples mariés. Ces
principes ont été posés par la loi du 15 novembre 1999 créant le
Pacs, et font de cette union un véritable foyer familial. A défaut de
conventions contraires, les partenaires sont soumis d’un point de
vue patrimonial au régime de la séparation de biens. Ils peuvent
cependant par contrat se soumettre au régime de l’indivision.
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier, les partenaires
deviendront propriétaires en fonction de leurs apports financiers.
Ainsi, le principe légal du Pacs est l’inverse de celui du mariage.
Enfin, si chacun reste responsable de ses dettes, ce principe
souffre d’une exception : les partenaires restent en effet solidaires
pour les dettes contractées pour les besoins de la vie courante
(ex : logement, éducation des enfants). Bien évidemment, ils
restent solidaires des dettes fiscales : impôts sur le revenu, taxes
foncières et d’habitation. Contrairement au mariage
(qui
nécessite l’intervention d’un juge), l’engagement pris par chacun
des partenaires peut être rompu d’une manière unilatérale
moyennant un préavis d’un mois fait par lettre recommandée
avec avis de réception ou par acte d’huissiers. »
Maître Philippe Pitre
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