Le recours à un architecte

Champ
d’application
de la vefa
Champ
d’application
de la vefa
Le contrat de construction de maison individuelle est donc un contrat de louage d’ouvrage
où le client -à la fois maître d’ouvrage et propriétaire du terrain ou titulaire d’un droit de
construire sur le terrain- construit pour son propre compte.
Dans la vente d’immeubles à construire, le vendeur -également propriétaire
du terrain et maître de l’ouvrage- construit pour vendre au fur et à mesure de
l’édification. Le contrat porte sur une vente, donc un transfert de propriété.
Le recours à la VEFA pour la construction de maison individuelle s’effectue
lorsque le constructeur vend le terrain ainsi que la maison qu’il va édifier, et dans
le cadre de lotissements de maisons individuelles.
Le recours à un architecte
Ne sont pas tenues de recourir à un architecte pour établir le projet
architectural à joindre à la demande d’autorisation de construire, les
personnes physiques qui déclarent vouloir édifier ou modifier pour ellesmêmes (article L 431-1 et R 431-2 du code de l’urbanisme) :
q une construction à usage autre qu’agricole (habitation, commerce
notamment) dont la surface hors œuvre nette (SHON) n’excède pas
170 m2 ;
q une construction à usage agricole dont la surface hors œuvre brute
(SHOB) n’excède pas 800 m2 ;
q des serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à
4 m et dont la surface hors œuvre brute n’excède pas 2000 m2.
En cas de modification d’une surface existante :
q toute extension d’un bâtiment conduisant à lui faire dépasser 170 m²
de surface hors œuvre nette est soumise à l’obligation du recours à un
architecte, lorsque le maître de l’ouvrage est un particulier construisant
pour lui-même ;
q mais si la modification porte sur un bâtiment dont la surface hors
œuvre nette actuelle est supérieure au seuil, quels que soient les
travaux envisagés (adjonction, surélévation, modification de l’aspect
extérieur,…), le recours à un architecte est obligatoire.
La problématique du terrain
procuré par le constructeur
Le législateur a voulu déjouer une manœuvre destinée à échapper aux
contraintes de la vente d’immeubles à construire en dissociant la vente du
terrain de la construction de l’immeuble.
L’article L 261-10 du CCH indique donc que celui qui s’oblige à édifier ou à faire édifier un
immeuble (ou une partie d’immeuble) à usage d’habitation ou mixte, lorsqu’il procure
directement ou indirectement le terrain (ou le droit de construire sur le terrain) doit
conclure une vente d’immeubles à construire -sauf si celui qui procure le terrain est un
organisme H.L.M.-.
12
Cet article est une source importante de problèmes : dans le secteur
de la maison individuelle, il est fréquent que l’entrepreneur intervienne pour
procurer le terrain à son client sans forcément le lui vendre personnellement :
par exemple il informe le client d’un terrain à vendre, l’oriente vers un agent
immobilier en particulier, ou le met en relation avec un propriétaire, ...
Se faisant l’intermédiaire entre vendeurs et acquéreurs du terrain, le constructeur
de maisons individuelles procure indirectement le terrain. Il devrait donc
conclure une VEFA ; l’annulation du CCMI peut être prononcée et des amendes
pénales infligées au constructeur qui aurait accepté ou exigé des versements
qui, s’ils sont prévus dans les CCMI, ne le sont plus dans le cadre qui est en réalité
applicable : la vente d’immeubles à construire.
Ces difficultés ont été partiellement corrigées par l’article L 231-5 du CCH qui
dispose que l’obligation prévue par l’article L 261-10 alinéa 2 (conclure une
vente d’immeuble à construire) ne s’applique pas lorsque celui qui procure
indirectement le terrain est le constructeur. Mais cet article étant situé dans
la partie du Code relative au contrat de construction de maison individuelle avec
fourniture de plan, il ne s’applique pas au contrat sans fourniture de plan.
Ce faisant, d’une part, on effectue une différence de traitement critiquable entre
les deux types de contrats de construction de maison individuelle, d’autre part,
on déplace la difficulté vers la distinction entre la fourniture directe et indirecte
du terrain par le constructeur…
Résumé des champs d’application
respectifsde la VEFA et du CCMI
Un constructeur qui fournit le plan de la maison et procure « indirectement »
le terrain peut conclure avec son client un contrat de construction de maison
individuelle. En revanche, s’il procure ce terrain « directement » (c’est à dire
s’il en est vendeur) il doit conclure une vente en l’état futur d’achèvement
et non un contrat de construction de maison individuelle.
Un constructeur qui procure le terrain (directement ou indirectement) mais
ne fournit pas le plan doit obligatoirement conclure une vente en l’état futur
d’achèvement et non un contrat de construction de maison individuelle.
En d’autres termes, la VEFA doit donc être choisie lorsque :
q le constructeur vend un logement, des locaux mixtes ou une maison
individuelle et le terrain sur lequel la construction sera édifiée,
q le constructeur s’engage à construire sur un terrain qu’il procure
directement ou indirectement le terrain et ne fournit pas le plan
VEFA et contrat de promotion immobilière
Le contrat de promotion immobilière est celui par lequel une personne, le
promoteur, s’engage envers le maître d’ouvrage à faire procéder à prix convenu
au moyen d’un contrat de louage d’ouvrage à la réalisation d’un programme de
construction d’un ou de plusieurs édifices, ainsi qu’à procéder ou faire procéder,
moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations
juridiques, administratives et financières concourant au même objet (article
L 221-1 du CCH).
13
Champ
d’application
de la vefa
Ce contrat se caractérise par deux paiements distincts :
• le prix de la construction, qui sera reversé aux entreprises de bâtiment ;
• la rémunération des démarches administratives effectuées pour son client
par le promoteur.
Ce contrat est également très réglementé, et il permet à des particuliers n’ayant pas de
compétences techniques particulières, de faire édifier leur futur logement (ou des bureaux)
sans s’occuper d’aucune formalité ou démarche administrative.
Le promoteur ne fournit pas le terrain. S’il le faisait, il y aurait lieu de conclure
une VEFA.
Comparaison entre le contrat de promotion immobilière et le contrat
de construction de maison individuelle :
Lorsqu’il s’agit d’édifier une maison individuelle, le contrat de construction de
maison individuelle est le plus approprié. A la différence du CCMI, le promoteur
traite, dans le contrat de promotion immobilière, avec les entreprises au
nom du maître de l’ouvrage et non en son nom propre et peut être précédé
d’un contrat d’études préliminaires (contrat préalable à l’exécution du contrat
principal déterminant la faisabilité de l’opération). De même, dans le contrat
de promotion immobilière, le promoteur s’oblige envers le maître de l’ouvrage,
propriétaire d’un terrain, à faire procéder à la réalisation du programme de
construction (notion de mandat), alors que dans le CCMI, le constructeur se
charge lui-même de la construction (notion de contrat d’entreprise ou louage
d’ouvrage).
VEFA et location-accession
VEFA et multipropriété
La multipropriété est une modalité juridique conférant à une personne,
obligatoirement associée de la SCI propriétaire, la jouissance d’un immeuble en
temps partagé (le « time-sharing »). Plusieurs usagers se partagent donc le temps
d’utilisation d’un bien immobilier, chacun d’eux étant successivement titulaire
d’une ou plusieurs périodes, dont les prix d’achat varient selon leurs durées et
selon qu’elles se situent en haute ou basse saison touristique. La signature de ce
contrat est souvent associée à la signature d’un contrat l’adhésion à une « bourse
d’échange » qui permet de changer de destination d’une année sur l’autre.
14
+
Fourniture
indirecte du
terrain
+
Construction
=
CCMI avec
plan
+
Fourniture
du terrain
+
Gros œuvre Hors d’eau
Hors d’air
=
CCMI sans
plan
Plan
Dans la location-accession, l’achat du bien n’étant qu’une faculté offerte au locataire,
le contrat s’analyse juridiquement en une promesse unilatérale de vente. Ce contrat est
également strictement réglementé.
La vente en l’état futur d’achèvement confère en revanche une propriété pleine
et entière et non la seule jouissance d’un bien immobilier. En outre, il n’est pas
nécessaire de passer par une structure sociétaire.
Pour autant, la vente d’immeubles à construire est souvent utilisée pour
l’édification de bâtiments destinés à la multipropriété.
Une directive (94/47 CE) du Parlement européen et du Conseil du 26 octobre
1994 « concernant la protection des acquéreurs pour certains aspects des
contrats portant sur l’acquisition d’un droit d’utilisation à temps partiel de biens
immobiliers » a pour objet de protéger les consommateurs par une meilleure
information des termes du contrat. Elle a été transposée en France par la loi
n° 98-566 du 8 juillet 1998 qui crée le contrat de jouissance d’immeuble à temps
partagé -d’ordre public- intégré aux articles L 121-60 à L 121-76 du Code de la
consommation. Ce régime s’applique à « tout contrat ou groupe de contrats,
conclu à titre onéreux, par lequel un professionnel confère à un consommateur,
directement ou indirectement, la jouissance d’un ou plusieurs biens immobiliers
à usage d’habitation, par périodes déterminées ou déterminables, pour au
moins trois années ou pour une durée indéterminée ».
Récemment, le Conseil de l’Union européenne a adopté une directive
visant à renforcer la protection des consommateurs pour des contrats
d’utilisation de biens à temps partagé et de produits de vacances à long terme.
Cette nouvelle directive précise les conditions commerciales liées à l’utilisation
de biens à temps partagé et aux produits de vacances à long terme (d’une
durée de plus d’un an), ainsi qu’à la revente et à l’échange, afin de permettre au
consommateur de prendre connaissance des informations précontractuelles,
des droits et obligations des contrats et des possibilités de rétractation, de façon
claire et compréhensible (cf. communiqué de presse, 2917e session du Conseil,
Agriculture et pêche Bruxelles, 18 et 19 décembre 2008).
Plan
Le contrat de location-accession permet également d’accéder à la propriété
d’un bien immobilier, mais à l’issue d’une période de jouissance.
C’est en effet le contrat par lequel le vendeur s’engage envers un accédant à lui
transférer, si celui-ci le souhaite et après une période de location, la propriété
de tout ou partie d’un immeuble moyennant le paiement fractionné ou différé
du prix de vente et le versement d’une redevance jusqu’à la date de la levée
d’option (article 1er de la loi du 12 juillet 1984).
Champ
d’application
de la vefa
+
Fourniture
du terrain
+
Gros œuvre
Hors d’eau
Hors d’air
=
Louage
d’ouvrage
Plan
+
Fourniture
directe du
terrain
+
Construction
=
VEFA
Plan
+
Fourniture
directe ou
indirecte du
terrain
+
Construction
=
VEFA
Plan
+
Fourniture
du terrain
+
Construction.
Démarches
Etude de faisabilité
=
Promotion
immobilière
Plan de la
maison
15
contrat préliminaire :
L’avant-contrat
en secteur protégé
contrat préliminaire :
L’avant-contrat
en secteur protégé
A noter qu’en l’absence d’avant-contrat, l’acte définitif, bien que dressé en la
forme authentique, fait l’objet d’un délai de réflexion de 7 jours depuis la
loi relative à la solidarité et au renouvellement urbains du 13 décembre 2000,
dite SRU. Ce délai court à compter de la notification ou de la remise d’un
projet d’acte. (Toutefois lorsque l’acte authentique est signé suite à un avantcontrat ayant donné lieu à la possibilité de se rétracter, l’acquéreur ne peut pas
bénéficier, en plus, du délai de réflexion).
Le dépôt de garantie
Dans le secteur libre, l’avant-contrat n’est pas réglementé, les parties sont libres
de choisir le type et le contenu d’avant-contrat qui leur semble pertinent.
En revanche, pour un immeuble à usage d’habitation, les parties ne sont
libres que de choisir de conclure ou de ne pas conclure d’avant-contrat. Si un
avant-contrat est signé, il doit obligatoirement revêtir la forme d’un contrat
préliminaire, appelé aussi « contrat de réservation », strictement réglementé
par les articles L 261-15 et R 261-25 et suivants du CCH.
Objet du contrat préliminaire
Le vendeur (réservant) s’engage à réserver à l’acheteur (réservataire) un
immeuble ou une partie d’immeuble (souvent un appartement en copropriété
avec cave et/ou parking) dont il indique la consistance, la qualité de construction
et le délai d’exécution. En contrepartie, l’acquéreur verse une somme d’argent,
déposée sur un compte spécial.
Forme du contrat préliminaire
Le contrat préliminaire doit être établi par écrit. Il peut être rédigé sous seing privé, sans
passer devant un notaire.
C’est d’ailleurs habituellement le cas, l’avant-contrat étant souvent signé dans
le bureau de vente. Il peut être pourtant conseillé de conclure un avant-contrat
notarié en raison de l’important contentieux que suscite la question, et des
conséquences pour le vendeur d’une clause oubliée ou trop imprécise.
Le réservataire dispose d’une faculté de rétractation de sept
jours suivant la notification d’une copie du contrat préliminaire par lettre
recommandée AR ou « tout autre moyen présentant des garanties équivalentes
pour la détermination de la date de réception ou de remise ». A cet égard, le
décret n° 2008-1371 du 19 décembre 2008 a consacré la remise en main propre
comme moyen équivalent et mis en place une mention manuscrite pour justifier
de la prise de connaissance, par l’acquéreur, des modalités d’exercice de son
droit de rétractation (cf. articles D 271-6 et D 271-7 du code de la construction et
de l’habitation, créés à la suite de l’article R 271-5).
L’usage de la faculté de rétractation par le réservataire entraîne restitution du
dépôt de garantie (article L 271-1 du CCH).
16
Le montant du dépôt de garantie ne doit pas excéder (cf. l’article R 261-28 du
code de la construction et de l’habitation) :
• 5 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente (c’est à
dire la signature de la vente en l’état futur d’achèvement) n’excède pas 1 an ;
• 2 % du prix prévisionnel de vente si le délai de réalisation de la vente n’excède
pas 2 ans ;
Aucun dépôt d’argent ne peut être exigé si ce délai excède 2 ans.
Ce dépôt n’est pas assimilé juridiquement à une clause pénale (la clause
pénale est celle qui, dans un contrat impose au débiteur d’une obligation qui
manquerait à son engagement, de verser au créancier de cette obligation une
somme d’argent dont le montant, fixé à l’avance, est indépendant du préjudice
causé). Il ne peut donc faire l’objet d’une modération par le juge (Civ 3e, 28 mars
1990, D. 1991, jurisp. p. 187).
Le montant du dépôt de garantie est la seule somme d’argent à laquelle
peut être tenu l’acquéreur avant la signature du contrat de vente. Le vendeur qui
percevrait une somme alors qu’elle n’est pas due (si la vente doit avoir lieu plus
de deux ans après la réservation) serait, en effet, passible de deux ans de prison
et/ou 9.000 € d’amende (L 263-1 du code de la construction et de l’habitation).
Toute violation des règles relatives au versement des fonds par l’acquéreur est
donc pénalement sanctionnée, qu’il s’agisse de l’acceptation d’un versement
non autorisé ou d’un détournement des sommes perçues (article L 263-2 du
CCH). Ce dispositif répressif est désormais commun au vendeur en l’état futur
et au vendeur d’immeuble à rénover.
Le dépôt de garantie n’est pas versé au vendeur mais est déposé sur un compte
spécial au nom du réservataire (c’est à dire l’accédant à la propriété) dans une
banque, un établissement financier habilité ou chez un notaire.
Les fonds consignés en garantie sont indisponibles, incessibles et insaisissables
jusqu’à la conclusion du contrat de vente.
Par commodité, les dépôts relatifs à un même immeuble ou à un même
ensemble immobilier peuvent être groupés dans un compte unique spécial
comportant une rubrique par réservataire (cf. l’article R 261-29 du CCH).
Si la vente se réalise, les fonds consignés constituent un acompte sur le prix,
imputé sur le premier versement que doit effectuer l’acquéreur.
Mais si la vente ne se réalise pas, l’article R 261-31 du CCH prévoit cinq cas de
restitution du dépôt de garantie au réservataire, sans retenue ni pénalité :
• 1. Si le contrat n’est pas conclu du fait du vendeur, donc du promoteur,
dans le délai prévu au contrat. Inversement, si c’est l’acquéreur qui se désiste
17