S`installer, s`agrandir, rénover ses poulaillers 2008-12

L’étude "avenir des exploitations avicoles de chair bretonnes à l’horizon 2015" réalisée par la
Chambre régionale d’agriculture de Bretagne a dressé l’état des lieux des marchés avicoles, du
parc bâtiment et a aussi permis de construire différents scénarios d’évolution.
Elle fait apparaître que le maintien d’un parc avicole performant en Bretagne passe par
l’amélioration de la rentabilité des exploitations, la rénovation des poulaillers et la
transmission des outils.
Les Chambres d’agriculture de Bretagne se mobilisent sur ce sujet au travers d’une série de portes
ouvertes. Elles ont pour objectif de présenter des parcours d’installation ou d’agrandissement par
reprise d’ateliers existants. Elles s’articulent autour de séquences sur le parcours à l’installation, le
cadre réglementaire et environnemental, ainsi que sur des exemples chiffrés de rénovations
d’ateliers en production de volailles de chair.
"En effet, comme le précise Didier Goubil, Président de la commission régionale avicole
les rémunérations actuelles ne permettent pas d’amortir des bâtiments de nouvelle génération.
Par contre, la rénovation de poulaillers existants peut favoriser l’installation des jeunes dans de
bonnes conditions".
Que l’on soit dans le cadre d’une installation ou d’un agrandissement, il est important de trouver un
équilibre entre :
la performance technico-économique,
la productivité de la main d’œuvre
et les investissements.
Ainsi, les besoins en prélèvements privés devront être précisément établis dès le début du projet.
La démarche que nous vous proposons est la suivante (données extraites de l’enquête avicole 2006/2007) :
Exemple :
Reprise d’un atelier de 2400 m² pour un montant de 80€/m² (reprise + rénovation)
Financement prêt JA 2.5 % sur 7 ans
Prêt complémentaire à 5.5 % sur 10 ans
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Pense-bête : la
Vérifier que l’élevage n’a pas été vide plus de deux ans. Auquel cas il perd d’office son
autorisation d’exploiter.
Contrôler si l’élevage dispose d’une autorisation d’exploiter et si possible récente.
Le vendeur du bâtiment doit fournir soit un récépissé de déclaration (moins de 30 000
animaux-équivalents volailles), soit un arrêté d’autorisation (plus de 30 000 animaux
équivalents). Une vérification est possible en contactant la mairie ou le bureau de
l’environnement à la préfecture.
Si le repreneur exploite le nouveau bâtiment exactement dans les mêmes conditions que le
cédant (même effectif, même plan d’épandage) le transfert du droit d’exploiter n’est qu’une
formalité réglementaire (formulaire de changement d’exploitant à envoyer à la Préfecture dans
le mois qui suit le changement d’exploitant).
Par contre, si le bâtiment est exploité différemment (augmentation d’effectif ou modification
du plan d’épandage) le repreneur doit déposer un nouveau dossier au service Installations
Classées de la Préfecture avec, si l’atelier est soumis à autorisation, risque d’une nouvelle
enquête publique ou au minimum nouveau passage au CODERST.
Si le bâtiment est à moins de 100 m d’un tiers et qu’une régularisation est nécessaire, l'
accord
des tiers doit être sollicité. L’autorisation d’exploiter peut être remise en cause.
Vérifier la conformité des installations : étanchéité des fosses, récupération des eaux de
lavage si le sol est bétonné.
Faire estimer avant d’acheter
La valeur d’un bâtiment peut varier considérablement en fonction de son âge bien sur, mais aussi
de l’état général d’entretien, des rénovations qui ont pu être faites, de la pertinence des
équipements. Les Chambres d’Agriculture de Bretagne réalisent tous les ans un certain nombre
d’expertises. Voici la synthèse des évaluations en 2007.
Années de
construction
1972/1973
1976/1979
1980/1983
1985/1987
1988/1990
1991/1993
1996/1998
1999/2001
Nombre de
bâtiments
expertisés
3
8
22
8
14
11
11
5
Valeur moyenne en
€/m²
Extrêmes en €/m²
22,4
27,3
41,2
39,9
44,3
44,5
80,1
74
16,5 à 28
20 à 38
25 à 62,5
22 à 60,4
26,5 à 88,6
21,3 à 58
60 à 107,2
50 à 93
Ces valeurs ne sont que des estimations techniques. Il faut ajouter les droits d’enregistrement qui
sont habituellement de 4.89 % et qui sont ramenées à 0.615 % si vous bénéficiez de la DJA ou si
vous êtes locataires en place depuis plus de deux ans. Si le poulailler a moins de 5 ans prévoir la
TVA immobilière (19,6 % mais droits d’enregistrements réduits à 0.615 %).
Pour les poulaillers de moins de 20 ans prévoir la régularisation TVA (voir votre comptable)
Par ailleurs ne sont comptés ici ni le terrain, ni les équipements annexes (hangar, forage, etc…)
Procéder, en même temps que l’achat du bâtiment, à l’achat de la parcelle sur laquelle est
implantée ce bâtiment (si possible, acheter plus grand pour faciliter les aménagements
d’avenir).
Demander au propriétaire actuel s’il a fait réaliser un diagnostic amiante. Celui-ci devra
obligatoirement être joint à l’acte de vente.
Penser aux réseaux : accès au poulailler, approvisionnement en eau, électricité, branchement
téléphonique… Faire expertiser les montages et équipements électriques par un spécialiste.
Si la charpente présente des déformations importantes, consulter un spécialiste
(constructeur, charpentier) pour vérifier la solidité et chiffrer les réparations éventuelles.
Souscrire à un contrat de production en contactant un des nombreux intégrateurs qui
travaillent dans le département et s’assurer du financement en contactant une banque.
Au moment de la signature de l’acte chez le notaire, vérifier s’il s’agit d’une :
promesse d’achat, qui n’engage que l’acheteur,
d’une promesse de vente qui n’engage que le vendeur,
ou d’une promesse bilatérale qui engage les deux parties.
Par ailleurs, des clauses suspensives doivent être intégrées à l’acte. Elles permettent
d’annuler la promesse dans certains cas (non-obtention du prêt, non-obtention de
l’autorisation d’exploiter, refus de la commission des structures…).
Il est aussi possible de préciser des garanties contractuelles complémentaires
(garanties sur du matériel récent, …).
Pour mettre toutes les chances de son côté, il est judicieux de faire effectuer un audit de l’élevage.
Il portera sur les résultats de l’atelier, le comportement des animaux, le diagnostic du bâtiment.
Dans certains cas, des contrôles précis des paramètres d’élevage que sont la température,
l’hygrométrie relative, les vitesses d’air, l’ammoniac… pourront être effectués.
En effet, ce bâtiment devra maintenir à son meilleur niveau, tous les jours d’élevage, le confort
physiologique des oiseaux. C’est ce qui conditionne l’obtention de bons résultats.
Les enquêtes écopathologiques ont permis d’établir des liens entre les caractéristiques des
bâtiments et la fréquence de problèmes zootechniques et sanitaires.
Les facteurs à risque identifiés dans ces enquêtes sont : les litières humides, les chutes d’air froid,
l’excès d’humidité et d’ammoniac, les écarts de températures supérieurs à 5°C sur 24 h et les
ambiances froides au démarrage à l’origine de chocs thermiques, le renouvellement de l’air
insuffisant et les coups de chaleur, le matériel d’élevage inadapté.
Ces facteurs de risque sont souvent à relier aux points faibles du bâtiment qui seront identifiés lors
du diagnostic qui portera sur :
1 - l’état général de la structure (fermes, toiture bardage,…)
2 - l’évacuation des eaux pluviales et l’état du sol
3 - l’étanchéité (ouvrants, portes, coques,…)
4 - l’isolation (plafond, soubassement, parois,…)
5 - la capacité de ventilation (lanterneau, ventilateurs,…)
6 - les entrées d’air (hauteur, forme, obstacles à la diffusion)
7 - la régulation (vérins, sondes, cohérence du système,…)
8 - le matériel intérieur (éclairage, chauffage, alimentation, abreuvement,…)
9 - la prévention sanitaire (accès, sas, abords,…)
10 - la sécurité (alarme, installation électrique, du gaz,…)
Le diagnostic n’est pas suffisant. Il doit aboutir à déterminer des priorités dans les travaux à
engager.
L’éleveur devra ensuite "réapprendre" son bâtiment.
Ce document provient de l’Agrithèque. Toute reproduction sous quelque forme que ce soit, n’est autorisée que dans le cadre de l’usage privé du
copiste ou après autorisation obtenue auprès des Chambres d’Agriculture de Bretagne.
les formations
o qualifiantes
o de perfectionnement
les conseils
o
o
o
o
entretien d’orientation
accompagnement d’installation (recherche et estimation d’élevage… )
audit d’élevage : Avenir volailles
diagnostic énergie : Agri énergie
les références technico économiques
o
o
o
o
volailles de chair
volailles reproductrices
poules pondeuses avec parcours
canard prêt à gaver et gavage
la recherche appliquée, des études de terrain sur :
o
o
o
o
o
l’énergie
le bien-être en volailles de chair et en pondeuses
l’utilisation des médicaments
l’environnement
…
Côtes d’armor :
Sylvie CONAN
Danièle GAUTIER
02.96.79.21.77
02.96.46.62.60
Finistère :
Christian NICOLAS
02.98.99.34.23
Ille et Vilaine :
Elodie DEZAT
02.23.48.26.66
Morbihan :
Christian DELABROSSE
02.97.46.22.30
Document réalisé par les Chambres d’agriculture de Bretagne