La carte professionnelle des syndics de copropriétés

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La carte « S »
P r oj e t d e loi
Logement et
Urbanisme
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La carte professionnelle
des syndics de copropriétés
Propositions :
Relever le niveau de compétence et distinguer les détenteurs de cartes
professionnelles habilités à gérer des immeubles soumis au statut de la
copropriété :
• Distinguer les professionnels syndics de copropriété des professionnels de la
gestion immobilière en créant une troisième carte portant la mention
« Syndic d’immeubles » ou « Carte S » ;
• Quel que soit le pré-requis, qui en tout état de cause doit être relevé quelle
que soit l’activité de la loi Hoguet ambitionnée (Cf. Livre Blanc « Propositions
pour une réforme des métiers de l’immobilier ») : la délivrance de la carte
« Syndic d’immeubles » ou « Carte S » ne serait délivrée que si les pré-requis
sont complétés par un stage d’intégration initiale à l’activité de syndic,
sanctionné par la remise d’un livret. Ce stage d’intégration permettrait aux
futurs syndics professionnels de compléter leur formation initiale par les
spécificités de ce métier, notamment par la maîtrise des règles comptables
spécifiques aux syndicats de copropriétés.
QU’EST-CE QUE C’EST ?
Article 1er du décret
n°72-678 du 20 juillet
1972.
1
Sur ce point, cf. Livre
Blanc : Propositions
pour une réforme des
métiers de l’immobilier, pages 22 et 23
pour une extension
des activités soumises
à la loi Hoguet et
pages 32 et 33 pour
une clarification des
modes d’exercice des
activités accessoires
ou complémentaires.
2
Pour exercer une activité qui relève de la loi Hoguet du 2 janvier 1970, la condition
sine qua none est de détenir une carte professionnelle actuellement délivrée par
la préfecture du département dans lequel le siège de l’entreprise est installé.
La carte professionnelle porte une ou plusieurs mentions1 suivant les activités que
l’entreprise souhaite exercer :
La carte « T » portant la mention « Transactions sur immeubles et fonds de
commerce »2: détenue par les agents immobiliers et les mandataires en fonds de
commerce pour leurs activités de négociation et d’entremise relatives à l’achat,
la vente, l’échange, la location ou sous-location, saisonnière ou non, en nu ou
en meublé d’immeubles bâtis ou non ; l’achat, la vente ou la location gérance
de fonds de commerce ; la souscription, l’achat, la vente d’actions ou de parts
de sociétés immobilières donnant vocation à une attribution de locaux en
jouissance ou en propriété ; l’achat, la vente de parts sociales non négociables
lorsque l’actif social comprend un immeuble ou un fonds de commerce ; la
conclusion de tout contrat de jouissance d’immeubles à temps partagé.
La carte « G » portant la mention « Gestion immobilière » : détenue par les
administrateurs de biens pour les activités d’intermédiation en gérance locative
et les activités de syndic professionnel d’immeubles soumis au statut de la
copropriété. L’activité de gérance locative consiste, pour l’administrateur de
biens, à réaliser, au nom et pour le compte de propriétaires d’immeubles, les
actes d’administration et d’entretien des immeubles ainsi gérés. L’activité de
syndic d’immeubles est doublement régie par la loi sur la copropriété du
10 juillet 1965, dont l’article 18 définit ses missions, et par la loi Hoguet
du 2 janvier 1970.
QUEL CONSTAT ?
Les administrateurs de biens, professionnels de l’immobilier, peuvent exercer deux
activités totalement différentes qui relèvent pourtant toutes les deux de la même
mention sur leur carte professionnelle, celle de « Gestion immobilière », et par
conséquent, des mêmes pré-requis en matière de compétence professionnelle.
Dans le cadre d’un mandat de gérance locative, et selon l’étendue de ce
dernier, l’administrateur de biens a une mission générale qui consiste le plus
souvent à procéder à l’encaissement des loyers, charges, dépôts de garantie,
indemnités d’occupation… ; à la délivrance de quittance, reçu et décharge
diverses ; procéder à la révision des loyers ; en cas de défaut de paiement faire
délivrer sommations, commandements de payer, assignations. Sa mission consiste
aussi à délivrer et recevoir les congés ; faire exécuter les travaux incombant au
propriétaire ; faire établir les diagnostics obligatoires…
Ses missions relèvent d’actes de gestion courante dans les strictes limites de son
mandat de gérance locative.
Dans le cadre d’un mandat de syndic de copropriété, le professionnel voit ses
principales missions listées par l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, sachant que
l’assemblée générale des copropriétaires peut lui confier d’autres tâches particulières. Il s’agit pour le syndic d’exécuter les dispositions du règlement de copropriété et les délibérations de l’assemblée générale ; d’administrer l’immeuble, de
pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien, d’exécuter tous travaux
urgents nécessaires à la sauvegarde de l’immeuble, établir et tenir à jour un carnet d’entretien, de représenter le syndicat dans tous les actes civils et en justice,
procéder à la publication des modifications apportées à l’état descriptif de division et au règlement de copropriété… Le syndic est aussi tenu à de nombreuses
obligations financières et comptables : établir un budget prévisionnel, établir les
comptes du syndicat et leurs annexes, tenir pour chaque syndicat une comptabilité séparée qui fasse apparaître la position de chaque copropriétaire à l’égard du
syndicat, soumettre lors de sa désignation et au moins tous les trois ans au vote de
l’assemblée générale la décision de constituer des provisions spéciales pour travaux futurs d’entretien ou de conservation des parties communes et des éléments
d’équipements communs. Le syndic doit embaucher, et le cas échéant licencier,
le personnel de l’immeuble (gardiens, concierges, personnel d’entretien…).
Le syndic est aussi le conservateur des archives du syndicat, le garant des créances
du syndicat lors de la mutation d’un lot (établissement de l’état daté et le cas
échéant opposition au versement de la partie du prix de vente correspondant
aux sommes dues par le copropriétaire vendeur au syndicat)…
Cette liste n’est pas limitative : le syndic d’immeubles doit présenter des
compétences professionnelles appropriées très larges, tant juridiques, comptables
que techniques, sans compter sur ses compétences personnelles pédagogiques
pour gérer au quotidien des conflits avec les employés de l’immeuble, entre les
occupants de l’immeuble ou avec les prestataires de services de l’immeuble.
Pour autant, tous les professionnels de l’immobilier sont soumis aux mêmes règles
de capacité professionnelles pour l’obtention d’une carte professionnelle, à
l’exception de ceux qui accèdent à la profession grâce à leur expérience
professionnelle antérieure.
Pour se voir délivrer une carte professionnelle portant la mention « Gestion
immobilière », que ce soit pour exercer une activité de gérance locative ou
de syndic professionnel, le candidat doit présenter la même aptitude
professionnelle :
- soit un BAC + 3 ans d’études supérieures sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales ;
- soit un diplôme ou un titre inscrit au RNCP de niveau II sanctionnant des
études de même nature ;
- soit un BTS professions immobilières ;
- soit un diplôme de l’ICH ;
-
soit un BAC ou soit un diplôme ou un titre inscrit au RNCP de niveau IV sanctionnant des études juridiques, économiques ou commerciales
+ trois ans d’expérience professionnelle salariée se rattachant à une activité de transaction ou de gestion immobilière et correspondant à la carte demandée ;
- soit une expérience professionnelle salariée en qualité de cadre pendant au
moins quatre ans, ou en qualité non-cadre pendant au moins dix ans et se
rattachant à une activité transaction ou de gestion immobilière et
correspondant à la carte demandée.
Compte tenu des spécificités liées à l’activité de syndic professionnel,
le renforcement de l’accès à cette profession paraît justifié. Un salarié qui pendant dix ans aurait travaillé dans un service de gérance locative, quelle que soit
la qualité de son expérience professionnelle, ne peut pas être considéré comme
présentant des acquis suffisants pour accéder au statut de syndic professionnel
de copropriétés. Ce constat est le même pour un jeune diplômé de niveau
BAC + 3 ans d’études juridiques qui n’aura jamais lu un seul bilan comptable.
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CE QU’IL FAUT RETENIR :