Etude pour le recensement et la qualification de l`immobilier

Etude pour le recensement
et la qualification de
l'immobilier professionnel
vacant du Pays
Grand Sancy
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Cahier des Charges
Association Pays du Grand Sancy
Communauté de Communes du Massif du Sancy
6 avenue du Général Leclerc – 63240 LE MONT DORE - Tél. 04 73 65 24 48 – Fax : 04 73 65 35 50
Le périmètre du Pays du Grand Sancy
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CADRE DE LA MISSION
1. LE PAYS DU GRAND SANCY
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Situé en Région Auvergne, le territoire occupe la partie sud-ouest du Département du
Puy-de-Dôme. Il regroupe 37 communes, sur une superficie de 1099km², soit 13,8% de la
surface départementale et 4,22% de la surface régionale.
L'association du Pays a été créée en juin 2006, et comprend 3
Communautés de Communes et 3 Communes dites « isolées »:
Communauté de Communes de Rochefort Montagne,
Communauté de Communes du Massif du Sancy,
Communauté de Communes Sancy Artense,
Communes de Saint Victor la Rivière, Saint Pierre Colamine et Saint Nectaire.
2. UN TERRITOIRE DÉSENCLAVÉ:
Le Pays se situe en zone de moyenne montagne, en milieu rural et
compte près de 20 400 habitants. Bien que montagnard, le territoire
connaît un désenclavement de plus en plus important grâce à un
réseau de desserte par des voies départementales et à l'ouverture
de l'Autoroute A89 (Axe Bordeaux-Clermont, Sortie 25).
Le territoire est accessible depuis l'agglomération Clermontoise en
25 minutes pour les zones les plus proches et 1h10 pour les zones
les plus éloignées. Depuis Issoire et l'autoroute A75 (ClermontMontpellier), le territoire est accessible par la RD 996 en 30
minutes.
3. LES ENJEUX DU DÉVELOPPEMENT
DU TERRITOIRE DU PAYS GRAND
SANCY
La Charte de Pays élaborée en 2006 présente les axes de développement prioritaires que le Pays
souhaite engager pour mettre en œuvre un projet politique participatif, pour un territoire rural vivant,
actif, qui maîtrise son devenir. Au regard de l'enjeu central d'organiser le développement durable du
territoire, les axes du projet de territoire déclinent à la fois :
 la nécessité de maintenir un niveau satisfaisant d'offres de services de proximité :
- Maintenir des services administratifs en milieu rural par un partenariat entre les commerçants
et les administrations, notamment par les moyens informatiques ;
- Développer et maintenir l'activité économique en milieu rural, en articulant les opérations
d’aménagement en faveur de l'immobilier d'entreprises, des espaces économiques, et une politique
d’aménagement des centres urbains et des cœurs de villages ;
- Favoriser le maintien à domicile des personnes âgées et handicapées en développant les
services d’aide à domicile et la coordination des interventions autour de la personne ;
 le souhait de renforcer l'attractivité du territoire :
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- Rendre le territoire attractif et mettre en place une vraie politique d’accueil, de contact pour
faciliter l’intégration (au sens de vivre ensemble pas celui de l’uniformité) de nouvelles
populations ;
- Mettre en place des services en direction de la petite enfance et améliorer la coordination
des politiques en direction de l'enfance-jeunesse en développant les structures d'accueil et
facilitant l’accès aux loisirs, aux savoirs, aux lieux et espaces de sociabilité sur l’ensemble du Pays ;
- Allier développement économique et maintien de la vitalité des bourgs ruraux et
- Favoriser le maintien et l'accès à l'emploi,
 et la volonté de trouver un équilibre et une cohérence dans l'organisation et la
répartition des services dans le souci de renforcer la cohésion interne du territoire.
La constitution d'une offre territoriale attractive, que le Pays souhaite promouvoir, représente bien un
enjeu majeur pour soutenir une stratégie de développement ambitieuse du Pays qui doit à la fois
résister à des formes d'érosion tout en renforçant l'attractivité du territoire en direction notamment de
nouveaux actifs.
4. DÉVELOPPER ET PROMOUVOIR LA CAPACITÉ D’ACCUEIL DU TERRITOIRE
Aujourd'hui, le constat partagé sur le territoire du Pays, fait état d'un manque chronique de bâtiments
à vocation économique vacants et d'une propension quasi nulle des opérateurs immobiliers à
intervenir spontanément sur ce territoire. De ce fait, aucune stratégie d'offre immobilière ne s'est
mise en place et la réponse aux demandes immobilières s'est réalisée (et se réalise) au coup par
coup (ateliers relais, multiples ruraux, …).
Dans le cadre d'une politique volontariste d'accueil de porteurs de projets impulsée par le Projet de
territoire du Pays, « l'accueil immobilier » des entreprises doit être dynamisé autour des
alternatives suivantes :
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Conduite d'une étude pour le recensement et la qualification de l’immobilier
professionnel vacant,
Mise en place d'un observatoire de l’immobilier professionnel vacant à l’échelle du
Pays,
Création et aménagement de locaux professionnels dédiés (avec logement quand
cela est judicieux) en vue de l’installation de nouveaux entrepreneurs.
5. LES OBJECTIFS GÉNÉRAUX DE L'ÉTUDE :
Il s’agit de réaliser une étude pré-opérationnelle devant à la fois recenser et établir le niveau de
qualification de l'immobilier professionnel disponible sur le territoire. Cela implique de :
−
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Réaliser un état des lieux exhaustif et un diagnostic approfondi de l’immobilier professionnel
vacant disponible (tant quantitatif que qualitatif) ;
Apporter un appui méthodologique pour transférer les données et informations recueillies
dans un observatoire territorial en cours de constitution ;
Proposer une analyse qualitative du bâti identifié comme stratégique, une organisation
permettant d'optimiser l'existant, définir les aménagements à mettre en place, (les
réorganisations).
Cadre territorial de référence :
Le périmètre de référence de l’étude est le territoire du Pays
Maîtrise d’ouvrage
Association du Pays du Grand Sancy
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CONTENU DE LA MISSION
L’étude «Recensement et qualification de l'immobilier professionnel vacant » repose
avant tout sur un recensement, un diagnostic et une analyse stratégique des
potentialités offertes par le bâti disponible.
Elle se compose d’une tranche ferme, la phase 1, et d’une tranche conditionnelle, la
phase 2.
PHASE 1 : INVENTAIRE « ETAT DES LIEUX/DIAGNOSTIC » DE
L'IMMOBILIER PROFESSIONNEL VACANT
1- ETAT DES LIEUX/DIAGNOSTIC DU BÂTI
Le prestataire établira un recensement le plus exhaustif possible de chaque bâtiment vacant.
Le candidat fera des propositions de méthodes pour mener à bien ce recensement, qui sera basé
nécessairement sur des enquêtes et réunions de travail auprès des services susceptibles de détenir
des informations (communes, agences immobilières, artisans, commerçants, etc.), ainsi que des
visites et repérages de terrain.
Pour chaque bâtiment recensé sur le territoire du Pays, un état des lieux / diagnostic sera établi et
une base de données sera constituée. Seront indiqués :
 le type de bâti concerné (immeuble, hangar, maison individuelle, etc.) ;
 la localisation ;
 la propriété (publique, privée, nom et coordonnées du propriétaire, références
cadastres) ;
 la surface disponible ;
 les caractéristiques du bâti (toiture, façades, étages, nombre de pièces, etc.) et l’état du
bâtiment, dans la mesure du possible et de l’accès à l’information ;
 l'accessibilité ;
 le positionnement et la localisation de l’offre par rapport aux infrastructures et aux
pôles d’attractivité du territoire ;
 l’usage précédent ;
 s’il est déjà en vente ou location ;
 la valeur patrimoniale (exemple : bâtiment de caractère pour projet touristique) ;
 la valeur vénale ;
 les destinations possibles ;
 ainsi que tout autre élément jugé utile par le prestataire.
De ce diagnostic seront dégagées les potentialités et les contraintes de chaque bâtiment.
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Ce travail portera aussi sur les bâtiments exploités et susceptibles d'être prochainement vacants ou
disponibles.
En option, il sera demandé au prestataire de recenser le bâti agricole vacant.
Cette analyse sera synthétisée globalement à l’échelle du Pays, montrant à la fois les atouts et les
contraintes, les problèmes du territoire dans ce domaine.
Cartographie : Cet état des lieux/diagnostic sera également retranscrit sur carte à l'échelle
communale, intercommunale, et à l'échelle Pays, ce qui permettra de spatialiser la dynamique,
évaluer les zones d’influence, identifier les carences et les déséquilibres territoriaux (dispersion,
concentration) et de cibler les secteurs à enjeux.
A ce stade de l’étude, une réunion de présentation et de validation avec le Comité de Pilotage
sera organisée.
2- LA DÉTERMINATION DES ENJEUX
A partir de ce diagnostic, d’une analyse concurrentielle, de la connaissance des offres déjà
existantes et des besoins économiques identifiés, le prestataire définira avec le Comité de Pilotage
les grands enjeux d'une action « immobilière » sur le territoire du Pays du Grand Sancy.
Ces enjeux seront localisés dans l’espace et hiérarchisés. Ils porteront à la fois sur le quantitatif et le
qualitatif.
3- PROPOSITIONS D'ACTIONS POUR UNE INTERVENTION PUBLIQUE
En fonction de ce diagnostic et des enjeux définis, le prestataire proposera toutes préconisations,
actions et solutions jugées nécessaires, dont la qualification approfondie de l'immobilier
professionnel vacant (cf. Phase 2).
Ces propositions tiendront compte des avis récoltés lors des enquêtes et réunions avec les acteurs
locaux (besoins et attente de chacun, possibilités d’aménagement, etc.).
Pour chacune des propositions, seront indiqués :
L’enjeu auquel elle répond et son objectif
Le contenu, le descriptif de l’action
La proposition de maîtrise d’ouvrage
Le coût estimatif de mise en œuvre
Un calendrier de réalisation
ainsi qu'une recherche de financements.
Cartographie : Ces propositions d'actions seront également localisées.
Un rapport d’étape relatif à cette première phase sera remis par le prestataire au maître
d’ouvrage et fera l’objet d’une présentation devant le Comité de pilotage de l’étude.
NB : Pour conduire cette prestation (Phase 1), le prestataire aura à disposition l'ensemble des
données existantes et disponibles, communiquées par le Comité de Pilotage. Dans le cas où le
prestataire jugerait utile de connaître certaines données manquantes, il effectuera une recherche ou
une acquisition auprès des institutions concernées.
A ce stade de l’étude et en fonction des conclusions de celle-ci, le maître d’ouvrage se
réserve le droit d’arrêter la mission du prestataire et de ne pas poursuivre la phase 2, tranche
conditionnelle.
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TRANCHE CONDITIONNELLE
PHASE 2 : QUALIFICATION APPROFONDIE DE L'IMMOBILIER
PROFESSIONNEL VACANT, ETUDE DE DÉFINITION
En accord avec les élus du Pays, des locaux professionnels vacants seront identifiés comme
stratégiques et leur vocation économique sera déterminée.
Préalablement à tout travail d’expertise, le prestataire devra s’assurer de la faisabilité de la
maîtrise foncière. Les procédures d’urbanisme seront également indiquées et le projet sera établi
selon les règles locales en vigueur.
Les bâtiments feront l’objet d’une expertise par un architecte DPLG, qui estimera au final les coûts et
charges d’investissements à réaliser en cas de rachat par la Communauté de Commune ou la
commune.
A ce stade, on ne connaît pas le nombre exact de locaux, c’est pourquoi il est proposé au prestataire
d’établir son offre sur la base d'un bâtiment, et jusqu'à 8 bâtiments ; et de déterminer une offre
en cas de locaux supplémentaires.
MISSIONS DE L’ARCHITECTE :
Pour chaque projet, la mission confiée à l’architecte consiste à dresser un état des lieux/diagnostic
suivi d’une étude de définition, comprenant :
La réalisation d'un rapport de diagnostic sur l'état architectural et technique de l'existant :
élaboration de relevés et de plans de l’état actuel de la construction, analyse des ouvrages
(structure, assainissement…), des règles et contraintes publiques et privées applicables au
projet (accessibilité, sécurité…),
La conception de supports graphiques des bâtiments permettant de comprendre l'organisation
de l'existant, les surfaces disponibles, le positionnement des accès, etc.
la réalisation d’une étude de définition comprenant des plans d’aménagement, des plans de
niveaux, de détails et de façades (échelle 1/100), un descriptif sommaire et une évaluation
financière des travaux et un calendrier prévisionnel de réalisation.
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EXÉCUTION DE L'ÉTUDE :
1. PLUSIEURS RÉUNIONS SERONT ORGANISÉES :
Une réunion de concertation avec le Comité de Pilotage préalable au lancement de l’étude ;
Des réunions intermédiaires techniques avec les agents des collectivités et de validation avec
le Comité de Pilotage.
2. RENDUS :
Avant chaque rencontre, les rendus, intermédiaires ou finaux, seront envoyés au moins 8 jours avant
aux trois communautés de communes.
Le rapport final sera fourni en 15 exemplaires dont un reproductible sur papier et un format
informatique.
3. DÉLAIS DE RÉALISATION :
Il est fixé à 8 mois maximum pour les deux phases à compter de la signature du contrat d'étude. La
validation finale de l'étude devra intervenir au plus tard le 31 septembre 2008.
4. PROPRIÉTÉ :
Les résultats de la mission seront propriété du Maître d’Ouvrage.
5. BUDGET PRÉVISIONNEL DE L’ÉTUDE : 45 000 € H.T. pour les deux phases
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MODALITÉS DE RÉPONSE
1. CONTENU DES OFFRES :
Les offres seront présentées au regard de ce cahier des charges qui est susceptible d'être enrichi
par toute suggestion jugée utile par le candidat.
L’offre du candidat devra préciser :
− Les références du candidat, les profils des intervenants et les moyens humains et techniques
affectés à la mission. En cas de mobilisation conjointe de cabinets distincts (co-traitance,
sous-traitance), un responsable du groupement sera clairement identifié.
− Le nombre de jours nécessaires par phases et de présence sur le Pays : journées terrain /
traitement des données, etc.
− Des propositions précises sur la méthodologie d'intervention préconisée : cf. attendus
exposés dans le contenu d'étude.
− Un calendrier de réalisation détaillé.
− Un devis détaillé faisant apparaître la décomposition pour chacune des phases, et le chiffrage
des prestations demandées en option.
Elles devront parvenir au maître d'ouvrage par voie postale sous format papier et numérique.
2. CRITÈRES DE LA CONSULTATION :
Les offres seront jugées au regard des critères suivants :
• Compétences du prestataire pour mettre en oeuvre ce type de missions, expériences
proches ou similaires ;
• Méthode de travail proposée ;
• Composition de l'équipe (celle-ci devant comprendre obligatoirement un bureau d’étude
spécialisé dans l’immobilier d’entreprises et un architecte) ;
• Disponibilité (nombre de jours de présence) ;
• Coût global et ventilation des coûts.
3. DÉLAI DE VALIDITÉ DES OFFRES : 180 jours à compter de la date limite de réception des offres.
Les offres seront adressées à :
Monsieur le Président,
Monsieur Jean François DUBOURG
Association du Pays du Grand Sancy
Communauté de Communes du Massif du Sancy
6 avenue Général Leclerc
63 240 LE MONT DORE
Les propositions devront être adressées au plus tard le 9 janvier 2008, à 17h30
Pour toute information complémentaire, contacter :
Julien GOUBELY, tél : 04 73 21 79 79 / [email protected]
Elise COLIN, tél : 04 73 65 87 63 / [email protected]
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