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Public Disclosure Authorized
Réussites
PARTENARIATS PUBLICS-PRIVÉS
Cette série fournit un aperçu
des partenariats publics/privés réussis
dans divers secteurs d’infrastructures,
dans lesquels IFC tenait le rôle de
principal conseiller.
Services-conseil de l’IFC en
Partenariats publics-privés
2121 Pennsylvania Ave. NW
Washington D.C. 20433
ifc.org/ppp
Tourisme
Photo © Ines Gesell/iStockPhoto
Sierra Leone : Cape Sierra Hotel
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La Sierra Leone peine à se remettre de la guerre civile dévastatrice
des années 90. Le manque d’hôtels de qualité à Freetown,
la capitale, a freiné l’essor d’un secteur prometteur : le tourisme.
Pour combattre ce problème, le gouvernement a engagé IFC comme
conseiller principal en partenariats public-privé pour trouver une
société hôtelière internationale prête à réaménager et exploiter
le Cape Sierra Hotel.
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En août 2010, la société International Development Enterprise Associates [UK] Ltd. (IDEA),
en partenariat avec Hilton Worldwide, a remporté un appel d’offres lui attribuant une
concession pour réaménager cet hôtel de 200 chambres. Elle devra verser 6,5 % des
revenus annuels à la NASSIT, la Caisse nationale de sécurité sociale, qui détient un bail
emphytéotique sur la propriété. Le projet devrait coûter environ 40 millions de dollars,
générer 400 emplois et attirer 40 000 clients par an. Il fera de Freetown une destination
touristique beaucoup plus recherchée et encouragera considérablement les voyages
d’affaires vers la Sierra Leone.
Les services-conseil d’IFC ont été financés par le ministère britannique de la Coopération
et du Développement international (DFID).
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CONTEXTE
MONTAGE DE L’OPÉRATION
Dans les années 80 et au début des années 90, l’industrie touristique
de la Sierra Leone, pays côtier de l’Afrique de l’Ouest, était moyenne,
mais dynamique. La violente guerre civile des 90 a fait fuir les
touristes et ravagé l’économie. Après la guerre, en 2001, l’industrie
touristique a timidement repris grâce aux voyages d’affaires et aux
missions d’appui du développement. Les installations touristiques
ne répondaient pas cependant aux besoins. Les trois principaux hôtels
de Freetown ne totalisaient en effet que 120 chambres, soit environ
le quart de la demande totale, et aucun ne répondait aux normes
hôtelières internationales applicables.
La NASSIT préférait la formule d’une sous-location assortie d’un
contrat de concession. Détenant déjà des actions dans d’autres
sociétés du secteur hôtelier, elle souhaitait limiter son exposition au
risque. Toutefois, elle voulait aussi profiter du potentiel de l’hôtel.
L’opération a été par conséquent montée de manière à ce que la
NASSIT confère au concessionnaire un droit de réaménagement
et d’exploitation du Cape Sierra Hotel en contrepartie d’un
intéressement aux résultats annuels de l’établissement, une formule
qui profitait à la fois à l’État, à la NASSIT et au concessionnaire.
Ce montage permettait à la NASSIT de se désengager de l’exploitation
de l’hôtel ; elle pouvait engranger des revenus si les résultats
s’amélioraient.
Le Cape Sierra Hotel, situé à proximité de la plage de Lumley, avec un
accès facile au centre-ville, était tout destiné à être l’hôtel de référence
pour le tourisme et les voyages d’affaires. Grâce à son emplacement
de choix, il pouvait devenir un pôle de développement touristique
du pays, stimulant ainsi la croissance et créant des emplois. Après
la guerre, cet établissement public d’État a été loué à une société
hôtelière privée. Mal géré, il s’est malheureusement délabré. En 2009,
les autorités ont résilié le bail et fermé l’hôtel.
La même année, la NASSIT a obtenu un bail de 25 ans et versé
4 millions de dollars comptant pour le paiement du personnel et le
règlement d’autres passifs financiers. Au moment du 50 e anniversaire
de l’indépendance de la Sierra Leone, au printemps 2011, la NASSIT
s’est fixé comme objectif de trouver un investisseur stratégique pour
faire du Cape Sierra Hotel une destination internationale de choix
pour les voyages d’affaires.
RÔLE D’IFC
Les services-conseil du département Climat des investissements du
Groupe de la Banque mondiale ont travaillé en étroite collaboration
avec le ministère sierra-léonais du Tourisme pour définir une
stratégie de reconstruction du secteur touristique. C’est ainsi que les
autorités ont choisi le Cape Sierra Hotel pour en faire le tremplin du
redémarrage de ce secteur. Elles avaient cependant besoin d’un appui
pour mettre sur pied la concession.
La NASSIT a contacté IFC pour sélectionner un investisseur
stratégique à l’issue d’un appel d’offres transparent. L’équipe IFC
de services-conseil en PPP a mené l’opération avec le soutien de ses
homologues du département Climat des investissements qui a mis
à contribution ses experts du secteur touristique et fait appel à ses
relations avec les hauts fonctionnaires sierra-léonais.
IFC s’est chargée de faire connaître cette opportunité commerciale
au niveau international et a organisé une conférence des candidats
à l’appel d’offres, à Londres, pour présenter le projet aux investisseurs
potentiels. Au départ, le gouvernement voulait que l’hôtel soit
remis à neuf à temps pour le cinquantenaire de l’indépendance du
pays. Bien que l’opération ait été techniquement réalisable, nombre
d’investisseurs potentiels préféreraient construire un nouvel hôtel
moderne plutôt que de rénover l’établissement existant. Le premier
appel d’offres n’a pas abouti. IFC a aidé les autorités à modifier
l’opération et a lancé un nouvel appel d’offres en juin 2010. Huit
candidats ont fait les démarches de présélection et quatre sociétés
de réputation internationale ont soumis une offre.
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La NASSIT craignait aussi que les travaux ne soient pas achevés à
temps. Le montage de l’opération a obligé le concessionnaire à donner
une garantie de bonne exécution et conférait à la NASSIT le droit
de reprendre l’hôtel si sa rénovation n’était pas achevée dans les délais
fixés par le concessionnaire dans son offre.
APPEL D’OFFRES
Le 6 août 2010, quatre offres avaient été reçues. La société
International Development Enterprise Associates [UK] Ltd.
(IDEA) a été retenue comme adjudicataire du marché, son offre
consistant à transformer le Cape Sierra Hotel en un établissement
de 200 chambres et à verser 6,5 % de revenus annuels à la NASSIT.
Hilton Worldwide, société hôtelière de réputation internationale,
exploitera l’hôtel. Le réaménagement proposé devrait coûter environ
40 millions de dollars et s’étaler sur deux ans. L’hôtel devrait ouvrir
ses portes à la fin de l’année 2013.
RÉSULTATS DE L’APPEL D’OFFRES
• L’hôtel devrait attirer 40 000 clients par an et employer
400 personnes.
• Le projet mobilisera 40 millions de dollars
d’investissements étrangers directs.
• Le Cape Sierra Hotel rénové devrait améliorer
l’image de marque de la Sierra Leone et stimuler
le développement du tourisme d’affaires.
• Les habitants et les entreprises de la région auront
à bénéficier des avantages résultant de transactions
commerciales efficaces et transparentes.
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