CEGEREM

CEGEREM
CRÉATEUR DE PERFORMANCES
RÉSIDENTIEL AUX ÉTATS-UNIS
POURQUOI INVESTIR
UNE CONJONCTURE FAVORABLE
Les Etats-Unis connaissent une période de forte croissance économique, matérialisée par une prévision de
croissance du PIB supérieure à 2% en 2014, un taux de chômage au plus bas (6,1% en juin 2014) et une
augmentation de 25% des mises en chantier en 2014.
UN CONTEXTE IMMOBILIER AVANTAGEUX
Après avoir traversé une période de turbulence, le marché immobilier américain est assaini. Les valeurs
sont proches de celles du début des années 2000, et de 15 à 40% inférieures à celles d’avant crise.
Pour autant, le marché redevient dynamique, comme en atteste la hausse des prix (de 4% environ en 2014).
La conjoncture est donc idéale pour bénéficier d’un marché décoté au potentiel de rendement élevé (de l’ordre
de 5 à 8% avant impôts), et ouvre une réelle perspective de plus-value à la revente.
UN ENVIRONNEMENT JURIDIQUE ET FINANCIER INCITATIF
Les Etats-Unis ont construit leur législation avec l’objectif de favoriser les investissements, et donc de défendre
les intérêts des Bailleurs. Les risques d’impayés sont limités par des procédures d’éviction rapides, et les
frais liés à l’acquisition d’un bien sont très réduits (de l’ordre de 2%) par rapport à ceux que nous pouvons
connaître en Europe. Fiscalement, la Convention Franco-Américaine prémunit les investisseurs Français de tout
risque de double imposition.
DES INVESTISSEMENTS RAISONNÉS
Les biens proposés à l’investissement par CEGEREM sont situés dans les villes (Atlanta, et bientôt Tampa,
Miami, Memphis) affichant un réel dynamisme économique et démographique. La présence de sièges de
multinationales et l’essor des métiers tertiaires génèrent une très forte demande locative, à fort pouvoir
d’achat.
DES BIENS ADAPTÉS A LA DEMANDE
CEGEREM et ses partenaires sélectionnent des biens situés dans des banlieues résidentielles de classe
moyenne, qui concentrent la majorité des demandes. Ces biens sont implantés dans des zones proches des
lieux de vie sociale et facilement accessibles. Par ailleurs, ils ont tous bénéficié d’une rénovation et sont
loués ou en capacité de l’être dans de bonnes conditions et dans des délais de commercialisation maîtrisés.
Leur typologie assure une relocation facile et limite le risque de vide locatif.
DES PARTENAIRES SOLIDEMENT IMPLANTÉS
CEGEREM a sélectionné avec rigueur ses partenaires locaux, qu’il s’agisse des agences assurant la gestion
locative (property management), du cabinet d’expertise-compable pour le suivi fiscal des investissements,
tout comme les juristes (attorneys) assurant l’environnement juridique et les actes d’acquisition.
En confiant son investissement en immobilier résidentiel
américain à CEGEREM, l’investisseur :
• dispose d’un rendement élevé, stimulé par un marché encore décoté et une forte demande à la location
• sécurise son placement sur un type d’actif connu, pérenne, et parfaitement identifié
• optimise son placement sur un support générateur, de fait, d’une plus-value latente
• bénéficie d’un contexte juridique et fiscal propice à l’investissement, dans lequel ses
intérêts sont protégés
• place son épargne sur un actif pérenne, et entièrement rénové
• se dégage de toute contrainte de gestion
LES ÉTATS-UNIS, UNE FISCALITÉ PROPICE
À L’INVESTISSEMENT
Les avantages de la fiscalité américaine en immobilier :
•
•
•
•
amortissement du prix d’achat sur 27,5 ans
amortissement des gros travaux sur 5 ans
déduction immédiate des frais de maintenance
abattement automatique de 3 900 $ par an (7 800 $ si acquisition en commun
par un couple)
• défiscalisation possible de la plus-value en cas de réinvestissement si détention
du bien pendant au moins 1 an
La fiscalité due par le contribuable français :
• contribution de l’investisseur français aux impôts et
taxes américains
• paiement de la taxe foncière (property tax)
• paiement de l’impôt sur le revenu auprès des services
fiscaux américains (IRS)
La fiscalité applicable en France :
• déclaration des revenus fonciers et plus-values américaines
• intégration des revenus fonciers américains selon les règles françaises
• mise en place d’un crédit d’impôt au bénéfice de l’investisseur
LA CONVENTION FRANCO-AMÉRICAINE ÉLIMINE TOUT RISQUE DE DOUBLE
IMPOSITION POUR L’INVESTISSEUR
CEGEREM et ses partenaires accompagnent les CGP et leurs clients investisseurs :
• sur la phase de décision : identification du projet, signature des contrats
d’assistance et de gestion
• sur la phase de négociation et de closing : prise en charge juridique,
préparation des actes
Gestion déléguée à un gestionnaire locatif (property manager) présent sur place,
et chargé de mener à bien la gestion comptable, juridique et technique.
CEGEREM demeure l’interlocuteur de l’investisseur et du CGP, afin que ce dernier
soit dégagé de toute contrainte.
EXEMPLES D’INVESTISSEMENTS
réalisés en 2014
VILLE
MEMPHIS (TENNESSEE)
ATLANTA (GÉORGIE)
126 m2
213 m2
PRIX ACTE EN MAINS
91 300 $
131 500 $
LOYERS ANNUELS BRUTS PERÇUS
11 100 $
15 000 $
CHARGES
3 720 $
4 632 $
LOYER ANNUEL NET
6 270 $
8 868 $
RENDEMENT NET FINAL AVANT FISCALITÉ
6,86%
6,74%
SURFACE
Avertissement à l’investisseur : l’investissement en immobilier comporte un risque de perte en capital. Les offres CEGEREM n’incluent pas de garantie en capital. La valorisation de l’actif et le taux de rendement
de l’investisseur sont conditionnés par l’évolution, à la hausse comme à la baisse, du marché immobilier. Les performances communiquées dans le présent document sont indiquées à titre indicatif et ne préjugent
pas des performances futures.