Projet Villepinte (93)

Projet Villepinte (93)
Présentation du projet et du contexte
Villepinte : située à moins de 30 km de Paris au nord est, la
commune est équipée d'un échangeur de la Francilienne A 104 la rendant
ainsi ouverte sur l'ensemble du réseau autoroutier de la région
parisienne.
Localisation du projet
27Km du centre de Paris
25min en RER jusqu’à
Gare de Lyon
Trois gares RER au nord, au sud et à l'ouest de la commune, en
direction des principaux pôles de développement d'Île-de-France : Paris
(Gare du Nord, Châtelet les Halles et la Défense), Marne la Vallée,
l'aéroport d'affaire du Bourget, Bobigny, etc.. La gare RER la plus proche
du projet étudié se situe à 1,5Km.
P
Une situation stratégique au nord de l'Île-de-France : un des grands
axes de développement de la région. La proximité de deux
aéroports internationaux : Paris – Charles De Gaulle et Paris – Le
Bourget.
Le site : une localisation « pratique », permettant de gagner
rapidement les principaux axes routiers (La Francilienne à moins de 2Km,
A3 à 5Km). Le périphérique de Paris se situe à 15Km du site. Néanmoins,
il ne bénéficie pas d’une desserte R.E.R accessibles à pieds.
P Projet étudié
Source : Paris Nord Villepinte
Un projet de 47 logements collectifs, à Villepinte, en moyenne
couronne parisienne, dans le département de Seine-Saint-Denis.
Éléments de cadrages sociodémographiques
Un taux de variation des ménages supérieur à la moyenne du
département : un gain annuel de 150 ménages a été constaté entre
1999 et 2006.
40 000
Évolution de la population et des ménages
1982-2007 – Villepinte Source : Insee RGP
16 000
Population
Ménages
35 000
14 000
Un revenu moyen net imposable légèrement supérieur à celui du
département (15.700€ contre 14.800€).
30 000
12 000
25 000
10 000
Une part de propriétaires largement supérieure aux moyennes
départementale et régionale : 60% des résidences principales, contre 41%
pour le département et 47% pour la région. En conséquence, un parc
locatif libre plus limité, représentant environ 15% du parc.
20 000
8 000
15 000
6 000
10 000
4 000
5 000
2 000
En terme de structure d’age, on observe sensiblement les mêmes
caractéristiques à l’échelle de Villepinte, du département et de la région,
avec néanmoins un poids plus élevé des ménages « jeunes seniors » (5059 ans) parmi les ménages de plus de 50 ans.
0
0
1982
1990
1999
2007
Ménages fiscaux - Ventilation par tranche de
revenus mensuels – Villepinte - INSEE DGI 2006
(données retravaillées par Adéquation)
Statut d'occupation des résidences principales – INSEE - RGP 2006
%<1700 €
14%
27,1%
47,2%
ILE DE FRANCE
40,9%
DEPARTEMENT 93
Propriétaire
22,2%
Locatif libre
33,2%
23,2%
% 1701-2100€
5%
30%
% 2101-2500 €
8%
% 2501-3000€
% 3001-3500€
Locatif HLM
15,5%
59,9%
VILLEPINTE
0%
20%
40%
60%
21,9%
80%
10%
Autres
% 3501-4000€
12%
11%
% 4001-4500€
10%
%>4501€
100%
Ratio de production neuve pour 1000 habitants
2005-2007
Pénurie
2008-2009
Sous-
Production
production
a minima
2-4
4-6
Equilibre
Croissance
Développe-
Sur-
raisonnée
ment
production ?
8-12
12-16
> 16
Logs/1000 hab sur base
Sitadel
2005-2007
2008-2009
Villepinte
3,6
0,7
Département 93
2,9
3,1
Ile-de-France
3,2
3,0
0-2
6-8
Source : Adéquation sur
la base des données DRE
Sitadel de construction
de logements neufs,
rapportées à la
population
Ratio de de
production
neuve
1000 habitants
Rythmes
construction
depour
logements
neufs
Des rythmes de production de logements neufs qui ne correspondent pas au dynamisme démographique de la région parisienne. Ce niveau de
production de logements ne permet pas de fluidifier les parcours résidentiels ni de satisfaire les besoins de l’ensemble de la population actuelle et
future, de même que les besoins des populations spécifiques.
Une situation encore plus alarmante sur la dernière période à Villepinte : seulement 50 logements mis en chantier en 2008/2009.
© ADEQUATION -
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La Seine-Saint-Denis est un territoires très dynamique, comme
en témoigne les réseaux d'infrastructures de transport, la présence
d'équipements structurants, de pôles universitaires et de recherche (2ème
pôle universitaire de l’Île-de-France )…
La Seine-Saint-Denis poursuit son développement avec de
nouveaux projets de territoire :
Le
département
de
Seine-Saint-Denis c’est :
! 54.000 entreprises
! 160 zones d'activité
! 6 pôles de compétitivité
! 500.000 emplois salariés
! En 2009 plus de 9.000
créations d’entreprises
! Le Campus Condorcet (pôle international d’études avancées en
sciences humaines et sociales - 172 600 m², dont 138 500 à Aubervilliers
et 33 800 m² à Paris La Chapelle pour prés de 15 000 personnes) ;
P
! Le prolongement de la ligne de Tramway T1 (prolongé en 2012 à
l'ouest jusqu'à Asnières-Gennevilliers-Les Courtilles) ;
! Ligne de Tramway T5 (reliera la station Marché de Saint-Denis (93)
au pôle gare de Garges –Sarcelles (95)) ;
Source : site internet seinesaintdenisavenir.fr
Attractivité économique du territoire
! La cité Descartes (représente aujourd’hui un pôle d’activités de 6.000
salariés, il sera implanté en 2012 le pôle scientifique et technique Paris-Est)
La Cité du Cinéma (un complexe de 50 000 m² dédié à la
production cinématographique sera implanté à Saint-Denis en
2012) ;
! Le Quartier Commercial
d’Aubervilliers (2011) ;
du
Canal
à
la
Porte
Villepinte :
!16.300 emplois
salariés privés en
2009
! Un gain de plus
de 600 emplois
salariés privés par
an en moyenne
depuis 10 ans.
! Un taux de
variation
des
emplois
entre
1999 et 2009 de
4.8%, largement
supérieur à celui
du département
(1.6%)
! La tangentielle Nord (desserte de 6 nouvelles gares) ;
! Technopole décentralisée sur le territoire de Plaine
Commune (projets en cours de définition tels l’éco-site de l’ÎleSaint-Denis, le Fort d’Aubervilliers la pépinière à dominante écoindustries à Aubervilliers) ;
! La création d’un port de fret à Bobigny ;
! Le projet d’un écopole au Blanc-Mesnil et à Aulnay-sous-bois
(pôle d’activités économiques liées à l’environnement) ;
! L’écoparc et écopôle à Pantin (40 000 m² mutables à terme
dédiés aux éco-industries).
Source : site internet seinesaintdenisavenir.fr
Dans un périmètre proche de Villepinte :
! Le parc des expositions : sur 115 hectares, le
Parc des Expositions à vocation internationale de
Paris-Nord Villepinte reçoit de grands salons
professionnels sur une superficie de 200 000 m2.
450 salons sont accueillis chaque année.
! Enseignement supérieur et de recherche :
centres de recherches privés tels L’oréal et PSA
Peugeot Citroën à Aulnay-sous-bois, laboratoire
Guibert et LG à Villepinte, Delphi à Tremblay-enFrance, IUT Paris VIII à Tremblay-en-France, etc…
! Des grandes entreprises : Paris Nord 2
(Villepinte), l’Oréal (Aulnay-sous-bois),
! Le projet de pôle gare de Sevran-Beaudottes.
Situation actuelle et prévisible du marché locatif
Zonage locatif
en libre :
Un zonage locatif libre dont
les plafonds de loyers (16.1€/m²)
ne
sont
pas
grandement
favorables à l’investissement
locatif en petites typologies
(ST/T2 compacts), dans la
mesure où les valeurs de marché
de ces derniers dépassent
souvent ce plafond.
Cela ne concerne pas les
logements T3/T4, ainsi que les T2
« standards ». Pour ces derniers,
la surface fiscale peut être
augmentée par le biais de
surfaces annexes, le cas échéant.
Enveloppes de loyer des logements neufs praticables :
Source : collectes des opérations récemment livrées
* T4 : pas d’offre. Valeur estimée.
En neuf, des T2 qui se valorisent entre 15 et 20€/m² HC, selon
l’emplacement et la compacité des produits. Des T3 autour de
15€/m² HC. Un marché locatif sous-offreur : peu d’offres
locatives.
Synthèse et attractivité du projet
Caractéristiques et dynamisme sociodémographique du territoire
Faible
Élevés
Attractivité du territoire
Élevée
Faible
Marché de l’emploi, dynamisme, attractivité économique
Faible
Élevée
Élevée
État du marché locatif
Peu favorable
Favorable
ST/T2 compacts
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T2 standards/T3/T4
Un projet de 47 logements collectifs, en moyenne couronne
parisienne. Une commune qui s’inscrit au sein d’un territoire
particulièrement dynamique, proposant un niveau élevé
d’infrastructures de transport, d’équipements structurants, d’emplois
et d’établissements universitaires et de recherche.
Un contexte de marché locatif en valeurs (zonage Scellier) qui
n’est pas des plus favorables pour les petites surfaces (T1 voire T2),
dont les valeurs pratiquées localement dépassent les plafonds de la
zone A. Un élément à prendre en considération dans le
développement du projet.
Pas de risque de sur-offre par les volumes, au vu de l’extrême
faiblesse de la production de logements neufs sur le territoire, et du
très faible nombre d’annonces recensées.