ville de toul

Transcription

ville de toul

REGION LORRAINE
DEPARTEMENT DE MEURTHE ET MOSELLE
VILLE DE TOUL
Requalification du centre médiéval :
Opération Programmée d'Amélioration
de l'Habitat de Renouvellement Urbain
(OPAH-RU)
ETUDE PREOPERATIONELLE
Phase 2 : Objectifs opérationnels
Octobre 2011
SOMMAIRE
Page
PREAMBULE
3
1. Aménagements urbains retenus par la Ville de Toul
5
2. Le parc locatif à rénover
2.1.
Traitement de l’habitat non décent
2.2.
Volontariat exprimé dans l’enquête
2.3.
Autre approche des besoins en matière de travaux
2.4.
Volume et nature des projets financés par l’ANAH depuis 2006
2.5.
Evaluation des objectifs opérationnels de l’OPAH
2.6.
Types de financements ANAH à mobiliser
2.7.
Synthèse
11
11
13
15
17
25
27
29
3. Le parc des propriétaires occupants
3.1.
Volontariat exprimé dans l’enquête
3.2.
Autre approche des besoins en matière de travaux
3.3.
Volume et nature des projets financés par l’ANAH depuis 2006
3.4.
Evaluation des objectifs opérationnels de l’OPAH
3.5.
Synthèse
31
31
33
37
39
43
4. Actions d’accompagnement
4.1.
Incitation au ravalement de façades
4.2.
Soutien à l’activité commerciale
4.3.
Abondement aux aides de l’ANAH
4.4.
Maitrise foncière et programmes d’aménagement
47
47
49
51
55
5. Programme global d’intervention
59
ANNEXES : CONDITIONS D’ATTRIBUTION DES AIDES DE L’ANAH
61
OUTILS REGLEMENTAIRES
63
Page 3
Préambule
Ce rapport fait suite à une première phase d’étude, présentée en Mai 2011, qui
dressait un état des lieux du centre médiéval en matière :
- de cadre de vie : espaces publics, stationnement, services, commerces,
- d’habitat : contexte patrimonial, état général des bâtiments d’habitation,
évolution de la vacance,
- de problématiques sociales : peuplement, niveau de revenus, chômage.
Ce diagnostic se complétait d’une enquête ‘habitat’ auprès des propriétaires
occupants et bailleurs, ainsi que d’une évaluation des grands enjeux en matière
d’aménagements urbains sur le quartier.
Ces deux points constituaient une première approche des objectifs opérationnels
d’une Opération Programmée d’Amélioration de l’Habitat de Renouvellement
Urbain (OPAH-RU) :
- un volontariat exprimé : l’enquête recensait les propriétaires occupants et
bailleurs souhaitant s’engager dans une démarche de rénovation de leur
patrimoine,
- des actions publiques souhaitables : les enjeux et orientations proposées
identifiaient des secteurs sur lesquels l’opportunité d’une intervention de la
collectivité devait être étudiée (curetage, rénovation/reconstruction) afin de
favoriser des opérations d’aménagements, ou de la mixité urbaine et sociale.
Ces deux aspects demandaient à être précisés, complétés, amendés, retravaillés, afin
d’élaborer les objectifs opérationnels de l’OPAH.
Le présent rapport vient par conséquent compléter le diagnostic de Mai 2011,
présenter les différents volets d’actions pouvant être mis en œuvre sur le centre
médiéval de Toul, et quantifier les objectifs opérationnels entrant dans le champs
d’intervention de l’Agence Nationale de l’Habitat.
Page 5
Esquisses d’aménagement
E
F
Proposition
non retenue
Proposition
partiellement
retenue
Proposition
retenue
D
A
B
C
G
I. Aménagements urbains retenus par la Ville de Toul
Lors de la réunion du 10 juin 2011, concernant le projet d’OPAH-RU sur le centre médiéval de la
ville de Toul, les élus municipaux ont analysé, secteurs par secteurs, les différentes orientations
d’aménagement proposées par le CAL dans le cadre de la phase 1 de l’étude préopérationnelle.
Synthèse des remarques :
Secteur A – Place Croix de Füe : interrogations sur la légalité de réserver la circulation sur certaines
rues aux riverains, sur l’utilité du changement du sens de circulation de la rue du Collège, et sur la
conséquente démolition de l’immeuble d’angle, plutôt en bon état, aujourd’hui vendu et occupé.
Secteur B – Ecole Paul Bert : la réhabilitation de ce bâtiment n’est pas une priorité pour les élus,
même s’ils ne sont pas contre la requalification de la cour, y compris la démolition de quelques
constructions annexes, propriétés de la Ville de Toul. Fortes réserves en revanche sur la démolition
des trois immeubles d’angle, dont un entièrement rénové.
Secteur C – Petite Boucherie/Traversière du Murot : la Ville a conscience de la complexité de ce
périmètre : les élus s’opposent à la création d’une percée entre les deux rues et à la démolition
d’un nombre important d’immeubles, mais remarquent que les conditions d’habitabilité rue de la
Petite Boucherie sont difficiles, même après une éventuelle réhabilitation.
Secteur D – Tanneurs/Impasse des Moutons : les élus sont favorables à la réalisation d’une
opération de démolition/reconstruction sur les deux immeubles très dégradés situés rue des
Tanneurs. A étudier également, la démolition des deux immeubles très dégradés au carrefour rue
des Tanneurs/Impasse des Moutons.
Secteur E – Coeur de l’îlot Cugnot Poirot : les élus se manifestent contre la démolition du coeur
d’îlot et souhaitent la sauvegarde des deuxièmes corps de bâtiment, souvent les derniers vestiges
des constructions médiévales.
Secteur F – Rue de la Boucherie : les élus se manifestent contre le nombre important d’immeubles
à démolir, et notamment contre la démolition de l’immeuble d’angle, récemment restauré.
Secteur G – Ilot des Teinturiers : le projet de démolition de l’immeuble vacant est en cours. Les élus
sont plutôt favorables à la mise en étude des propositions du CAL pour ce secteur, à savoir : le
réaménagement du coeur d’îlot et la matérialisation de l’angle de la rue des Teinturiers avec la rue
du Docteur Denis par la construction d’un nouvel immeuble.
Conclusion :
La commune souhaite s’assurer que les éléments à caractère patrimonial soient pris en compte
dans un éventuel projet de renouvellement urbain. Hormis la cour de l’école Paul Bert, l’îlot des
Teinturiers, et le secteur rue des Tanneurs/Impasse des Moutons, les autres propositions
d’aménagement devront faire l’objet d’investigations complémentaires, sur la base des
conclusions de l’étude patrimoniale du secteur, dont la réalisation par le Service Régional de
l’Inventaire de Lorraine est toujours en cours.
Page 7
Secteur D : potentiel à exploiter
Echelle : 1/500
Parcelles : 100,04m2
2
SHON construction : 270m (R+2)
Parcelles : 87,84m2
Secteur G : potentiel à exploiter
Echelle : 1/500
2
Parcelles + dom. public : ±720m2
2
Sur l’ensemble des propositions d’aménagement faites par le CAL, et hormis l’école Paul Bert sur
laquelle d’éventuelles démolitions (préau, garage) peuvent difficilement favoriser un programme
de construction neuve, trois sites de renouvellement urbain sont étudiés ici :
- l’emprise des bâtiments 16-18 rue des Tanneurs :
Les deux bâtiments, actuellement vacants en partie1, occupent l’intégralité de leur emprise
parcellaire, soit une surface au sol de 88m2.
Au niveau urbain, leur démolition permettrait
l’aménagement d’un petit espace public à usage de
stationnement (5 places) et d’espace vert, sur une surface
au sol d’environ 500m2.
Le coût de cet aménagement urbain (esquisse ci-contre) est
estimé à 350 000 €, soit :
- 130 000 € d’acquisition des bâtiments (valeur estimée),
- 85 000 € de démolition,
- 135 000 € de travaux de VRD/espaces verts
(hors reprise éventuelle de réseaux).
Variante démolition/reconstruction : l’emprise foncière permettrait la reconstruction d’un
bâtiment de 3 étages, soit une surface hors œuvre nette (SHON) de 260 m2 maximum. Cette
SHON correspondrait par exemple à la production de 3 logements soit 2 F4 de 75m2
habitables aux étages, un F2 de 45 m2 et 2 garages en rez de chaussée. Le coût de cette
construction neuve peut être estimé à environ 430 000 € TTC compris maîtrise d’oeuvre, soit
un coût d’opération global (acquisition/démolition/reconstruction) de 645 000 € TTC.
Cette hypothèse est évoquée pour répondre au souhait de la Ville de Toul, mais on notera
qu’elle est nettement plus onéreuse que la réhabilitation des bâtiments existants, estimée à
280 000 € de travaux (voir chapitre suivant).
- l’emprise des bâtiments 37-39 rue des Tanneurs :
Les deux bâtiments, sur trois niveaux, sont vacants et très dégradés. Le bâti occupe une
emprise au sol de 94m2, pour une surface parcellaire de 100m2 (petite cour arrière).
43
La démolition de ces immeubles n’offre pas de perspectives
en matière d’aménagements urbains. Elle permet la
reconstruction d’un bâtiment sur trois niveaux, soit environ
270 m2 de SHON. Cette surface permettrait par exemple,
l’aménagement de 3 logements de type F4, d’environ 70m2
habitables.
Le coût de cette construction neuve peut être estimé à
environ 450 000 € TTC compris maîtrise d’oeuvre, soit un
coût
d’opération
global
(acquisition/démolition/
reconstruction) d’environ 600 000 € TTC.
Dans l’attente d’une appréciation des Services du Patrimoine sur la nature des travaux à
réaliser pour une remise en état de l’immeuble 39, rue des Tanneurs, le coût d’une éventuelle
réhabilitation ne peut être donné ici.
1
18 rue des Tanneurs entièrement vacant (2 logements). 16 rue des Tanneurs : 2 logements occupés sur 3.
Page 9
Ilot des Teinturiers : esquisse d’aménagement proposée :
Phase 1
Phase 2
- le secteur dit ‘îlot des Teinturiers’ :
Ce périmètre avait déjà été étudié en 2003, et le projet est à ce jour, plutôt avancé : la Ville de
Toul a la maîtrise foncière de la grange à démolir et des terrains attenants, aujourd’hui utilisés
comme aire de stationnement publique.
Cette maîtrise foncière permet d’envisager une première phase d’intervention, qui consiste à
démolir le bâtiment dégradé et curer le terrain libéré (remblai de sous-sols, nivellement de
l’assiette, reprise éventuelle des réseaux).
Dès lors, plusieurs programmes sont envisageables :
- parking aérien sur l’ensemble de l’emprise,
- construction d’un parking-silo,
- réalisation d’un bâtiment à usage d’habitation pour reconstituer un front bâti le long de la
rue du Docteur Denis.
C’est cette dernière hypothèse qui est présentée ci-contre. Elle correspond à l’implantation
d’un bâtiment rectangulaire, sur trois niveaux + attique (duplex), d’environ 580m 2 de
S.H.O.N., soit par exemple, un programme de 7 logements pour un total de 430 m2 habitables
: 1 studio de 30m2, 2 F2 de 45 m2, 2 F3 de 60 m2 et 2 F5 duplex de 95 m2.
Le coût de cette construction est estimé à 850 000 € TTC, compris maîtrise d’œuvre.
La partie arrière de l’emprise foncière est utilisée pour le stationnement des résidents (6 à 8
places réservées) et une dizaine de places de parking publiques.
L’aménagement est estimé à 80 000 €.
Une seconde phase d’intervention pourrait porter sur l’aménagement du cœur d’îlot, après
acquisition et démolition par la Ville de Toul des batteries de garages vétustes occupant
l’emprise.
L’aménagement d’un parking paysager dans ce cœur d’îlot permettrait de répondre à la
carence en stationnement aux abords du centre hospitalier St Charles, en remplaçant 23
garages privés, partiellement utilisés, par 25 à 30 places de parking aérien.
Ce projet, sur une surface de ±1 000 m2 est estimé à 220 000 €, compris démolition des
batteries de garages existantes, mais hors acquisitions (pas de prix de référence pour des
ventes équivalentes).
Page 11
Logements non décents : base CAF des dossiers en cours*
Adresse
Nb
logts
Date du
dossier CAF
Propriétaire / gérant
Etat d’avancement
29, rue des Tanneurs
1/4
02/2007
POIROT Christine
Vacant depuis 10/2007 – pas de tx
5, rue Benoit Picard
2/4
06/2007
SCI RUSE
Vacants depuis 10/2008 - ?
4, rue du Gnl Gengoult
1/5
07/2008
LEMOND Paulette
Occupé – tx prévus
31, rue Baron Louis
5/5
10/2008
SCI BARON LOUIS
Occupés – tx prévus
9, Place du Marché aux
Poissons
1/1
10/2008
Gérance 2B Immo
Vacant depuis 5/2009 – n’est plus
mis en location (bureaux ?)
6, rue du Terreau
1/1
11/2008
WURPILLOT Jacques
Vacant 6/2010 - Insalubrité
remédiable – prop. injoignable
24, rue Baron Louis
1/8
11/2008
SCP LOUIS VAUTRIN
Vacant depuis 9/2009 – en cours
tx
8, rue du Gnl Foy
2/3
11/2008
PERRI Jean-Michel
Vacants fin 2009 – pas de tx
9, rue Michatel
1/3
12/2008
LOUVARD Jean-Marie
Vacant depuis 3/2010 – tx prévus
1/1
12/2008
MENZI Andrez
Vacant depuis 10/2009 – A voir
12, rue Joly
1/3
01/2009
Gérance SCP MAMIASCHAUMONT-MEDY
Vacant depuis 9/2009 – tx prévus
10, rue Sonaire
1/1
09/2009
BARAT Yves
Vacant début 2010 – A vendre
9, rue Joly
1/4
09/2009
SCI FX IMMO
Vacant – Vente en cours
7, rue du Pont de Vaux
1/4
07/2010
Indivision BOURGIN
Vacant 11/2010 – tx en cours
14, rue Carnot
1/2
09/2010
BRENTI Didier
Occupé – refus du propriétaire
22, rue de la Monnaie
2/3
09/2010
GALLIANO Cecilia
Occupés – tx prévus
6, rue Benoit Picard
1/1
10/2010
CARRIER Felicien
Vacant depuis 12/2010 - squat
28, rue Joly
1/7
01/2011
MIDON Dominique
11, Pont des Cordeliers
2/3
01/2011
SCI FX IMMO
1 vacant – 1 occupé – projet de
travaux
2/10
03/2011
SARL DETHOREY
Hôtel meublé occupé - En cours
1b ,rue Gouvion St Cyr
1/1
03/2011
HENRION Gilles
* dossiers sur lesquels la situation de non décence reste avérée au 01/09/2011, même si le dossier CAF est clos suite au
départ du locataire en place
II. Le parc locatif à rénover
2.1. Le traitement de l’habitat non décent déjà identifié
Depuis 2007, 48 habitations du centre médiéval ont été signalées dans la base de données CAF des
logements non-décents, dont 3 dossiers nouveaux depuis Février 2011.
L’analyse de l’ensemble de ces dossiers, les contacts avec les propriétaires ou les gérants le cas
échéant, ont permis de connaître la situation actuelle des patrimoines, en particulier lorsque le
départ des locataires avait clos les procédures contentieuses engagées.
Les situations sont aujourd’hui clarifiées sur plusieurs de ces dossiers laissés en attente : ainsi, 11
logements vacants recensés en Février 2011 sont aujourd’hui sortis de la non-décence, après la
réalisation des travaux de mise aux normes ou de sécurité nécessaires.
Au 1er Septembre 2011, il demeure par conséquent 30 logements devant toujours être considérés
comme non décents dans la base de données de l’habitat indigne.
Ceux-ci ont été catégorisés selon la nature et le volume des travaux à y engager pour les sortir de la
non-décence (cf tableau ci-contre) :
10
Ampleur des désordres et besoins en travaux, permettant le recours à l’ANAH
8
Travaux importants mais insuffisants pour mobiliser des financements ANAH
11
Petits travaux
Cette évaluation a été faite, soit par visite des locaux concernés, soit par analyse des fiches habitat
et des rapports de visites dressés par les services ayant émis les signalements de non-décence (CAF,
travailleurs sociaux, DDCS/ARS, …).
Il est important de noter qu’un signalement de non-décence peut être fait sur la base de
dysfonctionnements légers (ventilation insuffisante, fuites de toiture, …), ou de manquements de
sécurité (installation électrique défectueuse, garde-corps instable, traces de peinture au plomb, …)
qui n’imposent pas obligatoirement des travaux lourds de rénovation.
Par conséquent, il ressort de cette analyse que 10 logements locatifs actuellement considérés
comme non-décents, et nécessitant des interventions lourdes de rénovation, pourraient
théoriquement entrer dans le dispositif opérationnel de l’OPAH.
Il conviendra cependant d’être prudent dans la définition d’un objectif de financements de
l’Agence Nationale de l’Habitat sur ce patrimoine : en effet, plusieurs propriétaires contactés
n’ont, a priori, pas l’intention de réaliser des travaux d’amélioration, souhaitent revendre leur
patrimoine, ou estiment que les désordres dont on leur fait grief, sont liés aux locataires en place
(sous-entendu, pas de travaux tant que les locataires seront là). L’analyse des différentes
situations nous amène donc à retenir :
- un objectif identifié de 4 logements à rénover à court terme avec des aides de l’ANAH,
- un potentiel de 3 logements supplémentaires selon opportunités de reventes ou de départ
des locataires en place,
- un noyau dur de 3 logements, qui ne se rénoveront sans doute pas à court terme, sans une
contrainte judiciaire ou une action publique spécifique.
Page 13
Volontariat exprimé en matière de travaux d’amélioration
Logements
occupés
Logements
vacants
Total
logements
Travaux souhaités
58
5
63
Pas de travaux
92
11
103
Projet de revente
23
8
31
Ensemble
173
24
197
Travaux souhaités par les propriétaires bailleurs
Travaux lourds (recevables ANAH)
Nb logements
Réhabilitations complètes
8
Réfection de toiture
15
Chauffage central
7
Mise aux normes électriques
6
Isolation toiture / murs / plafonds
9
Remplacement de menuiseries extérieures
11
Remplacement d’équipements sanitaires
6
TOTAL
Travaux légers (non recevables ANAH)
24 logements*
Nb logements
31 (10 immeubles)
Ravalement de façades
Papiers peints / peintures
2
8
Remplacement de chaudière
4
Remplacement de menuiseries
7
Autres travaux
9
TOTAL
* possibilité de cumul de différents travaux
39 logements*
2.2. Le volontariat exprimé dans l’enquête auprès des propriétaires bailleurs
Le centre médiéval comptait au 1er Janvier 2010 (source : taxe foncière sur les propriétés bâties)
292 patrimoines privés (immeubles, maisons ou appartements) dont le propriétaire n’est pas
occupant, soit un total d’environ 800 logements pouvant être loués ou vacants.
L’enquête réalisée en Avril 2011, auprès de l’ensemble de ces propriétaires a obtenu un taux de
réponse assez satisfaisant de 24,3%, qui permet de connaître précisément les besoins en travaux
d’amélioration sur près de 200 logements privés, proposés à la location sur le centre médiéval.
Un tiers des propriétaires ayant répondu à l’enquête souhaitent réaliser des travaux d’amélioration
dans les années à venir. Les besoins identifiés portent sur un total de 63 logements (58 occupés et
5 vacants).
Les autres, pour un total de 134 logements, indiquent que leurs patrimoines ne nécessitent pas de
travaux (77%) ou qu’ils ne souhaitent pas s’engager dans une démarche d’amélioration (23%).
En fonction des critères de recevabilité de l’Agence de l’Habitat (travaux lourds uniquement), on
retiendra que sur les 63 patrimoines concernés par un projet de travaux, 24 logements seraient
subventionnables par l’ANAH :
- 8 logements nécessitent des interventions très lourdes, soit des travaux de remise en état
complète de logements très dégradés, vacants dans plus de la moitié des cas (5 sur 8).
- 16 logements seraient concernés par des réhabilitations partielles mais conséquentes,
touchant à plusieurs corps d’état (toiture, sanitaires, chauffage, électricité, …), qui seraient
également subventionnables par l’ANAH.
Globalement, 8 propriétaires bailleurs identifiés seraient potentiellement éligibles à des
subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat (ANAH) pour financer la rénovation lourde de 24
logements dégradés ou très dégradés, soit 19 logements occupés et 5 vacants.
Ce volontariat exprimé constitue une bonne base opérationnelle, mais il s’agit d’être vigilants sur
les modalités de financements de l’ANAH : plusieurs propriétaires ont en effet dressé le constat
que le périmètre du centre ancien était ‘saturé’ de logements sociaux, et sont réticents à loger
des familles à revenus modestes supplémentaires. D’autres bailleurs reconnaissent à l’inverse,
que pour certains patrimoines, ils peuvent difficilement trouver d’autres types de locataires.
Il conviendrait par conséquent de proposer à l’Agence Nationale de l’Habitat une mixité de
financements, qui élargira le choix offert aux bailleurs et permettra une optimisation du dispositif
opérationnel.
Actuellement, les propriétaires bailleurs toulois n’ont accès qu’à un seul type de financement
ANAH, lié à un conventionnement social des logements après travaux, soit un loyer plafonné très
inférieur au marché local, et des contraintes sur le niveau de ressources des locataires.
En fonction des tendances observées sur le marché du logement, et des besoins spécifiques
identifiés sur le centre médiéval, il pourrait être proposé de permettre un conventionnement
intermédiaire des logements réhabilités avec des aides de l’Agence.
Page 15
Diagnostic du patrimoine locatif du centre médiéval
2.3. Autres approches des besoins en matière de travaux
Les besoins identifiés sur le terrain :
Les visites sur site organisées entre Juin et Septembre 2011 ont permis de diagnostiquer l’état
intérieur de plus d’une soixantaine d’immeubles sur le quartier médiéval, et notamment la majeure
partie des bâtiments identifiés comme dégradés et très dégradés au niveau de leur aspect
extérieur.
Des contacts directs avec les locataires en place ont permis de visiter ou d’obtenir des informations
sur l’état intérieur de la plupart des logements occupés, et leurs besoins en travaux éventuels.
Pour le parc vacant, l’analyse demeure une extrapolation sur la base des éléments visibles, sauf
lorsque le patrimoine était proposé à la vente, auquel cas les informations sur l’état intérieur ont
été demandées aux agences immobilières ou études notariales chargées de la transaction.
Pour quelques cas particuliers (exemple : 20 rue de la Monnaie), ce sont les voisins de l’immeuble
qui ont été sollicités pour obtenir des informations sur les dysfonctionnements et besoins en
travaux.
Ces visites ont permis d’établir une grille sommaire de dégradation des différents patrimoines et de
vérifier ainsi l’éligibilité théorique d’un projet de rénovation, à des aides de l’ANAH.
Sur cette base, il apparaît qu’une vingtaine d’immeubles, soit un total de 46 logements,
nécessiteraient des interventions lourdes potentiellement subventionnables, soit un total
sensiblement moins élevé que les estimations du diagnostic préalable.
On note en effet que plusieurs immeubles, dégradés en apparence, abritent des logements en état
correct, ou ne nécessitant que des améliorations légères telles que le remplacement des fenêtres,
la mise aux normes des installations électriques, ou le remplacement du dispositif de chauffage,
travaux ne rentrant plus dans le cadre des aides de l’ANAH. De plus, quelques patrimoines (rue du
Collège, rue Baron Louis) ont été rénovés depuis le diagnostic sur site de Janvier 2011.
Le parc immobilier actuellement proposé à la vente :
Des contacts ont été pris avec les agences immobilières intervenant sur le périmètre d’étude, ainsi
qu’avec l’étude notariale Mamias, Chaumont, Medy, gérant la majorité des ventes sur le secteur.
14 patrimoines, tous vacants, ont été identifiés comme potentiellement cessibles pour un
investissement locatif à court ou moyen terme (certains biens étant proposés à la vente depuis plus
de 2 ans !).
6 immeubles en vente, pour un total d’environ2 15 logements, ne présentent aucun confort
intérieur et nécessiteront des travaux très lourds de rénovation préalablement à leur mise en
location. Ils sont par conséquent potentiellement subventionnables par l’ANAH.
Globalement, les diagnostics sur site complétés des informations fournies par les professionnels
de l’immobilier, permettent d’identifier une quarantaine d’immeubles sur le centre médiéval,
représentant environ 70 logements loués ou vacants, nécessitant des travaux lourds de
rénovation pouvant bénéficier des aides de l’Agence Nationale de l’Habitat.
2
Quelques patrimoines proposés à la vente ont été totalement décloisonnés et les plateaux disponibles permettent
des aménagements variés en termes de typologie. Par exemple, 3 niveaux de 100m2 offrent l’opportunité
d’aménager de 3 (F4) à 6 logements (F2).
Page 17
Propriétaires bailleurs :
Bilan de l’OPAH 1991-1993
Total
bénéficiaires
Loyer libre
Loyer
conventionné
181
133
48
Montant de travaux
3 850 897 €
1 810 376 €
2 040 521 €
Subventions ANAH accordées
1 300 677 €
439 598 €
861 079 €
Nombre
Source : bilan d’OPAH ARIM Lorraine
Propriétaires bailleurs :
Financements ANAH accordés depuis 2006*
Total logements
améliorés
Loyer libre
Loyer
conventionné
22
10
12
Montant de travaux
806 288 €
119 947 €
686 341 €
212 125 €
21 733 €
190 392 €
Nombre
*jusqu’au 30 Septembre 2011 – Source ANAH
2.4. Volume et nature des projets de travaux financés par l’ANAH depuis 2006
Rappel : le centre médiéval de Toul a bénéficié d’une Opération Programmée d’Amélioration de
l’Habitat entre 1991 et 1993. Sur les 3 années opérationnelles, 181 logements locatifs ont été
rénovés, mobilisant ±1 300 000 € de subventions ANAH, pour environ 3 850 000 € de travaux. La
moyenne par logement représentait ainsi 7 200 € d’aides financières pour 21 300 € de travaux.
Un quart seulement des logements rénovés sur la période a bénéficié des subventions majorées
liées au conventionnement (plafonnement du loyer). Seuls les propriétaires concernés par des
programmes lourds d’intervention ont opté pour ce type de financement.
48 logements conventionnés sociaux et très sociaux ont été produits sur le centre médiéval
durant cette OPAH : ils ont mobilisé en moyenne 17 900 € de subventions ANAH, pour 42 500 €
de travaux par logement.
La disparition des aides pour le loyer libre en 2007, puis le recentrage de l’ANAH sur le financement
du logement très dégradé, ont généré une baisse progressive des dossiers de demandes de
subventions : depuis 2006, 7 propriétaires bailleurs ont mobilisé 212 000 € de subventions, pour
806 000 € de travaux, sur un total de 22 logements locatifs rénovés, soit une moyenne de 9 640 €
d’aides pour 36 650 € de travaux par logement.
Si l’année 2006 a encore permis de passer quelques dossiers en loyer libre, tous les financements
accordés depuis 2007 correspondent à des logements conventionnés. Comme durant l’OPAH, les
projets concernés par ce type de financement sont des opérations lourdes de rénovation, avec une
moyenne de 15 866 € de subventions ANAH, pour 57 200 € de travaux par logement.
A noter que ce montant moyen de travaux est très proche de celui donné par l’ANAH, au niveau
national, dans son rapport d’activité 2010 : les programmes de rénovation lourde (habitat
dégradé) financés par l’Agence en 2010 ont en effet représenté 58 419 € en moyenne par
logement.
L’OPAH réalisée il y a 20 ans sur le centre médiéval a fortement mobilisé l’investissement locatif
privé, avec des effets positifs indéniables, notamment en matière de résorption de la vacance et de
mise aux normes de confort du parc d’habitations.
Cependant, plus de la moitié des dossiers de demandes de financements agréés durant cette
période, ne seraient plus recevables aujourd’hui, avec les évolutions de l’Agence et la priorité
donnée au logement indigne et très dégradé.
Dans ce contexte, les 3 dossiers financés depuis 2007 (12 logements, 686 000 € de travaux)
constituent un bon indicateur des nouvelles orientations de l’ANAH et des conditions actuelles de
recevabilité des demandes de subventions.
Les quelques exemples qui suivent (potentiel identifié dans le cadre des visites de terrain) entrent
bien dans ces nouveaux critères d’attribution :
Page 19
Adresse :
9 rue Gouvion Saint-Cyr
Parcelle : AP 341
Num.bât. : 18
Propriétaire : M DIOT Bernard
4 Avenue Général Patton
54200 TOUL
CARACTERISTIQUES DU BATI :
Nbre de
niveaux
3+
STRUCTURE / ETAT DU BATI :




Bon état
Nb logements
Autres locaux
VACANTS inoccupés
TOTAL
4
0
Etat moyen
/
Mauvais état
X
Couverture, zinguerie
Gros œuvre
X
Menuiseries
X
X
Parties communes
COMMENTAIRES ET OBSERVATIONS : indice de dégradation ANAH : 0.48
Visite :
OUI
NATURE DES TRAVAUX A REALISER H.T. :
PRECONISATIONS :
EXTERIEUR ET COMMUNS
Les 4 logements ont bénéficié d’une rénovation il y a
environ 15 ans, avec notamment le changement des
fenêtres, la pose d’un chauffage (électrique) et le
remplacement des équipements sanitaires.





Toiture - zinguerie
Menuiseries
Façade
Entrées, cage d’escalier
Caves, greniers, …
18 300 €
13 200 €
8 500 €
-
- réfection de la toiture et isolation des combles,
LOGEMENTS





Les besoins en travaux apparaissent cependant
importants :
- remplacement du chauffage électrique par un
chauffage central.
Platrerie-isolation
17 400 €
Chauffage
32 400 €
Sanitaires - VMC
17 700 €
- mise aux normes de l’installation électrique,
Electricité
18 400 €
- réfection des communs (entrée, cage d’escalier)
19 100 €
- ventilation des pièces humides
Autres (PP/peint,…)
TOTAL GENERAL
____________________________
145 000 €
Soit 36 250 €/ log ou ±510 €/m2
- isolation intérieure sur murs de façades.
Adresse :
e
51 rue de la Petite Boucherie
Parcelle : AR 73
Num.bât. : 431
Propriétaire : M CATTE Lionel
Lot 6 - L’orée du Penet
73800 LES MARCHES
Nbre de
niveaux
3




Bon état
Nb logements
Autres locaux
VACANTS inoccupés
TOTAL
1
0
Etat moyen
/
Mauvais état
X
Gros œuvre
X
Menuiseries
X
Parties communes
Visite :
OUI
PRECONISATIONS :
Maison unifamiliale actuellement occupée.




Toiture - zinguerie
Menuiseries
Façade
-
Logement très dégradé nécessitant des interventions
lourdes :
12 500 €
8 000 €
- remplacement des menuiseries extérieures,
-
- ravalement de façade.
LOGEMENTS






- reprise de planchers,
Planchers
7 200 €
Platrerie-isolation
7 400 €
Chauffage
5 100 €
- remplacement des équipements sanitaires
Sanitaires - VMC
8 200 €
- isolation complète du volume chauffé
Electricité
4 400 €
8 200 €
- changement de la chaudière
TOTAL GENERAL
- ventilation de la salle de bains et cuisine.
____________________________
61 000 €
Soit ±678 €/m2
Page 21
Adresse :
5 rue de la Monnaie
Parcelle : AP 154
Num.bât. : 334
Propriétaire : Mme BOURGIN Françoise
Rue Michatel
54200 TOUL
Nbre de
niveaux
2+




Bon état
Nb logements
Autres locaux
VACANTS inoccupés
TOTAL
1
0
Etat moyen
/
Mauvais état
X
X
Gros œuvre
X
Menuiseries
Parties communes
Visite :
NON
PRECONISATIONS :
Logement dans ensemble collectif, avec entrée
indépendante sur rue.




Toiture - zinguerie
±4 800 €
Menuiseries
11 700 €
Façade
-
-
- remplacement des menuiseries extérieures,
LOGEMENTS






Bâtiment assez bien entretenu, mais vétuste au
niveau intérieur, hormis les équipements sanitaires,
remplacés depuis moins de 5 ans. Sont à envisager :
Planchers
-
Platrerie-isolation
9 200 €
- réfection du chauffage (chaudière + radiateurs),
Chauffage
6 900 €
- isolation complète (murs, plancher bas, toiture),
Sanitaires - VMC
Electricité
4 900 €
TOTAL GENERAL
Soit ±492 €/m
-
2
6 800 €
____________________________
44 300 €
- révision de charpente + traitement.
Adresse :
6 rue Benoit Picard
Parcelle : AR 200
Num.bât. : 533
Propriétaire : M CARRIER Felicien
?
(le propriétaire occupait le logement de l’étage. Vacant aujourd’hui. Nouvelle
adresse inconnue)
Nbre de
niveaux
2+




Bon état
Nb logements
Autres locaux
VACANTS inoccupés
TOTAL
2
2
Etat moyen
/
Mauvais état
X
X
Gros œuvre
X
Menuiseries
X
Parties communes
Visite :
OUI (ouvert)
PRECONISATIONS :
Des travaux ont été réalisés, mais le bâtiment est
aujourd’hui inoccupé. La porte d’entrée fracturée et
les locaux visiblement squattés et détériorés. Une
réhabilitation intérieure totale est nécessaire pour la
remise en état des lieux, sachant qu’un seul
logement au lieu de 2 serait judicieux (studio actuel
exigu et mal éclairé) :
- reprise planchers, escalier,
- réfection de l’installation électrique,
- création chauffage central,
- démolition des cloisons et des doublages
dégradés, recloisonnement et reprise de
l’isolation périphérique,
- création équipements sanitaires.
- second oeuvre (papiers peints, carrelage,
peintures)




Toiture - zinguerie
Menuiseries
4 500 €
Façade
-
-
LOGEMENTS






Planchers
13 200 €
Platrerie-isolation
23 000 €
Chauffage
8 900 €
Sanitaires - VMC
7 900 €
Electricité
4 300 €
TOTAL GENERAL
7 800 €
____________________________
69 600 €
Soit ±820 €/m2
Page 23
Adresse :
9 Place Croix de Füe
Parcelle : AP 189
Num.bât. : 254
Propriétaire : SCI STECY (M. SALMON)
7 Avenue Sainte Anne
54520 LAXOU
Nbre de
niveaux
3+




Bon état
Nb logements
TOTAL
3
Autres locaux
VACANTS inoccupés
3
Etat moyen
commerce
Mauvais état
X
Gros œuvre
X
Menuiseries
X
Parties communes
X
Visite :
OUI
PRECONISATIONS :
Le propriétaire cherche à vendre mais ne serait pas
opposé à engager lui-même la réhabilitation si
l’image du quartier changeait :
- Rénovation complète du bâtiment, avec
possibilité de créer 3 à 6 logements
(actuellement, 3 plateaux libres, de 110m2
chacun)




Toiture - zinguerie
21 300 €
Menuiseries
17 500 €
Façade
14 600 €
9 500 €
LOGEMENTS






Planchers
26 000 €
Platrerie-isolation
73 000 €
Chauffage
33 000 €
Sanitaires - VMC
22 000 €
Electricité
18 000 €
TOTAL GENERAL
36 000 €
____________________________
270 900 €
Soit 67 725 €/ log ou ±874 €/m2
L’évaluation des travaux est faite ici sur 4
logements : 2 F5 et 2 F2
Ces différents exemples, directement opérationnels, traduisent des besoins variés en matière
d’amélioration de l’habitat, ainsi que des enjeux différenciés :
Adresse
Indice de
dégradation
ANAH
Coût
travaux
/ logement
Coût
travaux
/ m2
Classement ANAH
9, Gouvion St Cyr
0.48
36 250 €
510 €
Dégradation moyenne
51, Petite Boucherie
0.58
61 000 €
678 €
Dégradation très importante
5, Monnaie
0.49
44 300 €
492 €
Dégradation moyenne
6, Picard
0.70
69 600 €
820 €
9, Croix de Füe
0.68
67 725 €
874 €
Ces programmes de travaux sont potentiellement subventionnables par l’Agence de l’Habitat car ils
respectent les critères actuels d’éligibilité (logements dégradés ou très dégradés). Ils précisent par
ailleurs les moyennes de travaux vus précédemment.
Ainsi :
- les interventions sur logements dégradés oscillent entre 30 000 et 50 000 € selon la surface à
rénover, soit environ 500 €/m2
- le parc très dégradé nécessite plus de 50 000 € de travaux d’amélioration ou de mises aux
normes par logement, soit 600 à 900 € du m2
Le coût moyen de travaux à prendre en compte dans le cadre de l’évaluation des objectifs d’OPAH :
Rappel :
- Sur la période 2006-2011, la moyenne de travaux sur les dossiers financés par l’ANAH dans le
centre médiéval est de 57 200 €/log.
- Sur la base des immeubles tests ci-avant, des moyennes différenciées peuvent être précisées :
±40 000 €/log pour un logement dégradé et ±65 000 € pour le parc très dégradé.
Ces moyennes constituent de bonnes bases d’évaluation de l’ensemble du potentiel opérationnel,
sachant toutefois qu’un bâtiment peut avoir un coût de réhabilitation très variable, selon les
options d’aménagement retenues, en particulier au niveau du nombre de logements 3.
Cet exemple, ainsi que la forte représentativité des petits logements sur le quartier médiéval, nous
conduisent à proposer une minoration des coûts de travaux moyens attendus : 35 000 €/log
(dégradé) et 60 000 €/log (très dégradé).
3
Ainsi, dans l’exemple 9, Place Croix de Füe, l’option d’aménager 6 F2 sur les plateaux disponibles, amènerait le
programme global d’intervention à environ 345 000 € H.T., soit un coût moyen de 57 500 € par logement au lieu de
67 725 €
Page 25
Patrimoines locatifs nécessitant une réhabilitation lourde
(logements dégradés ou très dégradés)
Légende
24
46
15
Résultats d’enquête
*
logements indignes
Données de terrain
Données agences
immobilières (biens en vente)
1
1
4
1
6
6
3
*
1 4
2
3
*
1
4
1
1
3
*
1
1
1
2
*
6
3
4
1
2
*
4
2
1
2 *
1
1
3
1
22
*
1
2
2.5. Evaluation des objectifs opérationnels de l’OPAH
Rappelons ici les différents éléments d’appréciation des besoins en matière de travaux sur le parc
locatif privé :
Les situations d’habitat indigne recensées sur le centre médiéval : sur la base des dossiers de
non-décence ouverts par la CAF, après analyse des besoins en matière de travaux et contacts
éventuels avec les propriétaires, 10 logements seraient potentiellement subventionnables par
l’ANAH (logements très dégradés).
Une enquête auprès des propriétaires bailleurs, qui identifie 24 logements locatifs nécessitant
des travaux éligibles à des aides de l’Agence, dont 16 logements dégradés et 8 très dégradés.
Des entretiens avec les professionnels de l’immobilier qui recensent, parmi les patrimoines
vacants proposés à la vente, une quinzaine de logements dégradés ou très dégradés qui
pourraient entrer dans le potentiel opérationnel de l’OPAH, sous réserve de leur vente à un
investisseur.
Des visites d’immeubles et de logements, ou des entretiens avec des locataires de patrimoines
ciblés (bâtiments dégradés), qui identifient un potentiel de 46 logements nécessitant des
travaux lourds de rénovation.
L’ensemble du potentiel en travaux pouvant bénéficier d’aides de l’ANAH, représente par
conséquent 95 logements locatifs. Sur cette base, l’objectif opérationnel de l’OPAH doit prendre en
compte différentes incertitudes ou blocages :
Ensemble
Potentiel
assuré
Logements non décents
identifiés
10
4
Enquête
24
24
Agences
15
6
Potentiel Motifs de blocage
estimé
6
Refus de travaux, en attente départ
(4) locataires indélicats
Selon ventes effectives
9
(5)
Terrain
46
8
Peu de volontariat. Sous réserve de
38
(19) l’attractivité des dispositifs d’incitation
TOTAL
95
42
53
(28)
L’estimation du potentiel d’OPAH doit par conséquent se baser sur une hypothèse médiane, entre
des projets identifiés devant aboutir à court terme (42 logements) et une évaluation du volontariat
qui émergera du dispositif d’animation en phase opérationnelle (maximum estimé : 53 logements).
Cette évaluation est délicate, compte tenu de la diversité des blocages potentiels, des incertitudes
sur les dynamiques du marché local du logement, sachant que plusieurs propriétaires conditionnent
un projet de travaux à une amélioration du cadre de vie et à un changement d’image du quartier.
Pour cette raison, il est proposé de ne retenir qu’une partie du potentiel estimé, soit 28 logements.
L’objectif opérationnel représenterait par conséquent 70 logements locatifs à traiter dans le
cadre de l’OPAH.
Page 27
Niveaux des loyers conventionnés par rapport au marché local
Typologie
Surface
moyenne
Loyer
marché
moyen
…soit
au m2
Plafond
loyer
social
Niveau
/marché
Plafond loyer
intermédiaire
Niveau
/marché
F1
27 m2
297 €
11,5 €
139 €
-53%
223 €
-25%
F2
35 m2
325 €
9,8 €
180 €
-45%
289 €
-11%
F3
74 m2
508 €
6,9 €
381 €
-25%
612 €
+20%
F4
85 m2
520 €
6,1 €
438 €
-16%
703 €
+35%
F5
120 m2
600 €
5,0 €
618 €
+3%
992 €
+65%
Les plafonds réglementaires des loyers conventionnés social et intermédiaire sont définis au niveau
national, et réévalué chaque année en fonction de l’indice de la construction. Pour 2011, ces
plafonds sont fixés comme suit (zone C) :
conventionnement social : 5,15 €/m2 fiscal,
conventionnement intermédiaire : 8,27 €/m2 fiscal
Comparatif entre loyers de marchés et plafonds de loyers conventionnés
loyer marché
loyer social
loyer intermédiaire (réglementaire)
1 000 €
900 €
social
800 €
700 €
600 €
intermédiaire
500 €
400 €
300 €
200 €
100 €
25m2 30m2 35m2 40m2 45m2 50m2 55m2 60m2 65m2 70m2 75m2 80m2 85m2 90m2 95m2 100m2 105m2 110m2 115m2 120m2
Note : les loyers conventionnés doivent dans tous les cas, être significativement inférieurs aux
moyennes pratiquées sur le marché local :
- le conventionnement intermédiaire n’est donc pas adapté pour des logements de plus de 45m2
- le conventionnement social n’est pas adapté pour les grands logements (>100 m2).
2.6. Types de financements de l’Agence Nationale de l’Habitat à mobiliser
Le graphique ci-contre traduit les niveaux de loyers moyens sur le marché local, comparés aux
plafonds des loyers conventionnés réhabilités avec des subventions de l’Agence Nationale de
l’Habitat. Ces plafonds réglementaires posent différentes questions :
- le conventionnement social fixe des plafonds de loyers 50% inférieurs au marché local pour
les petites typologies de logements, mais se rapproche rapidement des niveaux du marché
pour les grands logements : ainsi le conventionnement d’un F5 de 115m2 fixerait un loyer
après rénovation équivalent au loyer de marché, ce qui ne répond pas à l’objectif de maîtrise
des loyers sur le centre médiéval.
- le conventionnement intermédiaire est bien adapté pour les petits logements, plafonnant les
loyers des logements rénovés 10 à 25% en dessous des niveaux du marché. En revanche, pour
les grands logements, les plafonds réglementaires fixent un loyer supérieur au marché local,
ce qui, là encore, ne répond pas à un objectif de maîtrise des loyers sur le quartier.
Proposition de différenciation des plafonds de conventionnement
Afin de respecter les impératifs de maîtrise des loyers, il serait par conséquent souhaitable :
- de moduler le niveau du loyer intermédiaire au-delà de 45m2, afin de ne pas empêcher le
conventionnement des grands logements : il pourrait être être proposé de plafonner le loyer
à 3,20 €/m2 à partir de 45m2 de surface fiscale.
- de limiter la surface fiscale prise en compte dans le calcul du loyer à 100m2 pour l’ensemble
des conventions (sociales et intermédiaires).
loyer marché
loyer intermédiaire (réglementaire)
loyer social
loyer intermédiaire (proposé)
1 000 €
900 €
800 €
700 €
600 €
500 €
400 €
300 €
200 €
100 €
25m2 30m2 35m2 40m2 45m2 50m2 55m2 60m2 65m2 70m2 75m2 80m2 85m2 90m2 95m2 100m2 105m2 110m2 115m2 120m2
Sur cette base, les plafonds de loyers conventionnés resteront significativement inférieurs au
marché local, et le loyer intermédiaire répondra bien à la nécessité d’une offre médiane sur toutes
les typologies de logements.
Page 29
Volume de logements locatifs à réhabiliter, montant moyen de
travaux et financements ANAH à mobiliser
Nombre de
logements à
traiter
Logements
dégradés
Logements
très
dégradés
Réhabilitation de logements non décents
8
2
6
Projets de réhabilitation identifiés dans le cadre
de l’enquête (volontariat)
24
16
8
Rénovation
de
patrimoines
actuellement proposés à la vente
vacants
11
3
8
Patrimoines identifiés nécessitant des travaux
d’amélioration
27
9
18
TOTAL
70
30
40
35 000 €
60 000 €
1 050 000 €
2 400 000 €
25%
35%
262 500 €
840 000 €
Montant moyen de travaux HT par logements
Total travaux
Taux de la subvention ANAH
TOTAL DES AIDES ANAH A MOBILISER
1 102 500 €
2.7. Synthèse : les financements de l’Agence Nationale de l’Habitat à mobiliser
dans le cadre de l’OPAH, en faveur du parc locatif privé
Considérant que seuls les programmes lourds de réhabilitation peuvent aujourd’hui être
subventionnés par l’ANAH, le potentiel opérationnel de l’OPAH représente 70 logements locatifs
pour lesquels l’état de dégradation important ou très important, permettrait l’octroi d’aides
financières à la rénovation de l’habitat.
Dans 60% de ces cas identifiés, les opérations de rénovation sont prévues ou souhaitées (42
logements). Les autres constituent des opportunités qui pourraient nécessiter des actions
d’accompagnement spécifiques (médiation avec les locataires en place, assistance technique,
financements renforcés, amélioration significative du cadre de vie, lutte contre la délinquance et
les incivilités, …).
Sur la base de coûts moyens de travaux, sensiblement minorés par rapport aux estimations issues
des tests de faisabilité, afin de prendre en compte la sur-représentativité des petits logements
dans le parc locatif du centre médiéval, l’ensemble de ces programmes de travaux représenterait
environ 3 450 000 €, soit une moyenne de ± 49 300 € par logement.
La modulation des taux d’aides financières de l’ANAH selon l’indice de dégradation des
logements impose par ailleurs de différencier les objectifs opérationnels :
- 840 000 € seraient à réserver pour le financement de 40 logements très dégradés
(subvention représentant 35% du montant HT des travaux).
- 262 500 € seraient destinés au parc dégradé et aux transformations d’usage (2 bâtiments
identifiés), soit 30 logements à rénover (subvention de 25% du montant HT des travaux)
Globalement, un engagement de l’ANAH à hauteur de 1 102 500 € sur la phase opérationnelle de
l’OPAH permettrait la rénovation de 70 logements locatifs dégradés et très dégradés sur le centre
médiéval.
Page 31
Rappel des données d’enquête : travaux souhaités par les
propriétaires occupants et éligibilité aux financements de l’ANAH
Ensemble
Eligibles ANAH
18 propriétaires
9 propriétaires
13
8
5
3
Remplacement de chaudière
6
3
5 propriétaires
5 propriétaires
Remplacement baignoire par douche
4
4
Rampes et garde-corps
1
1
Aménagement de pièce en rez de chaussée
1
1
12 propriétaires
9 propriétaires
Réfection de toiture
9
6
Création de chauffage central
1
1
1
1
Mise aux normes électriques
1
1
Aménagement de combles
2
1
Autres travaux (non recevables ANAH)
10 propriétaires
-
Amélioration des performances énergétiques
Adaptation au handicap ou à la perte de
motricité
Amélioration de l’habitat
Ravalement de façades
5
Papiers peints / peintures
6
Cuisine intégrée
1
Remplacement porte de garage
1
-
TOTAL 40 propriétaires* 23 propriétaires
* possibilité de cumul de différents travaux
Niveaux de revenus des ménages éligibles à des financements ANAH
(données déclaratives)
Ressources très modestes
Ressources modestes
Ressources modestes
plafond majoré
9
11
3
III. Le parc des propriétaires occupants
3.1. Le volontariat exprimé dans l’enquête
Au 1er Janvier 2010, sur la base des fichiers de la Taxe Foncière, le centre médiéval comptait 231
propriétaires occupants, répartis entre maisons individuelles (170) et appartements (51).
Ce nombre a pu sensiblement évoluer depuis, eu regard au volume assez important de transactions
immobilières réalisées chaque année sur le périmètre d’étude.
L’enquête téléphonique et à domicile, réalisée dans le cadre du diagnostic, a permis de toucher un
quart environ des propriétaires occupants, pour connaître leurs besoins en travaux d’amélioration
de l’habitat, et évaluer leur éligibilité aux dispositifs d’aides financières de l’Agence Nationale de
l’Habitat.
Globalement, 40 propriétaires occupants ont signalé un besoin ou projet de travaux d’amélioration
sur leur logement, à court terme. Parmi eux, 23 seraient potentiellement éligibles à des
financements de l’ANAH :
Amélioration des performances énergétiques des logements :
Sur la base des critères qualitatifs d’éligibilité au nouveau dispositif ‘Habiter Mieux’ (soit un
gain estimé de performances énergétiques d’au moins 25% après travaux), et en fonction des
éléments déclaratifs de l’enquête (composition familiale et niveau de ressources), 9
propriétaires occupants entreraient dans son champ d’application.
Adaptation au handicap ou à la perte de motricité :
5 propriétaires âgés ont signalé des besoins en matière d’adaptation de leur logement,
principalement, le remplacement de la baignoire par une douche.
Amélioration de l’habitat :
9 propriétaires, sur la base déclarative des compositions familiales et niveaux de revenus,
pourraient bénéficier des aides de l’ANAH pour d’autres travaux d’amélioration de l’habitat
ou de mise aux normes : réfection de la toiture, remplacement des menuiseries extérieures,
création du chauffage central ou reprise de l’installation électrique.
10% des propriétaires occupants sur le périmètre du centre médiéval, soit 23 familles d’ores et
déjà identifiées, seraient potentiellement éligibles à des financements de l’Agence Nationale de
l’Habitat.
Ce potentiel relativement modeste met en évidence une situation contrastée :
des besoins en travaux se limitant assez souvent à de l’entretien ou de l’embellissement,
une réticence assez marquée à faire appel à des entreprises,
des conditions de recevabilité auprès de l’ANAH qui ont sensiblement évolué (niveau de
ressources, nature des travaux).
Notons également que l’enquête n’a touché qu’un propriétaire occupant sur quatre. Il apparaît
ainsi nécessaire d’extrapoler les besoins sur le quartier, en fonction d’autres éléments d’analyse.
Page 33
Propriétaires occupants :
Etat du bâti et besoins en matière de travaux
Etat extérieur du bâti
Bon
état
Etat
moyen
Mauvais
état
Total
Ensemble des propriétaires occupants
71
96
64
231
Propriétaires enquêtés
13
27
15
55
… dont travaux recevables ANAH
3
9
11
23
- amélioration énergétique
1
4
4
9
- adaptation au handicap
2
2
1
5
- amélioration de l’habitat
-
3
6
9
58
69
49
176
5-10
15-20
40-49
60-79
-
-
12
12
Propriétaires non enquêtés
Travaux pouvant être financés par
l’ANAH 4
… dont travaux lourds
4
Critères de recevabilité technique uniquement, faute d’information sur les ressources des familles.
3.2 Autre approche des besoins en matière de travaux
Les besoins identifiés sur le terrain :
Sur la base des données extérieures sur l’état du bâti5, notamment les aspects relatifs à l’état des
menuiseries extérieures et des toitures, il a été procédé à une catégorisation des logements des
propriétaires occupants :
Les habitations en ‘bon état’ correspondent à des patrimoines rénovés, sur lesquels les
besoins en travaux apparaissent très limités. Ils représentent 71 logements, soit 30% de
l’ensemble des propriétaires occupants du quartier. 13 logements de ce type figurent dans
l’échantillon d’enquête, et 3 seraient éligibles à des financements ANAH, pour deux types de
travaux : l’amélioration des performances énergétiques du logement (isolation, nouvelle
chaudière) et l’adaptation au handicap ou au vieillissement.
Ce parc d’habitation représente un faible potentiel opérationnel dans le cadre d’une OPAH
car, par extrapolation des données d’enquête, il apparaît que les propriétaires ont déjà
massivement réalisé des travaux d’amélioration, y compris sur l’aspect ‘économies
d’énergie’, et les seules problématiques qui émergent sont celles de l’adaptation pour le
maintien à domicile (personnes âgées).
Les habitations en ‘mauvais état’ apparent représentent 64 logements, soit 28% de
l’ensemble des propriétaires occupants du quartier. 15 propriétaires ont répondu à
l’enquête. Tous ont des besoins en matière de travaux, et les trois-quarts pourraient
bénéficier d’aides de l’ANAH pour l’amélioration, l’adaptation ou la maîtrise des charges
énergétiques de leur logement.
Le croisement entre l’état extérieur des habitations et les résultats de l’enquête confirme
par ailleurs clairement que la dégradation extérieure traduit des besoins intérieurs
importants. C’est incontestablement sur ce patrimoine que se focalisent les plus grands
enjeux de réhabilitation, et les objectifs opérationnels doivent le prendre en compte. Sous
réserve que le financement des travaux soit optimisé pour encourager certains propriétaires
à concrétiser leur projet de travaux et à recourir à des entreprises, une part notable de ces
habitations dégradées pourrait être traitée dans le cadre de l’OPAH.
Environ 40% des habitations de propriétaires occupants sur le centre médiéval sont classées
en ‘état moyen’, soit une centaine de maisons ou appartements recensés, qui présentent un
aspect extérieur partiellement dégradé. 27 propriétaires ont été contactés dans le cadre de
l’enquête et 9 d’entres-eux peuvent prétendre à des financements de l’ANAH dans le cadre
de leur projet d’amélioration.
Pour cette catégorie de patrimoine, les situations sont très hétérogènes, tant au niveau des
besoins en travaux que des conditions de revenus des propriétaires. Les enquêtes mettent
cependant en évidence des carences récurrentes en matière de performances énergétiques
des logements.
5
Rappel méthodologique : l’état extérieur est apprécié sur la base d’une note attribué à chaque composante visible (toiture,
menuiseries, façade) : 0 correspond à une composante dégradée (crépis non adhérent, fenêtres vétustes, couverture non étanche),
2 correspond à une composante en bon état, et 1 constitue une valeur intermédiaire mettant en évidence des carences ou
dysfonctionnements ponctuels. Ainsi, un bien en bon état général (note totale : 5 ou 6) présente au moins deux composantes
correctes, tandis qu’un bien en mauvais état (note totale : 0 ou 1) affiche au moins 2 composantes très dégradées.
Page 35
Les besoins identifiés auprès des services sociaux :
Les professionnels de l’action sociale intervenant sur le centre médiéval de Toul (Conseil Général,
CCAS, CMS) évoquent depuis de nombreuses années, différentes problématiques touchant le
quartier :
Problèmes urbains : cadre de vie difficile, image négative, rues étroites, sentiment
d'insécurité, exiguïté des logements, manque de lumière, …
problèmes sociaux : délinquance, incivilités, dégradations de biens privés, menaces, …
problèmes liés au logement :
consommation énergétique, …
inconfort, vétusté
d’équipements
et
installations,
En matière de logement, les suivis assurés par les services sociaux concernent très majoritairement
des locataires, et se présentent dans la plupart des cas comme un travail de médiation entre une
famille et un propriétaire bailleur, souvent réticent à engager des travaux de rénovation. Quelques
suivis sociaux portent cependant sur des familles propriétaires de leur logement et qui, entre autres
problématiques, nécessiteraient une assistance technique et financière pour la réalisation de
travaux d’amélioration ou de remise en état (toiture, menuiseries, électricité, chauffage,
équipements sanitaires).
Les logements concernés ne relèvent pas de l’insalubrité avérée mais d’une grande vétusté, d’un
manque d’entretien, ou de désordres structurels mal traités (bricolages). 4 cas sont ainsi identifiés,
correspondant à des situations familiales hétérogènes (une personne seule, un couple âgé et deux
ménages avec enfants), mais relativement concentrés sur le quartier (secteur Pont de Bois,
Tanneurs, Murot).
Ces propriétaires seront à aider prioritairement dans le cadre de l’OPAH : il s’agira d’une part, de
les convaincre de s’engager dans une démarche de travaux, et d’autre part, d’assurer un
financement du projet qui soit compatible avec les ressources des familles.
Le parc immobilier actuellement proposé à la vente :
Sur la base des différentes annonces par voie de presse et des panonceaux apposés sur les façades
des bâtiments mis en vente, des contacts ont été pris avec l’ensemble des agences immobilières
intervenant sur le périmètre d’étude, ainsi qu’avec l’étude notariale Mamias, Chaumont, Medy,
gérant la majorité des transactions immobilières sur la ville de Toul.
Sur 26 patrimoines proposés à la vente (Septembre 2011), 8 seulement seraient potentiellement
ciblés sur de l’accession à la propriété, les autres étant, par leur nature (immeuble collectif) ou leur
potentiel (plateaux libres) plutôt destinés à un investissement locatif.
L’analyse de ces offres immobilières fait ressortir les éléments suivants :
prix de vente : deux patrimoines sont d’une valeur incompatible avec un profil d’accédant
susceptible de respecter les plafonds de ressources ANAH,
description de l’état des logements et/ou des besoins en travaux : deux bâtiments ne
nécessiteraient pas de travaux d’amélioration significatifs
Sur le patrimoine actuellement vacant et proposé à la vente, il apparaît que 3 maisons et un
appartement, soit 4 logements nécessitant tous des travaux conséquents, pourraient dans le
cadre d’un projet d’accession à la propriété, permettre l’octroi de financements de l’ANAH, sous
réserve que l’acquisition ne fasse pas l’objet d’un prêt à l’accession sociale (PTZ+).
Page 37
Bilan de l’OPAH 1991-1993
Total
bénéficiaires
Primes
classiques
Primes
majorées
14
9
5
Montant de travaux
89 708 €
50 138 €
39 570 €
Primes accordées
19 622 €
11 642 €
7 980 €
Nombre
Source : bilan d’OPAH ARIM Lorraine
Financements ANAH accordés depuis 2006*
Total
bénéficiaires
Travaux
d’adaptation
(POHAN)
Propriétaires à
revenus très
modestes (POTSO)
5
4
1
Montant de travaux
32 063 €
28 458 €
3 605 €
17 084 €
15 822 €
1 262 €
Nombre
*jusqu’au 30 Septembre 2011 – Source ANAH
3.3. Volume et nature des projets de travaux financés par l’ANAH depuis 2006
Rappel : le centre médiéval de Toul a bénéficié d’une Opération Programmée d’Amélioration de
l’Habitat entre 1991 et 1993, dont l’objectif était principalement la lutte contre la vacance et la
production de logements locatifs. Sur les 3 années opérationnelles, 14 propriétaires occupants ont
mobilisé ±19 600 € de primes à l’Améliorations de l’Habitat, pour environ 90 000 € de travaux. La
moyenne par dossier représentait ainsi 1 400 € d’aides financières pour 6 400 € de travaux.
La ville de Toul a ensuite initié différents programmes en faveur de l’habitat, sur d’autres secteurs
de la ville, le plus récent étant l’OPAH intercommunale (2004-2007) qui a concerné les quartiers St
Evre et St Mansuy.
Aucun programme en faveur de l’habitat n’a donc été mis en œuvre sur le quartier médiéval
depuis plus de 15 ans.
En l’absence de programme d’intervention spécifique et de suivi opérationnel, les dossiers de
demandes de subventions déposés auprès de l’ANAH entre 2006 et 2011 ont été peu nombreux : 5
propriétaires occupants ont mobilisé 17 000 € de subventions, pour 32 000 € de travaux, soit une
moyenne de 3 400 € d’aides pour 6 400 € de travaux.
Les dossiers financés correspondent aux priorités de l’ANAH en secteur diffus, sur la période de
référence :
- l’aide au maintien à domicile des personnes âgées ou handicapées (4 dossiers),
- l’aide aux propriétaires à revenus très modestes (1 dossier).
Il faut noter que sur l’ensemble de la ville de Toul, 8 dossiers de propriétaires occupants ont été
financés sur la période 2006-2011 ; le centre médiéval concentre ainsi les deux tiers des
programmes de travaux aidés par l’Agence.
On notera également l’évolution des demandes entre les deux périodes :
l’OPAH 1991-93 a traité principalement des demandes classiques d’amélioration de l’habitat,
pour des travaux de type remplacement de fenêtres, de chauffage ou d’équipements
sanitaires.
depuis 2006, sont apparues des demandes liées à l’adaptation du logement au handicap,
mettant en évidence le vieillissement de la population résidente. Ces travaux représentent
aujourd’hui une part importante des besoins (cf enquête).
en revanche, sur les 6 dernières années, un seul propriétaire occupant à revenus très modestes
a mobilisé des subventions, malgré la priorisation faite au niveau de l’ANAH sur ces aides
sociales majorées.
Page 39
récapitulatif des besoins et définition du potentiel opérationnel
Données Eléments complémentaires à prendre en
d’enquête compte
Objectif
d’OPAH
Réhabilitation de logements
indignes ou très dégradés
-
4 cas identifiés de grande vétusté du logement,
interpellant les services sanitaires et sociaux
4
Travaux lourds de
rénovation
-
Aucun projet de ce type recensé dans l’enquête
mais les analyses sur site identifient (hors parc
indigne) 10 patrimoines nécessitant des
interventions lourdes.
7
Par ailleurs, 4 logements vacant très dégradés sont
actuellement proposés à la vente et devraient faire
l’objet d’une accession à la propriété
Travaux d’adaptation du
logement
5
L’enquête a touché une part importante de
personnes âgées, et les projets recensés en
matière d’adaptation du logement au handicap ou
à la perte de motricité sont peu nombreux.
10
Il convient cependant d’anticiper sur des besoins
pressentis, sachant que la grande majorité des
logements sur le quartier ne sont pas adaptés
(maisons à étages) et que les demandes auprès de
l’ANAH sur la période récente, ont porté
principalement sur ce type de travaux
Travaux d’amélioration des
performances énergétiques
9
Priorité de l’ANAH pour les années à venir, ce
dispositif va monter progressivement en puissance
et les objectifs d’OPAH doivent prendre en compte
un effet d’entrainement important lié à la
mobilisation des acteurs sur la thématique des
économies d’énergie.
20
Sur la base de l’analyse extérieure du bâti, une
vingtaine de logements pourraient faire l’objet de
travaux contribuant à l’amélioration des
performances énergétiques (fenêtres, isolation +
chauffage éventuellement)
Autres travaux
d’amélioration de l’habitat
9
TOTAL
23
L’enquête identifie des besoins diversifiés en
matière d’amélioration de l’habitat, mais tous les
propriétaires ne sont pas éligibles à des aides de
l’ANAH (nature des travaux, ressources des
familles). Par ailleurs, une partie des travaux
souhaités rentre dans le dispositif ‘Habiter Mieux’.
Les objectifs d’OPAH, compte tenu également de la
faible consommation de crédits ANAH sur les 5
dernières années, doivent rester prudents.
15
56
3.4. Evaluation des objectifs opérationnels de l’OPAH
Rappelons ici les différents éléments d’appréciation des besoins des propriétaires occupants :
une enquête qui a touché un quart des propriétaires occupants du quartier, et qui identifie 23
familles potentiellement éligibles à des aides de l’Agence,
une analyse extérieure du bâti et des besoins en travaux touchant les éléments de clos et
couvert (menuiseries, toitures, façades), et qui repère notamment 64 logements très dégradés
sur le périmètre d’étude, dont un quart seulement a répondu à l’enquête,
des entretiens avec les services sociaux pour apprécier les cas de grande vétusté de l’habitat,
et qui identifient 4 familles en situation difficile par rapport à leur logement,
des entretiens avec les professionnels de l’immobilier pour recenser, parmi les patrimoines
vacants proposés à la vente, ceux qui seraient potentiellement destinés à de l’accession à la
propriété, et nécessiteraient des travaux d’amélioration : 4 patrimoines dégradés entrent dans
ce potentiel opérationnel.
L’appréciation des potentiels opérationnels confronte un volontariat exprimé et des enjeux
identifiés. Pour autant, ces enjeux ne permettent pas de figer un objectif opérationnel précis, car
plusieurs incertitudes demeurent :
- conditions de revenus des ménages non-enquêtés (et fiabilité des réponses obtenues),
- recours ou non à entreprise pour la réalisation des travaux,
- pour les accédants à la propriété, mobilisation ou non du prêt 0% non cumulable avec l’ANAH.
L’évaluation des objectifs opérationnels passe donc par une nécessaire extrapolation, prudente, des
besoins identifiés. Ainsi,
le traitement de l’habitat indigne ou très dégradé constitue une priorité pour laquelle tous les
efforts (incitation des familles, cumul de financements, relogement éventuel pendant les
travaux) doivent être mis en œuvre. Les 4 situations repérées doivent ainsi être traitées.
des travaux lourds de rénovation (réhabilitation complète, structure et confort) seraient
nécessaires sur une quinzaine de bâtiments identifiés. On retiendra une moitié seulement de ce
potentiel, en raison d’incertitudes importantes (ressources des familles, prêts mobilisés pour les
accédants à la propriété, travaux par entreprise ou non),
l’enquête repère 5 propriétaires occupants nécessitant des travaux d’adaptation du logement au
handicap ou à la perte de motricité. Ce volume apparaît faible par rapport aux besoins pressentis
et aux tendances au vieillissement de la population. Il est proposé de doubler le potentiel
opérationnel à ce niveau.
les travaux d’amélioration des performances énergétiques sont aujourd’hui une priorité de
l’ANAH. Ils font l’objet de campagnes d’informations qui devraient amplifier nettement le
potentiel opérationnel. Entre résultats d’enquête et analyse des besoins, on peut estimer qu’une
vingtaine de logements pourraient être éligibles au dispositif ‘habiter mieux’.
en matière d’autres travaux d’amélioration, l’enquête montre que des besoins importants sont
identifiés, mais qu’ils n’entrent pas toujours dans un objectif d’OPAH (dépassement des plafonds
de ressources, autoréhabilitation, …). Les résultats d’enquête ne sont par conséquent majorés
que légèrement.
Ces différents éléments d’appréciation conduisent à proposer un objectif opérationnel de 56
logements de propriétaires occupants à traiter dans le cadre de l’OPAH.
Page 41
Répartition des bénéficiaires potentiels des aides de l’ANAH en fonction
de la nature des travaux et du niveau de ressources des ménages
Ressources très
modestes
Ressources
modestes
Ressources
modestes plafond
majoré
Réhabilitation de logement
indigne ou très dégradé
4
-
-
Travaux lourds
2
5
-
Travaux pour l’autonomie de
la personne
1
3
6
Travaux d’amélioration de
l’Habitat
9
6
Ressources
Types de travaux
Programme ‘Habiter Mieux’
nr
12
8
Ensemble
28
22
6
Rappel : données d’enquête
9
11
3
Montants moyens des interventions par entreprises
selon la nature des travaux
Types de travaux
Réhabilitation de logement indigne ou très dégradé
Coût moyen HT (1)
26 474 €
Travaux lourds (sécurité / salubrité)
9 920 €
Travaux pour l’autonomie de la personne
6 416 €
Travaux d’amélioration de l’Habitat
9 315 € PObase
8 470 € POsocial
Travaux d’amélioration des performances énergétiques
7 575 €
(1) source : rapport d’activité de l’ANAH – année 2010
Types d’aides à mobiliser :
Les aides de l’Agence Nationale de l’Habitat en faveur des propriétaires occupants sont
différenciées selon le niveau de revenus des ménages. Il s’avère par conséquent nécessaire de
compléter les données issues de l’enquête par une appréciation visant à déterminer, en fonction
des travaux attendus, les niveaux de ressources des bénéficiaires potentiels.
On retiendra la base suivante :
- Les propriétaires à très faibles revenus seront prioritaires pour l’ensemble des financements
ANAH, en particulier en ce qui concerne les travaux de réhabilitation lourde et l’amélioration
des performances énergétiques. Les 4 situations d’habitat très dégradés identifiées par les
services sociaux correspondant par ailleurs à des familles très démunies. Les ménages à
revenus très modestes devraient par conséquent représenter la moitié des bénéficiaires de
l’OPAH.
- A l’inverse, les plafonds de ressources majorés n’ouvrent droit qu’aux aides liées à la salubrité
du logement (aucun cas identifié) ou à l’adaptation au handicap (3 propriétaires repérés dans
l’enquête). L’OPAH aura donc un objectif assez modeste à ce niveau.
- Enfin, les propriétaires à revenus modestes sont théoriquement éligibles à l’ensemble des
financements de l’Agence et pourraient représenter environ 40% des dossiers de demandes
d’aides. Ces propriétaires devraient être tout particulièrement mobilisés autour des questions
relatives aux économies d’énergie, et des projets ‘classiques d’amélioration (remplacement
de fenêtres, réfection de toiture, équipements sanitaires, chauffage, …)
Montant moyen des travaux :
Afin de déterminer les enveloppes de financement ANAH à réserver dans le cadre de l’OPAH, il
convient en dernier lieu de préciser les montants attendus de travaux à réaliser, en fonction des
différents types d’interventions subventionnables et de la nature des bénéficiaires potentiels.
On notera que le détail de la consommation de crédits ANAH depuis 2006 n’apparaît pas comme
une référence solide pour évaluer des couts moyens de travaux (5 dossiers, représentant une
moyenne de 5 412 € de travaux, concernant principalement l’adaptation au handicap).
Considérant par ailleurs que les dispositifs de financement de l’ANAH ont évolué sur la période
récente, il est proposé de se baser sur les moyennes de consommation des crédits ANAH, par types
de travaux, détaillés par l’Agence dans le cadre de son rapport d’activité 2010. Ainsi :
- le traitement de l’habitat indigne ou très dégradé représente en moyenne 26 474 € H.T. de
travaux par logement.
- les travaux de sécurité/salubrité couvrent des situations très hétérogènes, allant du décapage
de peintures au plomb à la réfection complète de logements dégradés : la moyenne de
travaux se situe autour de 10 000 € par logement.
- les travaux d’adaptation du logement au handicap ou à la perte de motricité représentent en
moyenne 6 400 € par logement, hypothèse crédible sachant que localement, les prix moyens
pour un remplacement de baignoire par une douche sont d’environ 4 800 € et la pose d’un
monte-escalier électrique, entre 8 000 et 12 000 € selon le nombre de paliers.
- les premiers éléments d’appréciation du Programme ‘Habiter Mieux’ établissent par ailleurs
les dépenses moyennes d’amélioration des performances énergétiques à 7 575 € H.T. par
logement.
Page 43
Montant global des interventions prévues dans le cadre de l’OPAH en
fonction de la nature des travaux et du niveau de ressources des ménages
Financements ANAH à mobiliser
Ressources
Types de travaux
Ressources très
modestes
Nbre
Montant
4
105 896 €
indigne ou très dégradé
Subvention ANAH
50%
52 948 €
2
19 840 €
Subvention ANAH
Nbre
5
Montant
-
49 600 €
50%
9 920 €
50%
24 800 €
1
6 416 €
3
19 248 €
6
59 496 €
50%
3 208 €
50%
9 624 €
35%
13 474 €
9
76 230 €
6
55 890 €
l’Habitat
Subvention ANAH
Montant
-
la personne
Subvention ANAH
Nbre
Ressources
modestes plafond
majoré
-
Travaux lourds / sécurité
salubrité
Subvention ANAH
Ressources
modestes
35%
26 681 €
20%
11 178 €
12
90 900 €
8
60 600 €
-
35%
31 815 €
20%
12 120 €
Prime ‘Habiter Mieux’ *
13 200 €
8 800 €
Travaux
299 282 €
185 338 €
28
Subventions ANAH
*hors abondement de la collectivité
22
137 772 €
38 496 €
6
66 522 €
13 474 €
- enfin, les dépenses moyennes d’amélioration de l’habitat sont différenciées selon le niveau
de revenus des ménages : le bilan d’activité de l’ANAH montre que les familles à très faibles
ressources engagent des travaux d’amélioration moins importants (moyenne de 8 470 € par
logement) que les autres bénéficiaires des aides de l’Agence (moyenne de 9 315 €).
3.5. Synthèse : les financements de l’Agence Nationale de l’Habitat à mobiliser en
faveur des propriétaires occupants
Le potentiel opérationnel de l’OPAH représente 56 propriétaires occupants pour lesquels des
travaux de réhabilitation, d’adaptation au handicap ou d’amélioration des performances
énergétiques du logement seraient à prévoir dans les années à venir.
Sur la base de coûts moyens par types d’intervention, l’ensemble de ces programmes de travaux
représenterait environ 523 000 €, soit une moyenne de ± 9 340 € par logement.
Considérant les critères complexes d’attribution des aides de l’ANAH, différenciées selon la
nature des travaux et les conditions de ressources des ménages, L’Agence serait mobilisée à
hauteur de ± 217 800 € sur la durée de l’OPAH, soit une moyenne de 3 890 € d’aide par logement.
- 137 800 € seraient à réserver aux propriétaires occupants à revenus très modestes,
prioritaires dans le cadre du dispositif opérationnel (28 dossiers potentiels), notamment au
niveau des enjeux d’économies d’énergie du logement.
- 80 000 € seraient destinés aux autres propriétaires (revenus modestes et modestes
majorés) sur la base des travaux potentiellement subventionnables.
Le détail des financements à mobiliser (voir tableau ci-contre) précise en outre que :
- les travaux liés à l’amélioration des performances énergétiques du logement, qui devraient
concerner une vingtaine de propriétaires, s’élèveront à environ 150 000 € et mobiliseront
l’Agence à hauteur de près de 66 000 €, soit 30% de l’enveloppe financière proposée.
A noter que, dans l’hypothèse ou la collectivité (Ville de Toul, CCT) abondait les aides de l’ANAH (voir
plus loin, le programme global d’actions), l’ANAH mobiliserait également 500 € supplémentaire par
dossier, soit un total de 10 000 € pour les 20 dossiers attendus.
Dans ce cas, les aides à l’amélioration des performances énergétiques mobiliseraient 76 000 € de
crédits ANAH, auxquels s’ajouteraient 10 000 € de la collectivité locale, ce qui ferait progresser la
subvention moyenne par logement (hors aides complémentaires éventuelles) de 44% à 57% du
montant des travaux.
- les travaux permettant l’autonomie de la personne dans son logement, qui concerneront
une dizaine de propriétaires, mobiliseront 26 300 € de crédits ANAH (12% de l’enveloppe
totale).
- les travaux de réhabilitation de logements indignes et sécurité/salubrité de logements
dégradés concerneront 11 propriétaires et mobiliseront 87 700 € de subventions ANAH
(40% de l’enveloppe totale)
- les autres travaux d’amélioration, pour une quinzaine de logements concernés,
mobiliseront l’ANAH à hauteur de ±37 900 € (18% de l’enveloppe).
Page 45
IV. Actions d’accompagnement
4.1. Incitation au ravalement des façades
Des aides financières sont octroyées par la Ville de Toul depuis 1991, dans le cadre de la campagne
de ravalement réalisée sur l'ensemble de la ville intra-muros. Le règlement d’attribution de ces
aides a été revu en 2003.
L’aide communale correspond aujourd’hui à 35% d’un montant de travaux TTC plafonné à 80 €/m2,
dans la limite de 3 000 € de prime (moins de 200m2 traités) ou 4 500 € (plus de 200m2). Une prime
complémentaire peut être accordée pour surcoûts architecturaux, dans le cas de bâtiments inscrits
à l’Inventaire des Monuments Historiques, ou pour le traitement d’ouvrages en façades présentant
un caractère historique.
Cette campagne permet en moyenne la revalorisation d'une quinzaine de façades chaque année
sur le périmètre du centre médiéval.
Sans être négligeables, ces résultats ne permettent pas de constater une revalorisation significative
du cadre urbain, d'autant plus que les opérations réalisées sont dispersées sur l'ensemble du
quartier, sans véritable effet d'entraînement observé.
Ainsi, il peut être nécessaire de coupler deux formes d'intervention en matière de ravalement de
façades :
- un renforcement du dispositif incitatif, avec le ciblage de périmètres prioritaires dans le
centre médiéval, la définition d'objectifs, et la modulation des aides financières octroyées
dans le cadre de la campagne de ravalement,
- la mise en place de périmètres de ravalement obligatoire sur les secteurs où des enjeux
urbains particuliers sont mis en évidence (tourisme, commerces, …), si la démarche incitative
ne se révèle pas suffisante ou adaptée pour aboutir à une valorisation significative.
Le renforcement de la campagne de ravalement des façades : elle pourrait avoir chaque année,
l'objectif de traiter prioritairement un périmètre restreint (rue, îlot), sur lequel une démarche
active serait mise en œuvre par la ville et l'équipe d'animation, avec des conditions particulières
d'octroi de subventions majorées.
o Une succession de petits périmètres prioritaires de ravalement, avec une campagne active et
ciblée d’information et de mobilisation des propriétaires bailleurs et occupants,
o Une majoration des aides financières, pour les propriétaires à ressources modestes.
La mise en place d’un périmètre de ravalement obligatoire : au terme de la campagne incitative
ciblée, cette procédure viendrait imposer les travaux non réalisés.
o en application de l'article L132-1 du Code de la Construction et de l'Habitation, qui stipule que
les façades des immeubles doivent être constamment tenues en bon état de propreté, et que
les travaux nécessaires doivent être effectués au moins une fois tous les dix ans, la Ville peut
s'assurer de l'entretien des façades privées et l'imposer si nécessaire.
o La procédure d'injonction de ravalement nécessite en simple préalable, une inscription en
Préfecture.
Page 47
L’activité commerciale sur le centre médiéval
Place
Croix de
Füe
Place du
Marché
Place du
Marché aux
Poissons
Place du
Couarail
Place
Pierre
Schmidt
Place
3 Evêchés
des
LEGENDE
Activité commerciale
Principales rues commerçantes
Commerces vacants recensés
4.2. Soutien à l’activité commerciale
On recense aujourd’hui une vingtaine de locaux commerciaux vacants, soit le quart environ des
commerces présents sur le quartier. Ils mettent en évidence la difficulté du commerce de la vieille
ville à faire face aux atouts de la concurrence extérieure : un accès complexe, un stationnement
problématique, un choix limité par des surfaces de vente ou d'exposition non modulables,
constituent ainsi des handicaps, qui ont découragé certains commerçants du centre ancien.
Aujourd’hui, les locaux vides se concentrent dans deux secteurs particuliers :
- le long de la rue Michatel, qui a toujours été une des principales artères commerçantes de la
vieille ville, et qui souffre aujourd'hui d'une certaine déqualification en matière d’image,
- le long de l'axe Place du Couarail-Place de la Croix de Füe, et en particulier rue de la Petite
Boucherie, où la vacance commerciale s'ajoute à la dégradation du parc bâti et de
l'environnement socio-urbain,
La Ville de Toul se préoccupe de cette dégradation de l’activité commerciale du centre-ville et a mis
en place depuis plusieurs années des dispositifs de soutien à l’activité, qui seront poursuivis et
renforcés dans les années à venir :
Le soutien à la modernisation des commerces : le FISAC
Un dispositif de financement des projets de rénovations de vitrines, d’équipement de sécurité, et
d’accessibilité des activités commerciales et artisanales, est en place sur le centre ville de Toul
depuis 2005. Les aides représentent 50% de l’investissement HT, partagés à parité entre l’Etat
(FISAC) et la Ville de Toul, dans la limite de 10 000 € de subvention par dossier.
Ces aides ne sont pas exclusivement réservées au centre médiéval. Elles sont applicables également
sur tout le périmètre du centre ville et les pôles commerciaux de proximité.
Il est prévu de reconduire l’opération FISAC en 2012 (4eme tranche), incluant la poursuite de
l’accompagnement des entreprises qui réalisent des investissements de mise en valeur de leurs
vitrines, renforcent la sécurité et l’accessibilité. Il est envisagé également des financements pour
le traitement des vitrines commerciales vacantes, par un habillage qui permettrait d’en améliorer
l’aspect visuel. Les rues qui seront traitées prioritairement sont celles les plus fréquentées et pour
lesquels l’impact qualitatif sera le plus significatif.
L’animation commerciale
Les travaux de requalification urbaine réalisés par la ville Place Pierre Schmidt ont permis de mettre
en place des animations commerciales ponctuelles.
Les boutiques de la rue Carnot organisent chaque premier samedi du mois pendant la belle saison
un moment convivial en occupant les trottoirs pour exposer les produits dans la rue.
Sur le secteur Saint Gengoult (Carnot, Couarail), une volonté forte, à la fois de la Ville de Toul et des
commerçants, s’est manifestée pour dynamiser l’espace commercial et renforcer sa fréquentation.
Cette démarche a conduit à la création d’un marché campagnard sur la place Schmidt, chaque
samedi, depuis septembre 2008. Il contribue à l’animation de ce lieu de vie et d’échanges, et sa
fréquentation est en régulière hausse.
D’autres manifestations ponctuelles viennent animer le centre médiéval (marché de Noël, cinéma
en plein air pendant la période estivale, …).
Page 49
Aides aux propriétaires occupants
Exemple 1 : travaux de réfection de toiture
Coût TTC
Subvention ANAH
Autre financement
12 000 €
3 981 € (35% du HT)
-
Coût résiduel
8 019 €
Participation 10% Ville de Toul
- 1 137 €
TOTAL à la charge du propriétaire
6 882 € (57%)
Exemple 2 : travaux de remplacement d’une baignoire par une douche
Coût TTC
Subvention ANAH
Autre financement
4 800 €
2 275 € (50% du HT)
1 314 € (CRAM)
Coût résiduel
1 211 €
Participation 10% Ville de Toul
- 455 €
756 € (16%)
Exemple 3 : travaux d’isolation et de remplacement de chaudière
Coût TTC
Subvention ANAH
Autre financement
7 000 €
2 322 € (35% du HT)
+ 1 100 €
-
Coût résiduel
3 578 €
Participation 500 € Ville de Toul
- 500 €
Abondement ANAH 500 €
- 500 €
2 578 € (37%)
Estimation du coût global pour la Ville de Toul
Type de demandes
Nombre de
propriétaires
(objectif
opérationnel)
Montant
moyen de
travaux HT
Aide
communale
TOTAL
Propriétaires occupants à revenus
très modestes
28
10 689 €
10%
29 932 €
20
7 575 €
500 €
10 000 €
TOTAL
39 932 €
4.3. Abondement aux aides de l’ANAH
Les aides aux propriétaires occupants :
Dans le contexte particulier du centre médiéval, avec de nombreux propriétaires à revenus
modestes identifiés et des problématiques sociales parfois lourdes, certains projets d’amélioration
peuvent être hypothéqués par les difficultés financières des ménages, ou réalisés de manière
sommaire par des non-professionnels.
Afin d’aider ces propriétaires à mener à bien leur projet de rénovation, et s’assurer de la qualité des
ouvrages réalisés, la Ville de Toul pourrait mettre en place un financement complémentaire à celui
de l’ANAH.
- Aide aux propriétaires occupants à revenus très modestes : sous conditions de revenus, elle
serait destinée aux ménages entrant dans les plafonds de ressources dits ‘très sociaux’ de
l’ANAH.
Il est proposé une prime communale, complémentaire aux subventions de l’ANAH, de 10%
du montant HT des travaux.
Dans le cas de travaux lourds, cette aide complémentaire peut faire baisser de manière très
significative le résiduel à charge pour le propriétaire.
Pour les travaux d’adaptation au handicap ou à la perte de motricité, l’aide communale
s’intègrerait le plus souvent à un pluri financement (caisses de retraite, Conseil Général) qui
laisserait un coût résiduel à la charge du propriétaire de moins de 20% du montant de ses
travaux.
Par ailleurs, dans le cadre du programme national ‘Habiter Mieux’, des financements de l’ANAH ont
été mis en place pour aider les propriétaires occupants à réaliser des travaux d’amélioration des
performances énergétiques de leur logement. Une prime forfaitaire de 1 100 € vient ainsi s’ajouter
aux aides accordées par l’ANAH.
Cette prime peut être majorée de 500 € par l’ANAH, si une collectivité locale (commune, EPCI) vient
apporter une somme équivalente.
Les primes accordées aux propriétaires peuvent ainsi être portées à 2 100 €, soit 1 600 € de
l’Agence Nationale de l’Habitat et 500 € de la collectivité.
- Lutte contre la précarité énergétique : destinée à l’ensemble des propriétaires éligibles au
dispositif ‘Habiter Mieux’, pour des travaux permettant un gain de 25% des performances
énergétiques du logement.
Il est proposé une aide forfaitaire de 500 € par logement, pouvant éventuellement être
cumulée avec l’aide aux propriétaires à revenus très modestes.
En fonction des objectifs de l’OPAH en matière de réhabilitation du parc d’habitat des
propriétaires occupants, ces financements complémentaires représenteraient pour la Ville de
Toul, un coût total d’environ 40 000 €.
Page 51
Réhabilitation lourde de 6 logements
Place Croix de Füe
Exemple
1. DONNEES
PLAFOND DE LOYER
5,15 €/m²
MONTANT
LOYER
TYPO- LOYER
SURFACE SURFACE
TRAVAUX
CONVENTIONNE
HABITABLE ANNEXES
LOGIE ACTUEL
HT
SOCIAL
8,27 €/m²
LOYER
CONVENTIONNE
INTERMEDIAIRE
LOYER
LIBRE
(équilibre)
F2
0€
57 500 €
51 m²
0 m²
263 €
372 €
560 €
F2
0€
57 500 €
51 m²
0 m²
263 €
372 €
560 €
F2
0€
57 500 €
55 m²
0 m²
283 €
372 €
560 €
F2
0€
57 500 €
55 m²
0 m²
283 €
372 €
560 €
F2
0€
57 500 €
55 m²
0 m²
283 €
372 €
560 €
F2
0€
57 500 €
55 m²
0 m²
283 €
372 €
560 €
1 658 €
2 233 €
3 360 €
0€
0€
TVA 5,50%
Maitrise d'œuvre
TVA
5,50%
TOTAL MENSUEL
345 000 €
TOTAL ANNUEL
19 900 €
26 791 €
40 320 €
363 975 €
11 890 € H.T.
DONNEES COMPLEMENTAIRES : CHARGES D'OPERATION
12 544 €
Base ANAH
333 890 €
TOTAL A FINANCER
376 519 €
Droit
Bail
Entretien
Gérance
vac+impayé
2,50%
0,6% tx
5,00%
3,00%
Taxe fonc. Assurance
1 200 €
480 €
LOYER
CONVENTIONNE
SOCIAL
LOYER
CONVENTIONNE
INTERMEDIAIRE
LOYER
LIBRE
35%
35%
0%
ANAH - Subvention travaux
116 862 €
116 862 €
0€
Subvention Ville de Toul 5%
16 695 €
16 695 €
Coût travaux résiduel
242 963 €
242 963 €
376 519 €
Apport personnel 20%
75 304 €
75 304 €
75 304 €
Reste à financer
167 659 €
167 659 €
301 215 €
Rentrées locatives annuelles
18 308 €
24 648 €
37 094 €
Emprunt à 4% sur 15 ans
15 079 €
15 079 €
27 092 €
Autres charges
4 322 €
4 480 €
4 791 €
Amortissement apport en fonds propres sur 15 ans
5 020 €
5 020 €
5 020 €
BILAN ANNUEL AVANT IMPOT
-6 114 €
68 €
191 €
2. SIMULATIONS FINANCIERES COMPARATIVES
Taux subvention ANAH
Les aides aux propriétaires bailleurs :
Les abondements de l’ANAH en faveur du conventionnement social des logements ont disparu en
2010. Jusqu’à cette date, les taux de subventions ANAH pouvaient être majorés de 5% si une
collectivité (commune, EPCI) apportait également 5% complémentaires.
Les analyses techniques et financières réalisées par le passé dans le cadre de différentes études
d’OPAH montraient clairement que ce double abondement ANAH-collectivités avait une utilité
évidente, en permettant l’équilibre financier de projets de réhabilitation lourde qui, sans ces
subventions, ne pouvaient se faire qu’avec une forte progression des loyers appliqués après
travaux.
L’exemple ci-contre, prenant pour base une situation concrète observée sur le centre médiéval,
confirme ces constats :
- sans aides de l’ANAH, cette opération de rénovation lourde, ne peut trouver un équilibre
financier qu’avec des loyers après travaux supérieurs aux moyennes observées aujourd’hui
sur le marché local (ce qui signifie aussi que, si le secteur n’est pas suffisamment attractif
pour justifier un loyer élevé, l’opération n’est pas réalisable, ou nécessite des compromis
qualitatifs sur les travaux à mettre en œuvre).
- les subventions ANAH améliorent l’équilibre d’opération dans l’hypothèse d’un loyer
intermédiaire. En effet, dans cet exemple composé de petits logements, le loyer social
demeure trop faible par rapport au marché (voir chapitre 2.6 : types de financements ANAH à
mobiliser sur le parc locatif privé).
- 5% d’aides complémentaires suffisent à assurer l’équilibre financier de ce programme lourd
de rénovation.
Il serait proposé à la Ville de Toul d’accorder une aide de 5% complémentaire à celle de l’ANAH,
pour le financement des programmes lourds de travaux (logements très dégradés).
L’objectif opérationnel de l’OPAH étant de 40 logements très dégradés à réhabiliter, pour un coût
moyen de 60 000 € HT par logement, l’aide municipale représenterait 3 000 € par logement, soit
un total de 120 000 € sur la durée de l’OPAH.
Page 53
Secteurs à traiter dans le cadre de l’OPAH
Patrimoines à démolir
4.4. Maîtrise foncière et opérations d’aménagement
Les besoins en matière d’aménagement urbains sur le centre ancien sont importants, mais sont
contrariés par les enjeux historiques et patrimoniaux recensés sur le périmètre.
La Ville de Toul est confrontée à la double nécessité de préserver et de valoriser un quartier
médiéval remarquable, tout en assurant, pour les habitants qui y vivent, des conditions d’habitat
et de cadre de vie satisfaisantes.
L’élaboration d’un programme de renouvellement urbain est par conséquent inappropriée pour
l’instant, dans l’attente d’un diagnostic patrimonial en cours d’étude : en particulier, les différentes
propositions de curetage d’îlots dégradés devront attendre les conclusions de cette analyse des
contraintes historiques et patrimoniales.
Cependant, un programme d’actions peut d’ores et déjà être précisé pour les années à venir,
dans le cadre de la phase opérationnelle de l’OPAH :
1. la poursuite du traitement qualifiant des voiries et des espaces publics (rues, places, cœurs
d'îlots, …)
Le programme de travaux mis en œuvre progressivement depuis 2001, consiste à reconstituer la
typologie urbaine originelle dans le cœur historique de Toul : pavage des rues, suppression de
trottoirs, enfouissement des réseaux, éclairage public, …
Cette harmonisation des espaces publics et la reconstitution de la trame médiévale seront
poursuivies sur les cinq prochaines années.
Ces aménagements ont une double vocation :
- contribuer au développement touristique par la création d’itinéraires piétonniers de
découverte du patrimoine historique, et le recadrage des démarches de requalification
urbaine autour d'une politique de labellisation (ville d'Art et d'Histoire).
- améliorer la lisibilité de la trame urbaine, par le renforcement de la signalisation, la
hiérarchisation des axes routiers, et la redéfinition du plan de circulation de l’hyper-centre,
afin de faciliter le trafic automobile de transit.
2. la maîtrise foncière
Une politique volontariste de maîtrise foncière sera mise en place. Elle vise à permettre la
réalisation d’actions de curetage concertées avec les Services du Patrimoine, avec pour objectifs,
selon les cas :
- d’améliorer la qualité des espaces publics : il s’agit de dédensifier le centre médiéval par la
démolition ponctuelle de bâtiments dégradés ne présentant pas d’intérêt patrimonial, afin
d’aérer la trame urbaine et de doter le quartier d’espaces publics qualifiés.
- de renforcer l’offre en stationnement : de nouvelles emprises de stationnement seraient
nécessaires aux abords de l’hôpital Saint Charles. Le secteur dit des ‘Teinturiers’ (bordure de
la rue du Docteur Denis et cœur d’îlot) serait particulièrement adapté à la réalisation d’une
telle opération d’aménagement
- de favoriser la construction neuve : le délabrement de certaines patrimoines bâtis impose
des actions ciblées de curetage, mais les enjeux historiques et urbains imposent la
reconstitution d’un front bâti par la construction de nouveaux programmes immobiliers.
Page 55
Récapitulatif des opérations envisagées
Opération
Ilot des Teinturiers
Phase 1 (rue Denis)
Ilot des Teinturiers
Phase 2 (cœur d’ilot)
Acquisition
Démolition
Aménagement
Construction
neuve
-
-
80 000 €
7 logements
850 000 €
Garages
35 000 €
185 000 €
135 000 €
?
16-18 rue des Tanneurs
130 000 €
85 000 €
37-39 rue des Tanneurs
70 000 €
80 000 €
Ensemble
200 000 €
200 000 €
+?
3 logements
450 000 €
400 000 €
10 logements
1 300 000 €
Les différentes opérations proposées représentent pour la Ville de Toul un investissement d’environ
800 000 €, comprenant :
- 200 000 € d’acquisitions foncières (valeurs Domaines, sous procédure d’expropriation pour cause
d’utilité Publique),
hors acquisition des batteries de garages du cœur d’îlot des Teinturiers, pour lesquels l’évaluation
des Domaines prendra en compte une estimation de pertes d’exploitation, inconnue à ce jour,
- 200 000 € pour la démolition de 4 bâtiments dégradés,
- 400 000 € d’aménagement (aire de stationnement, espace public).
Par ailleurs, les deux programmes de construction neuve pouvant être envisagés sur le périmètre du
centre médiéval sont estimées à 1 300 000 €, pour un total de 10 logements en immeubles
collectifs.
Ces deux opérations pourraient être réalisées par Toul-Habitat.
Page 57
Synthèse du programme d’actions
Coût
prévisionnel
Contribution
de l’ANAH
Contribution
Ville de Toul
HABITAT
Rénovation du parc locatif privé (70 logements)
30 logements dégradés
1 108 000 €
262 500 €
-
40 logements très dégradés
2 532 000 €
840 000 €
120 000 €
Amélioration du parc des propriétaires occupants (56 logements)
28 propriétaires à revenus très modestes
299 000 €
137 800 €
30 000 €
28 autres propriétaires
224 000 €
80 000 €
-
… compris 20 améliorations des performances énergétiques du logement
(151 000 €)
(22 000 €)
10 000 €
Ravalements de façades (75 bâtiments)
1 050 000 €
-
225 000 €
Construction neuve (10 logements)
1 300 000 €
-
-
ENSEMBLE DES ACTIONS HABITAT
6 513 000 €
1 320 300 €
385 000 €
AMENAGEMENTS, COMMERCES ET SERVICES
Soutien à l’activité commerciale
60 000 €
15 000 €
Acquisitions foncières
200 000 €
200 000 €
Démolitions
200 000 €
200 000 €
Aménagements urbains
400 000 €
400 000 €
1 500 000 €
1 500 000 €
960 000 €
480 000 €
3 320 000 €
2 795 000 €
Réfection de voiries
Mise en place de PAV
ENSEMBLE
V. Programme global d’intervention
Les différentes actions et partenariats mis en place dans le cadre de l’OPAH
permettraient la réalisation d’un programme d’environ 7,6 millions d’Euros, dont 6,5
millions consacrés à l’habitat :
- 3,6 millions d’Euros porteraient sur la réhabilitation du parc locatif privé
dégradé et très dégradé : 70 logements locatifs seraient ainsi concernés par un
programme de travaux lourds (moyenne de 52 000 € de travaux par logements),
et mobiliseraient 1 102 500 € de subventions de l’Agence Nationale de l’Habitat,
et 120 000 € d’aides complémentaires de la Ville de Toul.
- 56 logements de propriétaires occupants bénéficieraient d’environ 520 000 € de
travaux de rénovation, de mise aux normes de confort, d’adaptation au
handicap ou d’amélioration des performances énergétiques, mobilisant près de
518 000 € de subventions de l’ANAH et 40 000 € d’aides communales
complémentaires.
- Le renforcement de la campagne de ravalement communale sur la durée de
l’OPAH, permettrait en outre de valoriser 75 façades, soit un million de travaux
environ et 225 000 € de primes communales.
- Enfin, l’analyse des potentiels de renouvellement urbain sur le quartier médiéval
permet d’envisager la construction de 10 logements neufs, pour un coût
d’environ 1 300 000 €.
Sur l’ensemble des programmes de réhabilitation prévus (locatif et
propriétaires occupants), la contribution financière de l’Agence Nationale de
l’Habitat représenterait 1 320 300 €, et celle de la Ville de Toul 160 000 €.
En parallèle à ces actions en matière d’habitat, la Ville de Toul poursuivra sa politique
de valorisation du centre médiéval :
- par le soutien à l’activité commerciale,
- par la requalification des espaces publics (réfection de voiries, enfouissement de
réseaux, mise en place de containers de tri enterrés) et la réalisation
d’aménagements urbains,
- par des opérations ponctuelles d’acquisitions foncières et de démolitions.
Page 59
ANNEXES
Page 61
1.
CONDITIONS D'ATTRIBUTION DES SUBVENTIONS DE
L'ANAH EN FAVEUR DES PROPRIETAIRES OCCUPANTS
L'aide de l'ANAH est accordée sous conditions de revenus.
Elle n'est pas cumulable avec une aide de l'Etat (PTZ en particulier) pendant une période de 5 ans à
compter de la date de signature du prêt.
Plafond de ressources 2011 : revenu fiscal de référence année 2009 (en €)
Plafond ressources
très modestes
Plafond ressources Ressources modestes /
modestes
plafond majoré
1 personne
10 935 €
16 403 €
21 872 €
2 personnes
16 051 €
24 077 €
32 101 €
3 personnes
19 277 €
28 916 €
38 554 €
4 personnes
22 509 €
33 763 €
45 018 €
5 personnes
25 750 €
38 628 €
51 502 €
Par personne supplémentaire
+3 237 €
+4 852 €
+6 472 €
Types de travaux subventionnables et taux de l'aide
indigne ou très dégradé –
travaux lourds
50% (plafond de travaux 50 000 € H.T.)
Travaux de salubrité et de
sécurité
50% (plafond de travaux 20 000 € H.T.)
la personne
l’Habitat
50%
35%
35%
20%
-
+ 1 100 €*
* Aide forfaitaire, complémentaire à la subvention pour travaux, qui peut être majorée à 1 600 € sous réserve d’un
abondement de 500 € de la collectivité locale, soit une prime totale versée au particulier de 2 100 €.
Note : plusieurs demandes successives peuvent être faites pour un même logement, dans la limite
du plafond de dépense subventionnable. Passé ce plafond, aucune nouvelle prime ne peut être
octroyée avant expiration d'un délai de 5 ans.
Page 63
2.
CONDITIONS D'ATTRIBUTION DES SUBVENTIONS
L'ANAH EN FAVEUR DES PROPRIETAIRES BAILLEURS
DE
L'ANAH octroie des subventions aux propriétaires privés, sans conditions de ressources, pour
réaliser des travaux d'amélioration par des artisans ou entreprises du Bâtiment, sur le patrimoine
destiné à la location. Les logements réhabilités avec des aides de l'ANAH doivent être loués à titre
de résidence principale, pendant 9 ans.
Le montant des subventions correspondent à un pourcentage par rapport au montant total des
travaux H.T., dans la limite d'un plafond, qui varie selon le type d'intervention.
TYPE D'INTERVENTION
Loyer
intermédiaire
Loyer
social
(1)
(1)
35%
35%
Travaux lourds pour réhabiliter un
logement indigne ou très dégradé
Plafond travaux HT
(hors honoraires diagnostics
et maîtrise d'œuvre)
1 000 €/m2 (dans la limite
de 80 000 € par logement)
500 €/m2 (dans la limite de
40 000 € par logement)
Réhabilitation de logement dégradé
25%
25%
500 €/m2 sur avis préalable
commission ANAH
Transformation d’usage
(1) Les subventions imposent aux bailleurs un engagement spécifique sur le niveau du loyer après
travaux, dans le cadre d'une convention de 9 ans passée avec l'ANAH :
- Le loyer est plafonné au m2, sur la base de la surface fiscale du logement (soit la surface
habitable du logement, majorée de la moitié de la surface des annexes - garage, balcon,
dépendances - dans la limite de 8m2)
- Les ressources du locataire (revenu fiscal de référence année -2) doivent être inférieures à :
Taille du ménage locataire
Convention
sociale
Convention
intermédiaire
1 personne seule
19 225 €
30 294 €
Couple
25 673 €
40 717 €
Personne seule ou couple ayant 1 pers. à charge
30 874 €
48 744 €
37 272 €
58 992 €
43 846 €
69 237 €
49 414 €
76 101 €
+ personne à charge supplémentaire
+ 5 512 €
+ 8 871 €
Dans le cadre du conventionnement, outre les subventions, le propriétaire peut bénéficier d’une
déduction fiscale de 60% (social) ou 30% (intermédiaire) sur ses revenus fonciers.
Page 65
OUTILS REGLEMENTAIRES
Page 67
1. Droit de Préemption urbain (DPU)
Objectifs


Mobiliser du foncier pour la réalisation d’opérations d’intérêt général.
Favoriser et utiliser les outils d’intervention publique pour peser sur l’évolution des prix.
Réglementations
Code de l’Urbanisme : articles L211-1 et suivants, R211-1 et suivants.
Caractéristiques
Le DPU permet à son titulaire de s’interposer entre un vendeur et un acheteur en faisant valoir son
droit de priorité dans l’acquisition. Il peut être exercé dans l’intérêt général pour :
réaliser des actions et opérations d’aménagement,
constituer des réserves foncières en vue de permettre ces actions et opérations,
assurer le maintien dans les lieux de locataires dont l’immeuble à usage d’habitation a été
vendu.
Les titulaires du droit de préemption :
Communes ou EPCI compétents, de par la loi (communauté urbaine) ou de par leurs statuts.
Si un arrêté préfectoral de carence a été pris, le DPU peut être institué ou rétabli par le préfet
(pour aliénations sur un terrain bâti ou non bâti affecté au logement ou destiné à être affecté
à une opération ayant fait l’objet d’une convention préfet-organisme HLM).
Les délégataires du droit de préemption :
Les titulaires du DPU peuvent l’exercer eux-mêmes ou le déléguer à l’État, aux collectivités
locales, aux établissements publics (EPF…), aux SEM à capital public majoritaire, aux chambres
consulaires aux organismes d’habitations à loyer modéré.
La délégation ne peut être générale. Elle doit porter sur une partie du périmètre du DPU et ne
doit être accordée que ponctuellement à l’occasion de l’aliénation d’un bien précis…
Couverture géographique
Le DPU peut être institué dans les communes dotées, d’un plan local d’urbanisme (PLU) approuvé
ou d’un plan d’occupation des sols (POS) rendu public, sur tout ou partie des zones urbaines et
d’urbanisation future, ainsi que sur les périmètres de protection rapprochée de prélèvement d’eau
destinée à l’alimentation des collectivités humaines.
Opérations concernées par le DPU :
Aliénations, volontaires ou non, à titre onéreux d’immeubles bâtis ou non bâtis et de droits
sociaux (apport en société entrainant le transfert en propriété ou en jouissance d’un
immeuble).
Biens exclus du DPU :
Les transmissions et cessions à titre gratuit (donations, successions, partages…), les transferts
de jouissance, les ventes dans le cadre de liquidations judiciaires,
Les immeubles appartenant aux organismes HLM, immeubles faisant l’objet d’un contrat de
vente d’immeuble à construire, immeubles cédés dans le cadre d’un contrat de crédit-bail,
Les terrains aliénés par l’État, ses établissements publics ou des sociétés dont il détient la
majorité de capital, en vue de la réalisation de logements dans des périmètres spécifiques.
Page 69
Application du Droit de Préemption Renforcé
La commune peut décider, par délibération motivée, d’appliquer un DPU dit renforcé, sur tout ou
partie du territoire où le DPU est appliqué. Ce DPU renforcé permet de soumettre à la préemption
certains biens qui en sont en principe exclus :
Certains lots faisant partie d’une copropriété,
Immeubles bâtis depuis moins de 10 ans,
Parts ou actions de certaines sociétés de construction,
Majorité de parts d’une société civile immobilière quand le patrimoine de cette société est
constitué par un immeuble déjà soumis au droit de préemption, sauf exceptions.
Mise en oeuvre
Opérations concernées :
Tout propriétaire d’un immeuble situé dans le périmètre du DPU doit, s’il souhaite vendre son
bien, déposer une Déclaration d’Intention d’Aliéner (DIA) au titulaire du DPU, qui doit prendre
une décision dans un délai de 2 mois (acceptation du prix, acceptation mais à un nouveau prix
proposé par le vendeur ou absence de réponse, valant renonciation tacite et définitive à
l’exercice du DPU).
A défaut d’accord amiable, la partie la plus diligente saisit dans les 15 jours le juge de
l’expropriation (Tribunal de Grande Instance) afin qu’il fixe le prix d’acquisition.
Droit de délaissement
Un propriétaire d’un bien situé dans le périmètre du DPU peut mettre en demeure son
titulaire de l’acquérir dans un délai de 1 an (acceptation : procédure classique ou refus :
renonciation au DPU).
Obligation de motivation et de motifs
Deux obligations distinctes que le juge contrôle de manière autonome.
Obligation de motifs : le DPU ne peut être utilisé, dans l’intérêt général, qu’en vue de la
réalisation d’une action ou une opération d’aménagement ou en vue de constituer des
réserves foncières pour de futures actions ou opérations. Les communes doivent donc
justifier de l’existence de projet d’action ou d’opération d’aménagement suffisamment précis
et certain.
Obligation de motivation : les motifs de la préemption doivent être repris et inscrits de
manière complète et précise dans la décision de préemption. La motivation par référence à
un acte antérieur est admise (renvoi au PLH, à un programme de logements sociaux…).
Utilisation des biens acquis
Les biens acquis au titre de l’exercice exceptionnel du DPU par le préfet du département
doivent être utilisés en vue de la réalisation d’opérations d’aménagement ou de construction
permettant la réalisation des objectifs généraux de logements sociaux (20%) ou des objectifs
fixés dans les PLH.
Biens préemptés à utiliser conformément aux objets du DPU, sous risque de rétrocession.
Jurisprudence
Nombreux litiges et annulations de décisions de préemption (sur motivation, prix,
rétrocession…).
2. Expropriation pour cause d’utilité publique
Objectifs


Mettre en place une politique foncière en faveur de l’habitat.
Rendre accessible du foncier bâti ou non bâti pour les opérateurs publics et privés.
Réglementations
Code l’expropriation pour cause d’utilité publique.
Caractéristiques
Prérogative de puissance publique qui permet de contraindre un propriétaire à céder ses biens
immobiliers.
La propriété étant un droit inviolable et sacré, nul ne peut en être privé si ce n’est quand la
nécessité publique, légalement constatée, l’exige, et sous la condition d’une juste et préalable
indemnité.
L’expropriation doit avoir une cause d’utilité publique.
Expropriant, celui qui demande l’expropriation :
L’État, les Collectivités territoriales (dans un but d’intérêt général qui leur est propre), les
établissements publics (si l’expropriation correspond à leur missions), les personnes privées
notamment si elles sont en charge d’un service public.
Titulaire du droit d’exproprier :
L’État au travers de ses représentants locaux.
Bénéficiaires :
Toute personne publique ou privée, dès lors qu’il y a une finalité d’intérêt général à ce que le
bien exproprié entre dans son patrimoine.
Procédure :
Phase administrative
L’expropriant, qui justifie d’un intérêt général le concernant, demande au représentant de l’État
d’user de son droit d’expropriation.
Le préfet peut alors décider de manière discrétionnaire, d’ouvrir une enquête préalable, au
regard d’éléments de légalité et d’opportunité. Cette enquête préalable permettra la
constitution d’un dossier (notice explicative, plan de situation, descriptif du projet, étude
d’impact…) sur la base duquel se fera l’enquête publique.
L’enquête publique est ouverte par un arrêté préfectoral qui en fixe précisément le
déroulement. Cette enquête va permettre au public de donner son avis sur le projet dans son
ensemble.
Deux types d’enquêtes publiques : celle de droit commun et celle dite renforcée. Le recours à
l’une ou l’autre est fixé par une liste codifiée.
Dans les 6 mois suivant la fin de l’enquête, le commissaire enquêteur ou le président de la
commission d’enquête rédige un rapport dans lequel il donne son avis personnel sur l’utilité
publique du projet.
Dans les 12 à 18 mois suivant la clôture de l’enquête, le préfet, ou un ministre selon
l’importance du projet, doit se prononcer en faveur ou contre l’expropriation. S’il refuse, son
choix devra être motivé.
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S’il accepte, il devra prendre par arrêté préfectoral, ou décret en conseil d’État, une Déclaration
d’Utilité Publique (DUP), dont la validité est limitée dans le temps, doit indiquer le but, la durée,
le périmètre, les travaux et le bénéficiaire de l’opération (les propriétaires ont alors un droit de
délaissement). C’est par cet acte que l’État constate l’utilité publique du projet.
Remarque : la DUP doit être mise en compatibilité avec les documents d’urbanisme locaux, à
défaut une mise en compatibilité ultérieure devra être effectuée.
Puis le préfet ouvre une enquête parcellaire basée sur un dossier plus précis, au terme de
laquelle il peut décider de prendre un arrêté de cessibilité qui désigne les parcelles et l’identité
des propriétaires concernés. Cet arrêté, notifié aux personnes concernées, marque la fin de la
phase administrative.
Phase Judiciaire
Consiste à confier à un juge spécialisé, dit juge de l’expropriation, le transfert de propriété et
la fixation du montant de l’indemnité.
Le préfet transmet à la juridiction de l’expropriation un dossier comprenant les actes pris
durant la phase administrative afin que le juge constate, par ordonnance, leur existence, sans
toutefois pouvoir juger de leur légalité.
Cette ordonnance éteint tous les droits réels et personnels sur les immeubles, prononce le
transfert de propriété de l’immeuble et indique le montant de l’indemnisation.
Après l’expropriation, les propriétaires peuvent exercer durant 30 ans un droit de
rétrocession si dans les 5 ans les immeubles n’ont pas reçu la destination qui était prévue.
Il existe deux types de contentieux de l’expropriation : administratif et judiciaire. Basés sur
des moyens différents, ces contentieux sont très nombreux et très pointus. La procédure et la
justification de l’expropriation étant très lourdes et exigeantes, leur contrôle l’est tout autant.
Financements
A défaut d’accord amiable basé sur l’estimation du service des Domaines, le juge fixe le montant de
l’indemnisation en tenant compte de tous les préjudices certains, matériels et directement liés à
l’expropriation (emprise, dépossession…).
L’indemnisation doit être juste, préalable et intégrale. Son évaluation est délicate et peut se faire
par différentes méthodes.
Forces, Faiblesses et limites du dispositif
Forces
Seule solution quand les outils incitatifs ont échoués (acquisition amiable, préemption).
Faiblesses
Procédure souffrant d’une mauvaise image : le propriétaire se sent spolié.
Mode d’acquisition qui doit rester exceptionnel, il ne remplace pas une véritable politique
foncière.
Procédure lourde, longue et complexe.
Champ d’utilisation limité en principe aux biens immobiliers privés (par le domaine public).
Justification de son utilisation source de grand contentieux : la notion d’utilité publique, qui
n’a aucune définition, génère beaucoup de débats et de litiges. Le bilan coûts (atteinte au
droit de propriété, coût financier, inconvénients sociaux…)/avantages de l’opération est très
souvent source de contentieux.
Fixation de l’indemnité très délicate pour le juge et souvent mal acceptée et constatée par les
parties.
3. Opération de Restauration Immobilière (ORI)
Objectifs
 Résorber l’habitat vacant et insalubre.
 Éradiquer l’habitat indigne.
Réglementations
Code de l’urbanisme, articles L313-4 à L313-4-4 et R313-23 à R313-29.
Caractéristiques
Opération d’aménagement au sens du code de l’urbanisme, ayant pour objet la restauration et la
remise en état d’habitabilité d’un immeuble ou d’un ensemble d’immeubles.
Prévue par l’ordonnance du 8 décembre 2005 et son décret d’application du 11 mai 2007, les
ORI prennent la succession des PRI tout en étant plus flexibles.
Utilisé comme levier supplémentaire de revalorisation d’un quartier vétuste ou avec de forts
taux de vacance; il s’ajoute aux autres procédures existantes.
Outil incitatif au moyen notamment de dispositions fiscales avantageuses.
Outil coercitif puisque les propriétaires peuvent être expropriés s’ils ne réalisent pas les
travaux prescrits et déclarés d’utilité publique.
Opérateurs
Les opérations de restauration immobilières peuvent être engagées à l’initiative :
Des collectivités publiques.
D’un ou de plusieurs propriétaires, groupés ou non en association syndicale.
La commune peut déléguer à l’EPCI compétent les attributions conférées par le Code de
l’Urbanisme au titre de la restauration immobilière.
Bénéficiaires
Propriétaires et collectivités.
Un immeuble ou un ensemble d’immeubles.
Procédure :
Étude pré-opérationnelle
Étude de faisabilité sur les plans juridique, financier, social, architectural, immobilier qui tient
compte des données socio-économiques du quartier.
Bilan de l’opération, coût éventuel pour la collectivité, coût et modalités de rémunération de
l’opérateur.
Étude opérationnelle
Analyse immeuble par immeuble, permettant de préciser ceux à inclure dans une ORI,
d’évaluer la nature et le coût des travaux, les capacités d’investissement des propriétaires
actuels ou de nouveaux investisseurs.
Le montage financier doit être précisément fixé et comprend les coûts approximatifs des
acquisitions (expropriations), des travaux à faire concernant les extérieurs et le gros œuvre
ainsi que les intérieurs…
Page 73
Mise en oeuvre
Création d’une ORI
Peut être engagée à l’initiative soit des collectivités publiques, soit d’un ou plusieurs
propriétaires, groupés ou non en association syndicale.
Elle est soumise à l’obligation de concertation.
Le bilan de la concertation est présenté devant l’assemblée délibérante qui arrêtera ou non le
dossier définitif de l’opération, qui est tenu à la disposition du public.
Lorsqu’elles ne sont pas prévues par un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé,
elles doivent être déclarées d’utilité publique.
La DUP est prise dans les conditions fixées par le code de l’expropriation pour cause d’utilité
publique (cf. guide sur l’expropriation) à l’initiative de la commune, de l’EPCI compétent ou
de l’Etat avec l’accord de la commune ou de l’EPCI.
Elle notifie les travaux à faire et ainsi que leurs délais, sous peine d’expropriation.
Enquête parcellaire,
Dossier comprenant le plan parcellaire, la liste des propriétaires et le détail des travaux.
L’enquête parcellaire est ouverte par le Préfet, au cours de laquelle les propriétaires déclarent
leur intention ou non de réaliser les travaux.
Mise en œuvre opérationnelle
Cession des biens expropriés
Les biens immobiliers peuvent être cédés à l’amiable ou concédés sous condition de les
utiliser aux fins prescrites par le cahier des charges annexé à l’acte de cession.
La DUP donne également au propriétaire un droit de délaissement, il peut mettre en demeure
la collectivité d’acquérir son bien.
Régime juridique des travaux,
Les travaux doivent être soumis à autorisation spéciale de travaux (AST).
Dans un secteur protégé, les travaux sont également soumis à l’avis de l’architecte des
bâtiments de France (ABF).
Relogement des occupants,
Dans le cas d’expropriation, la collectivité doit assurer le relogement des occupants et le coût
induit. Elle doit veiller à ce que les droits des occupants soient respectés.
Forces
Procédure pouvant permettre de résoudre des problèmes lourds de vacances et d’insalubrité
dans certains quartiers, notamment dans le tissu urbain dense des centres anciens.
Peut s’inscrire en complément d’autres procédures d’interventions en faveur de l’habitat :
OPAH, ZPPAUP, opérations de sortie d’insalubrité.
Régime fiscal privilégié (en Secteur Sauvegardé ou en ZPPAUP).
Faiblesses
Coûts des études et des expropriations éventuelles à la charge de la collectivité initiant la
procédure.
4. Procédure de résorption de l’habitat insalubre (RHI)
Objectifs
 Résorption de l’insalubrité irrémédiable.
 Protection, relogement et amélioration des conditions de vie.
Réglementations
Loi n°70-612 du 10 juillet 1970 dite « loi Vivien » tendant à faciliter la suppression de l’habitat
insalubre. Consolidée par la loi du 16 juillet 2006 portant engagement national pour le logement.
Caractéristiques
Les opérations de résorption de l’habitat insalubre (RHI) sont des opérations publiques, sous
maîtrise d’ouvrage locale, bénéficiant de financements substantiels de l’État (70 à 100%). Elles
visent non seulement à trouver une solution de logement pérenne aux occupants, mais aussi à
répondre, en tant que de besoin, à leurs difficultés d’insertion sociale.
Crées en 1970 par la loi Vivien pour relever le défi de l’insalubrité massive. La loi SRU du 13
décembre 2000 en a modernisé les procédures et a amélioré la prise en compte de la
situation des occupants.
Utilisées comme levier supplémentaire de revalorisation de périmètres de grande ampleur,
notamment des centres-villes ou des quartiers anciens.
Outil incitatif au moyen notamment de dispositions fiscales avantageuses.
Outil coercitif puisque les propriétaires peuvent être expropriés s’ils ne réalisent pas les
travaux prescrits et déclarés d’utilité publique.
Opérateurs
Les opérations de résorption de l’habitat insalubre peuvent être engagées à l’initiative :
Des collectivités locales (la commune peut déléguer à l’EPCI compétent en matière d’habitat).
D’un établissement public foncier, d’un OPAC ou d’un office d’HLM à compétence étendue.
Bénéficiaires
Propriétaires et collectivités.
Une opération de résorption de l’habitat insalubre peut concerner tout immeuble ou groupe
d’immeubles vétustes. Elle peut s’appliquer à l’échelle du quartier, de l’îlot ou de l’immeuble.
Modalités d’attribution
La décision de mise en place des financements de l’État relève du niveau national.
La réalisation d’une étude préalable procédant au pré-repérage de l’insalubrité n’est pas
obligatoire mais vivement recommandée, en vue d’apprécier l’opportunité de mettre en
œuvre une opération de RHI.
Mise en œuvre
La démarche de RHI comporte une phase pré-opérationnelle et une phase opérationnelle entre
lesquelles s’intercale logiquement la prise des arrêtés d’insalubrité.
Page 75
La phase pré-opérationnelle
Cette phase a pour objectif :
La préparation des arrêtés d’insalubrité et de la mise en œuvre partielle ou totale de la phase
opérationnelle de relogement.
La définition d’un projet urbain immobilier et social.
Trois dimensions doivent être prises en compte :
La dimension technique (bâti et urbanisme) : l’étude technique du bâti doit permettre
d’apprécier le degré d’insalubrité des immeubles repérés et de préparer ainsi la réalisation
des rapports d’insalubrité par les inspecteurs de la DDASS ou du service communal d’hygiène
et de santé (SCHS). Le diagnostic urbain doit analyser la faisabilité des opérations foncières et
immobilières en regard des documents d’urbanisme et des différents régimes de protection.
La dimension foncière : il s’agit de déterminer, de façon précise la propriété de chaque
immeuble.
La dimension sociale : l’enquête d’insalubrité doit être accompagnée d’une étude sociale fine
sur la situation des occupants; l’ensemble des occupants de bonne foi, au sens de la loi SRU,
bénéficiant d’un droit au relogement.
Les arrêtés d’insalubrité
Une opération de RHI n’est éligible aux subventions de l’État que pour les interventions relatives
aux immeubles frappés d’un arrêté d’insalubrité irrémédiable ou d’un arrêté de péril, assorti d’une
ordonnance de démolition ou d’une interdiction définitive d’habiter.
La différence entre le remédiable et l’irrémédiable dépend de la qualification des travaux exigés par
l’état de l’immeuble : elle tient à ce qu’une autorité de police ne peut imposer à un propriétaire des
travaux de construction ou de reconstruction, à apprécier au cas par cas (concernant de fait le gros
œuvre). Une insalubrité irrémédiable permet l’expropriation des immeubles concernés pour
assainissement, en application de la loi Vivien.
La phase opérationnelle
Cette phase comprend les volets relogement (commençant souvent dans la phase antérieure), les
acquisitions, expropriations, et la mise en œuvre du projet lui-même.
Maîtrise d’ouvrage et mode opératoire.
Au titre de la maîtrise d’ouvrage, la collectivité adopte le parti d’aménagement de l’opération,
prend en charge le financement, sollicite les subventions de l’État et des autres partenaires,
et assure le pilotage de l’opération.
Elle engage la concertation (non obligatoire mais fortement conseillée) avec les habitants et
les associations du secteur concerné.
Elle décide également du mode opératoire. Si elle a la possibilité de mener en régie
l’ensemble de l’opération, elle a la plupart du temps, compte tenu de la complexité et de la
technicité de la démarche, recourt à un organisme d’exécution, opérateur ou aménageur, à
qui elle confie tout ou partie des missions à réaliser.
La mission de l’opérateur peut faire l’objet de prestations de services, d’un mandant limité ou
d’une concession. Dans le cas d’un mandat (régi par les dispositions de la loi MOP),
l’intervention est réalisée au nom et pour le compte de la collectivité locale. La convention
publique d’aménagement (CPA) est régie par les dispositions de l’article L300-4 nouveau du
code de l’urbanisme issu de la loi SRU. La collectivité peut également déléguer son droit
d’expropriation.
Les dépenses relatives à la conduite de projet peuvent être prises en compte au coût réel
dans le bilan de la RHI.
Articulation avec les autres procédures.
Sauf cas vraiment ponctuel de traitement d’insalubrité portant sur un immeuble isolé, la RHI, dans
une optique de renouvellement urbain et de lutte globale contre l’habitat indigne, a vocation à être
couplée avec d’autres outils, dans une approche de quartier associant sortie d’insalubrité,
amélioration de l’habitat et de restauration immobilière :
Une OPAH simple ou une OPAH-RU
Une opération de Restauration immobilière (ORI)
Un Plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV)
Une ZPPAUP…
Acquisitions et expropriation
Deux aspects sont à considérer :
Celui de la prise en compte des acquisitions dans le bilan de l’opération RHI (sur la base
duquel seront calculées les aides de l’État).
Celui de la DUP dérogatoire de la « loi Vivien », dont le champ a été élargi par la loi
Engagement national pour le logement.
Utilisation des biens acquis.
Cette question renvoie à celle de la nature du projet que la collectivité poursuit lorsqu’elle engage
une opération de RHI. Selon la loi Vivien, l’expropriation doit avoir pour but soit la construction de
logements, soit tout objet d’intérêt collectif relevant d’une opération d’urbanisme, notamment la
création de réserve foncière.
Financements
La décision de mise en place des financements de l’État relève du niveau national. A la différence
des autres crédits d’aide à la pierre, qui sont déconcentrés, c’est une commission interministérielle
ad hoc qui depuis l’origine instruit et décide des financements au vu d’un dossier présenté par la
collectivité locale (ou autre maître d’ouvrage) et transmis par le préfet. Cette transmission se fait
auprès du ministère en charge du logement (DGUHC) lequel le porte devant la commission
interministérielle.
Selon le dossier dont elle est saisie, la commission peut financer l’opération selon deux modalités :
soit avec une décision unique de financement, établie sur la base du bilan de l’opération ellemême.
soit avec un financement en deux phases :
- le financement pré-opérationnel : il correspond à la réalisation des études préopérationnelles et la mise en œuvre, partielle ou totale, du plan de relogement
préalablement à la prise des arrêtés d’insalubrité.
- le financement de l’opération elle-même : il est arrêté sur la base du déficit prévisionnel
de l’opération; une seconde demande de financement est donc adressée à la
commission après la signature des arrêtés d’insalubrité.
Le dossier soumis à la commission interministérielle est présenté sous forme d’un bilan prévisionnel
de dépenses-recettes, dont le déficit est subventionné à 70, 80 ou 100% par l’État. Le taux de 70%
est la règle. Il peut être porté à 80% si la population étrangère de la commune est supérieur à 8%,
ou si la RHI est mise en œuvre dans le cadre d’un protocole d’éradication de l’habitat indigne signé
entre l’État et la collectivité locale. Le taux est de 100% lorsqu’il s’agit de résorption de bidonville.
Le plus grand soin doit être apporté à l’établissement de ce bilan dans la mesure où c’est le déficit
TTC tel qu’il en ressort qui constitue l’assiette de la subvention de l’État.
Page 77
Sont inclus dans les dépenses :
L’appropriation des sols qui comporte le coût d’acquisition des immeubles, y compris les
évictions commerciales.
La libération des sols, qui intègre les démolitions éventuelles.
Les travaux de VRD.
Un poste d’aide au relogement, dont l’accompagnement social éventuel.
Les frais financiers et les frais d’étude.
Sont incluses dans les recettes :
pour la construction de logements sociaux, l’estimation des charges foncières avec le plafond
de référence pour les différentes catégories de financements mobilisés (PLUS, PLA-I…)
la revente des terrains, s’il y a lieu, à la collectivité publique (réalisation d’équipements), et la
revente aux acteurs privés.
Forces
Procédure pouvant permettre de résoudre des problèmes lourds de vacances et d’insalubrité
dans certains quartiers, notamment dans le tissu urbain dense des centres anciens.
Peut s’inscrire en complément d’autres procédures d’interventions en faveur de l’habitat :
OPAH, ZPPAUP, opérations de sortie d’insalubrité.
Régime fiscal privilégié uniquement en Secteur Sauvegardé ou en ZPPAUP
S’applique aux travaux de restauration immobilière (entretien, réparation, amélioration des
locaux d’habitation hors construction, reconstruction ou agrandissement) entrepris par des
propriétaires qui s’engagent à louer leur logement pour une période de 6 ans.
La réalisation des travaux prescrits dans la DUP peut être incluse dans la charge foncière et
ouvre droit à déduction de l’éventuel déficit foncier du revenu global. Il en est de même pour
les démolitions imposées.
Faiblesses
Procédure administrative complexe, plus aisée à manipuler sur un nombre restreint
d’immeubles.
Coûts des études et des expropriations éventuelles à la charge de la collectivité initiant la
procédure.

ville de toul

Transcription

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