US TAX - Collins Barrow

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Février 2016
Manœuvrer parmi les écueils éventuels de la propriété de biens
aux États-Unis
Laura Gibbs, BBA, est superviseur en fiscalité des États-Unis au cabinet Collins-Barrow de Victoria.
Avec le déclin du marché de l’immobilier aux États-Unis depuis la crise financière de 2008, de nombreux résidents canadiens ont saisi
l’avantage d’investir dans l’immobilier américain en tant que source de revenus ou à titre de résidence secondaire pour les vacances.
L’opération était particulièrement avantageuse pour les Canadiens entre 2010 et 2013, lorsque la valeur du dollar canadien approchait
celle du dollar américain.
De nombreux contribuables et résidents canadiens oublient
souvent que l’acquisition d’une propriété aux États-Unis peut
entraîner un impôt sur le revenu et d’autres exigences de
déclarations tant au Canada qu’aux États-Unis. De plus, si la
propriété génère des revenus de location, ceux-ci peuvent être
analysés et traités différemment au Canada et aux États-Unis.
Détermination du revenu de location
Déduction canadienne pour amortissement vs dépréciation
américaine
De surcroît, l’amortissement fiscal au Canada est discrétionnaire
et ne peut pas être utilisé pour créer ou augmenter une perte
locative, alors que la dépréciation est obligatoire aux États-Unis
et, si elle n’est pas réclamée, elle sera réputée l’avoir été. Ce
traitement entraîne une réduction du coût de la propriété aux fins
de l’impôt des États-Unis sans une déduction correspondante
pour la dépréciation réclamée. Lorsque la propriété est vendue,
le gain reconnu est plus élevé puisque les réclamations de
dépréciation n’ont pas une augmentation correspondante dans
les pertes en suspens à appliquer contre ce gain.
Puisque l’achat d’un bien en immobilisation (dans ce cas,
le terrain et le bâtiment d’une unité locative) ne peut être
« radié » dans l’année où il est acheté, le coût doit être capitalisé
et amorti au fil du temps. La méthode et le taux d’amortissement
diffèrent entre les deux pays de telle manière que des résultats
significativement différents peuvent se produire dans les deux
cas sur une base annuelle et lors de la vente de la propriété.
Limitation de certaines dépenses
Au Canada, une perte locative est souvent déductible au complet,
alors que dans de nombreux cas, une perte locative réalisée aux
États-Unis ne sera pas déductible d’autres sources de revenus.
L’incapacité de réclamer ces pertes de location aux États-Unis
lorsqu’elles se sont produites est atténuée en partie en mettant
ces pertes en suspens et en les appliquant contre tout gain
réalisé lors de la vente de la propriété.
L’IRS (Internal Revenue Service) a émis des lignes directrices,
connues comme les règles sur le bien matériel (en vigueur
depuis le 1er janvier 2014), pour clarifier si certains matériaux,
fournitures ainsi que réparations et entretien étaient déductibles
ou si une capitalisation était nécessaire. En vertu de ces règles,
des éléments qui seraient admissibles à titre de dépenses au
Canada pourraient devoir être capitalisés aux États-Unis à moins
que le contribuable soit admissible à certaines dérogations, deux
Alors que la plupart des dépenses locatives déductibles sont
exigibles tant dans les déclarations de revenus du Canada que
des États-Unis, certaines dépenses sont assujetties à des règles
différentes aux États-Unis.
Réparations et entretien
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des plus courantes étant celles pour les petites dépenses et les
petits contribuables.
Il y a des exceptions supplémentaires et d’autres décisions pour
la capitalisation qui devraient être discutées avec votre conseiller
Collins Barrow.
Intérêt hypothécaire et taxes foncières
Si la propriété locative est aussi une résidence secondaire (définie
comme un bien qui est utilisé personnellement pendant 14 jours
ou 10 pour cent du nombre total de jours où il a été loué à d’autres
personnes pendant l’année d’imposition, selon le plus élevé des
deux cas), les dépenses qui ont été engagées doivent être allouées
proportionnellement en divisant le nombre de jours où la propriété
était louée par le nombre de jours où la propriété a été utilisée
(louée et personnellement).
En revanche, l’intérêt hypothécaire et les taxes foncières sont
calculés en divisant le nombre de jours de location par le nombre
de jours dans l’année, se soldant souvent par une portion déductible
qui est moindre que celle au Canada.
Considérations supplémentaires
Déclarations de renseignements
Si vous avez payé une personne des États-Unis au moins 600 $ US
relativement à votre propriété locative des États-Unis, vous
pourriez avoir à déposer le Formulaire 1099-MISC auprès de l’IRS.
Le formulaire doit être déposé pour chaque personne à qui vous
avez payé au moins 600 $ pour des services (notamment des
pièces et des matériaux) relativement à la propriété. Les paiements
doivent avoir été effectués par un mode de paiement autre qu’une
carte de crédit à une entité non constituée en personne morale.
Supposez par exemple que vous engagez un paysagiste pour
tondre le gazon de votre propriété locative aux États-Unis, et que
vous payez ce travailleur autonome en argent comptant plus que
600 $ pendant l’année. Vous devrez déposer le Formulaire
1099-MISC pour déclarer les montants payés au paysagiste et
vous aurez besoin d’obtenir le numéro de sécurité sociale des É.-U.
du paysagiste aux fins de déclaration.
La date d’échéance de dépôt de ce formulaire auprès de
l’IRS pour l’année d’imposition 2015 est le 29 février 2016, ou le
31 mars 2016 si le dépôt est effectué par voie électronique. La date
d’échéance pour le dépôt de ces formulaires relativement à l’année
d’imposition 2016 sera le 31 janvier 2017.
Au Canada, la propriété d’une propriété à revenus aux États-Unis
est sujette à une déclaration sur le formulaire T1135 si votre part
des coûts de la propriété (lorsqu’elle est ajoutée au coût de toute
autre propriété étrangère devant être déclarée) est de 100 000 $
CAN ou plus.
Vente de votre bien immobilier des États-Unis
Avec le déclin récent du dollar canadien par rapport au dollar
américain, de nombreux Canadiens vendent ou envisagent de
vendre leur propriété aux États-Unis (locative ou autre). Le produit
en dollar US, lorsqu’il est converti en fonds canadiens peut être plus
élevé en raison des changements du taux de change, même si les
vendeurs peuvent vendre à moindre prix en dollars US.
Supposez par exemple que vous ayez acheté une propriété aux
États-Unis pour 400 000 $ en 2012 lorsque le taux de change
était de 1,00 en moyenne. Votre coût tant aux fins canadiennes
qu’américaines est donc de 400 000 $. Si la propriété est vendue
pour 350 000 $ US, disons le 31 décembre 2015, alors que le taux
de change était de 1,384, l’équivalent canadien du produit est de
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484 400 $. Aux États-Unis, vous réalisez une perte économique
de 50 000 $ et ne payez aucun impôt. Au Canada, par contre, vous
avez réellement un gain en capital de 84 400 $ sans aucun crédit
pour impôt étranger pour compenser l’impôt canadien qui pourrait
être payable.
Autres répercussions pour les étrangers non résidents
Déclarations de revenus
Si vous faites l’acquisition d’une propriété aux États-Unis en tant
qu’étranger non résident et que la propriété est utilisée pour
générer un revenu locatif, vous devrez probablement avoir à
déposer une déclaration de revenus d’étranger non résident des
États-Unis (US1040NR), et possiblement une déclaration de
revenus d’État, afin de déclarer ces activités locatives.
Généralement, un revenu locatif gagné aux États-Unis est assujetti à
une retenue de 30 pour cent basée sur les locations brutes perçues
à moins qu’un choix d’avoir le revenu traité comme « effectivement
relié » avec un commerce ou une entreprise des États-Unis soit fait.
Ce choix doit être fait avec la première déclaration d’impôt déposée,
et permettra que tout revenu éventuel soit imposé sur une base
nette (nette de dépenses) à des taux progressifs.
Pour déposer une déclaration, vous devrez obtenir un numéro
d’identification individuel de contribuable des États-Unis (ITIN).
Cette demande est souvent faite avec la première déclaration de
revenus déposée.
Retenues fiscales au moment de la vente
Il y a aussi des exigences de retenues pour les personnes qui ne
sont pas des États-Unis lors de la disposition du bien immobilier
en vertu de la FIRPTA (Foreign Investment in Real Property Tax Act)
de 1980. À moins que certaines exceptions s’appliquent, la Loi
exige que l’acheteur retienne 15 pour cent du produit de la vente
et les remette à l’IRS (avant le 16 février 2016, le taux de retenue
d’impôt était de 10 pour cent). La retenue peut être réclamée sur
votre déclaration de revenus des États-Unis lorsque vous déclarez
la vente.
Une demande pour réduire ou éliminer le montant de retenue
fiscale peut être faite en déposant le Formulaire 8288-B dans un
délai prescrit. De plus, de nombreux États (p. ex., Hawaii) ont des
exigences de retenues similaires lors de la vente d’une propriété.
Nombre de ces États ont des dispositions réduisant le montant qui
doit être retenu, similaires à celles en vertu de la FIRPTA.
Pour obtenir de plus amples renseignements au sujet de la FIRPTA,
veuillez consulter le bulletin U.S. Tax Alert de Collins Barrow intitulé
« U.S. Real Estate Issues » (article non disponible en français) et
contactez votre conseiller Collins Barrow.
Séjours de longue durée aux États-Unis
En juin 2013, le Sénat a approuvé la Loi JOLT (Jobs Originated
through Launching Travel), qui permet essentiellement aux retraités
canadiens de séjourner aux États-Unis jusqu’à 240 jours sans visa.
Auparavant, la limite était de 182 jours.
Quel est le rapport avec les impôts?
Si vous passez plus de 182 jours aux États-Unis au cours de
n’importe quelle année, les États-Unis vous considéreront
probablement comme un résident aux fins de l’impôt et vous serez
par conséquent assujetti à l’impôt sur le revenu des États-Unis sur
vos revenus de toute provenance à moins qu’un allègement soit
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aux États-Unis
accordé en vertu de la convention fiscale canado-américaine.
Des exigences de déclarations d’États peuvent aussi exister.
Cette considération peut également entraîner d’autres obligations
de déclarations aux États-Unis, notamment des exigences de
dépôt du Formulaire 114 du FinCEN, le FBAR (Foreign Bank
Account Reporting), qui comporte une pénalité de 10 000 $ pour
chaque compte non déclaré en temps opportun. Généralement,
aucun allègement prévu par la convention n’est disponible si ces
obligations surviennent.
De surcroît, si vous êtes à l’extérieur de votre province de résidence
pour une durée prolongée, les droits à certaines protections
provinciales de santé peuvent être touchés.
La détermination américaine du statut de résidence ne se limite
pas à 183 jours par année dans l’année courante. Un test de
« présence substantielle » supplémentaire peut s’appliquer si vous
passez un moment suffisamment important aux États-Unis chaque
année. Si, en vertu de ce test vous êtes considéré être résident,
vous pouvez avoir à déposer un Formulaire 8840, Closer Connection
Exception Statement. Veuillez vous référer au bulletin U.S. Tax Alert
de Collins Barrow intitulé « Snowbirds and the Closer Connection
Exception » (article non disponible en français) pour obtenir de plus
amples renseignements sur le test de présence substantielle et le
Formulaire 8840.
Ce ne sont que quelques-unes des complexités auxquelles les
Canadiens font face lorsqu’ils possèdent un bien immobilier aux
États-Unis. Contactez le cabinet Collins Barrow de votre région
pour discuter des incidences fiscales américaines auxquelles vous
pourriez être exposé et comment les gérer.
Laura Gibbs, BBA, est superviseur en fiscalité des États-Unis au
cabinet Collins-Barrow de Victoria.
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Collins Barrow publie périodiquement le bulletin US Tax Alert pour ses clients et ses associés. Ce bulletin est conçu pour mettre en lumière et résumer
l’environnement fiscal et commercial en continuels changements partout au Canada en ce qui a trait aux questions de fiscalité américaine. Même
si US Tax Alert propose des idées générales de planification, nous vous recommandons de toujours obtenir les conseils d’un professionnel avant de
prendre des mesures de planification précises.