lettre d`infor mation - Cabinet d`avocat spécialisé en droit public et

LETTRE
D’INFOR
MATION
4E TRIMESTRE 2015
BREST
8 rue Voltaire
CS 22948
29 229 Brest cedex
L’ A C T U A L I T É D U C A B I N E T S P É C I A L I S É E N D R O I T P U B L I C E T D R O I T D E L’ U R B A N I S M E
LA RECODIFICATION DU CODE DE
L’URBANISME
PARIS
Cabinet secondaire
67 boulevard Haussmann
75 008 Paris
Tél. 02 98 80 28 14
Fax 02 98 80 91 64
www.lgp-avocats.fr
[email protected]
Codifié en 1973, l’architecture du code de l’urbanisme
n’avait jamais été revue depuis. Plus de quarante ans
après sa première codification, l’ordonnance n° 20151774 du 23 septembre 2015 (1) et le décret 2015-1783
du 28 décembre 2015 (2) procèdent à la recodification
des parties législatives et réglementaires du livre 1er
(relatif à la « réglementation de l’urbanisme ») du code
de l’urbanisme. Cette évolution consiste à retrouver des
divisions cohérentes permettant un accès plus rapide
aux règles applicables.
1. L’ordonnance du 23 septembre 2015 relative à la partie législative du livre Ier du
code de l’urbanisme
Le livre I de la partie législative du code de l’urbanisme
comprend désormais huit titres, et s’articule autour
d’un plan allant du général au particulier en abordant
tout d’abord les dispositions applicables à l’ensemble
du territoire puis les dispositions particulières à certains
territoires et enfin les documents d’urbanisme. Une nouvelle numérotation ainsi que des articles plus courts ont
été privilégiés, afin d’en faciliter la lecture. Le fond des
règles n’est pas modifié.
Attention : certaines dispositions du livre Ier du code de
l’urbanisme ayant une portée transitoire ont été décodifiées. Ainsi en est-il de la dérogation au principe d’urbanisation limitée en l’absence de SCOT prévue jusqu’au 31
décembre 2016 qui figure désormais uniquement au sein
de l’article 14 de l’ordonnance du 23 septembre 2015.
2. Le décret n° 2015-1783 du 28 décembre
2015 relatif à la partie réglementaire du
livre Ier du code de l’urbanisme
Bien que la réforme ait été annoncée comme une recodification à droit constant, ce décret n° 2015-1783 du 28
décembre 2015 apporte cependant certaines modifications à la partie règlementaire du code de l’urbanisme
et vient créer de nouveaux outils facultatifs en matière
de documents d’urbanisme.
Ainsi, par exemple :
-
Le champ d’application de l’évaluation environnementale est élargi aux procédures de mise en compatibilité des documents d’urbanisme dans le cadre
d’une déclaration d’utilité publique. Cette nouvelle
obligation est applicable aux procédures en cours, si
la réunion d’examen conjoint avec les personnes associées n’a pas encore eu lieu au 1er janvier 2016 (articles
R.104-8 et suivants du code de l’urbanisme).
- Les dispositions du règlement du PLU sont désormais
toutes facultatives. Il n’est ainsi plus obligatoire de fixer
des règles en matière d’implantation des constructions
par rapport aux voies ou limites séparatives.
- Le règlement du PLU peut définir des règles consistant
à définir de façon qualitative un résultat à atteindre
(article R.151-12 du code de l’urbanisme).
- Certaines zones urbaines des PLU intercommunaux
peuvent être règlementées uniquement par les dispositions du règlement national d’urbanisme (articles
R.111-1 et suivants du code de l’urbanisme).
-
Les neuf destinations des constructions pour lesquelles le PLU pouvait édicter des règles différentes
en application de l’ancien article R.123-9 du code de
l’urbanisme sont remplacées par cinq destinations et
vingt sous-destinations (articles R.151-27 et suivants
du code de l’urbanisme). Ces destinations et sous-destinations doivent être prises en compte pour apprécier
la légalité d’un changement de destination soumis
à permis de construire. Les sous-destinations d’une
même destination ne sont en revanche pas prises en
compte lorsqu’il est question d’un changement de destination soumis à déclaration préalable.
- Le règlement peut interdire ou soumettre à des conditions particulières certains types d’activités qu’il définit, ou les constructions ayant certaines destinations
ou sous-destinations.
Les dispositions du décret n°2015-1783 sont entrées en
vigueur le 1er janvier 2016. Des dispositions transitoires
sont néanmoins prévues par son article 12, notamment en ce qui concerne les procédures d’élaboration et
d’évolution des PLU engagées avant le 1er janvier 2016.
Pour information, un second décret – daté également
du 28 décembre 2015 – met en conformité la partie
réglementaire du code de l’urbanisme avec les dispositions issues de la loi « ALUR » et de la loi du 20 décembre
2014 relative à la simplification de la vie des entreprises
(décret n° 2015-1782 du 28 décembre 2015). Ses dispositions sont toutes entrées en vigueur au plus tard le 1er
janvier 2016.
LES CONSTRUCTIONS D’HABITATION DANS LES ZONES AGRICOLES :
LE POINT SUR 15 ANS D’ÉVOLUTION LÉGISLATIVE ET JURISPRUDENTIELLE
communes littorales, la portée des STECAL est plus réduite. En effet, toute extension de l’urbanisation étant
proscrite en dehors des agglomérations et des villages,
les STECAL des communes littorales ne peuvent autoriser que l’extension du bâti existant. Il n’en va autrement
que si le STECAL prend la forme d’un hameau nouveau
intégré à l’environnement.
Dans les zones agricoles, le règlement des zones NC des
plans d’occupation des sols (POS) autorisait généralement des destinations variées. En plus des constructions
nécessaires à l’exploitation agricoles, les constructions
d’habitation, les entrepôts ou même parfois les discothèques étaient admis.
Si le STECAL est bien adapté aux petits groupes de
constructions, il ne convient pas aux constructions isolées. Pour ces dernières, la loi n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture, l’alimentation
et la forêt a autorisé l’extension des bâtiments d’habitation existants dès lors que cette extension ne compromet
pas l’activité agricole ou la qualité paysagère du site.
La loi n° 2015-990 du 6 août 2015 pour la croissance,
l’activité et l’égalité des chances économiques, dite loi
« Macron », a encore assoupli le dispositif puisque désormais, les annexes sont également autorisées. Le règlement du PLU doit préciser la zone d’implantation et
les conditions de hauteur, d’emprise et de densité de ces
extensions ou annexes afin d’assurer leur insertion dans
l’environnement et leur compatibilité avec le maintien
du caractère naturel, agricole ou forestier de la zone.
La loi SRU du 13 décembre 2000 (loi n° 2000-1208 du
13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains) et ses décret d’application ont mis
un terme à cette pluralité de fonction de l’espace agricole et n’autorisant dans les zones A des PLU que les
constructions et installations nécessaires aux services
publics ou d’intérêt collectif et à l’exploitation agricole (nouvel article R.151-23 du code de l’urbanisme,
ancien article R.123-7 du code de l’urbanisme). Cette
situation a suscité des difficultés d’application pour les
constructions à usage d’habitation. Naturellement, les
nouvelles constructions étaient interdites mais, plus
encore, les constructions existantes étaient figées. Celles
des tiers à l’exploitation ne pouvaient plus évoluer et
les bâtiments agricoles ne pouvaient plus changer de
destination pour devenir des habitations, notamment,
après le départ à la retraite de l’exploitant.
L’évolution des bâtiments à usage
d’habitation
Pour contourner l’obstacle, de nombreux PLU ont eu
recours à la technique des micro-zones ou « pastillage »
qui consiste à entourer les constructions existantes en
zone N ou A d’une zone plus souple, souvent appelée
Nh ou Ah dans laquelle le règlement autorisait l’extension du bâti existant. La jurisprudence a condamné cette
pratique (Conseil d’État, 31 mars 2010, Commune de
Chateauneuf-du-Rhône, requête n° 313762).
Plusieurs évolutions législatives ont permis de dégager une solution plus équilibrée. En juillet 2010, la loi
n° 2010-788 portant engagement national pour l’environnement (Grenelle II) a autorisé la création exceptionnelle de secteurs de taille et de capacité d’accueil limitées (STECAL) pouvant admettre des constructions. Le
règlement de ces zones (Ah ou Nh en général) doit fixer
les conditions de hauteur, d’implantation et de densité
permettant d’assurer l’intégration dans l’environnement et la compatibilité avec l’activité agricole. Les secteurs en question sont délimités après avis de la commission départementale de la préservation des espaces
naturels, agricoles et forestiers. Dans ces STECAL, les
constructions nouvelles et l’extension des constructions
existantes sont autorisées. Attention toutefois, dans les
Le changement de destination des constructions agricoles
C’est la loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003 qui a
pour la première fois autorisé le changement de destination des bâtiments agricoles. La loi posait toutefois une
condition d’intérêt patrimonial ou architectural dont les
modalités d’application posaient difficulté. La loi du 13
octobre 2014 d’avenir pour l’agriculture l’a donc supprimé. Toute construction agricole est donc susceptible
de changer de destination. Depuis la loi « ALUR » du
24 mars 2014 (loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour
l’accès au logement et un urbanisme rénové), ce dispositif est étendu à toutes les constructions existantes
qu’elles soient ou non à usage agricole.
Le changement de destination ne concerne que les bâtiments qui sont désignés par le règlement du PLU. Cette
notion suppose non pas une définition générale des
bâtiments susceptibles d’évoluer mais bien une identification du ou des bâtiments concernés. Ces bâtiments
doivent apparaître sur le document graphique comme
le prévoit le nouvel article R.151-35 du code de l’urbanisme à compter du 1er janvier 2016 (ancien article
R.123-12 du code de l’urbanisme).
Compte tenu de l’impact potentiel des changements de
destination sur les espaces naturels et agricoles l’avis
conforme de la commission départementale de la nature, des paysages et des sites est requis en zone N. En
zone A il faut obtenir l’avis conforme de la commission
départementale de la préservation des espaces agricoles, naturels et forestiers.