Si vous revendez rapidement un bien immobilier en réalisant une

18 Budget&Droits 237 - novembre/décembre 2014
IMMOBILIER
fiscalité | plus-value
Revente
rapide = taxé !
Si vous revendez rapidement un bien immobilier en réalisant une confortable
plus-value, le fisc compte bien vous réclamer sa part du gâteau !
Geert De Witte et Philippe Tomberg
I
maginons que vous ayez acheté un bien
immobilier pour une bouchée de pain
il y quelques années et qu’aujourd’hui,
quelqu’un est prêt à vous le racheter à un
prix nettement supérieur. Si vous acceptez
l’opération, sachez que la plus-value réalisée
peut en principe faire l’objet d’un impôt !
Combien ? Le taux varie selon qu’il s’agit d’un
bâtiment ou d’un terrain, et selon le délai qui
s’est écoulé entre l’acquisition de l’immeuble et
sa revente. Dans la plupart des cas, si la revente
d’un immeuble a lieu dans les 5 ans après votre
achat, le taux de taxation est de 16,5 %. Après
5 ans, plus d’impôt.
Pour un terrain, le taux est de 33 % si la revente a lieu dans les 5 ans, et de 16,5 % si elle
a lieu entre la 5e et la 8e année. Au-delà, la
plus-value n’est plus taxée.
Ce sont les dates des actes notariés
d’acquisition et de revente qui
servent de références dans le
calcul du délai.
Acheter et vendre
ÊÊ Notre dossier sur internet
rassemble les réponses aux
principales questions que vous
vous posez au moment d’acheter
ou de vendre une maison, un
appartement ou un terrain.
www.testachats.be/immo
Budget&Droits 237 - novembre/décembre 2014
LE TAUX DE TAXATION VARIE SELON LA NATURE DU BIEN
ET LE DÉLAI ENTRE SON ACHAT ET SA REVENTE
Si vous avez reçu un immeuble bâti par donation, vous serez aussi taxé (à 16,5 %) sur la plus-value si deux conditions sont réunies : vous revendez
dans les 3 ans qui suivent cette donation et dans les
5 ans suivant l’acquisition de l’immeuble (à titre
onéreux, c’est-à-dire contre paiement) par votre
donateur. Si ce dernier possédait le bâtiment depuis plus de 5 ans, il n’y a en principe pas d’impôt
sur la plus-value.
Si c’est un terrain qui vous a été donné, le taux
d’imposition est de 33 % si vous le revendez dans
les 3 ans suivant la donation et dans les 5 ans après
l’achat par votre donateur. Le tarif passe à 16,5% si
vous revendez le terrain entre la 5eme et la 8eme
année après son acquisition du terrain par votre
donateur. Après 8 ans, plus d’impôt.
Pour être complet, le schéma en page 19 envisage également le cas où vous avez acquis un terrain sur lequel vous avez ensuite fait construire
une habitation. Si vous vendez, l’éventuelle
Commandez votre guide gratuit
CONSTRUIRE OU ACHETER
SA MAISON
192 pages
d’informations
pratiques pour le futur
propriétaire novice : les
premières questions, le
prêt, les primes , les
formules de
construction, etc. Un
guide indispensable !
plus-value est taxée à 16,5 % seulement si deux
conditions sont réunies : les travaux ont commencé moins de 5 ans après l’acquisition du terrain (par vous-même ou celui qui vous l’a donné)
et le bâtiment est occupé depuis moins de 5 ans au
moment de la vente. Sinon, pas d’impôt.
Résidence principale pas concernée
Il y a toutefois plusieurs exceptions à ce principe
de taxation de la plus-value. Ainsi, cet impôt ne
s’applique pas à l’immeuble qui constituait votre
résidence principale pendant au moins 12 mois
sans interruption au cours des 18 mois qui précèdent la vente.
Il ne vise pas non plus un bien dont vous avez
hérité. Attention toutefois : si la vente a lieu dans les
deux ans après l’introduction de la déclaration de
succession, le fisc pourrait considérer que vous avez
déclaré à l’époque un montant trop faible et vous
réclamer des droits de succession sur la plus-value.
www.testachats.be/guidespratiques
Si vous avez été exproprié pour cause d’utilité
publique, pas de taxation non plus. Idem si le bien
appartient à un mineur ou à une personne dite
incapable juridiquement, comme un handicapé mental par exemple.
UN EXEMPLE
Comment calculer la plus-value ?
■■La plus-value est la différence
entre le prix de cession et le prix
d’acquisition; elle tient compte des
frais que vous avez supportés, ainsi
que de l’inflation.
■■Le prix de cession. Il s’agit du prix
de vente diminué des frais de vente
(commission de l’agent immobilier,
coût des annonces). Le prix de vente
est, en principe, le prix mentionné
dans l’acte de vente.
■■Mais si le fisc a considéré que le
prix déclaré était sous-évalué et
qu’il a compté la TVA ou des droits
d’enregistrement sur un montant
supérieur, c’est ce montant plus élevé
qui est pris en compte comme prix de
vente.
■■Le prix d’acquisition.
Il se calcule en 4 étapes :
1. Le prix d’achat : il s’agit du prix
mentionné dans l’acte d’achat (ou, le
cas échéant, du montant plus élevé
ayant servi de base au calcul des
droits d’enregistrement ou de la TVA).
Si vous avez reçu l’immeuble, il s’agit
du prix que le donateur avait payé à
l’époque pour l’acquérir.
2. Plus les frais : estimés
forfaitairement à 25 % du prix
d’achat, à moins que vous puissiez
prouver un montant plus élevé
(droits d’enregistrement, honoraires
de notaire, commission de l’agent
immobilier, frais d’acte de l’emprunt
hypothécaire – mais pas les intérêts
de l’emprunt,…).
3. Le tout augmenté de 5 % par an :
le prix d’achat augmenté des frais
est majoré de 5 % par année entière
écoulée entre la date d’acquisition et
la date de cession.
4. Plus le coût des travaux éventuels
effectués à l’habitation. Attention!
On ne peut tenir compte que des frais
justifiés par des factures établies
par des entrepreneurs (enregistrés
ou non). Le fisc exclut donc tous les
travaux que vous avez effectués
vous-même et ceux que vous ne
pouvez pas justifier par des factures.
■■Si la vente sort du cadre de la
gestion normale de votre patrimoine,
le calcul de la plus-value ne peut pas
inclure les 25 % de frais forfaitaires
ni les 5 % d’augmentation par an
(appliqués au prix d’achat augmenté
des frais forfaitaires). Seuls les frais
réellement engagés peuvent être pris
en compte.
ÊÊVous avez acheté en février 2010 un appartement
pour 75 000 €, et vous le revendez en novembre 2014
à 150 000 €, après avoir effectué vous-même des
travaux pour 15 000 €.
Calcul de la plus-value :
PRIX DE CESSION :
–
=
150 000 €
140 €
149 860 €
(frais d’annonces)
PRIX D’ACQUISITION :
+
=
+
+
=
75 000 €
18 750 €
93 750 €
18 750 €
0€
112 500 €
(25 % frais forfaitaires)
(5 % x 4 ans)
(il n’y a pas eu de travaux effectués
par un entrepreneur)
PLUS-VALUE :
–
=
19
149 860 €
112 500 €
37 360 €
La vente ayant eu lieu dans les 5 ans, la plus-value est
imposable à 16,5 %. Donc :
37 360 × 16,5 % = 6 164,40 € d’impôt
Si vous aviez attendu trois mois supplémentaires
avant de revendre l’appartement, l’impôt sur
la plus-value aurait été de 0 € !
20 Budget&Droits 237 - novembre/décembre 2014
IMMOBILIER
fiscalité | plus-value
TAXATION DES PLUS-VALUES IMMOBILIÈRES
Comment avez-vous acquis le bâtiment ou le terrain cédé ?




Vous l’avez acheté ou
échangé
Vous l’avez reçu en
donation
Vous en avez
hérité
Vous avez acheté, échangé ou reçu
le terrain puis vous avez construit dessus



Il y a combien
de temps ? (1)
Il y a combien
de temps ? (1)
Le bâtiment est occupé depuis plus de 5 ans
au moment de la cession




Moins
de 3 ans
Plus
de 3 ans
OUI
NON

Combien de temps y a-t-il eu entre
l’acquisition du bâtiment ou du
terrain (2) par votre donateur et la
cession que vous avez faite ?



Moins
de 5 ans
Entre
5 et 8 ans
Plus
de 8 ans
Terrain : impôt = 33 %
Bâtiment : impôt = 16,5 %
Terrain : impôt = 16,5 %
Bâtiment: aucun impôt
La construction du bâtiment a commencé
plus de 5 ans après l’acquisition du terrain
par vous-même ou celui qui vous
l’a donné
Aucun impôt


OUI
NON
Impôt de 16,5 %
(1) La date à prendre en considération est celle de l’acte authentique (c’est-à-dire devant notaire).
(2) Il s’agit donc de l’acquisition par votre donateur à titre onéreux (contre paiement).
IMPÔT
Quand déclarer ?
■■La plus-value doit être mentionnée
dans votre déclaration fiscale à l’impôt
des personnes physiques de l’année
qui suit celle où la vente a eu lieu.
■■Ainsi, pour une vente réalisée
en 2014, la plus-value devra être
déclarée en 2015. Inutile d’essayer
de la dissimuler, le fisc est
automatiquement informé de toute
vente d’immeuble.
■■N’oubliez pas que les taux de
taxation mentionnés dans cet article
sont toujours majorés des centimes
additionnels communaux.
Gestion normale =
en "bon père de famille"
Attention : toutes les règles expliquées ci-dessus
valent pour les opérations effectuées dans le cadre
de la gestion normale de votre patrimoine (gestion
dite "en bon père de famille"). Si le fisc estime
qu’une opération sort de ce cadre, la facture fiscale risque d’être beaucoup plus salée ! En effet, la
plus-value pourrait alors être imposée à 33 % (+ les
centimes additionnels).
Et si vous effectuez fréquemment des opérations d’achat et de revente d’immeubles, elle
pourrait même être considérée comme un revenu
professionnel. Elle est alors imposée au taux progressif (jusqu’à 50 %+ les centimes additionnels)
avec, en plus, des cotisations de sécurité sociale
à payer.
C’est le fisc qui doit prouver qu’une gestion sort
d’un cadre normal. Pour cela, il peut tenir compte
de plusieurs éléments : fréquence de vos opérations d’achat et de revente, délai entre l’achat et
la revente (un délai court peut être le signe d’un
but spéculatif), intervention d’un professionnel
de l’immobilier, vos connaissances personnelles
du secteur, travaux de rénovation réalisés, achat
financé en grande partie par emprunt, achat réalisé en indivision,… n