Document de consultation - Révision de la directive sur l`utilisation

Conseil des Notariats de l’Union Européenne
Council of the Notariats of the European Union
Consultation Paper - Review of the Timeshare Directive (94/47/EC)
Le CNUE a pris connaissance avec grand intérêt l'initiative de la Commission
européenne de recenser les difficultés liées aux droits d'utilisation à temps partiel de
biens immobiliers. Ceci est d'autant plus nécessaire qu'il existe toujours des déficiences
énormes malgré les mesures initiées par la directive sur la multipropriété (directive
”timeshare”; directive 94/47/CE, JO no L 280 du 29.10.1994). Les plaintes déposées par
les associations des consommateurs et les consommateurs concernés, ainsi que les
rapports du Parlement européen (document du PE A5-215/2002) montrent que l'objectif
de la directive sur la multipropriété consistant à "assurer le bon fonctionnement du
marché intérieur" et, par ce biais, la protection des acquéreurs, n'a apparemment pas
été atteint.
Dès lors, le CNUE souhaiterait profiter de l'occasion de la consultation de la
Commission européenne pour communiquer la position du notariat du point de vue de la
pratique notariale. A cet effet, il nous semble indispensable de procéder d'abord à une
analyse liminaire des différents intérêts et risques liés aux droits d'utilisation à temps
partiel de biens immobiliers pour proposer ensuite des solutions efficaces en la matière.
I. Analyse des risques
1. Intérêts et risques de l'acquéreur d'un droit d'utilisation à temps partiel
a) Intérêts
-
Le consommateur attend et est convaincu de bénéficier de la sécurité juridique
propre aux transferts de droit réels immobiliers avec un droit d'utilisation à temps
partiel.
-
L'acquéreur attend que son droit d'utilisation correspond à certaines normes
habituelles, tant sur le plan économique que sur le plan technique de la
construction, afin que la valeur juridique de son emplacement soit garantie.
-
L'acquéreur est également intéressé par la gestion permanente et sérieuse de
l'ensemble immobilier qui doit garantir l'utilisation du bien sans incidents, ainsi
que sa gestion économique et peu onéreuse.
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b) Risques
(1) Risque lié à la conclusion du contrat
L'expérience montre que la multipropriété est souvent commercialisée par des pratiques
commerciales agressives (hard selling methods). Une publicité parfaite crée souvent un
tel enthousiasme que le consommateur ne voit plus les problèmes liés au timeshare à
long terme au moment de l'acquisition. En règle générale, il n'est pas informé du fait que
les coûts courants pour le timeshare sont souvent aussi élevés que ceux d'une
résidence de vacances classique. L'acquéreur doit par contre garder le droit de pouvoir
décider librement et sans influence de l'acquisition d'un droit d'utilisation d'une habitation
à temps partiel.
(2) Risque lié au manque d'information
Les pratiques commerciales et l'environnement dans lequel la vente a lieu, empêchent
souvent que l'acquéreur du droit d'utilisation à temps partiel soit amplement informé des
circonstances juridiques et économiques du projet. Les clauses exhaustives ”en tout
petits caractères” ne servent à rien ici puisqu'en règle générale, elles ne sont pas assez
compréhensibles pour l'acquéreur.
(3) Garanties juridiques /risque d'insolvabilité
Les solutions qui consistent à créer des clubs, des associations ou des trusts sont
susceptibles de poser des problèmes pour l'acquéreur. Ce dernier n'a quasiment
aucune protection contre l'inactivité ou tout comportement frauduleux de la part du
comité directeur du club. En outre, il bénéficie de moins de sécurité juridique puisqu'il ne
participe que de manière indirecte à la propriété. Son droit dépend donc de la situation
économique du club, de l'association ou du trust. Ceci augmente le risque d'insolvabilité.
En effet, en cas d'insolvabilité de l'association ou du club, tous les investissements, y
compris l'objet de son droit d'utilisation sont perdues.
(4) Risque du non-achèvement du bien / risque lié aux avances
Si le projet de multipropriété porte sur un bien immobilier qui reste à construire et
l'acquéreur a versé une somme à titre d'acompte sans garantie, celui-ci assume le
risque du non-achèvement du bien. En cas d'insolvabilité du vendeur et du promoteur
de contrats portant sur un projet de multipropriété avant l'achèvement du bien, toutes les
sommes versées à titre d'acompte sont perdues.
(5) Stabilité juridique
Vu que les différents ayants-droit de la multipropriété n'ont qu'un droit d'utilisation à
temps partiel du même bien immobilier (appartement par exemple), il se peut que la
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défaillance d'un ou de plusieurs ayants-droit (insolvabilité, décès) ait pour conséquence
que les autres soient eux aussi privés de leurs droits. Il en est de même lorsque le
recours aux droits de révocation à long terme risque de compromettre l'achèvement du
projet de timeshare. L'objectif doit donc consister à garantir la stabilité et l'indépendance
du statut juridique de l'acquéreur d'un droit d'utilisation à temps partiel.
(6) Risque lié à la gestion du bien
La valeur et le succès financier d'un investissement en vue d'un droit d'utilisation à
temps partiel dépend essentiellement de la gestion professionnelle et économique
permanente du bien. Des gérants peu sérieux ou inexpérimentés peuvent contribuer ne
façon non négligeable à l'échec de l'investissement dans une multipropriété.
2. Intérêts et risques du promoteur d'une multipropriété
a) Intérêts
Le promoteur d'une multipropriété a droit au paiement de la somme convenue sous
forme d'un versement unique et - au cas où il se charge de la gestion et de
l'administration du bien immobilier - au paiement au prorata des frais courants.
Le succès financier de la réalisation d'un projet de multipropriété est surtout déterminé
par le fait que le promoteur de la multipropriété bénéficie lui aussi d'une sécurité
équivalente, à savoir la certitude qu'il puisse demander les paiements convenus de
manière irrévocable pour réaliser le projet. Les possibilités de rétractation et des droits
de révocation accordées sur une période plus longue compromettent cette sécurité et
constituent donc une charge financière pour le projet en tant que tel. La sécurité au
niveau de la programmation du projet est un élément essentiel du succès financier d'un
investissement dans une multipropriété, non seulement pour le promoteur, mais aussi
pour l'acquéreur (voir également 1.b)(5)). Cela est encore plus important pour les
placements immobiliers conventionnels, puisque la répartition temporelle de l'utilisation
du bien immobilier signifie qu'il faut trouver un plus grand nombre d'acheteurs prêts à
s'engager pour garantir la sécurité financière de l'investissement.
b) Risques
(1) Risque de non-paiement
Le vendeur prend le risque que l'acquéreur ne paie pas le prix de vente convenu.
(2) Sécurité du contrat:
En cas de droits de révocation valables pour une longue période, le vendeur court le
risque que la révocation d'un ou plusieurs acquéreurs empêche finalement l'achèvement
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du projet en dépit de l'existence d'une garantie financière du projet. Les autres
acquéreurs courent d'ailleurs le même risque (voir supra 1.b)(5)).
II. Solutions possibles
1. Protection offerte par la directive sur la multipropriété
a) Obligations d'informations précontractuelles et contractuelles du vendeur
L'obligation du vendeur de fournir à l'acquéreur des informations concises et précises
sur le produit offert constitue un des éléments fondamentaux de la directive sur la
multipropriété (voir VIII.4. de la consultation). Pour ce faire, le contrat doit contenir un
grand nombre d'indications minimales; en outre, l'acquéreur doit recevoir un document
qui contient d'autres informations complémentaires. L'objectif des informations
(précontractuelles) consiste à assurer la transparence du marché pour permettre aux
consommateurs intéressés de prendre leur décision sur base de toutes les informations
nécessaires.
Or, la pratique montre que l'efficacité d'une telle protection des consommateurs par
l'information est très douteuse. Souvent, les informations et les conseils écrits détaillés
prêtent plutôt à confusion au lieu d'éclairer l'acquéreur. En effet, il se peut que les
éléments pertinents du contrat soient cachés par une multitude de points de moindre
importance. L'annexe de la directive ”Timeshare” qui contient déjà, à elle seule, 18
indications différentes illustre bien cet excès d'informations.
Les praticiens en matière de contrats sont donc unanimes pour dire que ces amples
informations obligatoires de la directive ”Timeshare” ne constituent pas une solution
appropriée pour permettre à l'acquéreur de prendre une décision autonome et éclairée
en raison du degré de détail des règles existantes. Au contraire, la quantité excessive
d'indications et de documents a souvent un effet accablant sur l'acquéreur qui renoncera
totalement à lire soigneusement les textes présentés. S'y ajoute que l'intransparence du
grand nombre de clauses détourne l'attention du consommateur des informations
essentielles. Il y a quelques années déjà, la Commission européenne a reconnu à juste
titre le danger lié à la ”pléthore délibérée d'informations”1.
b) Droit de rétractation
Le droit de rétractation selon l'art. 5 par. 1 de la directive, est également censé
contribuer à la protection des consommateurs (voir à ce sujet VIII.5 de le consultation),
le but étant de prévenir notamment des méthodes de vente agressives et des décisions
précipitées des consommateurs. Ainsi, la possibilité de corriger la déclaration de volonté
a posteriori est destinée à compenser le déséquilibre typique entre le consommateur et
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Voir le livre vert de la Commission sur la protection des consommateurs dans l'Union européenne, COM(2001) 531
final.
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le vendeur. Le droit de rétractation permet donc de reprendre la logique du délai de
réflexion qui existe avant la conclusion du contrat.
Là également, du point de vue du praticien dans le domaine immobilier, il paraît douteux
que cette mesure de protection soit adéquate pour parvenir à un équilibre des intérêts
lorsqu'il s'agit de contrats difficiles ou complexes, tels que les contrats de multipropriété.
Un aspect défavorable –pour le consommateur en particulier – est le fait que les droits
de rétractation unilatéraux ne produisent que des effets ex post, ne permettant qu'une
solution ”tout ou rien”. Le consommateur a donc seulement le choix d'accepter le contrat
dans son ensemble ou d'y renoncer; par contre, il n'a aucune possibilité d'invoquer des
modifications qui répondent à ses intérêts. Les droits de rétractation et de révocation ont
l'inconvénient que le caractère spécifique durable et inattaquable de contrats conclus
n'est pas assuré dans un premier temps. L'acte de la conclusion du contrat perd son
caractère contraignant. Ceci pourrait inciter le consommateur à conclure de contrats de
manière précipitée et irréfléchie, sachant qu'il peut de toute façon faire valoir son droit
de révocation. Il ne sert donc à rien de proroger le délai d'exercice de ces droits jusqu'à
plusieurs jours ou semaines. Le consommateur ne prend généralement conscience de
la portée de son engagement que beaucoup plus tard, lorsque les obligations
contractuelles respectives des parties ne sont pas remplies et que l'exécution du contrat
se développe dans un sens non voulu par l'acquéreur.
Par ailleurs, il convient également de tenir compte du fait que les contrats de vente
immobilière sont pour la plupart liés à un financement important par des banques. Ce
financement comporte des risques, notamment pour l'acquéreur, s'il existe la possibilité
de rétractation (intérêts calculés pour la mise à disposition du crédit à partir du début du
contrat jusqu'au recours effectif au crédit) ou pénalités frappant le remboursement
anticipé du prêt). De plus, il ne faut pas oublier que le droit de résolution unilatéral du
contrat exercé par un acquéreur compromet aussi, dans une large mesure, les intérêts
des autres acquéreurs qui ne peuvent plus se rétracter quitte à mettre en danger la
réalisation du projet tout entier (comme décrit ci-dessus, voir I.1.b)(5)). Il est plutôt
souhaitable d'assurer la sécurité juridique à partir d'un certain moment afin de garantir
l'achèvement du projet. Accorder des longs délais de rétractation ne permet cependant
pas d'atteindre cet objectif.
2. Propositions soumises par le notariat
Seront exposées par la suite quelques idées et propositions visant à améliorer la
situation juridique en matière de timeshare du point de vue de la pratique notariale:
a) Garanties en cas d'ensembles immobiliers à titre de multipropriété restant à
construire
Le risque d'insolvabilité en cas d'acquisition d'un droit d'utilisation à temps partiel d'un
ensemble immobilier qui reste à construire peut être prévenu par des garanties qui
assurent l'achèvement de la construction dans les délais impartis (voir VIII.7 de la
consultation). Ces mesures de protection sont déjà d'usage ou même prescrites par la
loi dans certains Etats membres lorsqu'il s'agit de contrats de promotion immobilière,
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c'est-à-dire des contrats qui prévoient l'acquisition d'un immeuble à construire. Le
constructeur de l'ouvrage n'est autorisé à accepter les avances versées par l'acheteur
que dans la mesure où il existe une garantie bancaire, entre autres, qui couvre cette
avance. Ainsi, l'acquéreur est protégé contre toute insolvabilité qui surviendrait avant
l'achèvement de l'immeuble.
Un autre aspect important est celui de la garantie tenant aux vices de construction après
l'achèvement des travaux. Dans ce contexte, il serait souhaitable de prévoir des
garanties obligatoires pour une certaine période après la réception de l'immeuble par
l'acquéreur. Il faudrait se baser sur des exigences constructives selon lesquelles
l'immeuble doit être construit selon des règles de construction nationales et des règles
techniques de construction reconnues. Afin de pouvoir vérifier si ces règlementations
ont été respectées, il serait bénéfique de prévoir la présence obligatoire d'un conseiller
neutre (tel un architecte ou un expert en constructions). Ceci permettrait de garantir
l'obligation du vendeur à assurer une qualité acceptable de la construction. Il serait
concevable par exemple de sécuriser ces garanties par des garanties bancaires
correspondantes. Ainsi pourrait-on assurer une protection efficace et étendue des
consommateurs en ce qui concerne la garantie des défauts d'immeubles construits.
b) Contrôle du promoteur selon les règles du droit industriel
L'existence de nombreux promoteurs peu sérieux sur le marché constitue un des
problèmes majeurs de la multipropriété (voir VIII.7 et 9 de la consultation). Pour le
consommateur, il est souvent difficile, voire impossible, d'évaluer sa fiabilité pendant la
courte période de l'acquisition qui a souvent lieu pendant ses vacances ou même lors
du départ ou l'arrivée à l'aéroport. Ici, il serait souhaitable de contraindre le promoteur
du timeshare à s'assujettir à un contrôle de sa fiabilité, sa solvabilité et de ses
connaissances en matière de construction avant qu'il ne puisse exercer une activité
commerciale. Parallèlement, il serait possible d'introduire une obligation de déclaration
annuelle (comptabilité, etc.) pour permettre un contrôle permanent ainsi que des
examens spéciaux en cas de soupçons de comportement frauduleux. Ceci permettrait
d'éviter que des promoteurs peu sérieux puissent tromper des consommateurs sur le
marché.
c) Influence durable garantie pour l'acquéreur
Un aspect important est le fait que l'acquéreur doit pouvoir influer de manière durable
sur la gestion de son ensemble immobilier. Pour ce faire, il est nécessaire qu'il ait le
droit d'être consulté ainsi qu'un droit à la cogestion. En outre, il doit avoir la possibilité de
destituer des gérants incapables par voie de décision majoritaire. Par ailleurs, il doit
avoir le droit de consulter les documents et les comptes de l'ensemble immobilier et, le
cas échéant, de les faire vérifier par un tribunal. Enfin, seule l'obligation imposée au
service de gestion des bâtiments de présenter le détail des comptes pour l'exercice et
de le faire avaliser, permet d'assurer le contrôle efficace des dépenses qui est
indispensable lorsqu'il s'agit de grandes entités.
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Pour éviter que l'exercice de ces droits ne soit empêché par le seul fait que l'acquéreur
se voit dans l'impossibilité de participer aux Assemblées des membres (parce qu'elles
ont lieu en dehors de son congé annuel par exemple), il serait nécessaire de confier le
contrôle de gestion à un organisme indépendant sur place. Cette mesure est le seul
moyen d'assurer un contrôle continu de la gestion.
d) Champ d'application
La meilleure protection de l'acquéreur est assurée, selon nous, par un droit d'utilisation à
temps partiel qui est régi par le droit immobilier (se reporter au point VIII.1 de la
consultation). Il faut toutefois reconnaître que toute orientation donnée par l'UE en ce
sens se heurterait à l'art. 295 CE, selon lequel le régime de la propriété relève de la
compétence exclusive des Etats membres.
En revanche, l'extension de l'actuel champ d'application peu satisfaisant de la directive
sur la multipropriété nous semble insuffisante pour apporter une réelle amélioration (se
reporter au point VIII.1 et 2 de la consultation). En effet, la prévision de périodes plus
courtes pour l'utilisation du bien ou la participation à un club ne saurait écarter les
risques démontrés ci-dessus, même si l'on maintient le niveau de protection.
L'acquéreur prendra à lui seul le risque d'insolvabilité et de perte financière. De même,
une telle extension du champ d'application n'empêcherait pas les promoteurs peu
sérieux d'éluder les règles dans le futur. A notre avis, seules des restrictions strictes (en
matière de publicité et d'aliénation) qui rendent tout contrat caduc si les caractéristiques
essentielles des droits réels font défaut, constituent une protection effective des
consommateurs.
III. Résumé
Les considérations exposées ci-dessus montrent qu'une protection des consommateurs
dans le cadre de modèles plus complexes en matière d'investissements dans le secteur
immobilier, tels que le "timesharing" par exemple, ne peut tout au plus être assurée que
par un grand nombre de mécanismes de protection. Ces mécanismes doivent affecter
tous les domaines juridiques concernés, à savoir le droit industriel, le droit immobilier, le
droit des contrats, le droit de la construction. Des réglementations ponctuelles ne
sauraient résoudre complètement les problèmes complexes liés aux investissements
immobiliers. Elles n'assurent qu'une protection ponctuelle des consommateurs, et qui
plus est, facile à être éludée aisément, comme le montrent les expériences pratiques et
les nombreuses plaintes des dernières années.
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Bruxelles, le 1er août 2006
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