Faut-il vendre ses placements pour financer un achat immobilier

Faut-il vendre ses placements pour financer un achat immobilier ?
Une interview TV de Deontofi.com sur Boursorama, en direct (12h-13h) et en
replay, dans l’émission Écorama de David Jacquot. À la rubrique Parlons CA$H,
Gilles Pouzin répond à une question que se posent tous les épargnants au moment
d’acheter leur logement : faut-il financer son achat avec un maximum de crédit,
quand on pourrait réduire ses mensualités en vendant ses placements plutôt que de
les conserver ?
Il est souvent plus avantageux et plus prudent de puiser dans ses économies pour financer
un achat immobilier plutôt que de s’endetter davantage pour conserver ses placements.
(photo © GPouzin)
Cinq minutes pour comprendre :
Retrouvez ici l’interview TV sur ce thème dans l’émission Ecorama du 01/06/2015.
1/ Qui est concerné par ce choix entre vendre ses placements et
s’endetter davantage ?
Emprunter ou puiser dans ses réserves est une question que la plupart
des gens se posent au moment d’acheter un logement.Il est logique de
puiser dans ses économies mises de côté pour préparer un investissement
immobilier. On se demande donc naturellement quelle part de ses placements
on doit vendre ou garder, quand on a le choix d’utiliser cet argent ou de
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prendre un crédit. Mais en pratique, beaucoup d’épargnants sont perturbés par
les conseils de leur banquier dans cette réflexion.
Récemment, un lecteur de Deontofi.com nous interrogeait à ce sujet à la suite
d’un entretien avec son banquier qui lui conseillait de conserver ses vieux
placements, surtout son assurance vie, plutôt que de la liquider pour financer
une partie de son achat immobilier. La situation est assez typique. « Mon
banquier me conseille de garder ce placement mais je n’ai pas réussi à
bien comprendre pourquoi », explique notre lecteur. On le comprend. Car
dans ce cas précis, l’intérêt de garder ce placement d’un côté et
d’emprunter de l’autre est surtout lucratif pour la banque qui touche des
deux côtés, en empochant à la fois les intérêts et la marge de l’assurance
emprunteur sur le crédit d’un côté, et les frais de gestion sur les
placements conservés de l’autre côté. Évidemment, très peu de banquiers
sont en mesure de donner un conseil indépendant à leurs clients en leur disant :
puisez dans vos économies plutôt que de prendre un crédit. Vous
connaissez beaucoup de commerçants qui conseille à leurs clients de ne pas
souscrire de nouveaux services et d’arrêter ceux qu’ils payent déjà sans s’en
rendre compte ?
2/ Quel est l’intérêt de s’endetter quand on a des économies ?
L’intérêt de s’endetter davantage pour conserver ses placements peut être de
natures différentes. Globalement, s’endetter pour investir c’est ce qu’on
appelle un effet de levier. En finançant un achat à crédit plutôt qu’avec son
argent on augmente le total de ses actifs, mais aussi de son passif, c’est-àdire son endettement.
L’intérêt de ce type d’effet de levier peut être patrimonial ou de prévoyance, par
exemple pour protéger sa famille, grâce à l’assurance qui rembourse le
crédit en cas de décès ou d’incapacité de l’emprunteur.
L’intérêt peut aussi être financier, si les actifs achetés ou conservés grâce
au crédit rapportent davantage de rendement, net de frais et taxes, que le
taux du prêt. Là, s’endetter pour conserver ses placements est souvent une
très mauvaise opération ou, dans le meilleur des cas, un pari spéculatif.
3/ Pourquoi ? Avec les taux hyper bas actuels on peut emprunter autour
de 2%.
Oui, c’est vrai que les taux des crédits sont très attractifs pour les
emprunteurs. Malheureusement, la baisse des rendements est encore plus
pénalisante pour les épargnants. Résultat, à l’heure actuelle, aucun placement
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sans risque ne procure un rendement net de frais et de taxes supérieur
au coût du crédit. Du coup, si l’on a par exemple des réserves de sécurité sur
des placements sans risques comme des livrets, un compte épargne logement ou
des fonds en euros d’assurance vie, leur rendement net rapportera moins
que ce que coûtera l’endettement supplémentaire nécessaire pour
conserver ces placements plutôt que de les utiliser pour financer son achat.
4/ Alors quand on peut vous pensez qu’il faut vendre tous ses placements
pour emprunter le moins possible quand on fait un achat immobilier ?
Absolument. Pour ce qui est des placements sans risques, en tous cas, quand on
fait les calculs on voit que les épargnants qui augmentent leur endettement
pour les conserver sont perdants par rapport à ceux qui les vendent pour
emprunter moins et rembourser moins. Si l’on prend l’exemple du lecteur qui
a sollicité l’expertise de Deontofi.com à ce sujet, son banquier lui proposait un
prêt immobilier pour compléter le financement de son achat, au taux très
attractif de 1,55% sur dix ans, un taux très bas lié au fait que l’achat soit
principalement financé par apport personnel. Mais quand on ajoute les frais de
garantie, les frais de dossier, et l’assurance emprunteur (à un tarif plutôt
prohibitif de 0,53% du capital emprunté), le taux effectif global grimpe à 2,84%.
De l’autre côté, combien rapportent les placements sans risque qui
seraient conservés grâce à ce supplément de crédit ? Il s’agit
principalement d’un contrat d’assurance vie en euros sans risque qui était à une
époque en vedette au Crédit Agricole, le contrat Confluence, dont le fonds en
euros a rapporté 1,75% net de frais en 2014, soit 1,47% après le dégrèvement
des prélèvements sociaux. Dans cet exemple, la perte de celui qui conserve
son placement sera d’au moins 1,37% par an. Soit une perte de 1370
euros par an sur un crédit de 100 000 euros. Certaines assurances vie en
euros affichent encore un rendement net de frais et taxes légèrement
supérieur à 2%, ou au taux du crédit proposé aux clients, mais jusqu’à quand ?
Si le rendement de l’assurance vie continue à baisser et que les
prélèvements sociaux augmentent à nouveau sur la durée du crédit (sur dix à
quinze ans), emprunter pour garder ce placement sera aussi une mauvaise
affaire.
Ensuite, pour ce qui concerne les placements à risques, la situation peut être
différente. C’est une question de stratégie patrimoniale.
5/ Pourquoi ? Il vaut mieux conserver ses placements à risque en
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s’endettant davantage ?
Là le calcul est différent puisqu’il se base sur des hypothèses incertaines. En
les vendant pour financer son achat avec moins de crédit et des
mensualités moins élevées, on réduit l’incertitudeet on retrouve une
capacité d’épargne, grâce aux mensualités réduites, qui permet de reconstituer
progressivement un portefeuille de placements dynamiques. Dans le cas d’un
prêt de 100 000 euros à 2% assurance comprise, cela représente des
mensualités de remboursements de 920 euros sur dix ans ou 644 euros
sur quinze ans. Si l’on peut se passer de souscrire un tel crédit en puisant dans
ses placements, on bénéficie aussi immédiatement d’une bouffée d’oxygène sur
son budget mensuel en récupérant une capacité d’épargne équivalente.
A l’inverse, si l’on pense posséder des placements dynamiques ayant un
potentiel de gain net de frais et taxes supérieur au taux de son crédit, on peut
avoir intérêt à les conserver en s’endettant plus, pour parier sur ce
supplément de performance à crédit. Mais c’est aussi plus risqué, car en
cas de baisse de ses actifs, on se retrouvera avec plus de dette à
rembourser que si on les avait vendus pour alléger son crédit. Là aussi, nous
avons malheureusement observé des cas dramatiques de personnes
surendettées sur les conseils de leur banquier pour investir dans des
placements plus risqués que ce qu’on voulait leur faire croire, et qui se
sont retrouvés dans de graves difficultés dont ils n’ont pu se sortir que grâce à
l’aide d’un avocat en faisant un procès à la banque sur lequel Deontofi.com
reviendra bientôt.
Cinq minutes pour comprendre :
Retrouvez ici l’interview TV sur ce thème dans l’émission Ecorama du 01/06/2015.
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