Girardin particuliers art199 - résumé

LA LOI GIRARDIN POUR LES PARTICULIERS
(Article 199 undecies A et B du CGI)
D’un placement sécurisé à forte rentabilité...
... à un investissement patrimonial très avantageux
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La LODEOM (Loi pour le Développement Economique de l’Outre-mer), promulguée le 28 mai 2009,
apporte certaines modifications à la loi Girardin
Elle permet aux contribuables domiciliés en France de bénéficier d'importantes réductions d'impôts, et
propose aujourd’hui deux dispositifs qui permettent d’effacer totalement votre impôt sur le revenu :
i)
soit en participant au financement d’un investissement productif réalisé dans un DOM-TOM, dans le
cadre du dispositif « Girardin industriel »,
ii)
soit en acquérant un logement neuf dans un DOM-TOM et en le mettant en location.
i)
Investissement Girardin industriel
•
•
•
vous investissez dans un matériel productif et vous engagez à le revendre à une date et à
un montant convenus d’avance (5 ans),
en contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction de votre impôt égale à votre
investissement, majorée de 25 %,
de son côté, le porteur de l’investissement bénéficie d’un financement attractif.
Pour un investissement de 100, vous bénéficiez de 125 de réduction d’impôt
•
•
ii)
votre rentabilité est immédiate, certaine et connue d’avance : 25% en moins d’un an,
vous ne disposez pas d’actif à l’issue de l’opération.
Investissement Girardin immobilier
La démarche d’investissement est patrimoniale
•
•
•
vous investissez dans un bien immobilier,
vous en êtes pleinement propriétaire,
vous conservez la totalité de l’avantage fiscal.
Vous investissez par exemple dans une villa pour un montant de 300 000 €,
•
•
•
vous bénéficiez de près de 150 000 € de réduction d’impôt répartis sur 5 ans,
votre rentabilité, assurément plus élevée, dépendra de la valorisation de votre patrimoine,
vous disposez au bout de 5 ans d’une villa qui vous est revenue à seulement 150 000 €.
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Girardin industriel
Principe
•
l’Etat cherche à soutenir la croissance et à dynamiser l’emploi dans les DOM, où les économies
souffrent de l’éloignement géographique,
•
le dispositif fonctionne comme une subvention visant à réduire le surcoût des investissements, en
aidant les entreprises des DOM à financer de manière pérenne leurs projets,
•
l’Etat fait ainsi appel au contribuable, en lui accordant des incitations fiscales.
Fonctionnement
D’un côté, un dirigeant d’une entreprise d’un DOM souhaite acquérir du matériel; d’un autre, vous
payez trop d’impôts et vous cherchez une solution rentable, sécurisée et efficace pour les réduire.
•
•
•
•
•
•
•
vous allez souscrire, conjointement avec l’entreprise porteuse du projet, à une SNC,
la SNC complète son financement avec un emprunt bancaire,
la SNC réalise l’investissement productif et le donne ensuite en location (contrat de crédit-bail) à
l’entreprise pendant une période d’au moins 5 ans,
le fait générateur de la réduction d’impôt est à la fois la réalisation de l’investissement et son
exploitation pendant 5 ans minimum,
en investissant 100 000 €, vous générez automatiquement votre réduction d’impôt de 125 000 €,
au terme des 5 ans, vous revendez vos parts dans la SNC pour 1 € symbolique à l’entreprise
porteuse du projet,
vous ne disposez ainsi plus d’aucun actif à l’issue de l’opération.
Schéma du dispositif
Investisseurs Girardin
Apport
Parts sociales
Prêt
Loyers
Banque
SNC
Mensualités
Entreprise
porteuse du projet
Apports
Commissions
de montage
Achat
Location / crédit-bail
Gérant de la SNC
Bien industriel
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Financement du bien industriel
•
•
votre souscription à l’augmentation de capital de la SNC
l’emprunt de la SNC (dans la pratique apport + emprunt)
•
total du financement
•
vous bénéficiez de la totalité de la réduction d’impôts qui est égale à 50% du montant de
l’investissement, soit 125 000 €,
le porteur du projet prend à sa charge les frais de montage.
•
100 000 €
150 000 €
------------250 000 €
Agrément fiscal
•
tout projet d’un montant supérieur à 250 000 € HT doit bénéficier d’un agrément préalable de la
Direction Générale des Impôts (pour un investissement immobilier, ce montant est fixé à 1 000 000
€ TTC).
Votre rentabilité
•
•
souscription à l’augmentation de capital de la SNC
réduction d’impôt
•
gain net
•
•
rentabilité immédiate, certaine et connue d’avance : 25% en moins d’un an,
elle provient de la différence entre l’apport effectué et cédé pour un €, et la réduction d’impôt
obtenue.
100 000 €
125 000 €
------------25 000 €
Evolution de vos flux de trésorerie
150 000
Montant
100 000
50 000
Flux annuels
0
-50 000
1
2
3
4
-100 000
-150 000
Années
-4-
5
Avantages
•
•
•
•
•
défiscalisation immédiate et totale : réduction de l’impôt de l’année en cours uniquement
rentabilité élevée, certaine et connue d’avance,
aucune problématique de sortie
produit non exposé au plafonnement des niches fiscales (dans certains cas),
agrément préalable de la Direction générale des Impôts (dans certains cas).
•
un exploitant en difficulté financière
Risques
⇒ sélectionner avec soin les projets
⇒ privilégiez un projet financé à hauteur d’au moins 20 % par le porteur du projet.
Plafonnement des niches fiscales – nouveautés 2009
•
la loi de Finances 2009 instaure un plafonnement global des avantages fiscaux procurés par la
plupart des réductions et crédits d’impôt : 25 000 € + 10 % du revenu net imposable par an.
Plafonnement spécifique Girardin industriel – nouveautés 2009
•
•
le dispositif permet une réduction d'impôt maximale de 80 000 Euros ou 15 % du revenu net
imposable,
les projets qui ont fait l’objet d’une demande d’agrément déposée avant le 1er janvier 2009 sont
totalement déplafonnés.
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Investissement immobilier patrimonial
Principe
•
l’Etat cherche à soutenir la croissance des secteurs de l’immobilier et du BTP, gros pourvoyeurs
d’emplois dans les DOM,
•
l’Etat cherche également à combler le très faible parc immobilier locatif dans les DOM,
•
l’Etat accorde ainsi d’importants avantages fiscaux aux contribuables qui investissent dans un bien
immobilier neuf pour le mettre en location.
Fonctionnement
•
•
•
•
•
vous faites l’acquisition d’une villa ou un appartement neuf,
vous mettez votre bien en location pendant 5 (ou 6) ans à titre de résidence principale,
vous bénéficiez de solides assurances locatives qui sécurisent l’encaissement des loyers,
vous bénéficiez pendant 5 ans d’une importante réduction d’impôt fonction de la superficie du bien
acheté,
au terme des 5 (ou 6) ans, vous êtes totalement libre de conserver votre bien ou de le céder.
Deux dispositifs vous permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu représentant
jusqu’à 64 % du montant de l’acquisition.
Investissement locatif dans le secteur dit «libre »
•
•
•
•
•
taux de réduction d'impôt : 40%,
location pour une durée de cinq ans minimum, à un locataire qui en fait sa résidence principale,
aucun plafonnement de loyer ou de ressources du locataire,
réduction d'impôt sur le revenu égale à 40 % du prix de revient de l'acquisition étalé sur 5 ans (soit
8% par an),
prix du m² défiscalisable plafonné à 2 380.49 € par m² pour 2009.
Investissement locatif dans le secteur dit «intermédiaire »
•
•
•
•
•
•
taux de réduction d'impôt : 50%,
location pour une durée de six ans minimum, à un locataire qui en fait sa résidence principale,
loyer annuel net plafonné avec réactualisation annuelle : 150 €/m2 de surface habitable par an,
soit 12,50 par mois pour les baux conclus en 2009 (charges non comprises),
ressources du locataire plafonnées avec réactualisation annuelle,
réduction d'impôt sur le revenu égale à 50 % du prix de revient de l'acquisition étalé sur 5 ans (soit
10% par an),
prix du m² défiscalisable plafonné à 2 380.49 € par m² pour 2009.
Des avantages supplémentaires
•
10 % supplémentaires de réduction d'impôts sont accordés aux logements situés en Zone Urbaine
Sensible (ZUS),
-6-
•
•
•
4 % supplémentaires sont délivrés si les logements sont alimentés à partir de l'énergie solaire
(chauffe-eau solaire par exemple),
en cumulant ces avantages, le taux de défiscalisation dans le cadre d'un investissement locatif en
secteur intermédiaire peut ainsi atteindre 64%,
dans le calcul de la surface habitable du logement, l'administration fiscale admet la prise en
compte des terrasses couvertes (varangues) dans la limite de 14 m².
Bénéficiaires du dispositif
•
•
personnes physiques qui réalisent des investissements locatifs directement ou par l'intermédiaire
de sociétés non soumises à l'IS (SCI, SCPI, …),
également sociétés soumises à l'IS.
Exemple d’investissement
•
achat d'une villa d’une surface habitable de 100 m2 pour 270 000 €,
Réduction d’impôt en « secteur libre »
•
•
100 m2 x 2 380.49 € x 40 % = 95 220 €, soit 19 044 € par an pendant 5 ans,
avec un chauffe-eau solaire, la réduction d'impôt devient
100 m2 x 2 380.49 € x 44 % = 104 742 €, soit 20 948 € par an pendant 5 ans.
Réduction d’impôt en « secteur intermédiaire »
•
•
100 m2 x 2 380.49 € x 50 % = 119 025 €, soit 23 805 € par an pendant 5 ans,
avec un chauffe-eau solaire, la réduction d'impôt devient
100 m2 x 2 380.49 € x 54 % = 128 546 €, soit 25 709 € par an pendant 5 ans.
Votre rentabilité
Approche par les flux de trésorerie
•
pendant 5 ans, les loyers encaissés et les économies d’impôts vont largement couvrir les
remboursements de l’emprunt, même avec un financement en totalité par emprunt,
Approche patrimoniale
•
au terme de ces 5 ans, vous bénéficiez à la fois de plus-values potentielles et de revenus réels
⇒ vous disposez d’un bien immobilier qui vous est revenus à environ 50 % de sa valeur d’achat,
⇒ ce bien vous rapporte 7 à 8 % de rendement brut annuel par rapport au prix de revient.
Avantages
•
•
•
vous devenez propriétaire d’un patrimoine immobilier,
vous générez des revenus complémentaires, sécurisés par les assurances locatives,
vous protégez votre famille (avec l’assurance décès invalidité (ADI) comprise dans l’emprunt
bancaire).
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Risques
•
un investissement payé trop cher ou à l’emplacement peu judicieux
⇒ sélectionner avec soin les projets
⇒ éviter un trop grand nombre d’intermédiaires.
Plafonnement des niches fiscales – nouveautés 2009
•
•
la loi de Finances 2009 instaure également un plafonnement global des avantages fiscaux procurés
par un certain nombre de réductions ou de crédits d’impôt : 25 000 € + 10 % du revenu imposable
par an,
les investissements immobiliers pris en compte sont ceux réalisés à compter de 2009.
Plafonnement de la loi Girardin – nouveautés 2009
•
•
•
la loi de Finances 2009 instaure un plafonnement de la réduction d’impôt liée aux investissements
immobiliers réalisés à compter de 2009 en loi Girardin,
ce plafond est de 40 000 € / an par foyer fiscal ou 15% du revenu net imposable,
il convient d’appliquer en premier lieu le plafonnement des niches fiscales puis le plafonnement
spécifique de la loi Girardin.
Loi pour le Développement Economique de l’Outre-mer (LODEOM) – nouveautés 2009
•
•
•
la LODEOM, votée en avril 2009, a programmé la quasi-disparition de la loi Girardin d’ici 2013 pour
les investissements réalisés à partir de 2011, remplacée par un nouveau dispositif, le Scellier –
DOM,
concernant l’investissement locatif en Girardin secteur libre : diminution à 30 % (contre 40%) de la
réduction d’impôt en 2011, puis disparition du dispositif,
concernant l’investissement locatif en Girardin secteur intermédiaire : diminution à 45 % (contre
50%) de la réduction d’impôt en 2012, à 35% en 2012, puis disparition du dispositif.
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