DROIT DE PRÉEMPTION COMMERCIAL - CAUE de Midi

PRATIQUE
OUTILS ET RÈGLEMENTS
DROIT DE PRÉEMPTION
COMMERCIAL
des communes sur les fonds de commerce, les fonds artisanaux et les baux
commerciaux
DEFINITION
La commune est le seul titulaire du droit de préemption sur les fonds de commerce, les fonds
artisanaux et les baux commerciaux, qu’elle soit
dotée ou non d’un plan local d’urbanisme.
La loi du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises donne la possibilité aux communes d'instaurer un droit
de préemption dans un périmètre préalablement délimité, sur
les fonds artisanaux, les fonds de commerce et les baux commerciaux, ainsi que la vente de terrains destinés à accueillir
des commerces d'une surface de vente comprise entre 300 et
1 000 mètres carrés.
Ce droit de préemption constitue un mode d’acquisition foncière à des fins d’intérêt général plus souple que l’expropriation.
[ OBJECTIFS ]
Face à la disparition des activités commerciales et artisanales de proximité, de nombreuses communes conduisent
des politiques de sauvegarde du commerce et de l’artisanat, notamment dans les centres villes.
Les principaux objectifs sont :
• de préserver la diversité et de promouvoir le développement de l'activité commerciale et artisanale,
• de faciliter l'installation et la venue de nouveaux artisans
et commerçants.
[ PORTÉE JURIDIQUE OU MORALE ]
En cas d'acquisition du fonds ou du bail par la commune
et après fixation amiable ou judiciaire du prix, l'acte constatant la cession est dressé dans un délai de trois mois, avec
paiement simultané au commerçant cédant (R. 214-9).
La commune doit, dans un délai de deux ans à compter
de la prise d’effet de la cession, rétrocéder le bien à une
entreprise immatriculée au registre du commerce et des
sociétés ou au répertoire des métiers (R. 214-11 à R.
214-13). La loi « Warsmann » du 22 mars 2012 qui a fait
passer ce délais de un à deux ans, précise également
que pendant ce nouveau délais, la commune peut, dans
les conditions prévues au code du commerce, recourir à la location-gérance pour remettre le bien préempté
en exploitation. Pour trouver le repreneur, la commune
doit fournir un cahier des charges approuvé par le
conseil municipal et organiser un appel à candidature.
La rétrocession est autorisée par délibération du conseil
municipal et devra indiquer les raisons du choix du repreneur retenu ainsi que les conditions de rétrocession. L’acte
devra être affiché pendant quinze jours en mairie dans
le mois suivant sa signature (R. 214-14 à R. 214-16).
En l’absence de repreneur au terme du délai d’un an, l’acquéreur évincé par la préemption bénéficie d’un droit de
priorité d’acquisition.
[ OBJET OU PÉRIMÈTRE ]
Lorsqu'une commune envisage d'instituer le droit de préemption commercial, le maire soumet pour avis le projet
de délibération du conseil municipal à la Chambre de commerce et d'industrie et à la Chambre des métiers et de l'artisanat. Ce projet de délibération comprend la délimitation
du plan du périmètre de sauvegarde avec un rapport analysant la situation du commerce et de l’artisanat de proximité à l’intérieur de ce périmètre et les menaces pesant
sur la diversité commerciale et artisanale (R. 214-1).
[ DÉMARCHE ET ACTEURS ]
Chaque cession de fonds de commerce, de fonds artisanal ou de bail commercial incluse dans le périmètre doit
faire l’objet, sous peine de nullité, d’une déclaration pré-
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[ Bénéficiaires ]
OUTILS ET RÈGLEMENTS
alable faite par le cédant à la commune. Si la commune décide d’exercer son
droit de préemption, la cession du fonds peut avoir lieu par voies d’adjudication
(R. 214-7) ou de gré à gré (R. 214-8). En cas de désaccord sur le prix ou les
conditions indiqués dans la déclaration préalables, la commune doit saisir la
juridiction compétente en matière d’expropriation (R. 214-6).Dans le formulaire
spécifique de déclaration apparaît un droit de délaissement donnant la possibilité au cédant, lorsqu’il n’a pas d’acquéreur, de mettre en demeure la commune
de lui acheter son bien.
[ DURÉE DE VALIDITÉ ]
La commune dispose de deux mois à compter de la réception de la déclaration
préalable pour faire valoir son droit de préemption. Elle doit notifier au cédant
sa décision d’acquérir aux prix et conditions fixés pas l’autorité judiciaire saisie,
sa décision de renoncer ou non à l’exercice du droit de préemption. Lorsque le
cédant est lié par un contrat de bail, une copie de cette notification est adressée
au bailleur (R. 214-5). Le silence gardé par la commune au terme du délai de
deux mois vaut renonciation à l’exercice de son droit de préemption.
[ INTÉRÊTS - LIMITES ]
Le droit de préemption commerciale est un outil qui permet d’éviter la prolifération de certains types de commerces afin de préserver ou développer la
diversité commerciale, notamment à travers les commerces de détaille et de
proximité pour satisfaire les besoins de la population. La préemption commerciale permet aux communes d’afficher une politique de sauvegarde du
commerce et de l’artisanat dans les centres-villes et aux petits commerces
d’accéder au foncier. Cependant les engagements financiers et les recours
en cas contentieux liés à la mise en place de cette politique ne sont pas sans
risque et sans conséquence pour la commune. Les textes actuels ne précisent
pas si la commune doit disposer d’un document d’urbanisme. Si la commune
est dotée d’un Plan Local d’Urbanisme (PLU), le décret n’impose pas d’annexer
le périmètre de la zone de préemption commerciale au PLU alors que c’est obligatoire pour les zones de préemption de droit commun. La possibilité pour les
communes de déléguer ce droit de préemption sur les fonds commerciaux aux
intercommunalités n’est pas spécifiée dans les textes.
EN MIDI-PYRÉNÉES :
Commune de Moissac (82)
Contact : Mairie de Moissac - Mélanie GAUTREAU – Service Urbanisme
Maître d’ouvrage : Mairie de Moissac
Maître d’œuvre : néant
DROIT DE PRÉEMPTION COMMERCIAL
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EN SAVOIR +
TEXTES RÉGLEMENTAIRES
»» Loi n°2005-882 du 2 août 2005 en
faveur des petites et moyennes entreprises dite « loi Dutreil », JO du 3 août
2005 (Article 58).
»» Loi n°2008-776 du 4 août 2008 de
modernisation de l’économie, JO du 5
août 2008.
»» Décret n°2007-1827 du 26 décembre
2007 relatif au droit de préemption des
communes sur les fonds de commerce,
les fonds artisanaux et les baux
commerciaux, JO du 28 décembre 2007
(Articles R. 214-1 à R. 214-16).
»» Décret n°2009-753 du 22 juin 2009
relatif au droit de préemption sur les
terrains portant ou destinés à porter
des commerces d’une surface de vente
comprise entre 300 et 1000 mètres
carrés, JO du 24 juin 2009.
»» Code de l’urbanisme : Articles L. 214-1
à L. 214-3
»» Code de commerce : Articles L. 141-1 à
L. 141-22 et L. 145-1 à L. 145-60
»» Loi n° 2012-387 du 22 mars 2012
BIBLIOGRAPHIE
»» La Gazette des communes – 25 janvier
2010,
»» La Gazette des communes – 10 mai
2010,
»» La Gazette des communes – 23 juillet
2012,
»» GRIDAUH, Ecriture du PLU, PLU et
commerce – fiche 4, 7 pages.
»» Chambre de commerce et d’industrie
de Paris, Dominique MORENO, Droit de
préemption sur les fonds de commerce,
artisanaux, les baux commerciaux et
les terrains faisant l’objet de projets
d’aménagement commercial, Juin 2009,
18 pages.
Points forts :
Un outil participant au maintien de la diversité dans le tissu commercial d’une ville : face à l’arrivée massive de certaines enseignes de service
(banques, assurances,…), ce dispositif permet de favoriser les commerces de proximité. La commune de Moissac l’a utilisé à deux reprises dans
ce sens. Un outil d’observation : il permet de connaître les transactions commerciales et ainsi apprécier la dynamique économique dans le périmètre concerné.
Points faibles :
Le formulaire CERFA déposé par les notaires dans le cas de transactions commerciales est incomplet et ne permet pas de renseigner la destination future du fonds, ce qui est le principal élément qui nous intéresse. Il est donc nécessaire de contacter les notaires et faire appel à leur bonne
volonté pour connaître la future destination. Dans le cas d’une préemption sur un fonds de commerce, une commune, n’ayant pas vocation à
exploiter ce type d’activité, risque de voir le fonds acheté se dévaloriser en cas d’absence de repreneur, le délai de rétrocession d’un an passant
très vite. La commune aura la possibilité de sous-louer le fonds pendant ce délai uniquement si le bail commercial l’autorise, ce qui est rarement le
cas. De même, toujours dans l’hypothèse d’une préemption sur un fonds de commerce, il convient de connaître la durée restante du bail commercial, le risque étant d’avoir un repreneur pour le fonds de commerce et un bail commercial non renouvelé.
Les 8 Conseils d'Architecture d'Urbanisme et de l'Environnement de Midi-Pyrénées
Rédaction : Laurence Toulet - Elise Cailleret - CAUE du LOT
Date : Octobre 2012
Charte graphique : Pauline REDOULÈS