Actualité Juin 2008 - Isabelle Chaumont

Lettre
d’actualité
Isabelle Chaumont
Avocate Au Barreau de Lyon
Juin
2008
DROIT DES PERSONNES ET DE LA FAMILLE • DROIT DE LA CONSOMMATION
DROIT BANCAIRE • RECOUVREMENT DE CREANCES CIVILES ET COMMERCIALES
PROCEDURES CIVILES D’EXECUTION • DROIT DES BIENS ET DES OBLIGATIONS
DROIT COMMUNAUTAIRE
Compétence juridictionnelle en matière internationale
Par contrat non daté, rédigé en anglais et comportant une clause attributive de juridiction aux
tribunaux de VIERSEN en Allemagne, Madame X, demeurant en FRANCE, a acheté un chat
persan, à Madame Y demeurant en Allemagne.
Se plaignant de vices cachés de l’animal, Madame X a saisi d’une action résolutoire le
tribunal d’instance de son domicile.
Madame Y a soulevé l’incompétence territoriale de la juridiction française.
Pour dire le tribunal d’instance de MONTPELLIER compétent, la cour d’appel de
MONTPELLIER par arrêt du 23 octobre 2006, retient que le contrat de vente est rédigé en
anglais et qu’il n’est pas démontré que Madame X, non commerçante, a apprécié la présence
de la clause attributive de juridiction, placée à la dernière ligne du contrat et non spécifiée de
manière très apparente contrairement aux prescriptions de l’article 48 du nouveau code de
procédure civile.
Cet arrêt de la cour d’appel de MONTPELLIER a été cassé par la cour de cassation qui décide
dans un arrêt du 23 janvier 2008 rendu au visa de l’article 23 du règlement n°44/2001 du 22
décembre 2000 que : « en statuant ainsi, alors que les parties étaient, à la date de la
convention, domiciliées sur le territoire d’états communautaires, que la situation était
internationale et que la clause, rédigée par écrit, relative à un rapport de droit déterminé,
désignait les tribunaux d’un état communautaire, la cour d’appel a ajouté au texte susvisé
une condition qu’il ne comporte pas et l’a ainsi violé»
(Cour de cassation 1ère ch.civ. 23 janvier 2008 n° de pourvoi 06-21898)
Dans cet arrêt, la cour de cassation a fait une stricte application du règlement communautaire
du 22 décembre 2000 qui régit notamment les clauses attributives de compétence.
Maître Isabelle Chaumont - 148 rue de Créqui - 69003 Lyon
Tél. : 04 78 95 19 89 - Fax : 04 37 24 12 51 - Courriel : [email protected]
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Il est à noter que les parties en cause étaient deux particuliers absolument pas rompus au droit
des affaires puisque le litige portait sur l’achat d’un chat persan !
DROIT CIVIL
La connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle d’un
bien immobilier ne le prive pas de la possibilité de mettre en œuvre l’action
en diminution du prix
Par acte reçu le 8 juin 2000 par la SCP O et M, Notaires, Madame X et Monsieur Y ont vendu
à Monsieur Z un lot de copropriété en mentionnant une superficie de 95,02 m2.
Soutenant que la superficie réelle du lot vendu était de 89,66 m2, Monsieur Z a assigné en
diminution du prix ses vendeurs, lesquels ont appelé en garantie la SCP O et M.
Par arrêt du 11 mai 2006, la cour d’appel d’AIX EN PROVENCE a débouté Monsieur Z de sa
demande en retenant que l’acquéreur est mal fondé à reprocher aux vendeurs une erreur de
superficie alors qu’il habitait dans les lieux depuis quinze mois au moment de la vente, qu’il
avait créé une troisième chambre qui avait entraîné une réduction de la surface habitable au
sens de la loi « Carrez » et qu’ayant signalé au notaire que la superficie indiquée n’était pas la
superficie réelle de l’appartement, il connaissait parfaitement la difficulté éventuelle avant la
vente et ne pouvait arguer de sa bonne foi ni d’un prétendu préjudice.
Par arrêt du 5 décembre 2007, la cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel d’AIX EN
PROVENCE au visa de l’article 46 de la loi du 10 juillet 1965 après avoir rappelé: « Que
toute promesse unilatérale de vente ou d’achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente
d’un lot ou d’une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de
cette fraction de lot ; que ces dispositions ne sont pas applicables aux caves, garages,
emplacements de stationnement ni aux lots ou fractions de lot d’une superficie inférieure à un
seuil fixé par décret en Conseil d’Etat ; que si la superficie est inférieure de plus d’un
vingtième à celle exprimée dans l’acte, le vendeur, à la demande de l’acquéreur, supporte
une diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure»
Dès lors, la cour de cassation reproche à la cour d’appel d’avoir débouté Monsieur Z de sa
demande : « alors que la connaissance par l’acquéreur avant la vente de la superficie réelle
du bien vendu ne le prive pas de son droit à la diminution du prix, qui n’est pas subordonné à
la preuve d’un préjudice, et alors qu’elle avait constaté que la troisième chambre était
mentionnée dans l’acte de vente…».
(Cour de cassation 3ème ch.civ. 5 décembre 2007 n° de pourvoi 06-19676)
La solution est rigoureuse pour les vendeurs mais il leur appartenait de veiller à ce que toutes
les mentions figurant à l’acte de vente soient conformes à la réalité !
Il est de plus important de souligner que l’office notarial a été mis hors de cause.
Maître Isabelle Chaumont - 148 rue de Créqui - 69003 Lyon
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L’agent immobilier privé de commission par la faute des acquéreurs a droit
à une indemnité à titre de dommages et intérêts
Titulaire d’un mandat non exclusif que lui avait donné, en vue de vendre un appartement la
société immobilière SL (le vendeur), moyennant le prix de 2.600.000,00 francs, commission
comprise soit 2.700.000,00 francs « net vendeur», la société IS a fait visiter le bien les 11 et
12 octobre 1990 à des personnes disant se nommer Monsieur et Madame Z dont elle a
transmis au vendeur une offre de prix à 2.200.000,00 francs.
Ayant appris que ces personnes, en réalité les époux X qui avaient ainsi fait usage d’une
identité fausse pour se présenter à elle, avaient acquis le bien du vendeur, selon acte
authentique du 6 mars 1991, sans que la commission prévue dans le mandat lui ait été payée,
elle les a assigné en réparation de son préjudice.
La cour d’appel de NIMES par arrêt rendu le 23 janvier 2007, après une précédente cassation,
a fait droit à la demande de la société IS.
Les époux X ont formé un pourvoi et soutenaient dans leur moyen :
1°/ que le tiers ne peut être condamné à réparer le préjudice causé à une partie par
l’inexécution d’un contrat par l’autre partie que s’il avait connaissance de la clause dont
l’inexécution est alléguée.
Qu’ainsi, en condamnant les époux X à payer à la société IS une somme d’argent représentant
la commission qui lui aurait été due par le vendeur sur la vente de l’appartement, sans
constater que ceux-ci avaient connaissance de la clause du mandat prévoyant que cette
commission était due même si la vente était conclue après l’expiration du mandat avec un
acheteur présenté par la société, la cour d’appel a privé son arrêt de base légale au regard des
articles 1165 et 1382 du code civil, 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et 73 du décret du 20
juillet 1972.
2°/ que la commission n’étant pas due par les acquéreurs, la société IS ne peut se prévaloir à
leur encontre d’un quelconque préjudice ; qu’ainsi, la cour d’appel, en condamnant les époux
X au paiement de la commission à raison de prétendues manœuvres frauduleuses ayant
consisté à évincer l’agent immobilier de l’acquisition de l’appartement qu’elle leur aurait fait
visiter, a violé l’article 1382 du code civil et les articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 et
73 du décret du 20 juillet 1972.
Par arrêt rendu en assemblée plénière le 9 mai 2008, la cour de cassation a décidé
que : « Même s’il n’est pas débiteur de la commission, l’acquéreur dont le comportement
fautif a fait perdre celle-ci à l’agent immobilier, par l’entremise duquel il a été mis en rapport
avec le vendeur qui l’avait mandaté, doit, sur le fondement de la responsabilité délictuelle,
réparation à cet agent immobilier de son préjudice. Qu’ayant relevé par motifs propres et
adoptés, que l’agent immobilier, à une date où il était titulaire d’un mandat avait fait visiter
l’appartement aux époux X qui avaient acquis le bien à un prix conforme à leur offre « net
vendeur » à l’insu de l’intermédiaire, la cour d’appel qui a ainsi fait ressortir la
connaissance par les époux X du droit à rémunération de l’agent immobilier et qui a pu
retenir que les manœuvres frauduleuses qu’ils avaient utilisées, consistant en l’emprunt d’une
fausse identité pour l’évincer de la transaction immobilière, avaient fait perdre à l’agent
immobilier la commission qu’il aurait pu exiger du vendeur, en a exactement déduit qu’ils
devaient être condamnés à lui payer des dommages et intérêts. »
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(Cour de cassation ass.plén. 9 mai 2008 n° de pourvoi 07-12449)
Il s’agit là d’une stricte application de l’article 1382 du code civil mais il serait intéressant de
savoir si la société venderesse est toujours « in bonis» et la raison pour laquelle sa
responsabilité n’a pas été recherchée par l’agent immobilier !
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